As novas regras lançadas pelo Ministério das cidades referentes ao programa minha casa minha vida, fundamentadas nas portarias 160 e 539 todas de 2016 são um avanço na qualidade do programa e ao mesmo tempo uma preocupação para todo o mercado da construçã

As novas regras lançadas pelo Ministério das cidades referentes ao programa minha casa minha vida, fundamentadas nas portarias 160 e 539 todas de 2016 são um avanço na qualidade do programa e ao mesmo tempo uma preocupação para todo o mercado da construção civil e do financiamento imobiliário.

Existem muitos pequenos investidores pessoas físicas no ramo de construção civil, cujas casas foram construídas e estão à venda ou em fase de construção e/ou acabamento as quais não se enquadram as novas normas da Caixa e que batem frontalmente com as normas municipais que autorizam e aprovam a sua implementação.

Na motivação da Portaria 160/2016 a finalidade é o rigor técnico e de segurança dos imóveis, e isso tem muita razão haja vista o grande número reclamações de defeitos nesses imóveis.

Já a finalidade da portaria 539/2016 informa da necessidade das regras de transição para que se operem as mudanças propostas pela portaria 160/2016.

Esse artigo irá demonstrar as mudanças que ocorrerão a partir de 2017 no financiamento do programa minha casa minha vida e como elas vão afetar tanto que constrói para vender por essa modalidade como para quem compra.

Então se você tem dúvidas nas novas regras para o financiamento do programa minha casa minha vida, esse artigo vai lhe ajudar a clarear os pensamentos.

O que for falado nessas mudanças aqui se refere a imóvel novo, financiados pelo programa minha casa minha vida.

Caso você tenha dúvidas sobre outros temas como atraso na entrega do imóvel, defeitos na construção pode acessar esse link http://migre.me/vnMt5 e encontrará diversas informações que lhe orientarão.

Agora vejamos quais foram as principais alterações trazidas pela portaria 160, de 6 de maio de 2016 e ao final vamos ver as regras de transição da portaria n 539, de 27 de outubro de 2016.

I- O QUE TROUXE A PORTARIA 160, DE 6 DE MAIO DE 2016:

1-LIGAÇÕES DOMICILIARES DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA E ENERGIA ELÉTRICA.

É até um absurdo pensar que há casos em que imóveis são financiados sem essa básica infraestrutura, mas existem. Principalmente no que se refere à abastecimento de água. Há muitos loteamentos entregues sem abastecimento de água, e lógico sem esgoto.

Nesses locais é necessária a construção de cisternas ou poços artesianos. Na verdade é um problema de saúde pública, pois entre a casa de um vizinho e outro há pouca distância, e de um lado se tem a cisterna e de outro a fossa, possibilitando a contaminação do lençol freático.

Isso agora tende a acabar, pois muitos engenheiros da Caixa Econômica Federal faziam vista grossa e essa necessidade e agora terão que se responsabilizarem pelas informações, referentes a esse quesito, quando avaliarem o imóvel para o financiamento do programa minha casa minha vida.

2. PAVIMENTAÇÃO ASFÁLTICA DEFINITIVAS. (RUAS ASFALTADAS).

Diversos imóveis construídos para o programa minha casa minha vida, foram feitos em ruas sem asfalto. Tudo isso para possibilitar um valor reduzido que caiba no bolso de quem vai financiar e aumente os lucros dos construtores.

Lógico que os municípios não conseguem acompanhar o ritmo do crescimento imobiliário oferecendo a infraestrutura de asfalto. O que dificulta muito a resolução desse problema. O fato é que há diversos empreendimentos já prontos em locais onde não há asfalto. O que farão os construtores se não conseguirem vender esse imóveis a tempo?

Como farão os compradores que já pagaram a entrada dos imóveis que estavam construindo e aguardando ficarem prontos para buscarem o financiamento? São problemas graves que devem ser enfrentados, e ao final desse artigo falaremos mais sobre isso.

3. SOLUÇÕES DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO E DE DRENAGEM DE ÁGUAS PLUVIAIS. (REDE DE ESGOTO).

Há uma imensidão de problemas referentes a esgoto sanitário. É um caso grave de saúde pública. Não se sabe como, mas, loteamentos novos conseguem alvará para comercialização somente prometendo que em seis meses haverá água encanada e esgoto. Tudo mentira.

Logo após a venda, e novas construções começam a colocar a culpa na empresa de saneamento, mas a responsabilidade é do loteamento e trouxe inclusive o período de entrega dessa infraestrutura no contrato.

Isso inclusive gera direito a danos morais e causa para rescisão de contrato. O programa minha casa minha vida, acertadamente, não aceitará mais isso. Ou tem o sistema de esgoto ou não financia. Isso é correto, pois o dinheiro deve ser bem aplicado.

A portaria anterior a 363 de 2011, dizia que tinha que ter infraestrutura que permitisse a ligação com rede de esgoto, agora não basta ter a “possibilidade” de ligação, mas a rede de esgoto no local.

4. PRODUÇÃO POR PESSOAS JURÍDICAS DO RAMO DA CONSTRUÇÃO CIVIL. (EMPRESAS DE CONSTRUÇÃO).

Hoje a maior parte dos construtores para o programa minha casa minha vida são pessoas físicas que aportam seus recursos na construção de uma ou mais casas para ofertar a esse programa. Essa realidade vai mudar.

O objetivo é cuidar da questão fiscal e trabalhista, o governo pensa que dessa forma terá um maior controle sobre essas áreas. O fato é que quem constrói terá que formalizar uma pessoa jurídica e não poderá ser MEI, microempreendedor individual, pois o faturamento é de R$ 5.000 (cinco mil reais) mensais. Terá que ser uma ME ou Eireli no mínimo.

Isso também movimentará a economia, e profissionalizará esse setor, pois, hoje há muita informalidade, o que não é bom e certamente precisa regularizar-se.

Lembre-se é necessário ter um CNPJ com previsão de atuação no ramo da construção civil, não bastar ter um CNPJ qualquer e tentar aproveitá-lo, isso não funcionará.

É necessário que a nova pessoa jurídica busque junto à Caixa Econômica Federal quais são os requisitos, que não são poucos, para sua operação.

5. EXIGÊNCIA DE LAJE NOS IMÓVEIS COM MENOS DE 70 M2 .

Com essa exigência não basta mais o forro PVC ou mesmo o gesso, agora é necessário a Laje no imóvel. Isso trará uma qualidade imensa ao imóvel, o problema vai ser o custo, o que leva a perguntar, ainda será viável a construção desses imóveis para o programa minha casa minha vida?

Outra questão que deve ser levantada é que com as novas exigências e com isso o aumento dos preços dos imóveis, haverão compradores? Os imóveis atenderão a faixa de rendimentos, 1,2 e 3? O tempo e o mercado dirão.

6. FRENTE MÍNIMA DO LOTE (OU “ÁREA PRIVATIVA” DE CONDOMÍNIOS DE CASAS DE 5,0 M).

Há muitos municípios em que o plano diretor aceita 4 mts, o que vai gerar uma colisão entre a exigência do programa e o plano diretor.

Isso começa também a acabar com as duas unidades no mesmo lote, que será tratado à frente. A maioria desses lotes tem 12 mts de frente, com a exigência de 5 mts de frente mais o recuo mínimo de 75 centímetros, não haverá lote que comporte dois imóveis.

7. EM LOTEAMENTOS, MATRÍCULA INDIVIDUAL CORRESPONDENTE A CADA EDIFICAÇÃO, ESTANDO VEDADA A ACEITAÇÃO DE UNIDADES EM CONDOMÍNIO DUAS A DUAS.

Aqui pode ser o fim desse grande comércio que é a construção civil e tudo que ela abarca. O lucro e a forma de fazer um preço mais baixo estavam em construir dois imóveis em um lote só.

A exemplo, paga-se R$ 70.000 (setenta mil reais) em um lote e se constroem duas casas, agora, serão R$ 140.000 (cento e quarenta mil reais) pelo mesmo empreendimento. Será que os preços baixos continuarão? É certo que não.

8. GEMINAÇÃO ADMISSÍVEL EM APENAS UMA DAS LATERAIS DA EDIFICAÇÃO;

A maioria das casas construídas até o presente momento pelos pequenos empreendedores, são via de regra geminadas e a partir de 02.01.2017, serão admissíveis geminação em apenas uma das laterais da edificação.

Quem as construiu na regra autorizada anteriormente, ficará com todo o ônus sem que lhe desse direito a uma reação de resolução, por uma decisão unilateral da CAIXA. O prejuízo será certo, haja vista não haver prazo suficiente para venda, já que não é possível mudança no projeto estrutural.

II- O QUE FOI MUDADO PELA PORTARIA N 539, DE 27 DE OUTUBRO DE 2016.

Antes de adentrar as mudanças é importante observar que se trata de regras de transição, isto é, haverá um tempo para adequação, e em nosso entendimento apenas para as pessoas físicas se tornarem jurídicas caso queiram permanecer no mercado. Vejamos o texto;

Art. 1º As unidades habitacionais que venham a ser adquiridas por intermédio de financiamentos a pessoas físicas, concedidos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço -FGTS, e contratados, sob a forma individual, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, deverão ser produzidas por pessoas jurídicas do ramo da construção civil.

§ 1º Excetuam-se ao disposto no caput, as unidades habitacionais adquiridas até 31 de dezembro de 2017, que satisfaçam as seguintes condições:

Outra observação é que as regras de transição valerão até 31 de dezembro de 2017, após isso, todos terão que se adequar.

1. POSSUIR ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO CONCEDIDO ATÉ 31 DE DEZEMBRO DE 2016;

Pois bem, se a pessoa física tinha alvará de construção concedido até 31 de dezembro de 2016 poderá vender o imóvel mesmo sendo pessoa física até 31 de dezembro de 2017. Mas não é só isso, há outros requisitos;

2. TER SIDO A OBRA VISTORIADA, NO MÍNIMO UMA VEZ, PELO AGENTE FINANCEIRO DO FGTS, PARA FINS DE VERIFICAÇÃO DE CONFORMIDADE TÉCNICA, ANTES DA ALIENAÇÃO DA UNIDADE.

É necessária a visita do agente financeiro do FGTS, ter visitado o imóvel no mínimo uma vez antes de vendê-lo. Bastando ao construtor agendar essa visita, e isso, o quanto antes. Faça provas que ocorreu essa visita.

Entretanto, essa regra pode ser mudada, ou seja, não será necessária a vistoria do agente financeiro do FGTS, caso se encaixe no quesito a seguir.

3. NO CASO DE UNIDADES HABITACIONAIS QUE JÁ POSSUAM "HABITE-SE" OU DOCUMENTO EQUIVALENTE CONCEDIDO PELO ÓRGÃO MUNICIPAL COMPETENTE, A AQUISIÇÃO DEVERÁ OCORRER NO PRAZO MÁXIMO DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS, CONTADOS A PARTIR DA DATA DE EXPEDIÇÃO DO REFERIDO "HABITE-SE", DISPENSADA, NESTE CASO, A VISTORIA PRELIMINAR DO AGENTE FINANCEIRO DO FGTS.

Uma facilidade e um problema. A facilidade é o habite-se, caso já o tenha, não será necessário a visita do agente financeiro do FGTS, o problema é o prazo. Apenas 180 dias. Porque será não deixaram com prazo de 360 dias, já que a transição é válida até 31 de dezembro de 2017.

A análise que faço dessa regra de transição é que foi fraca, e não atingiu a maioria dos problemas demonstrados, como o imóvel em local não asfaltado, não servido de rede de esgoto, ou de duas habitações na mesma matrícula.

III- QUAIS OS PROBLEMAS QUE OCORRERÃO COM ESSAS MUDANÇAS?

1. Quebra de uma cadeia de pequenos construtores e empreendedores geradores de empregos num dos poucos segmentos que continuam parcialmente ativos na nossa pobre economia.

2. Desemprego em massa de pedreiros e ajudantes autônomos, prejudicando muitas famílias, pois, estarão impossibilitados de migrar para outros segmentos já que a economia se encontra estagnada com nível de desemprego jamais visto em nosso mercado. Na verdade se somarão aos 12 milhões de desempregados.

3. Dificuldades financeiras de pequenos depósitos de materiais de construção e de pinturas em geral que estarão se descapitalizando por diminuir drasticamente a saída de insumos.

4. Falência de gesseiros, serralheiros, vidraceiros, pintores, mão de obra esta que engrossarão o número de desempregados.

5. Dificuldades para o setor de corretores de imóveis e imobiliárias já que o setor relacionado à MCMV geram divisas com corretagens.

6. Possíveis compradores desistirão do sonho da casa própria, pois os valores serão superiores ao que são hoje, e o mercado será transformado, trazendo enormes dificuldades para novos financiamentos.

São graves os problemas advindos dessas mudanças, e esse é um momento dos mais difíceis para sua implementação. O governo infelizmente trará muitas dificuldades a esse importante setor da economia que é a construção civil.

É necessária uma mobilização maior por parte das associações, dos construtores para que forcem o governo a alterar essa imposição, caso contrário estará instalado o caos nesse ramo da construção civil e o programa minha casa minha vida corre o risco de desaparecer.

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Autor

  • Rafael Rocha

    Dr. Rafael Rocha (Currículo):

    O advogado Rafael Rocha é advogado criminalista, consultor e parecerista em matéria Penal e Processo Penal.

    Formações Acadêmicas:

    Bacharel em Direito pelo INESC/MG Bacharel em Teologia pelo SETECEB/GO Pós graduado em Direito Empresarial pela FIJ/RJ Pós graduado em Direito Penal e Processo Penal pelo ATAME/GO

    Entidades que faço parte:

    Vice Presidente da Comissão de Direito Penal Militar OAB/GO 2016-2018 Membro do Grupo Brasileiro da Associação Internacional de Direito Penal. Membro da OAB/GO Abracrim – Associação Brasileira dos Advogados Criminalistas

    Cursos de formação complementar:

    Realizou o curso EMPRETEC, um programa da ONU em parceria com o Sebrae no Brasil. Sócio fundador do Escritório Rocha Advogados. Professor Universitário nas áreas de Direito Empresarial, Direito Penal e Processo Penal. Professor de cursos preparatórios, pós graduações, palestrante. Possui curso de gestão de escritório pela ESA (Escola Superior de Advocacia). Realizou curso de aprofundamento em Direito Eleitoral de 180 hs pela ENA (Escola Nacional de Advocacia). É Life e professional Coach e Busines Executive Coach pela Academia Internacional de Coach. Fundador do Escritório Rocha Advogadose do Radar Legal. Participou do projeto amigos da Escola como Professor de Xadrez. Desenvolve programas na área social para incluir os menos favorecidos em cursos profissionalizantes.

    Um Pouco da história:

    O Dr. Rafael Rocha é advogado militante que arduamente desenvolve um brilhante trabalho na defesa do interesse de seus clientes.

    Rapidez, agilidade, e profissionalismo são as diretrizes que regem a atuação desse advogado que busca com intrepidez o melhor resultado para aqueles que contratam os seus serviços.

    Advogado criminalista destacado na Capital Goiana e no Centro Oeste, já reconhecido pelas vitórias que tem conquistado na seara do Direito Penal.

    Nascido na Cidade de Anicuns-GO, onde passou sua infância e adolescência, hoje reside e atua em Goiânia, advoga em diversos estados da federação, com clientes até em outros países.

    O diferencial do seu trabalho é a aplicação da Excelência em tudo o que faz, primando sempre pela vitória de suas causas.

    O Dr. Rafael Rocha está à disposição para conhecer e atuar com brilhantismo em sua causa.

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Comentários

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    Diomedes Pereira

    Bom dia Rafael, primeiro quero parabeniza-lo pelo seu artigo, direto e esclarecedor. Depois quero lhe fazer uma pergunta que estou buscando a tempos e ninguém consegue me responder, minha esperança é que você consiga. Pelo que tenho visto, geminada é a casa que utiliza a mesma parede que outra como acontece no que a CEF chama de "construção tipo vagão", ok, entendo isso. Mas, se, a cada duas casas eu fizer parede dupla, elas continuam ser geminadas, mesmo não utilizando a mesma parede? Ansioso por uma resposta, que vai ajudar milhares de pessoas, grato, Diomedes Pereira.

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    Ailton Vieira

    Rafael,

    Perfeita a sua análise sobre as portarias 160 e 539 do Ministério das Cidades que trará várias mudanças ao programa Minha Casa Minha Vida. Sempre fui a favor de algumas mudanças nas regras do financiamento da casa própria, justamente para impedir que muitos "espertalhões" empurrassem lixos em forma de casa a muitos coitados que buscam o sonho da casa própria. Alguns casos de certos "construtores" deveriam ir para a cadeia por venderem imóveis sem segurança alguma.

    Lendo os textos das Portarias 160 e 539, ao meu ver o programa Minha Casa Minha Vida estará com os dias contados. Parece que foi redigido pelo Sindicato das Construtoras. Elas serão as maiores beneficiadas com essas mudanças. Exigência de CNPJ e não pode ser nem o simples, é um retrocesso no processo das construções das casas pelo programa Minha Casa Minha Vida. Vai simplesmente deixar todo o processo de construção mais caro. E desistimulará a Pessoa Física de investir no ramo das construções.

    A alegação que a construção das casas do programa Minha Casa Minha Vida tem que ficar com pessoas do ramo da construção civil (Construtoras) é um contra-senso, uma vez que os imóveis são construídos de acordo com as regras e regulamentação especifica da Prefeitura de cada Município. Mesmo concentrando as construções de casas populares em grandes Construtoras, não é garantia que a qualidade dos imóveis irá aumentar. Muitas delas não têm um mínimo de respeito ao cliente.

    O Financiamento ficará praticamente impossível a camada mais pobre da população. Isso tudo em um momento que o País está em crise e onde a taxa de desemprego estão alarmantes e como todos sabem, a construção Cívil é uma grande geradora de empregos no país. Mas para o governo o que importa é aumentar ainda mais a arrecadação de impostos e a concentração de renda nas mãos de alguns.

    Exigência de que a casa seja construída em bairros com todas as infraestruturas, Asfalto, água encanada e esgoto. Será que eles pararam para pensar quanto custará o financiamento de um imóvel em um bairro assim? Quanto ficará uma prestação? Novamente os mais prejudicados serão aos assalariados, principalmente quem ganha até 5 salários, ou seja, 80% da população.

    Imóveis financiado em bairros sem asfalto ou água encanada, além de possibilitar o acesso a uma pessoa com baixa renda para comprá-lo, ainda ajudava a região no seu desenvolvimento populacional. A justificativa do não financiamento em um bairro por não ter água encanada, devido as fossas sépticas e a possível contaminação do lençol freático é no mínimo esdrúxula. Todos que moram nesses bairros já estão ciente que o consumo dessa água só pode ser feita após um processo de filtragem. Assim como deve ser feito com a água encanada oferecida pela rede pública. Ninguém gosando de plena faculdade mental sai bebendo a água da rede pública, sem a sua devida filtragem.

    Muitos bairros começaram a ter projeção e apareceram no mapa, devido as construções do Minha Casa Minha Vida. Todos ganharam com isso...as Prefeituras aumentaram as suas arrecadações, profissionais autônomos, com várias opções de trabalho, vários comércios viram suas vendas aumentarem, a população mais pobre por ter a possibilidade de financiar a sua casa própria, imobiliárias e corretores com opções de imóveis para ser oferecido aos clientes...enfim toda uma cadeia foi alimentada por esse programa.

    O que me causa mais espanto é o estado de alienação em que as pessoas estão, principalmente os que estão ligados ao ramo da construção (Construtores, Profissionais autônomos, Corretores e Imobiliárias). Em não se manifestarem contrário a essas novas Portarias do Ministério da Cidade para o programa Minha Casa Minha Vida. Ou não entenderam o impacto que elas terão na vida de muitas pessoas ou todos já estão conformados mesmo com mais desempregos, pequenos negócios que fecharão, profissionais autônomos sem trabalho.

    O monopolismo das grandes Construtoras será acentuado. Como já se pode ver, grandes grupos com anúncios “compramos o seu lote”. É uma prova de que elas serão as mais beneficiadas com essas mudanças. O mercado imobiliário em bairros onde a infraestrutura ainda não chegou, estagnará. E o principal, a inacessibilidade de uma pessoa de baixa renda para financiar uma casa pelo Programa Minha Casa Minha Vida aumentará.

    Se o objetivo do Governo é acabar com o programa Minha Casa Minha Vida, devo parabenizá-lo pelo belo plano que eles elaboraram...vai ser muito eficiente...

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