As assembleias gerais são de extrema relevância na vida em condomínio, pois é o momento solene em que são discutidas e deliberadas questões importantes, muita vezes com reflexo na vida de todos.

O Código Civil estabelece algumas diretrizes gerais e fixa competências da assembleia para normatizar a vida dos condôminos. Com isso, o legislador decidiu que certas peculiaridades da vida em condomínio deveriam ser regulamentadas pelos próprios interessados, como a forma de administração, cobrança, uso de áreas comuns, entre outros.

A assembleia é soberana, dentro dos limites da lei. O Poder Judiciário irá analisar tão somente a legalidade dos atos, e alguns aspectos formais que devem ser obedecidos, quando há forma expressa em lei.

Uma dúvida frequente da administração do condomínio e dos moradores diz respeito ao seguinte aspecto: qual o prazo para impugnar as suas deliberações? O assunto é complexo, e deverá sempre levar em conta o caso concreto. Porém iremos traçar alguns parâmetros norteadores da análise da questão.

Um assembleia realizada de acordo com a lei e as normas internas do condomínio não ensejará questionamentos futuros!

Remendamos a todos aqueles que atuam junto a administração do condomínio, a buscarem formação e aperfeiçoamento constantes, adotando medidas preventivas a fim evitar ações perante o poder judiciário.

Primeiramente, é preciso lembrar que o prazo para a anulação do ato não se confunde com a sua revogação pela própria assembleia.

O síndico poderá convocar uma assembleia extraordinária, que irá apreciar especialmente a nulidade, seja absoluta ou relativa do ato; não o fazendo, qualquer dos condôminos, percebendo-a, poderá convoca-la, contando com o apoio de ¼ dos condôminos, a fim de deliberar ou apurar essa alegação.

Não o fazendo, qualquer dos condôminos poderá buscar a declaração de nulidade do ato, perante o Poder Judiciário.

DA NATUREZA ESTATUTÁRIA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL

A convenção do condomínio e o regimento interno têm origem no direito contratual ou negocial, pelo qual os condôminos estabelecem direitos e obrigações reciprocas, reconhecidos pela natureza estatutária da convenção (REsp nº 1.458.404-RS e REsp nº 1.169.865-DF).

Na brilhante lição de Caio Mário:

Nenhuma declaração de vontade pode prevalecer e produzir efeito contra a lei. Se se insurge contra o preceito e o infringe, é obviamente frustrante, e não obriga nem gera consequências.

Entretanto, dentro na organização do estado de direito, não é, igualmente, lícito a ninguém fazer justiça pelas próprias mãos. Se a norma particular contravém à lei geral, esta se lhe sobrepõe em qualquer circunstância e, prevalecendo sobre ela, neutraliza os seus efeitos. Como, entretanto, a Convenção, uma vez aprovada, adquire força obrigatória ex vi do citado art. 1.334. do Código Civil, cabe ao interessado anular o preceito infringente do direito positivo e, infirmando-o por sentença, obter a sua condenação. Poderá fazê-lo por via direta, tomando a iniciativa do processo e pleiteando a nulidade, com citação do síndico, na qualidade de representante do condomínio. Ou ainda poderá obter a anulação por via indireta, aguardando a ação contra ele intentada, e em defesa arguindo a desvalia do preceito estatutário, por infração da norma.

Contudo, enquanto não for judicialmente infirmado, o dispositivo da Convenção regularmente aprovada prevalece e tem força obrigatória. Salvo, evidentemente, se a própria comunidade, pelo seu órgão deliberativo – Assembleia-Geral – e pelo quorum regulamentar, alterar a Convenção sponte sua ou por iniciativa do prejudicado, desfazendo ou modificando o dispositivo contraveniente à lei, e desta maneira ajustando a esta a Convenção que dela se desgarrara. Se a arguição contiver-se no plano da inobservância formal, lícita será a retificação pelo voto dos que podem aprovar.1

Assim, alguns atos alguns atos realizados pelo síndico, ou mesmo na assembleia, se submetem aos mesmos requisitos expressos no Código Civil, no que concernem ao direito contratual, isto é, poderão ser considerados nulos, ou anuláveis. Vejamos cada classificação:

NULIDADE

Segundo Maria Helena Diniz, a nulidade “é uma sanção imposta pela norma jurídica que determina a privação dos efeitos jurídicos do ato negocial praticado em desobediência ao que prescreve”2. Em outras palavras, a nulidade decorre da infringência a comandos legais de caráter público (cogentes), pelo qual não se admite sua validade perante o ordenamento jurídico.

São nulos, de acordo com o Art. 166. do Código Civil, os negócios jurídicos que tenham:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

O ato praticado pelo síndico, ou mesmo a decisão assemblear que contrariar, causa de nulidade absoluta não poderão ser convalidados, isto é, não é confirmado pelo decurso do tempo, conforme Art. 169. do CC:

Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.

Nesse sentindo, o STJ tem entendido que a nulidade não convalesce pelo decurso do tempo, e, portanto, a pretensão para argui-la, não se sujeita a prescrição, conforme o julgado a seguir transcrito:

DIREITO CIVIL. PRAZO PRESCRICIONAL DA PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE NULIDADE ABSOLUTA DE NEGÓCIO JURÍDICO.Não se sujeita ao prazo prescricional de quatro anos a pretensão de anular dação em pagamento de bem imóvel pertencente ao ativo permanente da empresa sob a alegação de suposta falta de apresentação de certidões negativas tributárias. Com efeito, trata-se de hipótese de pretensão de reconhecimento de nulidade absoluta por ausência de cumprimento dos requisitos previstos em lei. Desta feita, como os atos nulos não prescrevem, a sua nulidade pode ser declarada a qualquer tempo. Não tem aplicação, portanto, o art. 178, § 9º, V, "b", do CC/1916, cuja redação previa o prazo de quatro anos para o ajuizamento das ações de nulidade relativa, ou anulabilidade pelos vícios de consentimento e incapacidade relativa.

REsp 1.353.864-GO, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 7/3/2013. (Informativo 517).

No entanto, muito e embora a pretensão de anular não se sujeite a prescrição se a ação estiver cumulada (declaração de nulidade do ato + condenação) com outro pedido, este ultimo se sujeita ao prazo prescricional de 10 (dez) anos, de acordo com o Art. 205. do CC, conforme o seguinte precedente3:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. ANULAÇÃO. DESCONSTITUIÇÃO. MANOBRA DOLOSA DO SÍNDICO. AUMENTO DA PRÓPRIA REMUNERAÇÃO. PRO LABORE. AJUDA DE CUSTO. VIOLAÇÃO DE NORMA CONVENCIONAL. PRAZO QUADRIENAL. ART. 178, § 9º, V, DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Ação ordinária ajuizada em 27/7/2011 visando a nulidade de deliberação de assembleia geral extraordinária realizada em 19/9/1991 que aprovou gratificação em favor do síndico, denominada ajuda de custo, no valor de 2 (dois) salários mínimos. 3. O acórdão recorrido assenta que o pedido de declaração de nulidade de assembleia condominial não está subordinado a prazo prescricional ou decadencial, mas, em nome da segurança jurídica, reconhece a incidência do prazo de 10 (dez) anos, nos termos do art. 202. do Código Civil de 2002. 4. Sob a égide do Código Civil de 1916, é de 4 (quatro) anos o prazo para postular a anulação de decisão de assembleia condominial tomada com vício de consentimento (dolo). 5. Recurso especial não provido.

(REsp 1552041/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/02/2018, DJe 15/02/2018)

Assim, se algum ato do síndico ou decisão assemblear contrariar algum dispositivo do Art. 166. do CC, ou outra nulidade absoluta expressamente prevista em lei, se a ação for puramente a sua declaração de nulidade, não há prazo para sua declaração, porém, se estiver houver pedido de condenação, se submete ao prazo decadencial de 10 (dez) anos para a propositura de ação.

DA ANULABILIDADE

Por sua vez, determinados atos praticados pelo síndico ou pelo condomínio poderão ser considerados anuláveis, isto é, paira sobre ele a nulidade ou invalidade relativa, podendo a causa que ensejou o vício desaparecer com algum outro ato; exemplificando, a pratica de atos urgentes quando vencido o mandato do síndico e não escolhido o seu sucessor; se a assembleia ratificar o ato, torna-se plenamente válido, mantando todos os seus efeitos jurídicos.

As causas nulidade relativa são expressas na lei, e no Art. 171. do CC:

Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:

I - por incapacidade relativa do agente;

II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.

A nulidade relativa, diferentemente da nulidade absoluta, pode ser confirmado pelas partes, ou mesmo não exercido o direito de ação, dentro do prazo legal estipulado pelos Arts. 178. e 179 do CC, quais sejam, quatro e dois anos respectivamente.

A anulabilidade só poderá ser declarada, quando a pessoa que se sentir lesada buscar a tutela jurisdicional, dentro do prazo legal, assinalado no artigo 178 e 179 do CC. Vejamos:

Art. 178. É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado:

I - no caso de coação, do dia em que ela cessar;

II - no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico;

III - no de atos de incapazes, do dia em que cessar a incapacidade.

Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.

Para nós, o prazo decadencial para promover a uma ação declaratória de nulidade relativa das decisões assemblares, é de quatro anos se, na prática do ato houver coação, erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, ou incapacidade para a prática do ato. Nesse sentido, Fábio Hanada reafirma a tese aqui sustentada:

“O prazo decadencial para pleitear a anulação de assembleia condominial é de quatro anos, contando da sua realização – art. 178. do Código Civil”4.

Porém, quando prática de um ato implicar em nulidade relativa reconhecida por norma, sem previsão de prazo para pleitear a sua anulação, será de dois anos, conforme o já citado enunciado do Art. 179. do CC.

Como vimos, o legislador previu um prazo genérico para a propositura de ação anulatória, e, diante do caso concreto, deverá ser observado qual o caráter do ato praticado, a fim saber se este se reveste de nulidade absoluta ou relativa.

INICIO DO PRAZO PARA IMPUGNAÇÃO E ASSEMBLEIA E CONDOMÍNIO

Segundo consta do Art. 24, §2º da Lei 4.591/1964, o síndico deverá comunicar os condôminos às deliberações da assembleia.

Art. 24. (...) § 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.

Alguns autores sustentam a obrigatoriedade do síndico distribuir cópia da ata; no entanto, não consta esta obrigação no Código Civil, ou na Lei 4.591/1964, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa.

Conforme já explanado, o prazo para promover a anulação dependerá do tipo de nulidade do ato, se absoluto ou relativo, devendo ser promovido a ação dentro do prazo legal, a fim de pleitear a sua nulidade. Vejamos o quadro a seguir:

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NULIDADE ABSOLUTA

NULIDADE RELATIVA

PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA

Além da questão da nulidade ou anulabilidade dos atos praticados pelo síndico ou mesmo pela assembleia, a lei estabelece alguns prazos, em que ocorrem a prescrição e a decadência. Vejamos:

Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205. e 206.

Art. 207. Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição.

Muito embora definir esses dois institutos gere um grande debate doutrinário, em síntese, podemos definir prescrição como sendo a extinção da pretensão pelo decurso do prazo de certo lapso de tempo, conforme acima delineado; por sua vez, a decadência implica no perecimento, perda ou extinção, de um direito material em razão do decurso de tempo, por não o ter seu titular exercido durante o prazo que a lei estipula.

Notas

1 Pereira, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações: 11. ed. rev., atual. e ampli. segundo a legislação vigente – Rio de Janeiro : Forense, 2017. P. 103. e 104

2 DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 15. Ed. rev. e atual. São Paulo. Saraiva. 2010. 194. Comentário ao art. 166. do CC

3 TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA. AÇÃO DECLARATÓRIA. IMPRESCRITIBILIDADE. INOCORRÊNCIA TRIBUTO SUJEITO A LANÇAMENTO POR HOMOLOGAÇÃO. PRESCRIÇÃO QÜINQÜENAL. ORIENTAÇÃO FIRMADA PELA 1ª SEÇÃO DO STJ. 1. Não há, em nosso direito, qualquer disposição normativa assegurando a imprescritibilidade da ação declaratória. A doutrina processual clássica é que assentou o entendimento, baseada em que (a) a prescrição tem como pressuposto necessário a existência de um estado de fato contrário e lesivo ao direito e em que (b) tal pressuposto é inexistente e incompatível com a ação declaratória, cuja natureza é eminentemente preventiva. Entende-se, assim, que a ação declaratória (a) não está sujeita a prazo prescricional quando seu objeto for, simplesmente, juízo de certeza sobre a relação jurídica, quando ainda não transgredido o direito; todavia, (b) não há interesse jurídico em obter tutela declaratória quando, ocorrida a desconformidade entre estado de fato e estado de direito, já se encontra prescrita a ação destinada a obter a correspondente tutela reparatória. (...) (REsp 675.767/AL, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 17/04/2008, DJe 12/05/2008)

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. CONTRIBUIÇÃO SOCIAL PREVIDENCIÁRIA. PRESCRIÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTEÚDO CONDENATÓRIO. "CINCO MAIS CINCO". 1. Ação declaratória pura é imprescritível, mas, quando também há pretensão condenatória, restituição do indevido, sujeita-se ao fenômeno da prescrição. 2. Na hipótese de tributo sujeito a lançamento por homologação, o prazo para a propositura da ação de repetição de indébito é de 10 (dez) anos a contar do fato gerador, se a homologação for tácita (tese dos "cinco mais cinco"), e, de 5 (cinco) anos a contar da homologação, se esta for expressa. 3. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 750.620/ES, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/04/2007, DJ 25/04/2007, p. 305)

AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO AO ART. 158. DO CÓDIGO CIVIL 1916. INOVAÇÃO EM SEDE DE AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. VEICULAÇÃO DE PRETENSÃO CONDENATÓRIA. PRESCRIÇÃO. SUJEIÇÃO. MARCO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL. VIOLAÇÃO DO DIREITO. PRINCÍPIO ACTIO NATA. (...)2. A ação declaratória de nulidade é imprescritível quando seu objeto se limita ao reconhecimento de determinada relação jurídica. Contudo, quando já transcorrido o prazo prescricional, carece de interesse jurídico a obtenção de declaração de nulidade, porque prescrita está a tutela condenatória decorrente da relação jurídica objeto da referida ação. Precedentes.3. Segundo o princípio da actio nata a prescrição se inicia com o nascimento da pretensão, a qual, nos termos do art. 189. do Código Civil de 2002, nasce no momento da violação do direito. Precedente. 4. Tendo sido a Ação Declaratória de Nulidade da Resolução n.º 09/88 ajuizada em 30/04/1994, ou seja, após o decurso do prazo prescricional de 5 (cinco) anos, previsto no art. 1º do Decreto n. 20.910/32, é descabida a tese de que houve interrupção do prazo prescricional pela referida Ação Declaratória, capaz de permitir o prosseguimento da presente Ação de Cobrança ajuizada apenas no ano 2000. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 1064164/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 19/02/2009, DJe 30/03/2009)

4 HANADA, Fábio. Condomínio edilício: questões relevantes a (difícil) convivência condominial. 1. ed. São Paulo. Leud. 2014. P. 82.