O PRINCÍPIO DA LEGALIDADE E O REGISTRO DE IMÓVEIS
Rogério Tadeu Romano
I - O SISTEMA REGISTRO DE IMÓVEIS NA ALEMANHA E NO BRASIL
O Código Civil Alemão de 1896 instituiu uma sistemática para a transferência do domínio baseada na inscrição do contrato no registro do imóvel, ato precedido da depuração do título em processo sumário, que corre perante os juízes do registro imobiliário. No sistema jurídico alemão de propriedade imobiliária a sua base é o cadastro de toda a propriedade imóvel. Sem a adoção de livros fundiários rigorosamente escriturados não seria possível estabelecer tal técnica.
A transcrição no registro decorre de um acordo formal de transmissão, que se erige, então, sem convenção jurídico-real e resulta de declaração de vontade dos interessados especificamente à transcrição. Feito o registro com a observação das normas do direito imobiliário formal que estatui rito próprio e somente se efetua em decorrência de ato judicial que retira do título vícios, a transcrição assume a natureza de negócio jurídico abstrato, valendo por si mesma independente do negócio jurídico causal anterior. Assim, promovido o registro nos livros fundiários, a transmissão se desprende do negócio jurídico subjacente (compra e venda, doação etc), para valer como negócio jurídico translativo da propriedade imóvel. Adquire, assim, uma força probante de presunção iuris et de iure de propriedade. Dono é aquele que tem a propriedade registrada em seu nome.
Pelo sistema germânico, a transcrição opera a transmissão e faz prova plena da propriedade que se presume na titularidade daquele em cujo nome o registro está.
No Brasil, com o Código Civil de 1916 e ainda com o Código Civil de 2002, as coisas se passam de forma diversa.
A exemplo do Direito Alemão, o Direito Brasileiro adota o princípio da legalidade em virtude do qual a validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante. No Direito Alemão, porém, põe-se esse negócio jurídico na figura artificial de um acordo jurídico-real-abstrato, por força do qual as partes, perante a autoridade, meramente, dão seu consentimento à inscrição. No Direito Brasileiro, há um acordo jurídico-obrigacional, em que as partes dão o seu consentimento a todas as estipulações entre elas ajustadas.
A inscrição, seja no Direito Brasileiro, seja no Direito Alemão, não tem o efeito saneador de passar a esponja sobre o passado, não torna liquido o domínio ou outro qualquer direito real.
A inscrição tem um efeito constitutivo para aquisição do direito real sobre coisa imóvel, mas não tem o saneador, isto porque o lugar da tradição em virtude da qual o alienante não transmite senão o direito que lhe assiste, pelo qual, se nenhum lhe assiste, nenhum transmite. Assim, quem quer que, fiado na inscrição, adquire a propriedade ou outro qualquer direito real está exposto ao risco de ver contestada a sua aquisição, se o alienante inscrito no registro não era o verdadeiro titular: a aparência registral é sobrepujada pela realidade jurídica.
Não adianta ao proprietário utilizar-se do que se tem como presunção criada em seu benefício.
II - O PRINCÍPIO DA LEGALIDADE
Assim porque há o princípio da legalidade no Registro de Imóveis, que determina o exame prévio da legalidade dos títulos na medida em que se visa a estabelecer a total confiança no seus serviços.
O princípio da legalidade está exposto na Lei dos Registros Públicos, Lei n. 6015, e suas alterações, onde se dispõe sobre a exigência do registrador e o processo de dúvida.
Desta forma a transmissão imobiliária se dá no sistema registral imobiliário em duas fases: a primeira da obrigação de transmitir, constante do título causal; a segunda de sua concretização em direito real, que emerge da inscrição, que fez surgir a pratica de inserir nos contratos de compra e venda e de mútuo com garantia de hipoteca ou ainda de garantia da propriedade fiduciária, a cláusula de ficar retida a prestação do preço ou do empréstimo, até que se haja efetuado a inscrição.
A fase de transição tende a encurtar com a obrigatoriedade de serem os títulos notariais e judiciais passados à vista de certidão do registro imobiliário, a original da matrícula ou outra atualizada(artigo 225).
Veja-se, outrossim, o artigo 229:
Art. 229 - Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. (Renumerado do § 1º do art. 225 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Marca-se um prazo de vigência, se não for contemporânea a matrícula, dentro do qual, para a proteção da boa-fé dos negócios, não se expedirá outra sem que dela conste a expedição da anterior, para o que será esta lançada em averbação na folha do imóvel.
Na lição de Tito Fulgêncio(Hipoteca, São Paulo, 1928, pág. 322), o registrador deve se ater, no exame da legalidade, às nulidade de pleno direito, que são pronunciáveis de ofício, se ater às anulabilidades, como ensinou Pontes de Miranda(Tratado de Direito Privado, volume 11, § 1.233, pág. 279).
Filadelfo Azevedo(Registro de Imóveis. Valor da transcrição, 1942, n. 35, pág. 53) já entende que o exame da legalidade chegue até às anulabilidades, desde que estas se origem de um vício visível, ostensivo na face do instrumento como a incapacidade das parte ou defeito extrínseco, do ato, só não atingindo o vício invisível ou subjetivo, oculto na vontade das partes, como erro, dolo, simulação, fraude, uma vez que eles dependem de comprovação.
De algum tempo, há uma prática dos cartórios, onde se tem que o exame da legalidade dos títulos, e, por conseguinte, o levantamento das dúvidas deve ultrapassar as nulidades para alcançar as anulabilidades ostensivas.
Veja-se o artigo 221 da Lei que enumera os títulos que poderão ser objeto de registro:
Art. 221 - Somente são admitidos registro: (Renumerado com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;
II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;
III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;
IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.
V - contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma; e (Redação dada pela Medida Provisória nº 700, de 2015)
VI - contratos ou termos administrativos, assinados com os legitimados a que se refere o art. 3º do Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, no âmbito das desapropriações extrajudiciais. (Incluído pela Medida Provisória nº 700, de 2015)
§ 1o Serão registrados os contratos e termos mencionados no inciso V do caput assinados a rogo com a impressão dactiloscópica do beneficiário, quando este for analfabeto ou não puder assinar, acompanhados da assinatura de 2 (duas) testemunhas. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 2o Os contratos ou termos administrativos mencionados no inciso V do caput poderão ser celebrados constando apenas o nome e o número de documento oficial do beneficiário, podendo sua qualificação completa ser efetuada posteriormente, no momento do registro do termo ou contrato, mediante simples requerimento do interessado dirigido ao registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 3º Os contratos e termos administrativos mencionados no inciso VI deverão ser submetidos à qualificação registral pelo Oficial de Registro de Imóveis, previamente ao pagamento do valor devido ao expropriado. (Incluído pela Medida Provisória nº 700, de 2015)
Mas a enumeração dos direitos registráveis da Lei de Registros é taxativa e não exemplificativa.
Na lição de Caio Mário da Silva Pereira(Instituições de Direito Civil, volume IV, 2ª edição, pág. 118) registra-se a sentença, que, nos inventários e partilhas adjudica bens de raiz em pagamento de herança, caso em que a sentença produz o efeito de uma alienação inter vivos, aidna que o beneficiado seja o herdeiro. Os bens integram o espólio, e, nesta qualidade, eram dos herdeiros. Reembolsando a quem exonerou a herança de encargos, a sentença lhe atribui um bem de espólio como solução de um débito do monte, e investe o credor na propriedade exclusiva do que até então se achava em estado indiviso. Sendo ele imóvel, a respectiva carta de adjudicação constitui título a ser transcrito, como ensinou Filadelfo Azevedo(Registro de Imóveis, pág. 62).
Devem ser transcritas a arrematação e as adjudicações em hasta pública. São vendas judiciais e não das arrematações que eventualmente se realizam em leilões privados ou públicos quando esta for a modalidade escolhida para a alienação, como ainda nas vendas feitas pelas Administração Pública.
Anotou ainda Caio Mário da Silva Pereira(obra citada):
"Na venda judicial, referida como caso particular, o Legislativo salientou a necessidade de registro, mesmo em se tratando de alienação não consensual. O caráter oficial da venda, como ato processual, não autoriza prescindir do histórico da propriedade, e nem se diga que a alienação se dá à vista de todos, pois que a publicidade que a acompanha é momentánea e a que deve acompanhar os direitos reais convém seja permanente. A adjudicação quando em processo executivo equivale à arrematação, e quando ocorre para pagamento de dívidas da herança assemelha-se a uma dação em pagamento, ato consensual."
Mas, se à prenotação do titular sobrevier a falência ou insolvência do alienante, e a transcrição se atrasar por culpa do Oficial ou pelo julgamento de improcedência de dúvida por este levantada, a transcrição subsequente retroage à data em que a apresentação é prenotada no cartório, como se houvesse realizado concomitantemente. Mas, para se resguardar o adquirente, que não haja pago o preço torna-se necessário o depósito deste em juízo, como ensinaram Serpa Lopes(Tratado de Registros Públicos, volume III, pág. 291 e seguintes), Waldemar Loureiro(Registro da Propriedade Imóvel, volume I, páginas 90 e seguintes).
Ainda são registradas as sentenças: nas ações divisórias, se puser termo à indivisão, mesmo tratando-se de sentença declaratória, que não atribui direito. Como ensina a doutrina a utilidade do registro, no caso, reside no seu efeito publicitário e se realiza com a finalidade de oferecer segurança ao próprio sujeito ou terceiro que tenha interesse na coisa. Pondo termo à indivisão a sentença deve ser transcrita, seja proferida em processo de inventário, pelo qual se partilha os bens ou a dívida da herança; pronunciada na ação de divisão, com o objetivo de obter o fracionamento geodésico, produzida na ação demarcatória.
Para proteger o direito do promitente comprador, que honrou todas as obrigações do contrato e pagou o valor contratado com o então proprietário que veio a falecer. O artigo 1.418 do novo Código Civil dispõe que:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Assim, o comprador que encontrar-se nesta situação deverá ajuizar uma ação de adjudicação compulsória contra os herdeiros do proprietário que assinou o contrato particular de compra e venda, a fim de que o juiz de direito julgue procedente a ação determinando-se aos herdeiros que assinem a Escritura Pública de Compra e Venda em favor do comprador.
No Sistema Financeiro da Habitação(Lei 4.380, com as modificações da Lei 5.049 e do Decreto-lei 70(artigo 26) atribui-se para as entidades integrantes do SFH(Sociedades de Crédito Imobiliário, Associações de Poupança e Empréstimo) o emprego da escritura particular, naqueles contratos de mutuo, no lugar da escritura pública.
A Lei de Sociedades Anônimas, como a anterior(Decreto-lei 2.627, de 1940, artigo 46 e parágrafo único do artigo 54) confirmou e ampliou, no que concerne à incorporação de capital, e ainda quanto à incorporação de imóveis do poder público ao patrimônio de sociedades de administração indireta ou de empresas públicas(Lei 6.015/73, artigo 291), tal providência.
O Código Civil dispõe que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, salvo se a lei não dispuser em contrário:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Em absoluta consonância com o Código Civil, a Lei 9.514/1997 permite que os atos e contratos decorrentes de sua aplicação sejam firmados por instrumento particular com efeito de escritura pública, sem nenhuma ressalva:
“Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”.
O Estado de São Paulo, cumpre essa determinação legal, tanto que o item 235 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (NSCGJ) reproduz o permissivo legal:
“Item 235 – Os atos e contratos referidos na Lei nº 9.514/1997, ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que vise à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis poderão ser celebrado por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”.
Fica a lição de Afrânio de Carvalho(Registro de Imóveis, 2ª edição, pág. 271) para quem incumbe ao registrador a maior vigilância para rejeitar a entrada de uma variedade de títulos irregistráveis:
- Cessões de direitos hereditários, vulgarmente chamados de vendas de quinhões hereditários ou de herança; renúncia simples ou qualificadas desses direitos;
- Procurações em causa própria, que não servem para transferência da propriedade;
- Vendas de benfeitorias, ou promessas de cessão, independentemente do solo em que estejam;
- Locações sem cláusula de vigência no caso de alienação;
- Opções de compra de imóvel;
- Promessas de permuta, de doação, de dação em pagamento e outras, bem como suas cessões;
- Protestos contra alienações e onerações de imóveis, ações rescisórias contra alienações judiciais;
- Penhoras de direito e ação(penhoras no rosto dos autos).
O exame do registrador visará o título em si como sua concordância com o registro. Assim na linha de análise, constituem-se alvos sucessivos de investigação o instrumento, o sujeito ou disponente do direito, o objeto do direito, o imóvel, a existência ou inexistência de ônus sobre o imóvel.
Atende-se que o título pode ser falso por não ser lavrado em livro próprio do Cartório de Notas nele referenciado.
O usufrutário não pode hipotecar o imóvel, pode só quem pode fazê-lo, é quem pode aliená-lo.
O ônus(hipoteca, propriedade fiduciária, como exemplo) adere ao imóvel e o acompanha em todos os movimentos, de fracionamento, de unificação, de mudança da titularidade. Contudo, a sua omissão no lançamento de título novo pode surpreender o comprador do imóvel e ainda o financiador, envolvendo, em caso, de prejuízo, a responsabilidade civil do registrador, perturbando as relações com o credor originário, em afronta à sequela.
A esse respeito tem-se o artigo 212 da Lei de Registros:
Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Na matéria é essencial o artigo 213 da Lei de Registros Públicos:
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
b) indicação ou atualização de confrontação; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3o A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 5o Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 6o Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 7o Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 9o Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 11. Independe de retificação: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 10 (dez) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3o e 4o, e 225, § 3o, desta Lei. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
III - a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação de coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
IV - a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009; e (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
V - o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do art. 71 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 16. Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Se a averiguação revelar falta de seja de conexão, seja de formalidade externa, o mandado judicial deixará de ser cumprido pelo registrador, que então levantará a dúvida.
Sabe-se que a ação do registrador deve ser solicitada pela parte ou pela autoridade. É o que se costuma chamar de princípio da instância. Sem solicitação ou instância da parte ou da autoridade o registrador não pratica os atos do seu ofício.
Entende-se, consoante a lição de Afrânio de Carvalho(Registro de Imóveis, segunda edição, 1977, pág. 312) que a inscrição não pode, em principio, ser promovida ex officio pelo registrador, ainda que lhe conste a existência, no território de sua jurisdição, previsto em Lei de Organização Judiciária, de mutações jurídico-reais que devam ser inscritas. A atividade do registrador tendente a inscrição há de ser provocada pelo interessado, embora se reconheça que a regra da provocação merece ser atenuada à bem da boa ordem do registro.
Há casos em que há atividade de ofício que caberá:
a) Quando um registro repercutir necessariamente em outro caso, em que se imporá o assento reflexo ou remissivo;
b) Quando no mesmo titulo se reunirem dois ou mais atos distintos, mas ligados entre si, caso em que se fará o registro de todos;
c) Quando o registro caducar pelo decurso do tempo, caso em que se lançará o seu cancelamento;
d) Quando a omissão da parte trouxer prejuízo à segurança do tráfico imobiliário, caso em que a parte deverá ser notificada para suprir mediante a apresentação dos títulos do registro.
Sabe-se que no registro de imóveis a apresentação do título e a sua prenotação no Livro de Protocolo marcam o início do processo de registro, que prossegue com o exame da legalidade, que incumbe ao registrador empreender para verificar se deve ou não ser inscrito. A inscrição é seletiva e não automática, como bem disse Afrânio Carvalho(obra citada, pág. 318).
III - A DÚVIDA
Poderá acontecer a aplicação do instituto da dúvida que é levantada por escrito pelo registrador, quando o interessado manifesta a sua inconformidade com a exigência ou existe a impossibilidade de satisfazê-la. Sendo assim deverá o interessado requerer que o título, com a declaração de dúvida seja remetido ao juízo competente para dirimi-la. Há de sobrevir esse novo requerimento para que a dúvida seja processada e se atinja a fase de tabulação, como se vê do artigo 198 da Lei 6.015/73.
Ali se dita:
Art. 198 - Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte:
I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;
Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;
III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;
IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.
Prevê a lei de registros públicos o procedimento de dúvida, que submete ao Poder Judiciário, em atividade de caráter eminentemente administrativo, o acerto da exigência formulada pelo cartório, chancelando ou não a atitude do oficial e direcionando as providências a serem tomadas pelo interessado no registro.
Segundo Walter Ceneviva, "dúvida é pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade da exigência feita, como condição de registro pretendido"(Lei dos Registros Públicos, 20º edição, 2010, pág. 511).
Nesse tipo de procedimento não podem ser produzidos outros tipos de prova, como a testemunhal ou a pericial. Ainda que os partícipes no processo de dúvida não requeiram providências, o juiz pode determina-las de ofício, uma vez que a verdade registral deve espelhar a verdade real.
Certificado no título a prenotação e a suscitação de dúvida, o oficial rubricará todas as suas folhas. Após, o próprio oficial notificará o interessado, para que possa impugnar a declaração no prazo de 15 dias, e tão somente após o decurso de tal prazo é que as razões da dúvida serão remetidas ao juiz competente. Ressalte-se que ainda que não seja apresentada impugnação a dúvida será julgada (art. 199 da lei 6.015/73).
A suscitação de dúvida é procedimento de jurisdição voluntária, onde não há lide, ação, mas pedido.
Não há contraditório entre as partes interessadas.
Se a dúvida for julgada procedente – ou seja, o registro realmente não pode ser efetuado – deve o interessado arcar com as custas do processo (art. 207). Por outro lado, em caso de procedência, o oficial deverá promover o registro do título, arquivando-se a sentença em cartório. Neste caso não há custas, pois o registrador não tem interesse na causa, não sendo parte,
No novo procedimento de usucapião extrajudicial se prevê que se qualquer das partes interessadas apresentar impugnação, o registrador remeterá os autos ao juízo competente, para apreciação. Nesse caso, cabe a emenda da inicial, para ajustá-la às exigências do processo judicial. Se a documentação é insuficiente e o requerente não se conformou com as exigências formuladas, pode requerer a suscitação de dúvida (Lei de Registros Públicos, artigo 198), para que o juiz decida, no âmbito administrativo.
