A conversa de hoje será para explicar de forma definitiva o que é uma ação de usucapião e esclarecer os diferentes tipos dela, como o usucapião ordinário e extraordinário.
Vamos falar ainda da possibilidade de se dar entrada no procedimento de usucapião em cartório (extrajudicial), que é um modo mais rápido de realizar.
Inicialmente, temos que entender que a usucapião é o meio pelo qual o possuidor de determinado bem irá buscar sua propriedade em razão principalmente do tempo em que está na posse e da vontade de ser dono.
Merece atenção o segundo requisito mencionado acima, que determina que o usucapião deve ser proposto apenas por aquele que tem o animus domini em relação ao bem.
Traduzindo do latim para o bom português, animus domini nada mais é que a vontade de ser dono da coisa. Entender este requisito é essencial para se propor a ação de usucapião, pois ela jamais poderá ser tentada por um locatário de imóvel, por exemplo, pois este ao se vincular a um contrato de locação jamais teve a intenção de ser dono.
Assim sendo, independentemente do tempo que um locatário esteja na posse do imóvel, ainda que de maneira não onerosa (comodato), puramente pela inexistência da vontade de ser dono, não seria cabível o usucapião para obtenção de propriedade de um locatário em face do imóvel do locador.
Importante mencionar que não basta que a vontade de ser dono esteja no íntimo da pessoa; a medida jurídica adotada por este deve ser compatível ao desejo, isto porque ainda que um locatário tenha a vontade no seu interior de um dia vir a se tornar dono da coisa, o ato jurídico firmado (contrato de locação) descaracteriza sua pretensão.
Compreendido isto, o passo seguinte é entender a diferença das duas principais formas de usucapião, o ordinário e extraordinário.
O usucapião ordinário sempre irá ter como requisito tempo de posse mínima no bem inferior ao extraordinário, devendo para se propor este tipo de usucapião que a parte comprove a posse mansa e pacífica no bem por pelo menos 10 anos de maneira ininterrupta, boa fé e justo título.
Já em relação ao usucapião extraordinário, não é necessário provar nem a posse mansa e pacífica e tampouco o justo título. Entretanto, o tempo de posse mínima passa a ser de 15 anos.
Podemos entender como justo título qualquer documento que justifique sua posse e vontade de ser dono do bem, como uma promessa ou contrato de compra e venda, desde que assinados por duas testemunhas.
Tanto a usucapião ordinária como extraordinária preveem duas hipóteses para redução do tempo mínimo de posse no bem, que é quando aquele bem a ser usucapido será utilizado para moradia própria ou para algum tipo de fonte de renda (usucapião habitacional e pro labore), onde o tempo mínimo de posse será reduzido para 5 anos no usucapião ordinário e 10 no extraordinário.
Em relação à necessidade de se estar na posse do bem de forma o que e de forma ininterrupta, a lei considera o período em que a pessoa tem aquele imóvel como seu domicílio (lugar habitual em que pode ser encontrado) portanto, ainda que o possuidor faça viagens, ficando períodos afastado do imóvel, sua posse ainda será considerada como ininterrupta, isto porque não houve de fato a mudança de endereço.
Por fim, com a atualização do Código de Processo Civil, passou a ser possível a realização da usucapião em cartório, de forma extrajudicial, onde o procedimento será mais rápido e menos burocrático.
O Código de Processo Civil alterou a Lei de Registros Públicos, reconhecendo a possibilidade de usucapir o bem através que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca, onde o interessado deverá estar munido da
ata notarial lavrada pelo tabelião, planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente além do justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse.
Importante frisar que caso seja negado o pedido de registro extrajudicial do usucapião do bem, o requerente ainda poderá se valer da esfera judicial para obtenção do usucapião.
