9. CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
9.1 Disposições Legais Atinentes
Artigos 1.333 e 1.334, do Código Civil.
9.2.Forma
É da essência da lei a exigência de escritura pública, como forma de instrumentação da constituição dos condomínios, tal a afirmação contida no §5º, do art. 1.331, do Código Civil, que em sua parte final nos diz: "...salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio." Se assim não o fosse, o legislador teria inserido a expressão ‘instrumento’, quando então subsistiria tanto a opção pelo instrumento particular, como pelo público. Trata-se a constituição do condomínio, como da própria nomenclatura se verifica, de um ato constitutivo, donde erigir-se-ão as unidades que comportam tal edificação. Assim, a teor do art. 108, do mesmo diploma, se a lei diz que determinado negócio jurídico se efetiva por escritura pública, por essa forma deverá ser realizado, sob pena de invalidade.
9.3 Modo
A constituição do condomínio, "ato de vontade do proprietário ou do titular de direitos tendentes à aquisição", conforme se refere MEZZARI [8], na dissertação do art. 1.332, do Código Civil, tem por objeto discriminar e individuar as unidades autônomas, estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I); determinar a fração ideal de cada unidade em relação ao solo e áreas comuns (inciso II); e de consignar a destinação das unidades, se comercial, residencial, ou outra forma qualquer(inciso III).
Estatui ainda, o citado artigo, em seu caput, que a instituição dar-se-á por ato "inter vivos" ( por acordo de vontades, em virtude de decisão judicial, ou proveniente de incorporação imobiliária), ou por "mortis causa" (em decorrência de testamento). E que, por derradeiro, deve o documento de instituição do condomínio ser registrado no Registro de Imóveis competente (art. 167, I, nº 17, da Lei 6.015/73), devendo dele constar os elementos relacionados no parágrafo anterior, bem assim tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, às exigências da Lei dos Registros Públicos, à assinalar:
a) Completa identificação das partes instituidoras:
1 - em relação à pessoa física: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, residência e domicílio, número do CPF ou menção de outro documento de identificação pessoal.
1.1 - se casado for, nome do consorte e sua identificação pessoal, bem assim referência ao regime de bens de casamento por eles adotado.
2 - em relação à pessoa jurídica: denominação, sede, número de inscrição no CNPJ.
b)Descrição do imóvel onde se encontra projetada a edificação objeto da instituição do condomínio, com menção do número da matrícula do Registro de Imóveis que o encerra, folhas e livro (a descrição do imóvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrícula imobiliária). Assim, deve-se atentar para o fato de que, se a edificação se lançou sobre dois ou mais terrenos, constituídos de matrículas distintas, deverá ser providenciada a prévia anexação das áreas, resultando em um único imóvel e, via de conseqüência, em matrícula única, cujos novos característicos deverão ser citados no instrumento da instituição.
Além dessas exigências legais, cremos ser indispensável, ainda:
a) a menção do nome do condomínio, pois que a ele vincular-se-ão as suas unidades autônomas;
b)a inserção de cláusula específica referente ao abrigo para veículos e ao terraço de cobertura, quando concedido sob a forma de direito acessório de determinada(s) unidades(s).
10. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Ao iniciar estudos quanto à convenção de condomínio, na primorosa ensinança de CAIO MÁRIO, apanha-se o seguinte:
"...os problemas decorrentes da vizinhança próxima, a necessidade de regulamentar o comportamento dos que se utilizam dos apartamentos e usam as partes comuns, o resguardo do patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos recíprocos dos co-proprietários, a desconformidade de padrões de educação destes, a conveniência de se estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo as zonas de atritos implicam na instituição de um estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos, ou convenção do condomínio." (9)
Na redação do art. 1.333, do Código Civil, infere-se que:
"A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis."
Anota-se, a princípio, uma impropriedade terminológica na redação do caput desse dispositivo, pois não é a convenção que constitui o condomínio edilício, senão o ato próprio de instituição.
Lastreado na redação do art. 9º, §§1º e 2º, da Lei nº 4.591/64, o art. 1.333, do Código Civil, manteve a exigência do quorum mínimo, para sua aprovação e vigência, de titulares que representem 2/3 das frações ideais do condomínio, ao que então terá força cogente em relação aos demais titulares de direito, de posse ou de detenção das frações ideais remanescentes.
A convenção do condomínio, até então tida como de elaboração obrigatória (art. 9º, caput, da Lei nº 4.591/64: "Os proprietários..., elaborarão, por escrito, a Convenção do Condomínio..."), vem sendo considerada facultativa por alguns doutrinadores, pois que o dispositivo legal em comento apenas se limitou a dizer que, "para ser oponível contra terceiros..", emitindo juízo de que a exigência de sua confecção resume-se a circunstância de eventual oponibilidade perante terceiros estranhos ao condomínio. No entanto, cremos não ser correta essa opinião, pois se a convenção não existir, se a vida condominial não estiver perfeitamente delimitada, como poderá ser posta em discussão? O que a lei deixa claro, isto sim, é a obrigatoriedade do registro - no Registro de Imóveis (art. 167, I, nº 17 em combinação com o art. 178, III, da LRP), dessa convenção, para ser oponível contra terceiros. Não que ela não deva existir. Como imaginar um condomínio sem regramento, sem padrões de direitos e obrigações, ainda mais nos dias atuais? É de se afastar, assim, o entendimento de que o nosso legislador tenha se inclinado para essa posição, apesar da ausência específica do termo de obrigatoriedade.
10.1 Das Especificações da Convenção do Condomínio
Do instrumento de convenção do condomínio, feito por escritura pública ou por instrumento particular (art. 1.334, §1º, do Código Civil), deverá obrigatoriamente constar:
a)a discriminação e individuação das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns (art. 1.332, I, do CC);
b)a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns (art. 1.332, II, do CC);
c)o fim a que as unidades se destinam (art. 1.332, III, do CC);
d)a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (o ajuste não é livre, restando adstrito às frações ideais das unidades, tal a sugestão anterior da ‘lex’ 4.591/64, art. 12, §1º, adotado pelo CC, art. 1.336, I, como forma de preservar-se a justeza contratual. Há que se relevar, no entanto, o trato em relação à propriedade que se constituir sobre o abrigo para veículos (leia-se "garagem"), como unidade autônoma, como também à propriedade exclusiva sobre o terraço de cobertura. Dessa sorte, em deferência a essas unidades, em específico, a convenção deve prever a exclusão de determinadas despesas do condomínio, para essas unidades, evitando-se a desproporcionalidade em razão do objeto);
e)a forma de administração do condomínio;
f)a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
g)as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
h)o regimento interno.
Facultativamente, a convenção poderá também delinear outras regras que não as elencadas acima, tais como:
a)os direitos e deveres dos condôminos e dos sub-rogados nessa condição, a título de locatários ou possuidores;
b)a fixação do percentual de juros e multa que incorrerá o condômino em atraso com as contribuições devidas (art. 1.336, §1º);
c)a fixação do modo, tempo e lugar do cumprimento do dever de ciência e do exercício do direito de preferência, em relação ao estabelecido no art. 1.338;
d)a fixação da permissividade ou não, pelo condômino, quanto à faculdade de alienação de parte acessória de sua unidade a terceiros estranhos ao condomínio e, em caso positivo, qual o quorum exigível para aprovação, em assembléia;
e)a fixação da multa a que sujeitar-se-á o condômino, ou possuidor, que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336 (que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais);
f)a fixação de quais são os deveres, e quando o condomínio os considerará por reiterados, à sujeitar o condômino ou possuidor infrator ao pagamento de multa, com definição do percentual desta (limitada ao correspondente até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais);
g)a definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores, no condomínio; a fixação de quando o condomínio acatará por reiterada a violação dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-se-á o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia);
h)a fixação de um fundo de reserva do condomínio (embora não previsto no CC) – para fazer frente às despesas extraordinárias do condomínio;
11. REALIZAÇÃO DE OBRAS NO CONDOMÍNIO
O art. 1.341, do Código Civil, trata com especificidade da realização de obras no condomínio, dele apurando-se que:
a)as obras destinadas à realização de benfeitorias voluptuárias, consideradas "as que têm por escopo tão-somente dar comodidade àquele que as fez, não tendo qualquer utilidade por serem obras para embelezar a coisa (p. ex., [...], revestimento em mármore de um piso de cerâmica em bom estado, decoração luxuosa de um aposento, etc.)" (NEGRÃO, 2003, p. 105), dependem de voto de aprovação de 2/3 dos condôminos, no mínimo;
b)a realização de obras denominadas úteis, ou seja, "as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de não serem necessárias (RT, 516/157) (p.ex., instalação de aparelhos sanitários modernos...)" (NEGRÃO, 2003, p. 105), dependem de voto de aprovação da maioria dos condôminos;
Observação: quando esse tipo de obra abranger área comum do condomínio, o art. 1.342 faz exigir duas condições: aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, e que as obras não sejam passíveis de causar obstáculos à livre utilização, por qualquer dos condôminos, das partes de propriedade exclusiva, ou das que pertencerem à comunhão;
c)em relação à realização de obras que se constituam em necessárias, isto é, aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua deterioração (art. 96, §3º, do CC), explicita o dispositivo legal, em seu §1º, que o síndico pode determinar a sua execução, independentemente de autorização dos condôminos. Em omitindo-se este, ou em caso de verificar-se impedido, por qualquer motivo, a realização desse tipo de obra poderá ser determinada por qualquer dos condôminos. A observar, ainda, que:
c.1) se a realização desse tipo de obra for urgente e importar em custos elevados, aquele que houver determinado a sua execução (síndico, ou condômino), deverá levar esse fato ao conhecimento dos demais condôminos, convocando-os imediatamente à reunir-se em assembléia especial;
c.2) se a realização desse tipo de obra não for urgente, mas importar em custos elevados, somente poderá ser determinada a sua execução após a aprovação dos condôminos, em assembléia, a ser convocada por aquele que tiver interesse (pelo síndico, ou, em caso de impedimento deste, por qualquer dos condôminos);
Observação: enquanto anotado por nosso legislador as expressões "urgente" e "despesas excessivas", conforme citações feitas a cargo dos §§2° e 3º, do art. 1.341, do CC, a fim de se evitar futuros desentendimentos entre os condôminos, alicerçados entre o que um repute por urgente, outro não; entre o que um considere determinada soma como despesa excessiva, outro não, também esse aspecto deve ser objeto de apreciação na convenção do condomínio, consistente na delimitação, por exemplo, de certas condições a serem respeitadas para que seja tomada por urgente a execução de uma obra. E também que se delimite, como acima referimos, um valor tal que, ultrapassado, se comporte como despesas excessiva.
Dispõe, enfim, o §4º, do citado dispositivo legal que, aquele que às suas próprias expensas tiver suportado as despesas com a execução das obras ou reparos necessários no condomínio, tem o direito de exigir o reembolso do respectivo numerário, na proporção ajustada na convenção. Se, no entanto, essas obras não se reputarem, propriamente, como necessárias, a restituição não será devida, mesmo que em benefício de todo o condomínio.
Outro dispositivo legal que se refere a obras no condomínio, e que envolve complexa repercussão, encontra-se pautado no art. 1.343, do CC, embora que tenha se limitado o nosso legislador em prescrever que, em caso de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, objetivando a criação de novas unidades (denominadas imobiliárias), a aprovação unânime dos comunheiros é condição sine quo non para a sua execução. Dessa forma, suponha-se que determinado condômino, desejando erigir mais um pavimento no edifício, destinado a compreender novas quatro unidades imobiliárias, obtenha a aprovação unânime dos demais condôminos para esse fim. Assim, questiona-se: de que forma proceder-se-á à regularização desse fato? Infere-se da questão, como ponto chave inicial, a necessidade de alteração das frações ideais que se encontram distribuídas entre todas as unidades do condomínio, e já consolidadas diante do registro do ato constitutivo do condomínio, a fim de que o novo pavimento adquira a sua respectiva base no solo. Isso implica dizer, noutra dicção, que as frações ideais das unidades já constituídas, restarão diminuídas, e a respectiva proporção que couber às futuras unidades, deverá ser inicialmente adquirida por esse condômino, através de escritura pública de compra e venda, ou por instrumento particular (isso se o valor não for superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente (art. 108, do CC)).
E esse ajuste deverá ter ingresso perante o Registro Imobiliário, mediante a seqüência dos seguintes atos:
1.averbação, na matrícula-mãe (onde se encontra lançado o registro do ato constitutivo do condomínio), da ata de aprovação da construção desse outro pavimento, por votação unânime dos condôminos;
2.averbação, na matrícula-mãe e nas matrículas de todas as unidades do condomínio, da escritura pública de alteração do ato de instituição do condomínio e de individuação das unidades imobiliárias (onde far-se-á a redistribuição das frações ideais e partes comuns do condomínio, em razão do empreendimento futuro que originará as quatro novas unidades), com cláusula resolutiva (ou seja, que fica condicionada à averbação do futuro pavimento);
3.registro, na matrícula-mãe, da escritura ou instrumento particular de compra das frações ideais que corresponderão às novas unidades imobiliárias;
4.averbação da área correspondente ao novo pavimento (na matrícula-mãe, acima citada) – resolvendo a condição da escritura mencionada no item 2;
5) abertura das matrículas das novas unidades;
6. averbação, no registro competente, do instrumento de alteração da convenção do condomínio, fazendo a inserção das novas unidades imobiliárias.
