A usucapião extrajudicial e os requisitos para a sua...

A usucapião extrajudicial é um procedimento regulamentado pela Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), alterado o seu artigo 216-A pela Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil) e pela Lei 13.465/2017, pormenorizado pelo Provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça.

Para que as partes possam requerer a usucapião pela via extrajudicial, o seu pedido deverá ser acompanhado de alguns documentos.

Precisa de advogado?

Sim, necessita da presença de advogado que, juntamente com as partes, formarão o rol de documentos imprescindíveis para o processo.

Vale a pena optar pela via extrajudicial?

Sim, sem dúvida o procedimento será mais célere do que na via judicial, sem contar a exclusão das custas judiciais, ficando ao encargo das partes apenas os emolumentos de registro.

Importante destacar que os procedimentos realizados nas serventias extrajudiciais deverão ser de forma consensual. Se houver algum litígio, o Oficial de registro mediará para se chegar a um acordo. Sendo inexitosa a tentativa de conciliação, o processo será devolvido para as partes, que deverão, então, procurar o Poder Judiciário.

Onde faço o pedido?

Será requerido diretamente perante o Ofício de Registro de Imóveis da Comarca em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele.

Quem deve pedir?

Todos os interessados, pessoas naturais ou pessoas jurídicas, representados por advogado (incluir procuração). Quando se tratar de espólio, seus herdeiros na posse, cabendo a eles alegar a “sucessio possessionis”, ou seja, a aquisição da posse pelo direito hereditário.

O que deve conter no requerimento?

O requerimento deverá atender, no que couber, aos requisitos contidos no artigo 319 do Código de Processo Civil. Vejamos:

Endereçar ao Ofício de Registro de Imóveis competente;
Qualificação das partes a mais completa possível;
A modalidade de usucapião (Ordinária; Extraordinária; especial Urbana e Especial Rural);
Se houver cessão de direitos possessórios, qualificar todas as partes e constar a data de cada cessão;
Expor os fatos que fundamentam o pedido;
Mencionar o início da posse e o modo de aquisição e as características da posse, constar se houver, a existência de construção ou de qualquer outra benfeitoria e suas respectivas datas;
A descrição completa do imóvel, seu endereço, inscrição imobiliária Municipal e indicação de sua respectiva matrícula ou transcrição, se houver.
Atribuir valor ao imóvel;
Requerer a notificação dos interessados, para que se manifestem no prazo de 15 dias, incluindo a Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal.

E, ao final, requerer a procedência da usucapião, com a declaração de propriedade em nome do requerente (possuidor), e por consequência o registro na respectiva matrícula, ou então, a abertura de nova matrícula.

Ademais, juntamente com o requerimento, outros documentos que se encontram detalhados no artigo 216-A, incisos I a IV, da Lei 6.015/73, combinado com o artigo 4º do Provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça, deverão instruir o pedido. São eles:

Ata notarial;
planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado;
Prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T., ou R.R.T.), feita pelo profissional no respectivo conselho de fiscalização profissional (CREA ou CAU), e prova de recolhimento da taxa;
Anuência, eventualmente obtida pelo requerente, dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e nas matrículas dos imóveis confinantes, mediante assinatura no memorial descritivo;
a forma de aquisição da posse ou quaisquer outros documentos que demonstrem o início e a sequencia da cadeia possessória e a data;
certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel e do domicílio do requerente, cônjuges ou companheiros, expedidas nos últimos trinta dias, e em nome do proprietário do imóvel usucapiendo, cônjuge ou companheiro, se houver; e ainda, ocorrendo a sucessão da posse, as certidões também deverão ser emitidas em nome dos possuidores, cônjuges ou companheiros, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel;
descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores (Artigo 4º, V, do Provimento 65 do CNJ);
procuração outorgada ao advogado pelos requerentes e por seus cônjuges ou companheiros;
certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento (Artigo 4º, VIII do Provimento 65 do CNJ);

Salienta-se que todos os documentos acima referidos deverão ser apresentados na via original ou cópia autenticada.

Após a apresentação do requerimento acompanhado dos documentos comprobatórios, o processo será autuado pelo Oficial de Registro de Imóveis e prenotado no sistema de registro, até análise da documentação acostada.

Para que o registro seja o mais célere possível, é necessário cumprir todos os requisitos pormenorizados e se atentar a cada peculiaridade que eventualmente o Ofício de sua região solicitar. Dessa forma, evitam-se notas devolutivas e seu registro ficará pronto dentro de 90 a 120 dias.

O processo de usucapião feito diretamente nos serviços notariais e de registro de imóveis sem dúvida foi uma grande inovação, atualizada pelo novo Código de Processo Civil, que alterou o artigo 216-A da Lei 6.015/73. Todavia, ainda assim o processo sofria com muitas burocracias que impediam o efetivo registro.

No ano passado, com a edição da Lei nº 13.465/2017, que trouxe novidades ao procedimento da usucapião extrajudicial, modificando alguns dispositivos, a resolução do procedimento se tornou mais fácil. Destacam-se algumas alterações:

- §2º do artigo 216-A, da Lei 6.015/73: pelo novel dispositivo, quando na planta não constarem as assinaturas do proprietário, confinantes e outros titulares de direitos reais, estes deverão ser notificados para se manifestarem no prazo de 15 dias, e o seu silêncio deverá ser interpretado como concordância.

Incontestavelmente, este dispositivo ajudou e muito os processos de usucapião que ficavam parados por falta de localização dessas pessoas, que na maioria das vezes eram desconhecidas pelos atuais posseiros, ou até mesmo falecidas.

- § 6º do artigo 216-A: trata da possibilidade de usucapião de imóvel não matriculado no registro de imóveis, podendo assim abrir nova matrícula.

- artigos 11 e 12: dispõem sobre a oportunidade de usucapir unidade autônoma de condomínio edilício. Se um dos confinantes for condômino, basta requerer a notificação do condomínio na pessoa do síndico e não mais de todos os proprietários.

Desta forma, ao que se pode perceber, o procedimento de usucapião extrajudicial tem desafogado o judiciário consideravelmente, regularizando muitos imóveis de forma célere, e por consequência, valorizando o mercado imobiliário.