Em conversas com corretores, é comum eu ouvir que a locação para fins residenciais tem que ser pelo prazo de 30 meses e, quando pergunto porquê, muitos dizem que é porque a lei determina. Claro que não são todos que dizem isso, acredito que a maior parte dos corretores imobiliários sabem o motivo prático de as locações serem feitas com essa duração, mas seguem algumas considerações para esclarecer àqueles que desconhecem o motivo.
Primeiramente, pertinente mencionar que as locações de imóveis urbanos é regida pela Lei 8.245/91, denominada Lei do Inquilinato, ou Lei de Locações. Portanto, é nela que vamos buscar a resposta para a pergunta que dá título ao artigo.
Pois bem, de acordo com o artigo 3º da referida lei, "o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos". Pronto, pergunta respondida. A letra da lei é clara ao dispor que não há limitação quanto ao prazo para locação, não dando azo para interpretação diversa.
Mas, se a lei é clara quanto à possibilidade de contratação da locação por qualquer prazo, então por qual motivo muitas pessoas, inclusive profissionais da área, dizem que o contrato de locação residencial tem de ser firmado por 30 meses?
Isso acontece pela redação dos artigos 46 e 47 da Lei de Locações. Vejamos:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Pelos artigos supra fica claro que, embora o contrato de locação residencial possa ser celebrado por qualquer prazo, os efeitos são diferentes quando do término do prazo ajustado.
Se a locação for contratada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, findo o prazo estipulado encerra-se a locação, independentemente de prévia notificação ou aviso. Somente na hipótese de inércia do locador por trinta dias, prorrogar-se-á a locação por prazo indeterminado, podendo, entretanto, o locador pedir a desocupação do imóvel a qualquer tempo, devendo conceder o prazo de 30 dias para desocupação.
No caso de locação celebrada verbalmente, ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estabelecido, o contrato prorroga-se automaticamente, somente podendo ser desfeita a locação e retomado o imóvel ocorrendo uma das hipóteses do art. 47.
Do exposto, deduz-se que a contratação de locação residencial de forma verbal, ou por escrito e com prazo inferior há 30 meses, pode ser prejudicial ao locador, que não poderá retomar seu imóvel mesmo vencido o prazo ajustado, a não ser que ocorra uma das previsões legais. Em razão disso, a praxe no mercado imobiliário é a locação por prazo igual ou superior a 30 meses, não por imposição legal, mas sim para evitar a perpetuação da locação além do prazo avençado.
