Sumário: INTRODUÇÃO. 1. ELEMENTOS NA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. 2. DAS GARANTIAS PARA AQUISIÇÃO DA USUCAPIÃO EM TERRAS PARTICULARES. 2.1. Da garantia constitucional via procedimento ordinário. 2.2. Da garantia extraordinária via procedimento especial. 2.3. Da nova garantia via procedimento extrajudicial. 3. DOS NOVOS ATOS PROCESSUAIS NA OFERTURA DA USUCAPIÃO. CONCLUSÃO. REFERÊNCIA
Resumo: Este procedimento extrajudicial chega tardiamente no Brasil. As conservatórias de Portugal, através de Decreto-Lei 116/08, depois atualizado pelo Decreto-Lei 185/09, começam à utilizar-se da forma cartorária da usucapião extrajudicial. Sendo que primeiro a parte procura o tabelionato, para justificar a sua posse e depois de confirmada a sua posse, será gerado um documento que deverá ser levado ao cartório de registro de imóveis, para que assim possa ser confirmada a conservatória para conversão de determinada posse. A usucapião judicial não foi extinto, mas passou a ter outra via a disposição do judiciário para a usucapião, sendo que de inicio quando o projeto começou muitos defenderam a tese de extinção da ação de usucapião, e claro que na prática, ela vai esvaziar o convalido poder judiciário, que já está soberba do devido a tantas ofertaras de usucapião. Os cartórios farão em tese, o que o judiciário já vinha fazendo. Só que de forma célere, a rigor do ponto de vista prático se acabe ou pelo menos perca o efeito da ação de usucapião via judicial e que se vá à via administrativa nos cartórios.
Palavras-Chaves: Usucapião Extrajudicial, Poder Judiciário, Cartórios, Decreto-Lei.
NEW OFERTURA ADVERSE POSSESSION OF ACTION AS PROCEDURE OUT OF LEGALIZATION FORM
Abstract: This extrajudicial procedure comes late in Brazil. The registry offices of Portugal, through Decree-Law 116/08, which was later updated by Decree-Law 185/09, are beginning to be used in the form of extrajudicial registry prescription. Since the first part seeks notary, to justify its possession and after confirmation of its ownership, will generate a document that should be brought to the land registry office, so that it can be confirmed conservatory for converting certain ownership. The judicial usurpation was not extinct, but now has another via the willingness of the judiciary to adverse possession, and from the beginning when the project began many defended the thesis of extinction of adverse possession action, and of course in practice it will empty the validation judiciary, which is already the superb due to so many offers of adverse possession. The registries will in theory that the judiciary had been doing. Only swiftly, strictly from a practical point of view is over or at least lose the effect of adverse possession action via judicial and administrative means to go to the registry offices.
Key words: Adverse possession Extrajudicial, judiciary, Notary, Decree-Law.
INTRODUÇÃO
Este novo instituto abriu caminhos a serem explorados com a devida cautela, pois a partir de 16 de março de 2016, entra em vigor o novo Código de Processo Civil[1], em seu respectivo art. 1071 que remete ao art. 216-A que vos transcrevo:
“Art. 1071: O Capítulo, III do Título V da Lei nº 6015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A.”
O caput do art. 216-A vos apregoa que, sem prejuízo da via jurisdicional e possível a parte tutelar o seu direito ou interesse via judiciária, nesse caso não foi extinta a ação de usucapião, o que aconteceu foi que abriu novo precedente para a sua propositura.
A usucapião consiste num procedimento de aquisição/regularização de propriedade, sendo que a pessoa que tem a posse por um determinado lapso temporal poderá obter via judicial ou extrajudicial um documento que poderá regularizar a propriedade.
“Dessa forma, afirma-se que a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, sendo eventuais vícios existentes sobre a cadeia dominial do bem não transmissível ao novo proprietário.
Já nas demais hipóteses mencionadas, que são modos derivados de aquisição, existirá uma relação de causalidade entre o domínio do adquirente e do alienante, representada por um fato jurídico”. (Pinho: 2012)
O direito de propriedade e um direito fundamental do cidadão e deve ser protegido e para esse direito ser pleno, a propriedade precisa estar regular, conforme dispõe a Carta Magna de 1988:
“Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII - é garantido o direito de propriedade
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social ”
Os prazos para ofertura de usucapião continuam sendo os mesmos, estipulados anteriormente, quando estivermos diante de uma situação que não haja conflito, a usucapião poderá ser ofertado diretamente via extrajudicial.
Podemos citar como exemplo: Quem não tem qualquer tipo de documento, deverá comprovar a sua posse mansa, pacifica e de boa-fé sem ter sofrido esbulho por no mínimo de 15 anos e se a pessoa tiver um justo titulo o prazo reduz para 10 anos. Nesse caso o que muda não e o prazo nem a documentação, mas sim a ausência de conflito na aquisição/regularização do imóvel.
Conforme disposto no art. 1238 a art. 1244, do Código Civil de 2002, tem-se que deve o possuidor de posse mansa, pacífica, contínua e sem ter sofrido turbação nem oposição por um período de 15 anos, independente de título e boa-fé, poderá ofertar a usucapião em benefício próprio, depois da sentença transitada em julgado tornando-a título judicial, e dessa forma poderá ser registrado no cartório de registro de imóveis.
Mas o prazo pode ser reduzido de 15 anos para 10 anos, se o possuidor do imóvel estabelecer moradia habitual, realizando obras ou serviços, em área urbana o imóvel deverá ser até 250 m² (metros quadrados) e na zona rural não poderá ser superior a 50 hectares.
O novo procedimento necessariamente deve ser acompanhado pelo advogado independentemente de ser extrajudicial, sendo processado perante o cartório, porem a pedido do advogado que ao invés de fazer a inicial para o magistrado ele fará diretamente para o cartório, sem a necessidade de homologação perante o judiciário, sendo o objetivo maior não a redução de custas e emolumentos, e sim maior celeridade no procedimento de aquisição/regularização feito pela ofertura da usucapião.
- ELEMENTOS NA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Podemos dizer sobre três elementos na usucapião extrajudicial via cartorária:
- Facultatividade: Esta inserida no caput do art. 216-A, sendo que a parte não e obrigada a ofertar via cartório.
- Consensualidade: e uma regra de todos os modelos anteriores de procedimentos administrativos, sendo que se houver litígio deverá ser ofertada via judicial como já e de praxe, e por isso a consensualidade e uma exigência na ofertura da ação de usucapião. A consensualidade esta presente no art. 216-A da lei 6015/73 no inciso II, segunda parte que vos transcrevo:
“Art. 216-A
II - e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes ”
Nesse caso quando for juntar algum documento para usucapir, deverá conter a assinatura do proprietário, essa consensualidade parte do pressuposto que e decorrente de relação contratual anterior, sendo para quem tem justo título, ou seja, uma vinculação de negócio, sendo que quem vendeu não poderá depois escusar de assinar qualquer documento, cabendo a parte apresentar o justo título.
Se não houver a consensualidade, portanto se na for usucapião de natureza ordinária, e que se prescinda um ato de negócio anterior não haverá a possibilidade de manejar a usucapião extrajudicial no cartório.
- Supressão da autoridade do Ministério Público[2]: no sistema atual no art. 944, CPC que vos transcrevo:
“Art. 944: Intervirá obrigatoriamente em todos os atos do processo o Ministério Público”
A imposição do Ministério Público, e inquestionável, e sabemos que quando o ministério público não participar do feito haverá nulidade dos atos.
Já na via administrativa extrajudicial, não e preciso sua presença, porque em nenhum lugar do art. 216-A fala da presença do ministério público, sendo assim o mesmo não e obrigado a participar da usucapião de via extrajudicial.
Isso e bom para o ponto de vista, para retirada da via estreita do poder judiciário, a visão de que o ministério público tem que participar de todas as causas, dando sua opinião e dizendo que não tem nada a opor.
A obrigatoriedade de sua intimação para se manifestar nos autos de usucapião de terras particulares, sendo que o mesmo não tem interesse na ação de usucapião, a não ser nos casos, por exemplo, que envolva direitos e interesses coletivos.
- DAS GARANTIAS PARA AQUISIÇÃO DA USUCAPIÃO EM TERRAS PARTICULARES
- Da garantia constitucional via procedimento ordinário: Com previsão no art. 183, § 1e §2, da CF/1988, vos fala que imóvel até 250 m² (metros quadrados) poderá sofrer ação de usucapião, desde que o possuidor da coisa esteja utilizando o imóvel para sua morada e forma ininterrupta e sem oposição por cinco anos, e o requisito principal e que não seja proprietário de outro imóvel urbano e rural. A ação de usucapião pode ser ajuizada uma única vez, desde que siga todos os requisitos conforme lei
- Da garantia extraordinária via procedimento especial: Com previsão no art. 941 a art. 945, CPC/1973: Compete à ação de usucapião ao possuidor para declarar-lhe, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou a servidão predial, e que de posse mansa, pacífica, continua e sem ter sofrido esbulho, e deve cuidar do imóvel como se dono fosse, terá direito à propositura da usucapião, sendo requisito obrigatório a planta do imóvel, pleiteado
- Da nova garantia via procedimento extrajudicial: A partir do primeiro trimestre de 2016 entra em vigor a lei nº. 13.105/2015, que inova possibilidade de ofertar a usucapião via cartório, conforme art. 1071, CPC/2015, que acresce o art. 216-A na lei nº. 6.015/1973, permitindo que o pedido de reconhecimento da usucapião, poderá também ser feito de forma cartorária, sendo indispensável a presença de advogado.
- DOS NOVOS ATOS PROCESSUAIS NA OFERTURA DA USUCAPIÃO
Depois de explicar o três elementos presentes na usucapião extrajudicial, conforme art. 216-A da lei de registros públicos adentraremos aos atos processuais da citação.
O art. 259, NCPC, que vos transcrevo quando ira tratar da comunicação dos atos processuais:
“Art. 259: Serão publicados editais:
I - na ação de usucapião de imóvel ”
Nesse caso o próprio legislador mantém reservada a ação de usucapião, sendo que a tutela jurisdicional pode ser dada para o estado-juiz. Quando a ação de usucapião for ofertada via extrajudicial o edital conforme art. 259, NCPC será a regra? Administrativamente o edital não é exceção, sendo a regra a citação pessoal, pelo correio ou pelo oficial de registro de imóveis, conforme se depreende do art. 216-A § 3.
Sendo somente no caso do § 4, o oficial promoverá a publicação por edital, para que terceiros interessados ou das pessoas que não se sabem da sua localização e que será feito por edital, o procedimento do edital existe para a via judicial, sendo a via extrajudicial a exceção a regra.
O novo modelo de usucapião extrajudicial cartorário vem substituir a sentença judicial transitada em julgado pela ata notarial[3] conforme art. 216-A, I que vos transcrevo:
“Art. 216-A: Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias ”
Qualquer um que esteja necessitando regulamentar sua posse a titulo de usucapião extraordinário, deverá comparecer ao cartório de tabelionato de títulos e notas, e será elaborado um documento chamado ata notarial para dizer que se tem a posse à tanto tempo e que surgiu de tal forma, sendo a ata notarial um documento elaborado previamente, e nesse caso e uma prova pré-constituída, a existência desse documento não é feito no cartório de registro de imóveis, sendo dois cartórios distintos.
Conforme disposto no art. 216-A, IV, §2 da lei 6.015/73, in verbis:
Art. 216-A
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento de imposto e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
§ 2º. Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
A apresentação do justo título, conforme art. 216-A, IV, este documento que e qualquer circunstancia que prove a habilitação na posse do bem e que justifique permanecer na posse do bem, esse documento e exigível para a ofertura da usucapião ordinário e não para o extraordinário.
O §2 não da possibilidade de reconhecimento, pois deve conter a assinatura na planta de todos os titulares de direitos reais, o que e um absurdo conforme demonstra a decisão do Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSO CIVIL - PRESCRIÇÃO AQUISITIVA - CONFIGURAÇÃO - REQUISITOS DO ART. 942 DO CPC PREENCHIDOS - JUNTADA DA CERTIDÃO DO CARTÓRIO DE IMÓVEIS DE CADA UM DOS CONFRONTANTES DESNECESSÁRIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1.- A usucapião, forma de aquisição originária da propriedade, caracterizada, entre outros requisitos, pelo exercício inconteste e ininterrupto da posse, prevalece sobre o registro imobiliário, não obstante os atributos de obrigatoriedade e perpetuidade deste, em razão da inércia prolongada do proprietário em exercer os poderes decorrentes do domínio.
2.- A determinação do art. 942 do CPC, diz respeito à citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes, não se exigindo a juntada de certidão do Cartório de Registros de Imóveis relativamente a cada um dos confrontantes, até porque as confrontações, como parte da descrição do bem, incluem-se no registro do imóvel usucapiendo.
3.- Provido o recurso especial, com o afastamento do requisito da juntada de certidões imobiliárias atinentes aos confrontantes, não há como passar ao julgamento do mérito, pois a apelação devolveu ao conhecimento do Tribunal de origem matéria fática, envolvendo, inclusive, ação reinvidicatória conexa e apensada, relativa à origem e qualidade da posse alegada pela prescribente, matéria essa que não foi apreciada pelo Acórdão recorrido, de modo que não pode, agora, ser enfrentada neste julgamento, visto que isso somente seria possível em se tratando de matéria exclusivamente de direito (CPC, art. 515, § 3º).
4.- Recurso Especial provido, com anulação do Acórdão e determinação de novo julgamento.
(RESP 952.125/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2011, DJe 14/06/2011)
O art. 1238, CC, diz de forma contundente que:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Independente de possuir o justo título e boa-fé pode usucapir, só que se o cartório por força da normativa impede pela falta do justo título, se adquirir de forma extraordinária deverá ofertar usucapião via judicial para discutir o mérito da questão.
O que vai acontecer dentro do elemento consensual idade, se o titular do imóvel não assinar o documento, terá havido negativa dele ou apenas ignorância pela forma. Se for negativa, deve interpretar de forma lógica a redação do § 10.º, do art. 216-A que diz:
“Art. 216-A
§ 8.º Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel, usucapindo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum ”
Nesse caso se houver manifestação, deverá ser encaminhado ao poder judiciário, e o requerente deverá emendar sua inicial para adequá-la ao procedimento ordinário.
CONCLUSÃO
A nova forma de usucapião extrajudicial visa facilitar e agilizar a oferta da demanda, uma vez que pode ser proposta diretamente via extrajudicial, o procedimento não será mais especial conforme apregoava os art. 941 a art. 945, CPC/73, agora o novo procedimento será ordinário conforme dispõe o art. 1071, NCPC, c/c art. 216-A, da lei 6015/73 (Lei de Registros Públicos). Em Portugal, já pode realizar esse feito desde 2009, pois através do Decreto-Lei 116/2008 atualizado pelo Decreto-Lei 185/09, e possível realizar a ofertura da usucapião via extrajudicial.
A ofertura da usucapião deverá seguir o art. 1071, que remete ao art. 216-A e deverá ser lavrada por tabelião do cartório de registro de imóveis, tornando justo título através de ata notarial, devendo ser de pleno comum acordo entre ambas as partes, pois se houver litígio sobre a coisa, tramitará sob a via judicial, como de praxe.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil: promulgada em 5 de outubro de 1988.
______.Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, 11 jan. 2002.
______. Lei 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Institui o Código de Processo Civil. Diário Oficial da União, Brasília, 17 jan. 1973.
______. Lei 13.105, de 17 de março de 2015. Institui o Código de Processo Civil. Diário Oficial da União, Brasília, 17 mar. 2015.
______. Supremo Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 952.125/MG. Recorrente: Jacqueline Campos Pereira e Cônjuge. Recorrido: Centro Redentor Filial. Relator: Relator (a) Ministro Sidnei Beneti. Brasília, DF, 07 de junho de 2011. Diário de Justiça Eletrônico. Brasília, 14 jun. 2011.
JÚNIOR, Humberto Theodoro. Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa: Ação de Usucapião de Terras Particulares. In: JÚNIOR, Humberto Theodoro. Curso de Direito Processual Civil: Procedimentos Especiais. 46. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014. Cap. 64. p. 224-225.
PINHO, Humberto Dalla Bernardina de. Parte IV Procedimentos Especiais: Ação de Usucapião de Terras Particulares. In: PINHO, Humberto Dalla Bernardina de. Direito Processual Civil Contemporâneo: Processo de Conhecimento, Cautelar, Execução e Procedimentos Especiais. São Paulo: Saraiva, 2012. Cap. 8. p. 625
PORTUGAL. Decreto-lei nº 116, de 04 de agosto de 2008. Adopta medidas de simplificação, desmaterialização e eliminação de actos e procedimentos no âmbito do registo predial e actos conexos. Legislação. 116. ed. Lisboa, PT, Disponível em: <http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_estrutura.php?tabela=leis&artigo;_id=&nid=997&nversao;=&tabela=leis&so;_miolo=>. Acesso em: 14 out. 2015.
PORTUGAL. Decreto-lei nº 185, de 12 de agosto de 2009. Transpõe para a ordem jurídica interna a Directiva n.º 2006/46/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de Junho, que altera a Directiva n.º 78/660/CEE, do Conselho, relativa às contas anuais de certas formas de sociedades, a Directiva n.º 83/349/CEE, do Conselho, relativa às contas consolidadas, a Directiva n.º 86/635/CEE, do Conselho, relativa às contas anuais e às contas consolidadas dos bancos e outras instituições financeiras, e a Directiva n.º 91/674/CEE, do Conselho, relativa às contas anuais e às contas consolidadas das empresas de seguros, e adopta medidas de simplificação e eliminação de actos no âmbito de operações de fusão e cisão, alterando o Código de Registo Predial, o Código das Sociedades Comerciais, o Código de Registo Comercial, o Estatuto dos Benefícios Fiscais, o Código dos Valores Mobiliários, o Estatuto da Ordem dos Revisores Oficiais de Contas, o Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado, o Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas e o Regulamento do Registo Automóvel. Legislação. 185. ed. Lisboa, PT, Disponível em: <http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=1123&tabela=leis >. Acesso em: 15 out. 2015.
SILVA, João Teodoro da. Ata Notarial Sua utilidade no cenário atual Distinção das Escrituras Declaratórias. In: SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de (coord.), Ideal Direito Notarial e Registral. São Paulo: Quinta Editorial, 2010, p. 33.
TARTUCE, Flávio. Da Usucapião Administrativa. In: TARTUCE, Flávio. O novo CPC e o Direito Civil: Impactos, Dialógos e Interpretações: Do Tratamento da Usucapião Imobiliária no novo CPC. São Paulo: Método, 2015. Cap. 10, p. 298.
[1] O Novo Código de Processo Civil representa uma verdadeira revolução na abordagem relativa à usucapião imobiliária. De início, porque não há mais um tratamento específico da ação de usucapião, entre os procedimentos especiais, como ocorria no Código de Processo Civil de 1973. Assim, não se repetiu o que constava entre os arts. 941 a 945 do Estatuto Instrumental anterior.
Pontue-se, para os devidos fins de esclarecimentos didáticos, que o art. 941 do CPC/1973 dispunha que competiria a ação de usucapião ao possuidor para que se lhe declarasse, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou a servidão predial. O autor da demanda, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imóvel correspondente, requereria a citação daquele em cujo nome estivesse registrado o bem usucapiendo, assim como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais interessados (art. 942 do CPC/1973).
Seriam intimados por via postal, para que manifestassem interesse na causa, os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios (art. 943 do CPC/1973). Interviria, obrigatoriamente e em todos os atos do processo, o Ministério Público (art. 944 do CPC/1973). A sentença que julgasse procedente a ação seria transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais (art. 945 do CPC/1973) Tartuce (2015)
[2] Se a ação for feita via procedimento extrajudicial no cartório, o ministério público não está obrigado a participar.
[3] “Ata notarial trata-se de uma das espécies do gênero instrumento público notarial, por cujo meio o tabelião de notas acolhe e relata, na forma legal adequada, fato ou fatos jurídicos que ele vê e ouve com seus próprios sentidos, quer sejam fatos naturais quer sejam fatos humanos, esses últimos desde que não constituam negócio jurídico.” (Silva: 2010)
