As operações 'built to suit': o que é essa espécie de contrato e qual a razão de ser tão relevante para o mercado imobiliário?

Com 'boom' imobiliário brasileiro no decorrer das décadas de 90 e 2000 (mesmo com o freio econômico e de investimento nos últimos quatro  anos), muitas empresas estrangeiras vieram depositar seus investimentos em solo brasileiro, trazendo consigo diferentes bagagens culturais, econômicas e jurídicas até então inovadoras por aqui.

Por mais que os contratos 'built to suit' seja praticado em países estrangeiros em larga escala (v.g. Estados Unidos e Europa), aqui no Brasil ainda é relativamente novo, tendo sido superficialmente regulamentado em 2012 através da Lei nº 12.744, que alterou a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) ao acrescentar o art. 54-A em seu rol.

Mas, no que concerne essa espécie de contrato e por que ele é tão relevante para o mercado imobiliário?

Os contratos ou operações built to suit são nada mais que construções feitas por um investidor (normalmente um proprietário de imóvel) ou pelo próprio proprietário do imóvel a um terceiro interessado (que será seu locatário) de acordo com as especificações e imposições deste terceiro, ou seja, sob sua medida ou sob sua encomenda. Com isso, toda a administração, análise, manutenção, investimento, custos, inicial ou total, da obra pertence a este investidor ou proprietário-locador.

De outro lado, o terceiro interessado em alugar o imóvel obriga-se a permanecer no imóvel construído sob medida por um período mínimo necessário remunerar todo aquele investimento feito pelo investidor ou proprietário-locador.

Ainda não entendi. Explique melhor.

Explico.

Antes de mais nada, temos de perceber que os contratos ou operações built to suit trabalham com o futuro. Em outras palavras, o investidor ou o proprietário-locador constrói um imóvel visando os interesses do futuro locatário (inquilino), de acordo com as suas especificidades, vontades e desejos de aparato diretamente relacionado à sua empresa, negócio ou nicho de mercado.

Possuem, comumente, prazo elevado de duração. Em média, o contrato é de 10 (dez) anos, podendo ser renovado por mais tempo, caso seja necessário.

Normalmente são entabulados por médias e grandes empresas, com saúde financeira boa/ótima, aptas, inclusive, a ter boa abertura com instituições financeiras, as quais têm como objetivo expandir e aumentar suas redes, tais como farmácias,  de fast food, redes de saúde de caráter mundial, agências bancárias, galpões industriais, prédios comerciais, call centers etc.

Daí se dizer, então, que as espécies de contratos ou operações 'built to suit' são mais voltados ao nicho empresarial, surgindo da necessidade das grandes companhias imóveis de acordo com suas características e necessidades de trabalho, sem ter de se preocuparem em adquirir um imóvel e levantar uma nova unidade com seus próprios recursos (o que seria mais demorado e acabaria direcionando parte do seu capital para um negócio que o imobiliza, que torna o investimento difícil de se mexer).

É um contrato atípico, mesmo que se enquadrando na espécie de locação não residencial (previsão nos artigos 51 e seguintes, da Lei do Inquilinato). Significa dizer que não há uma previsão específica em lei sobre os contratos ou operações built to suit e, desta forma, os envolvidos no contrato possuem uma autonomia maior para elaborá-lo. Porém, não pense que por ser atípico as liberdades são maiores. As regras gerais da locação ainda se enquadram, bem como de outras espécies de contratos.

A inovação legislativa (Lei nº 12.744/2012) trouxe consigo algumas questões importantes.

É possível prever multa em caso de rescisão antecipada do contrato equivalente ao valor total do contrato (o que seria uma forma de impedir que o locatário, principalmente, ceda à tentação de romper o vínculo contratual sem justificativas plausíveis).

Bem como é possível as partes renunciarem à Ação Revisional de Aluguel, ou seja, passados 03 anos de vigência do contrato, não poderão locador ou investidor e locatário revisarem o aluguel a um preço de mercado. Este direito é previsto para o locatário comum; porém, com dissemos, os contratos ou operações built to suit não são contratos típicos de locação, sendo tal inovação legislativa uma grande vitória para o investidor ou proprietário-locador.

Algumas etapas da operação para realização dos contratos ou operações built to suit devem ser observadas pelos partícipes, além do esforço conjunto. São elas:

  • Definição do tipo de prédio (objeto genérico) que será construído, localização, funcionalidades e equipamentos a serem instalados, formas de acesso;

  • Uma listagem da busca dos imóveis aptos a preencher as necessidades do locatário, que pode ser feito pelo proprietário-locador ou pelo investidor;

  • Viabilidade na aquisição do imóvel listado pelo proprietário-locador ou investidor;

  • Celebração do contrato com as especificidades e condições que o negócio impõe, determinando expressamente os direitos e obrigações de cada contratante (inclusive durante o período de obra);

  • Definido o imóvel e firmado o contrato, inicia-se o projeto e as aprovações junto aos órgãos competentes sob pena de rescisão;

  • Aprovados os projetos, inicia-se a construção sob encomenda, de acordo com as encomendas do locatário (inquilino), salvo se elas forem impossíveis de serem preenchidas, seja por motivo técnico, seja por motivos legais.

Por ser relativamente novo no ordenamento jurídico brasileiro (alguns dizem o primeiro contrato built to suit em solo brasileiro foi pela fábrica Dako Eletrodomésticos em 1997), não são tantos os negócios que se utilizam desta espécie contratual exatamente por não ser de conhecimento de todos.

De toda sorte, existem diversas vantagens e desvantagens para este tipo de negócio, mas que, por motivos de diminuir o conteúdo deste artigo, deixarei para uma próxima oportunidade.

Agradeço pela leitura e até a próxima!

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Autor

  • Pérecles Ribeiro Reges

    Bacharel em Direito e Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV).

    Ênfase em Prática Civilista pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS)

    Advogado civilista, especializado em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário, atuante, também, nas áreas do Direito de Família e Direito Empresarial .

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