Capítulo I - Breves Considerações sobre o Ponto Comercial

Os elementos do estabelecimento comercial, sejam eles materiais ou imateriais, devem ser considerados como bens singulares que podem ser destacados sem afetar o conjunto, sendo certo ainda que, tanto um quanto o outro, possuem o instrumento adequado para a sua proteção legal. Por óbvio, há bens que são essenciais para uma determinada atividade empresarial e, quando desarticulados, comprometem o fundo de comércio e o seu sobrevalor. Fábio Ulhoa Coelho[1] destaca a situação do industrial que desenvolveu uma tecnologia especial, responsável pelo sucesso do empreendimento; a cessão do know how desta tecnologia, segundo ele, pode significar acentuada desvalorização do parque fabril.

Ou seja, há elementos que, diante de sua importância, se forem destacados ou separados do conjunto acarretam a desvalorização do estabelecimento. O ponto comercial é um desses elementos essenciais para a atividade, pois, se o lojista deixar de contar com o ponto comercial, ainda que ele possa ter uma outra loja, não resta dúvida que o seu negócio poderá ficar comprometido, em vista da desvalorização do fundo de comércio.

Segundo Rubens Requião,[2] o ponto deve ser entendido como o lugar do comércio em que está situado o estabelecimento comercial, e para o qual se dirige a clientela. O ponto surge da localização ou da propriedade imóvel do empresário, acrescentando-lhe o valor, ou do contrato de locação do imóvel pertencente a terceiro. Diz ele ainda que, nesse caso, o ponto se destaca nitidamente da propriedade, pois pertence ao comerciante locatário, e constitui um bem incorpóreo do estabelecimento. E, por fim, ele conclui:

Note-se que, coerentemente com a nossa posição, não consideramos o contrato de locação renovável como elemento do fundo de comércio, mas sim, como fonte de um direito que é a tutela do ponto comercial, esta sim, integrante do fundo de comércio, como bem incorpóreo que é.

Por este motivo, alguns autores preferem citar o direito de inerência ao ponto, ao invés do ponto. Até faz sentido esta distinção, uma vez que o ponto apenas adquire proteção legal quando o empresário tiver o direito de permanecer no local — este direito pode ser exercido com fundamento no direito de propriedade, ou, então, com base na possibilidade de renovação compulsória do contrato de locação.

O ponto comercial também é referido como “propriedade comercial”. Para Oscar Barreto Filho, esta expressão é equivocada. Primeiro, porque se se admitir a existência de direito de propriedade sobre um complexo de bens que constitui o estabelecimento, a expressão “propriedade comercial” deveria ser utilizada para indicar o conjunto, e não apenas um dos elementos do fundo. Segundo, porque o direito do comerciante locatário não é absoluto. E, terceiro, porque o fundamento do direito à renovação é a proteção do valor econômico criado pelo exercício da atividade empresarial, valor expresso pelo aviamento objetivo que não é elemento, mas simples qualidade do estabelecimento.

Alfredo Buzaid também entende que a expressão “propriedade comercial” é incorreta, pois, se tal designação fosse possível, seria como atribuir ao direito de renovação a índole de direito real sobre coisa alheia, como isto é contraditório, a designação “propriedade comercial” não poderia ser atribuída ao direito de renovação ou de permanência no ponto.

A verdade é que já se pacificou o entendimento de ser o ponto comercial o local onde se exercem os negócios, constituindo-se em um dos itens imateriais — dos mais importantes —, porque dele, preponderantemente, depende um maior ou menor fluxo de clientela.[3] Em outros termos, inexiste controvérsia sobre o enquadramento do ponto comercial, ou do direito de inerência ao ponto, como um bem imaterial integrante do estabelecimento.

Capítulo II – A Ação Renovatória

O direito da ação renovatória surgiu como forma de proteção ao ponto comercial, evitando, assim, a desvalorização do fundo de comércio e limitando a liberdade de contratar. Este direito está presente em nosso ordenamento jurídico desde o advento do Decreto no. 24.150/34, conhecido como lei de luvas, por ter proibido a prática do pagamento de “luvas” que consiste na exigência pecuniária feita pelo Locador ao Locatório para a renovação do Contrato de Locação.

Para Paulo Restife Neto e Paulo Sérgio Restife, Direito de Renovação é a proteção/benefício à atividade econômica empresarial que use imóvel alheio remunerado, para outros, como a Professora Maria Helena Diniz, o Direito de Renovação seria a proteção ao fundo de comércio, uma vez que a referida jurista não faz distinção entre fundo de comércio e ponto comercial. Por outro lado, o professor Fábio Ulhoa Coelho prefere o termo “direito de inerência ao ponto” em alusão ao interesse juridicamente protegido do empresário de permanecer no local.

O Direito da Renovação compulsória da locação não residencial serve para proteger o ponto comercial que, na qualidade de bem imaterial possui um valor agregado, cuja perda irá desvalorizar o estabelecimento comercial e reduzir o valor do fundo de comércio ou fundo de empresa; a proteção conferida pela ação renovatória evita o enriquecimento sem justa causa do Locador que poderia se beneficiar do trabalho e investimento feito pelo locatário que, em razão de sua atividade mercantil, agregou sobrevalor ao local do imóvel locado.

Antes da vigência do Decreto 24.150/34, o pagamento de luvas dava margem ao enriquecimento sem justa causa do Locador, pois, o Locatário, após agregar valor ao ponto comercial, com o fruto de seu trabalho e investimento, não tinha nenhum instrumento jurídico para proteger o direito de inerência ao ponto, ficando a mercê do Locador que, no ato da renovação locatícia, poderia exigir luvas e, não sendo estas pagas, ficaria com o ponto comercial a “custo zero” e toda sobrevalorização resultante dos esforços do Locatário.

Na renovação compulsória, a liberdade de contratar é mitigada, pois, a lei impõe ao locador o dever de renovar o contrato de locação, em determinadas situações jurídicas, o que leva ao confronto entre 02 (dois) princípios: o direito ao livre exercício de propriedade e o direito de inerência ao ponto comercial; daí a razão pela qual, o direito da ação renovatória não deve ser visto como algo intransponível e absoluto, ao contrário, este direito deve harmonizar-se com o direito de propriedade do locador.

Outrossim, em virtude de a ação renovatória ter como escopo a proteção do ponto comercial, se não houver ponto comercial ou fundo de comércio a ser protegido não será admissível a renovação compulsória, ainda que se esteja na presença de uma locação não residencial.

Nota-se, portanto, que o principal objetivo da ação renovatória é a proteção do ponto comercial, para tanto, se faz necessário saber em quais situações jurídicas é possível encontrar a presença de um ponto comercial.

Assim sendo, com o propósito de identificar a existência de um ponto que merece proteção do ordenamento jurídico, o legislador estabeleceu alguns requisitos sem quais não é possível auferir a intenção do locatário de constituir no imóvel locado um ponto passível de valor econômico, estes requisitos estão previstos no art. 51 da Lei 8.245/91, quais sejam:

1. Contrato Escrito e por Prazo Determinado;
2. Período Contratual de 05 (cinco) anos;
3. Exercício da mesma atividade por 03 (três) anos.

Em suma, a identificação do ponto comercial protegido pela Ação Renovatória requer a presença cumulativa dos 03 (três) requisitos estabelecidos pelo art. 51, da Lei 8245/91.

II.a. Contrato Por Escrito e Prazo Determinado

O contrato de locação não residencial para ser renovado compulsoriamente deve ser escrito e conter prazo determinado.

Nos termos da Lei de Locações, o contrato de locação verbal não goza de nenhuma garantia de permanência, por consequência, não seria justo outorgar o direito de inerência ao local para o Locatário que, sequer manifestou por meio de um acordo escrito, a sua pretensão de fazer uso do imóvel para o exercício de sua atividade mercantil.

O mesmo entendimento deve ser aplicado ao contrato escrito, cujo prazo seja indeterminado, pois, o contrato sem prazo fixo a qualquer instante está sujeito a ser rescindido, por meio de denúncia vazia; desta maneira, a pessoa que se arrisca a ter o contrato rescindido, com uma simples notificação de aviso prévio, provavelmente, não tem a pretensão de agregar um valor econômico ao ponto comercial, ou então, se tem esta pretensão, deixou de agir com prudência necessária de quem se ativa na atividade mercantil.

No mesmo sentido, veja adiante decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo:

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. Ação renovatória. Contrato escrito, vigorando por prazo indeterminado.  Juízo de improcedência. Apelo da autora, locatária. Desprovimento. (Apelação n° 0003756-54.2013.8.26.0101, Relator(a): Carlos Russo; Comarca: Caçapava; Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 22/06/2016; Data de registro: 23/06/2016)

No tocante ao prazo determinado exigido pela lei, deve-se citar uma peculiaridade comum nos contratos de locação não residencial a respeito das cláusulas de renovação automática e o cuidado que o operador do direito deve ter com esta cláusula, pois, conforme a sua redação, o requisito do inciso I, do Art. 51, da Lei 8245/91 poderá, ou não, estar preenchido; explica-se: se a cláusula de renovação automática estiver estabelecendo que, o contrato irá renovar-se por igual período, tem-se que o contrato renovado automaticamente terá prazo determinado, portanto, desde que preenchido o período locatício mínimo de 05 (cinco) anos, o locatário fará jus ao direito da renovatória, por ter um instrumento particular com prazo determinado, caso contrário, se a cláusula dispuser simplesmente que o contrato será renovado por prazo indeterminado, a partir da renovação automática o requisito do art. 51, I, da Lei 8245/91 não estará preenchido, tendo em vista que, nesta última hipótese, haverá um contrato por prazo indeterminado.

II.b. Período Mínimo de 05 (cinco) anos e a Accessio Temporis

Além do contrato escrito, com prazo determinado, a lei locatícia exige, também, um período mínimo de vigência contratual de 05 (cinco) anos, ou então, que a soma ininterrupta dos contratos sucessivos escritos seja de 05 (cinco) anos, esta última hipótese é conhecida como accessio temporis.

A accessio temporis visa atender os objetivos da Lei Locatícia, a fim de evitar fraudes que possam impedir o direito da renovação compulsória.

Por óbvio, quando se está diante de um único contrato, o período contratual de 05 (cinco) anos exigido pela lei trata-se de requisito objetivo mais simples de ser auferido, bastando ao interprete apenas verificar se o contrato apresentado é escrito e com prazo determinado de 05 (cinco) anos, o mesmo não ocorre quando há a necessidade de utilização da soma do período de 02 (dois) contratos sucessivos para completar o período exigido pela lei.

De acordo com o inciso II, do art. 51, da Lei 8245/91, a accessio temporis apenas será admissível, se os contratos, cujos períodos serão somados, forem escritos e com prazo determinado, isto é, não poderá haver entre os contratos, um período de contrato verbal, ou então, com prazo indeterminado, pois, nestes casos, não estará sendo cumprindo o requisito da lei locatícia. Nesse sentido, já se manifestou o STJ:

REsp 150183/SP. Rel. Min. VICENTE LEAL. DJ 05.04.1999. No mesmo sentido: “Embora inadmitida na letra mesma da lei atualmente me vigor, a existência de hiato entre os contratos escritos, por 'ininterruptos' os prazos contratuais a serem somados, esta Corte Superior de Justiça firmou sua jurisprudência no sentido de afirmar a possibilidade do accessio temporis, mesmo após a edição da Lei nº 8245/91, nas hipóteses em que for curto o período existente entre os contratos escritos” (AgReg no REsp nº 61436/SP, DJ 17.04.2006 ). Ainda: REsp 7842/SP rel. Min. FONTES DE ALENCAR, REsp 11630/PR, rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA.

Segue adiante decisões do Tribunal de Justiça, no sentido de ser inviável a concessão do direito da ação renovatória, quando não houver contratos escritos ininterruptos, ou seja, a existência de contratos escritos, mas com prazos indeterminados, ou ainda, contratos escritos precedidos de verbais –  ou vice versa – não são capazes de outorgar o direito da renovatória.

Renovatória de aluguel. Somatória de prazo de contrato escrito com locação prorrogada por prazo indeterminado por largo período. Asseccio temporis. Impossibilidade.   Artigo 51, II, da Lei 8245/91. Ausencia dos requisitos para a renovação buscada. Sentença mantida. Recurso improvido.(Apelação n° 1011207-20.2015.8.26.0562, Relator(a): Walter Cesar Exner; Comarca: Amparo; Órgão julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 28/04/2016; Data de registro: 05/05/2016).

LOCAÇÃO COMERCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA – AUSÊNCIA DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO - RENOVAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO - ACCESSIO TEMPORIS - PRAZO DA LOCAÇÃO INFERIOR A CINCO ANOS - SENTENÇA ANULADA - PROCESSO EXTINTO, NOS TERMOS DO ARTIGO 267, VI, DO CPC – RECURSO DO AUTOR IMPROVIDO E PROVIDO O DOS RÉUS. Inexiste o direito do inquilino à renovação da locação quando não preenchido o requisito do art. 51, inciso II, da Lei n° 8.245/91. O contrato a renovar deve ser escrito e por prazo determinado, não prevalecendo a renovação baseada em locação verbal ou que, sendo escrita de início, se prorroga por tempo indeterminado, mas sem contrato escrito.(Apelação n° 9176560-57.2008.8.26.0000, Relator(a): Pereira Calças; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 27/10/2010).

Apesar da lei e da jurisprudência não admitirem a existência de lapso temporal sem contrato escrito para a caracterização da accessio temporis, nota-se em algumas decisões isoladas, um abrandamento do rigor estabelecido pela lei, quando este período entre os contratos for pequeno, em regra, não há um consenso deste período, podendo variar entre 03 (três) a 06 (seis) meses, nada além do período necessário para as negociações e a elaboração do contrato de locação que será objeto da accessio temporis,

 Outrossim, importante citar a posição do Professor Fábio Ulhoa Coelho que diverge da corrente majoritária admitindo a possibilidade de somar-se um contrato inicial com prazo indeterminado, seguido de um contrato por prazo determinado, desde que ambos sejam escritos e o último a ser renovado seja por prazo determinado, verbis:

“Uma derradeira questão se coloca, pertinente à admissibilidade da consideração, na accessio temporis, do tempo de vigência de um contrato escrito com prazo indeterminado. Claro que o contrato a renovar dever ter sido firmado com prazo determinado, para que se atenda ao requisito formal, mas seria possível aditar a este, para alcançar os 5 anos exigidos, o tempo de relação locatícia; em que o instrumento contratual escrito não estipulava prazo de duração? A lei nada dispõe sobre essa situação particular. Contudo, a adição do tempo de vigência do primeiro contrato (o indeterminado) ao prazo do segundo atende aos objetivos do regime de locação empresarial que é justamente o de tutelar a inerência ao ponto do locatário. Por esta razão, deve-se admitir a somatório no caso.”

Por último, deve ser mencionado ainda que, o período de 5 anos pode ser obtido com a soma do período contratual dos cedentes e/ou sucedidos, desde que tenha ocorrido também a cessão do ponto comercial.

II.c. Exercício da mesma atividade por 03 (três) anos

O último requisito exigido pelo art. 51 da Lei 8.245/91 é o exercício ininterrupto, por 03 (três) anos, na mesma atividade econômica.

Segundo Silvio de Salvo Venosa, o locatário deve apresentar a prova de exploração trienal do mesmo ramo de atividade com a inicial da ação, entende a Lei que esse é o prazo mínimo para a criação do ponto e da clientela.

Assim como a accessio temporis pode ser exercida e se completar com os cessionários e/ou sucessores da relação locatícia, o mesmo ocorre com o triênio no mesmo ramo de atividade.

A opinião acima (soma de períodos) é compartilhada por J.Franco Nascimento, Maria Helena Diniz, Luiz Machado Guimarães, citando-se, nesse sentido, a súmula 482 do STF, in verbis:

Súmula n. 482 do STF

O locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do decreto 24150.

A questão do exercício da mesma atividade, por período de 3 anos, presume que, neste interregno de tempo, não haja mudança da atividade comercial, porém, admite-se pequenas alterações que impliquem em transformações radicais da atividade desempenhada pelo locatário.

Capítulo III – Da Legitimidade Ativa

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Inicialmente, a legitimidade ativa para propor a ação renovatória é apenas do locatário de imóveis não residenciais, contudo, a lei atribui a outras pessoas distintas do locatório, a legitimidade para propor a ação renovatória, isto deve-se ao fato de que estas pessoas são as titulares do ponto comercial ou fundo de comércio, entra elas cita-se:

1. Cessionário e/ou Sucessor da Locação;
2. Sublocatários;
3. Locatário sócio de Sociedade Empresária, desde que o contrato autorize;

3.1 Cessionários ou Sucessores da Locação – Par. 1º, do Art. 51 da Lei 8245/91.

Os sucessores e/ou cessionários têm legitimidade para propor a ação renovatória da relação locatícia que foi sucedida e/ou cedida do locatário original, inclusive, para fins de preenchimento dos requisitos do art. 51 da Lei de Locação, notadamente, o período mínimo de 05 (cinco) anos de vigência contratual e o triênio, no mesmo ramo de atividade.

Para a doutrina majoritária (Maria Helena Diniz, Silvio de Salvo Venosa,J.Nascimento Franco, entre outros renomados juristas) e Jurisprudência (Súmula 482 do STF) o exercício de direito da ação renovatória pelo sucessor e/ou cessionário apenas é admissível, se houver também a cessão e/ou sucessão do ponto comercial, desta feita, a sucessão ou cessão apenas da relação locatícia não dá o direito da renovatória.

A outra questão interessante que encontra divergência na doutrina diz respeito da existência de cláusula que vede a cessão e/ou sublocação do ponto comercial. Segundo a Professora Maria Helena Diniz, esta espécie de cláusula seria restrita e não proibitiva, pois, o locador deveria justificar a sua recusa em um motivo justo (RF, 145:266).

Na opinião de Silvio de Salvo Venosa “cessionários e sublocatários não autorizados na locação não serão admitidos a renovar porque ocorreu infração legal na locação. Assim, a relação jurídica entre locatário e sublocatário, máxime quando não autorizada a sublocação, é estranha ao locador”

Para J.Nascimento Franco em referência a Alfredo Buzaid, se o fundo de comercio for transferido a terceiro, a cláusula que proíbe a cessão da locação seria abusiva. Já no entendimento de Paulo Restife Neto e Paulo Sérgio Restife, o cessionário somente tem direito a renovação, se estiver previsto no contrato, ou então, for autorizado pelo Contrato.

Na verdade, salvo melhor juízo, a divergência doutrinária supramencionada encontra-se resolvida pelo art. 13 da Lei 8.245/91, que estabelece a necessidade de autorização expressa do locador para a cessão do contrato.

Diante do exposto acima, para que os cessionários da locação possam fazer jus ao direito de propor a ação renovatória, inclusive, para fins de preenchimento dos requesitos do art. 51 da Lei No. 8245/91; torna-se imprescindível o consentimento do locador, nos termos do artigo 13 da referida lei e, se o locador uma vez notificado pelo locatário da intenção de ceder o contrato, não se manifestar, o consentimento é presumido.

3.2 Legitimidade do Sublocatório

A legitimidade do sublocatário total exclui completamente a legitimidade do locatário-sublocador, por uma razão simples, o ponto comercial protegido pela lei passa a pertencer ao sublocatário e não ao sublocador, porém, o mesmo não ocorre na sublocação parcial, pois, neste caso, o ponto comercial pode ser partilhado entre ambos (sublocatário e sublocador).

Nos termos do Parágrafo Único do art. 71 da Lei 8245/91, o locador e sublocador deverão ser citados, em litisconsórcio ativo, quando o prazo de renovação pretendido pelo sublocatário ultrapassar o da locação original ou renovada, neste último caso, a renovação compulsória será feita apenas entre o sublocatário e o locador, eliminando a figura do sublocador/locatário.

Se, porém, a prorrogação da sublocação cabe dentro do prazo de que o locatário ainda dispõe, então, a ação será proposta apenas em face do locatário/sublocador.

Nas hipóteses ventiladas acima, podemos identificar 02 situações: (i) se a renovação abranger integralmente período inteiramente fora da locação, ou (ii) se a renovação abranger período parcialmente fora da locação original; as situações descritas devem ser tratadas da seguinte forma:

1. Na primeira hipótese – haverá a exclusão do sublocador/locatário, se houver mera sublocação, sem exercício de atividade empresária, ou então, se inexistir direito oponível em relação ao sublocatário, com a observação de que, se a locação for parcial e o pedido for acolhido, o sublocatário se transforma em locatário direto apenas da parte do imóvel que tiver locado.
2. Na segunda hipótese, o sublocatário ficará vinculado ao sublocador/locatário até o fim do contrato de locação, uma vez extinto o contrato de locação, o vínculo se faz diretamente com o locador.

No tocante ao contrato de sublocação, cabe citar a situação das distribuidoras de derivados de petróleo que de acordo a súmula 9º do 2º TACSP- “(...) quando sublocam totalmente os imóveis a terceiros, não têm legitimidade para propor ação renovatória, embora dotem os estabelecimentos revendedores dos implementos necessários à comercialização dos seus produtos, ou os orientem e fiscalizem, ainda que lhes propiciando financiamentos e cuidando dos investimentos”

Consoante leciona Waldir de Arruda Miranda Carneiro, apesar de haver expressa previsão legal no sentido de que "(...) no caso de sublocação total do imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo locatário" (art. 51, § 1o da Lei n° 8.245/91), "a doutrina e a jurisprudência, com acerto, têm atenuado o rigor da norma para permitir a propositura de ação renovatória, na hipótese de sublocação total, também pelo sublocador, quando este tiver participação na formação do fundo de comércio" (in "Anotações à Lei do Inquilinato", RT, nota 40 ao artigo 51, p. 376), como exemplo, pode ser mencionado a legitimidade concorrente da FRANQUEADA e FRANQUEADORA, no direito de propor a ação renovatória.

Segue adiante, decisão do Tribunal de Justiça reconhecendo a legitimidade do Franqueador – que figurou como locatário – e da franqueada (sublocatária) para proporem a ação renovatória:

Agravo de Instrumento n° 990.10.161168-6 - Santo André

Voto n° 15.1766

Rel. Des. Orlando Pistoresi – J. 16.06.2010 – 30ª Câmara de Direito Privado

Agravante: Kátia Dotto Duarte Gargantini

Agravada: Kiko's Fitness Store Participações Ltda.

Sublocação - Contrato de franquia - Legitimidade do franqueador para o ajuizamento de ação renovatoria. Restando evidenciado nos autos que a sublocação havida decorreu de um contrato de franquia que, embora não tenha se aperfeiçoado, autorizou o ingresso do sublocatário no imóvel de que se cuida, não há como deixar de conferir à locatária e sublocadora legitimidade para propor ação renovatória.

Em resumo, o direito da renovação compulsória, como já dito em reiteradas oportunidades, serve para proteção do ponto, se o ponto e/ou fundo de comércio é compartilhado pelo locatário e/ou sublocatário, como no exemplo: dos contratos de franquia; o direito ao exercício da ação pertence a ambos, locatário e/ou sublocatário (franqueado e franqueador).

3.3.  Legitimidade do Sócio da Sociedade – quando o contrato autorizar que o Sócio (Locatário) utilize o imóvel para o exercício de atividades da sociedade.

Se o contrato permitir, o locatário integrante de sociedade da qual faça parte titular de ponto comercial que explore atividade mercantil está legitimado a propor Ação Renovatória, desde que preenchidos os requisitos formal (escrito e prazo determinado), temporal (05 anos) e material (03 anos na mesma atividade), conforme preceitua o Art. 51. § 2º da lei 8245/91.

A existência de contrato figurando o sócio como locatário, geralmente, deve-se ao fato de que a empresa e/ou sociedade que irá exercer a atividade ainda não foi constituída, daí a razão de estender o direito a renovatória ao sócio-locatário, mas, o fato de a empresa já existir, na data da celebração do contrato de locação com o sócio-locatário, não elidi a prerrogativa concedida ao sócio da empresa e/ou à sociedade titular do ponto comercial de ingressarem com a ação renovatória.

Outro ponto que merece citação é o fato de que o sócio deve ter participação majoritária na sociedade, caso contrário, o direito a renovatória não será permitido.

3.4.  Dissolução da Sociedade e permanência com um dos Sócios

O sócio sobrevivente tem direito a propor a ação renovatória, se houver dissolução da sociedade comercial, por morte de um dos sócios, isto é, ele se sub-rogará no direito à renovação compulsória, se continuar explorando o mesmo ramo de comércio no prédio locado.

Neste caso, parece ser possível que a EIRELI – Empresa Individual de Responsabilidade Limitada resultante da sociedade dissolvida possa se sub-rogar nos direitos da sociedade a qual lhe deu origem, por força da nova redação parágrafo único do art. 1033 do Código Civil.

Capítulo IV - Prazo Decadencial da Ação Renovatória

A ação renovatória deve ser proposta no interregno de um ano até seis meses anteriores ao final do contrato, nem antes ou depois, este prazo, por ser decadencial não se interrompe ou suspende.

A controvérsia em torno do prazo decadencial da propositura da ação renovatória está na possibilidade de interrupção ou suspensão do prazo, caso o dia venha a coincidir com sábado, domingo ou sem expediente forense. Nesse sentido, a jurisprudência é vacilante e não há uma posição predominante.

Na opinião de Maria Helena Diniz e Nelson Nery Junior, o prazo não se prorroga, por esta razão, se o dia de vencimento for feriado, domingo ou sem expediente forense, o direito deve ser exercido antes do término do prazo. Este também é o entendimento do Professor Fábio Ulhoa Coelho para quem o prazo é decadencial, não podendo ser interrompido ou suspenso.

Todavia, apesar do prazo ser reconhecidamente decadencial, verifica-se, em alguns julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo, a possibilidade de prorrogar-se o prazo para o próximo dia útil, quando o dia de vencimento ocorrer em data em que não há expediente forense. Segue adiante 02 decisões com posições distintas, uma autorizando e a outra não a prorrogação do prazo:

APELAÇÃO Nº 9146359-82.2008.8.26.0000

Apelação nº 9146359-82.2008.8.26.0000

COMARCA : SÃO PAULO FORO REGIONAL DE SANTANA

APELANTE : ASSOCIAÇÃO EDUCACIONAL NOVE DE JULHO

APELADO : MELADO E SAL LANCHONETE LTDA. ME

VOTO Nº 20.642

Rel. Des.José Malerbi – 35ª Camara de Direito Privado

EMENTA

LOCAÇÃO COMERCIAL RENOVATÓRIA – TERMO FINAL DO PRAZO DECADENCIAL - DIA NÃO ÚTIL - DECADÊNCIA NÃO CARACTERIZADA - Quando o termo final para a propositura da ação renovatória recair em dia não útil, prorroga-se o prazo para o dia seguinte que houver expediente.

Apelação com Revisão n° 992.08.068923-9 (antigo n° 1 234 809-0/0)

Comarca: São Paulo — 1a V. Cível do F. R. de N. Sa do Ó

Apelante: GENIAL COMÉRCIO DE COLCHÕES LTDA. ME

31 a Camara de Direito Privado – Adilson de Araújo

Apelado: AFONSO HENRIQUE PAIVA (réu-locador - NÃO CITADO)

Voto n° 6.938

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. EXTINÇÃO DO PROCESSO. DECADÊNCIA. CONFIGURAÇÃO. APELO DA AUTORA IMPROVIDO. A locatária não demonstrou haver adimplido todas a exigência imprescindível ao manejo de ação desse jaez insculpida no art 51, § 5° da lei inquilinána. Ao contrário, restou indene de dúvida a existência de um óbice intransponível ao pleito renovatório, qual seja, o requisito temporal decadência!. Esta ação foi, pois, ajuizada a destempo.

(...) Na espécie, levando-se em conta que o termo ad quem para a propositura da ação renovatória da locação foi em 20/9/08, um sábado, é dizer, um dia não útil, e, considerando-se que a autora só providenciou o protocolo da petição inicial no dia útil subsequente, qual seja, 22/9/08, 2a feira, força é convir a intempestividade da providência. Decerto, tal providência deveria ser diligenciada no último dia que antecedeu o sábado (20/9/08), a saber, 6a feira, 19/9/08. Outrossim, uma vez ajuizada a ação após haver expirado o prazo e, portanto, consumada a decadência, foi correta a sentença de extinção.

Capítulo V - Exceção de Retomada – Art. 52 da Lei 8245/91

Na renovação compulsória, o direito de propriedade do locador é relativamente mitigado em prol da proteção do ponto comercial constituído pelo Locatário, contudo, para não suprimir inteiramente o direito de propriedade do locador, a lei estabeleceu que, mesmo o locatório preenchendo os requisitos necessários para fazer jus à renovatória, ainda assim, o contrato não será renovado, isto acontece, exatamente, para permitir a convivência pacífica entre o livre exercício do direito de propriedade do locador e o direito de inerência ao ponto do locatário.

Segundo o art. 52 da Lei de Locação, o locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Para o professor Fábio Ulhoa Coelho, a exceção de retomada pode ser exercida, nas seguintes situações:

1. Realização de Obras no imóvel que importem a sua radical transformação, por exigência do Poder Púbico;
2. Reformas no Imóvel que o valorizem, pretendidas pelo locador – deverá comprovar o aumento do valor do negócio;
3. Transferência de estabelecimento existente há mais de um ano pertencente ao cônjuge, ascendente ou descendente do locador, ou da sociedade por ele controlada.
4. Uso próprio.
5. Insuficiência da Proposta apresentada pelo locatário, na ação renovatória;
6. Proposta melhor de terceiros

Apenas para melhor compreensão da matéria, torna-se prudente verificar cada uma das exceções de retomada que podem ser alegadas pelo Locador:

5.1.      Obras ou Reformas no Imóvel - Art. 52., Inc. I, da Lei de Locação

Na hipótese de ser necessária a realização de obras, por requerimento do Poder Público que importem a transformação radical do imóvel, o Locador poderá se utilizar deste fato como matéria de defesa a retomada do imóvel, o mesmo ocorre se as obras e/ou reforma forem realizadas pelo próprio locador e importarem em valorização do bem imóvel locado.

Em ambas as situações – reformas por determinação do poder público e obras pretendidas pelo locador – não incidirá a indenização pela perda do ponto comercial e desvalorização do fundo de comercio, prevista no Par. 3ª, do art. 52.

A questão é saber se qualquer reforma ou obra no imóvel seria argumento para a exceção de retomada, por parte do locador; nesse sentido parece que o legislador trata apenas das reformas e/ou obras que impliquem em transformação radical do imóvel, valorizando, dessa forma, o bem locado, ou seja, as pequenas reformas voluptuárias, necessárias ou úteis que, não vierem a operar a valorização e transformação do imóvel, seriam inadmissíveis como argumento para a exceção de retomada.

Oportuno citar decisão do tribunal de justiça de São Paulo, onde fica claro que a valorização do imóvel pela Reforma ou Obra é determinante para a exceção de retomada do Locador:

Apelante: Auto Posto São Judas Ltda.

Apelado: Congregação dos Padres do Sagrado Coração de Jesus

Comarca: São Paulo - For. Reg. Jabaquara - 2a. Vara Cívei

Relator Ruy Coppola

Voto n° 12.615

EMENTA: Renovatóría. Retomada deferida ao locador com base no artigo 52, inc. 1, da Lei 8.245/91. Alegação de construção mais útil. Prova documental robusta a indicar que o locador preenche os requisitos para exercitar a retomada. Edificação a ser feita no local que recebeu aprovação do Poder Público. Prova documental da valorização do imóvel em razão da obra nova. Renovatória julgada improcedente.

5.2. Uso Próprio ou Transferência de Estabelecimento Comercial (Art. 52, Inc. II)

O Locador pode impedir a retomada requerendo o imóvel locado para uso próprio ou transferência de estabelecimento comercial pertencente ao próprio locador, de sociedade por ele controlada, de seu cônjuge ou descendente, desde que este estabelecimento tenha existência a mais de 01 (um) ano e não venha a exercer no imóvel a mesma atividade desenvolvida pelo locatário (restrição imposta pelo Par. 1º, do Art. 52).

Nesse sentido, destacamos alguns critérios objetivos para exercício do direito de retomada, com base na transferência de estabelecimento comercial:

1o) Existência de mais de 01 (um) ano – trata-se de um requisito objetivo, independentemente a quem venha pertencer o estabelecimento (cônjuge, ascendente, descendente ou o próprio locador) se faz necessário que este estabelecimento já exista a mais de 01 ano.

2º) Titularidade do Estabelecimento – o estabelecimento a ser transferido deve pertencer ao próprio locador, ao seu cônjuge, ascendente, descendente, ou por fim, ser de sociedade controlada pelo Locador. Neste último caso, não basta o locador ser detentor de metade do capital social, há necessidade efetiva do locador deter a maioria do controle da sociedade titula do estabelecimento.

3º) A impossibilidade de exercício de atividade no mesmo ramo do locatário[4]: o último requisito para a retomada da locação para o uso do imóvel pelo próprio locador e/ou transferência de estabelecimento comercial de sociedade da qual faça parte o locador, o seu cônjuge, ascendente ou descendente não é absoluto, isto é, este requisito comporta exceção (locação gerência).

Locação-Gerência: Num primeiro momento, a lei restringe o uso do imóvel para exercício de mesma atividade comercial desenvolvida pelo locatário, caso fosse possível retomada do imóvel para o exercício da mesma atividade do locatário, o sobrevalor criado pelo locatário não estaria protegido.

Ocorre que, se a locação envolve também fundo de comércio anteriormente existente, ou então, criado pelo locador, a retomada da locação pode ser para exercício da mesma atividade do locatário, isto por uma razão bem simples, o fundo de comércio atributo do respectivo ponto comercial não foi criado pelo locatário, ao contrário, este atributo já fazia parte do imóvel locado. Exemplos: Cinema, Teatro, Posto de Gasolina, etc.

A outra hipótese relaciona-se a retomada para o exercício de atividade já desenvolvida pelo locador proprietário, antes da locação, isto porque, nesta situação, o fundo de comércio foi criado pelo locador, portanto, inadmissível a renovatória nesta circunstância. Contudo, não poderá agir da mesma maneira se vendeu ao inquilino/locatário o fundo de comércio que mantinha no prédio, posição esta defendida por Maria Helena Diniz.

5.3.      Insuficiência de Proposta do Valor de Locação e Proposta Comercial de Terceiros, em melhores condições (Art. 72. Inc. II e III)

Além das exceções de retomada constantes no art. 52 da Lei de Locação, o locador em sua defesa pode alegar a insuficiência do valor da locação proposta pelo locatário, em função da valorização do imóvel, ou então, a existência de proposta de terceiro, em melhores condições.

Em ambas as situações, o locador deve fazer a prova de suas alegações, juntando aos autos documentos hábeis que comprovem os fatos, na hipótese de proposta de terceiro, em melhores condições, a defesa deverá vir acompanhada com respectiva proposta, podendo o locatário em Réplica cobri-la, nos termos do parágrafo 2º do Art. 72 da Lei de Locação.

Por outro lado, se o locador alegar proposta insuficiente, por parte do locatário, em sua defesa deverá apresentar a quantia que repute compatível com o valor de locação real e atual do imóvel, vide Par. 1º, do Art. 72, da Lei 8245/91.

Na hipótese de retomada em razão de proposta melhor de terceiros, tanto o proponente, quanto o locador, serão responsáveis pelo pagamento da indenização prevista no Parágrafo Terceiro do Art. 52.

Capítulo VI -  Indenização do Ponto Comercial. (Par. 3º do Art. 52)

O ponto comercial formado pelo Locatário em função de sua atividade mercantil possui um valor agregado que deve ser indenizado na hipótese de retomada do imóvel, em determinadas circunstância, pois, se fosse possível o locador retomar o imóvel locado sem restituir ao locatário o valor correspondente ao ponto comercial, estar-se-ia diante de uma situação vedada pelo ordenamento de jurídico de enriquecimento sem justa causa, isto é, o locador poderia ficar com os frutos da atividade do locatário, que formou um ponto de referência de clientela, sem despender qualquer esforço ou investimento, por este motivo, em determinadas situações a legislação estabeleceu o dever de indenização do ponto comercial.

Feitas estas considerações, segue abaixo os requisitos necessários para aplicação do Parágrafo 3º, do art. 52, da lei de locação:

1. Preenchimento dos requisitos estabelecidos nos incisos I, II e III, do artigo 51, da Lei de Locação, respectivamente, contrato escrito e por prazo determinado; vigência contratual de 05 (cinco) anos, e inexistência de interrupção na relação locatícia, por contrato indeterminado ou verbal; e, por fim, exercício na mesma atividade, por mais de 03 (três) anos;
2. Interposição da Ação Renovatória, dentro do prazo decadência de 01 (um) ano a 06 (seis) meses, antes do término do contrato;
3. Exceção de Retomada deve ser em função de proposta de terceiro, em melhores condições, ou então, por não ter dado o destino prometido no imóvel locado, dentro do prazo de 03 (três) meses, como por exemplo: realização de obras, transferência de estabelecimento, etc;

Além dos requisitos acima, existem ainda 02 (duas) outras hipóteses caracterizadoras do dever de indenizar, a primeira delas é a falta de sinceridade, nas alegações do locador, no exercício da retomada do imóvel, esta prova deve ser feita pelo locatário e, uma vez comprovada a insinceridade, ficará caracterizado a violação da lei passível de indenização. A outra delas diz respeito a realização no imóvel da mesma atividade exercida pelo locatário, desde que não se enquadre na hipótese de locação-gerência.

Deve ser mencionado ainda que, segundo o art. 75 da Lei de Locação, o proponente e o locador são solidariamente responsáveis pelo pagamento da indenização, na hipótese de retomada do imóvel, em virtude de proposta melhor de terceiro.

Outro fato interessante, no tocante a indenização do ponto comercial diz respeito a sua localização, na opinião de J.NASCIMENTO FRANCO, a boa da localização do imóvel proporciona ao inquilino as vezes já no primeiro ano de sua atividade movimento vultuoso que prossegue invariavelmente, enquanto, estiver no prédio. Logo, o que traz a freguesia é a localização do ponto e, não a atividade do comerciante[5].

Segue ainda dizendo, o ilustre jurista: Instalado num desses pontos, um restaurante, um bar, aflui a freguesia, no geral, o elemento mais importante dentre o que forma o fundo do comercio não é a clientela, mas o ponto. Na verdade a clientela em certos locais nem pode ser formada porque a rotatividade é uma das suas características, tais como ocorre no aeroporto, rodoviárias, etc.,

Reconhecido que nestes casos o elemento mais importante do fundo de comercio é o ponto, segue-se que o locatário não tem direito de indenização pela sua perda, já que não se admitem locação perpetuas. Nestes casos, a indenização não pode ir alem das despesas de mudança, porque o locatário não criou o ponto, dado que o local já era por si mesmo ideal para qualquer ramo de comércio, isso não quer dizer que se negue ao locatário o direito de renovação.

Diante da posição doutrinária de J.NASCIMENTO FRANCO citada acima, verifica-se que o direito de indenização está atrelado ao trabalho desenvolvido pelo locatório em agregar valor econômico a determinado local, diante do exercício de sua atividade mercantil, isto é, se o local do imóvel já for suficientemente bem localizado a ponto de por si só trazer freguesia, sem ter ocorrido qualquer interveniência do locatário para que tal fato ocorresse, o direito a indenização torna-se indevido.

Portanto, a lei evita o enriquecimento sem justa causa, logo, se não houve trabalho do locatário de identificação do ponto, junto a sua clientela, por consequência lógica, o locatário não terá direito a indenização, apesar de entendermos que, mesmo assim, será possível o exercício da ação renovatória, se estiverem preenchidos os requisitos do artigo 51 da lei de locação.

Capítulo VII – Questões Relevantes da Ação Renovatória.

A ação renovatória tem caráter dúplice, isto significa dizer que o Réu (Locador) pode formular pedido, geralmente, voltado para aplicação de uma das hipóteses de exceção de retomada, sendo assim, o locador-réu pode, em sua defesa, alegar as seguintes matérias:

1. Inexistência do Preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III, hipótese em que, acatada esta alegação, a sentença será improcedente;
2. Argüir uma das hipóteses de exceção de retomada, neste caso, em sendo procedente o pedido, o juiz fixará prazo para desocupação do imóvel;
3. Proposta melhor de terceiro que uma vez procedente, o juiz irá fixar, no mesmo ato, a indenização cabível.
4. Prescrição Decadencial

Entre as matérias de defesa do Réu/Locador, na ação renovatória, importante apenas destacar que na hipótese de proposta melhor de terceiro, este último não poderá exercer a mesma atividade do locatário, sob pena de ambos (locador e terceiro) serem condenados a pagar indenização do ponto comercial ao locatário.

Por outro lado, o Autor – Locatário deverá exercer o seu direito de renovação compulsória em vista do estabelecido no art. 71 da Lei de Locação, isto é, a petição inicial deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Nas provas elencadas acima a que merece destaque, inclusive, porque ainda não foi abordada, diz respeito ao exato cumprimento do contrato, por isso, diante das controvérsias sobre o tema; torna-se pertinente tratar do assunto de forma específica.

7.1.                  Prova do Exato Cumprimento do Contrato.

Para o Jurista Silvio de Salvo Venosa – “Examina-se o cumprimento do contrato à luz de sua finalidade e suas cláusulas. Como já enfatizamos nesta obra tal aspecto, tratando-se de infração contratual de natureza leve que não causa prejuízo ao locador, não há impedimento à renovação do contrato de locação”. Segue ainda dizendo o respeitável jurista que a gravidade da infração contratual dependerá do caso concreto, do exame à luz das finalidades da ação renovatória e da proteção que ela busca.

No mesmo sentido, Maria Helena Diniz entende que no caso de pequenas infrações contratuais, ou seja, faltas leves, cuja prática não denota má-fé, por serem insignificantes, a jurisprudência tem admitido renovatória.

Agora, resta saber o que seria faltas leves, por exemplo: o atraso contumaz no pagamento do aluguel ou a purgação de mora poderiam ser faltas leves. Na opinião de Maria Helena Diniz, o locatário que purgou a mora não poderá postular em juízo a renovação compulsória da locação comercial ou industrial, porque a norma exige a prova de exato cumprimento dos deveres legais e contratuais.

O respeitável jurista Silvio Rodrigues entende da mesma forma, referindo-se a renovatória como uma prerrogativa da lei outorgada apenas aos locatários que se comportaram de maneira incensurável, isto é, que honraram com o pagamento pontual do aluguel.

GILDO DOS SANTOS segue o mesmo entendimento: É imperioso que o locatário-autor tenha cumprido rigorosamente o contrato, compreendendo-se nessa expressão o pontual pagamento do aluguel, do prêmio de seguro que, habitualmente, é contra incêndio, e que tenha se desincumbido de todas as obrigações contratuais e legais (...). Assim, devera juntar, ao menos, o recibo de aluguel relativo ao mês anterior à propositura da ação, até porque a quitação do último locativo estabelece presunção de estarem solvidos os anteriores (CC/1916, art. 943, e, com idêntica redação, CC/2002, art. 322), bem como a apólice de seguro do ano em curso, além das anteriores para se verificar que o prédio sempre esteve segurado contra riscos de incêndio” (In “Locação e despejo”, 6ª edição, RT, pp. 70/71).

Divergindo da opinião dos juristas supracitados, Francisco Carlos Rocha de Barros, entende que: "(...), o não pagamento do aluguel no prazo estipulado é infração, mas deixará de ser quando purgada a mora. Não compartilhamos da opinião que sustenta ser descumprimento do contrato o atraso no pagamento de aluguel quando foi purgada a mora. O mesmo fato não pode produzir dois efeitos jurídicos contraditórios: ou é infração – para desfazer a locação e negar o direito à renovação -, ou não é. Se o ato praticado pelo inquilino deixou de ser considerado, pela purgação da mora, como infração autorizadora do rompimento do vínculo, não vemos como ressuscitá-lo, tempos depois, como Infração inibidora do direito do locatário à renovação." (in Comentários à Lei do Inquiiinato, Saraiva, 1995, pág. 253/4).

Destaca-se, também, o Enunciado No. 14 do Tribunal de Justiça de São Paulo, in verbis:

Enunciado n. 14. A emenda da mora em ação de despejo por falta de pagamento, constituindo exercício de legítimo direito, não descaracteriza o exato cumprimento do contrato de locação comercial.

Com respeito a opiniões divergentes, entendemos que a purgação de mora descaracteriza o exato cumprimento do contrato, pois, o locatário deixou de honrar com o compromisso de pagamento pontual do aluguel, não estando o locador obrigado a renovar o contrato de locação com um mal pagador, tal entendimento, inclusive, tem respaldo no princípio do exercício do direito de propriedade que, por sua vez, como dito alhures, é mitigado em prol da proteção do direito de inerência ao ponto comercial, devendo tal restrição ser aplicada de forma restritiva, ainda mais considerando a hipótese de um locatário que não honra com o pagamento pontual do aluguel.

Apenas para concluir, ressalta-se também que a ausência de pagamento do seguro contra incêndio caracteriza descumprimento do contrato, mesmo que o seguro não seja utilizado. Segue decisão do STJ:

7.2.                  Aluguel Provisório.

Enquanto, a ação renovatória não for julgada de forma definitiva, é possível a fixação de aluguel provisória que será devido a partir do término do prazo do contrato de locação.

O valor do aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do valor pedido, desde que apresentados elementos hábeis para a fixação do justo valor (Par. 4º, do art. 72).

Agravo de Instrumento nº 0310621-03.2011.8.26.0000

COMARCA: SÃO PAULO

AGRAVANTE: CHOCOPOINT LTDA.-EPP

AGRAVADA: SCT IMÓVEIS LTDA.

Rel. Des. Melo Bueno

VOTO Nº 23219

LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL AÇÃO RENOVATÓRIA. Fixação de aluguel provisório em 80% do pedido pela locadora em contestação Inteligência do art. 72, §4º, da Lei nº 8.245/91 Recurso provido.

Por fim, importante mencionar que, na hipótese de ser renova a locação, a diferença dos alugueis vencidos serão executados nos próprios autos da ação e pagos de uma só vez. E, se não for renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandato de despejo.

7.3.                  O Novo Prazo da Renovação da Locação

Uma vez deferido a renovação compulsória restaria saber qual seria o novo prazo locatício, de acordo com o enunciado No. 06 do Extinto 2º TAC/SP, na renovação judicial do contrato de locação, o prazo mínimo do novo contrato é de cinco anos. Ou seja, o enunciado diz apenas sobre o prazo mínimo.

Por outro lado, a Súmula 178 do STF estabelece o prazo máximo, verbis: “Não excederá de cinco anos a renovação judicial de contrato de locação fundada no Dec. 24.150, de 20.04.1934.”

Em análise ao “caput” do artigo 51 da Lei 8245/91, no nosso entendimento, o novo prazo do contrato de locação a ser renovado não poderá exceder a 5 (cinco) anos. Nesse sentido, observa-se julgado do STJ, tendo como relator o Ministro

Capítulo VIII – Conclusão.

Por óbvio, o tema “ação renovatória como instrumento de proteção do ponto” aborda um rol de situações jurídicas vasto, porém, de forma sucinta e objetiva, buscou-se trazer os principais pontos de divergências e a posição adotada pelos juristas e pelos nossos tribunais para a resolução destas controvérsias.

Capítulo IX – Bibliografia

-    ALMEIDA, Marcus Elidius Michelli de – Comentários ao Código Civil. Coord. Arruda Alvim e Thereza Alvim. Rio de Janeiro, Editora Forense, 2006, v. 10.

-    BARRETO FILHO, Oscar. Teoria do estabelecimento comercial. 2. ed., São Paulo: Saraiva, 1988.

-    BUZAID, Alfredo – Da Ação Renovatória – Edição Saraiva. São Paulo/SP. 1958.

-    CARVALHOSA, Modesto – Comentários ao Código Civil. Coord. Antônio Junqueira de Azevedo. São Paulo, Saraiva, 2003, v. 13.

-    COELHO, Fábio Ulhoa – Curso de Direito Comercial – Vol 1: Direito de Empresa, 15ª Edição. São Paulo: Saraiva. 2011.

-    DINIZ, Maria Helena – Lei de Locação de Imóveis Urbano Comentada – 4ª Edição. Editora Saraiva. São Paulo/SP. 1997

-    FRANCO, J. Nascimento – Ação Renovatória – Editora Malheiros. São Paulo/SP. 1994.

-    NERY JR. Nelson & NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo Civil e Legislação Extravagante. 3ª. Edição. São Paulo, Revista dos Tribunais.

-    REQUIÃO, Rubens. Considerações jurídicas sobre os centros comerciais (“shopping center”) no Brasil.

-    REQUIÃO, Rubens. Curso de Direito Comercial: v. 1. 23. ed., São Paulo: Saraiva, 2003

-    RESTIFE, Paulo Sérgio e RESTIFE, Paulo Neto – Locação Questões Processuais e Substanciais, 4ª Edição, Editora Malheiros. Rio de Janeiro/RJ. 2000.

-    VENOSA, Silvio de Salvo – Lei do Inquilinato Doutrina e Prática, 8ª Edição Revista e Atualizada. Editora Atlas. São Paulo/SP. 2005.

[1] COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial – Vol 1: Direito de Empresa, 15ª Edição. São Paulo: Saraiva. 2011., p. 117.

[2] REQUIÃO, Rubens. Curso de Direito Comercial: v. 1. 23. ed., São Paulo: Saraiva, 2003., p. 256.

[3] MAQUIEIRA, José da Silva. Shopping centers: antigas e novas apreciações. In: PINTO, Roberto Wilson Renault; OLIVEIRA, Fernando Albino de (Coord.). Shopping centers: questões jurídicas: doutrina e jurisprudência. São Paulo: Saraiva, 1991, p. 149.

[4] O Professor Fábio Ulhoa Coelho entende ser inconstitucional a restrição imposta pelo parágrafo 1º, do artigo 52, da Lei 8.245/91, pois, seria uma limitação ao direito constitucional de propriedade do locador, ainda mais porque, se o locador viesse a exercer a mesma atividade do locatário, haveria a possibilidade deste último propor a ação indenizatória pela perda do ponto.

[5] Vale ressaltar a diferença entre freguesia e clientela, freguesia são os consumidores e transeuntes de uma determinada região que adentram no estabelecimento comercial, em decorrência da comodidade e facilidade de estarem naquela localidade, portanto, para estes consumidores o importante é a localidade do estabelecimento, por outro lado a clientela é formada por consumidores que frequentam o estabelecimento comercial, independentemente de qualquer comodidade ou facilidade.