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A fiança à locação e a Súmula nº 214 do STJ

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3. Conclusões

            Em síntese, decorrido o prazo de que o locador dispunha para retomar o prédio locado sem qualquer oposição a lei presume, e de forma relativa, ter havido a contratação de nova locação, só que a partir de então por tempo indeterminado, a fim de conceder ao senhorio o direito dc retomada mediante denúncia vazia. E isto porque somente se prorroga o que ainda não venceu; vencido o contrato e decorrido o tempo previsto em lei, haverá renovação da locação por presunção legal.

            Ora, essa é a razão pela qual vencido o contrato e extinta a locação, extinta também estará a fiança, pois se se admitisse a sua "prorrogação" sem a anuência ou concordância do fiador, esta situação de restrição de direito seria ampliada indevidamente pela lei ao colocar o fiador em situação bastante desfavorável, estendedo a sua obrigação quando a mesma deveria ter sido restringida, por força do princípio da interpretação restritiva dos negócios jurídicos benéficos.

            E nem se diga que a anuência do fiador foi manifestada antecipadamente pelo garante quando da assinatura do contrato de locação pois, da mesma maneira que não é dado a um sujeito renunciar a um direito ainda não incorporado ao seu patrimônio, também é certo ser vedada a anuência antecipada do fiador a uma situação que lhe é prejudicial, porque estaria a renunciar a aplicação de um princípio jurídico fundamental do contrato de fiança, que é aquele exposto no artigo 819 do Código Civil de 2002 [50], segundo o qual o contrato de fiança deverá ser interpretado restritivamente.

            Na verdade, a lei protege no caso concreto a parte débil da relação jurídica (fiador), que é o único que se obriga sem receber nada em troca. Daí ser plenamente justificável a proteção legal à dignidade econômica do garante, a qual respresenta uma das facetas da dignidade da pessoa humana.

            Em sendo assim, ante o vencimento do contrato de locação o locador depara-se com 2 (duas) alternativas possíveis: a) obtém a anuência dos fiadores originários, e com isto mantém a garantia fidejussória, ou b) exige do inquilino a indicação de novos fiadores, sob pena de considerar resolvido o contrato por infração legal, em virtude da aplicação conjunta dos artigos 40, inciso IV e 9°, inciso II, da Lei do Inquilinato, sem prejuízo de poder exigir o pagamento do aluguel antecipadamente do inquilino até o sexto dia útil do mês vineendo, corno previsto no artigos 42, da Lei do Inquilinato.

            Se o locador nada fizer quando do vencimento do contrato de locação, tendo em vista a interpretação dada pelo Superior Tribunal de Justiça através da Súmula 214, colocará em risco o seu patrimônio, pois exinta estará a garantia fidejussória pelas razões dantes expostas.


Notas

            01

In Da extinção da responsabilidade do fiadores em contrato de locação, http\\:www.saraivajur.com.br, acessado em 21.06.05;

            02

Quer do locador, quer do locatário, o que se dá mediante denúncia do vínculo;

            03

Eis a redação do dispositivo: "Art. 46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente dc notificação ou aviso. § 1º - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato"

            04

DJU, p. 250;

            05

II Coríntios 3:6: "O qual nos fez também capazes de ser ministros de um novo testamento, não da letra, mas do espírito; porque a letra mata e o espírito vivifica";

            06

"Quando urna linha jurisprudencial está erigida em súmula, isso em princípio significa que ela é largamente dominante no tribunal". (CANDIDO RANGEL DINAMARCO. A reforma da reforma. 2. ed. São Paulo: Malheiros Editores, 2002, p. 187);

            07

Atualmente, o 2° Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, ao ter sido incorporado à estrutura administrativa do Tribunal de Justiça de São Paulo, converteu-se nas Câmaras 25° a 36° da Seção de Direito Privado deste Tribunal, de acordo com o Provimento n° 66/2005 do TJSP;

            08

Publicada no DOU de 31/12/2004;

            09

In art. cit.;

            10

Extinto 2º TACivSP, Ap. c/ Rev. 565.748-00/2 - 11ª Câm. - Rel. Juiz JOSÉ MALERBI - J. 03.4.00;

            11

Ap. c/ Rev. 547.420-00/6 - 10ª Câm. - Rel. Juiz IRINEU PEDROTTI - J. 26.5.99;

            12

AI 627.110-00/9 - 10ª Câm. - Rel. Juiz SOARES LEVADA - J. 26.4.2000;

            13

Ap. c/ Rev. 590.131-00/0 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO HUNGRIA - J. 10.10.2000;

            14

AI 741.926-00/3 - 11ª Câm. - Rel. Juiz ARTUR MARQUES - J. 17.6.2002;

            15

Ap. s/ Rev. 653.970-00/6 - 1ª Câm. - Rel. Juiz MAGNO ARAÚJO - J. 28.1.2003;

            16

Equivalente, em parte, ao artigo 835 do Código Civil de 2002;

            17

Ap. Sum. 165.405-00/4 - 5ª Câm. - Rel. Juiz MENEZES GOMES - J. 30.11.83; Ap. 166.606-00/5 - 9ª Câm. - Rel. Juiz MARCELLO MOTTA - J. 4.4.84; Ap. c/ Rev. 222.610-00/1 - 4ª Câm. - Rel. Juiz TELLES CORRÊA - J.14.6.88; Ap. c/ Rev. 396.599-00/0 - 2ª Câm. - Rel. Juiz DIOGO DE SALLES - J. 4.4.94; Ap. s/ Rev. 407.904-00/1 - 9ª Câm. - Rel. Juiz CLARET DE ALMEIDA - J. 3.8.94; Ap. s/ Rev. 406.597-00/5 - 3ª Câm. - Rel. Juiz TEIXEIRA DE ANDRADE - J. 8.11.94; Ap. s/ Rev. 491.956-00/9 - 1ª Câm. - Rel. Juiz LAERTE CARRAMENHA - J. 18.8.97; Ap. c/ Rev. 509.004-00/3 - 2ª Câm. - Rel. Juiz FELIPE FERREIRA - J. 6.4.98; Ap. c/ Rev. 540.015-00/3 - 2ª Câm. - Rel. Juiz FELIPE FERREIRA - J. 15.3.99; Ap. c/ Rev. 552.437-00/1 - 8ª Câm. - Rel. Juiz KIOITSI CHICUTA - J. 2.9.99; AI 606.376-00/8 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 20.12.99; Ap. c/ Rev. 592.220-00/0 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 27.11.2000; Ap. c/ Rev. 674.867-00/2 - 3ª Câm. - Rel. Juiz MILTON SANSEVERINO - J. 17.4.2001; Ap. c/ Rev. 606.457-00/8 - 10ª Câm. - Rel. Juiz IRINEU PEDROTTI - J. 16.5.2001; Ap. c/ Rev. 605.084-00/2 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 14.5.2001; Ap. c/ Rev. 608.306-00/9 - 10ª Câm. - Rel. Juiz SOARES LEVADA - J. 23.5.2001; Ap. c/ Rev. 608.819-00/1 - 8ª Câm. - Rel. Juiz RENZO LEONARDI - J. 7.6.2001; Ap. c/ Rev. 611.275-00/4 - 2ª Câm. - Rel. Juiz ANDREATTA RIZZO - J. 17.9.2001; Ap. s/ Rev. 634.306-00/5 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 18.2.2002; Ap. c/ Rev. 635.758-00/3 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 27.5.2002; Ap. c/ Rev. 624.166-00/4 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FERRAZ FELISARDO - J. 3.9.2002; Ap. c/ Rev. 635.347-00/3 - 3ª Câm. - Rel. Juíza REGINA CAPISTRANO - J. 11.6.2002;

            EI 619.318-01/6 - 3ª Câm. - Rel. Juiz RIBEIRO PINTO - J. 18.3.2003;

            18

Ap. c/ Rev. 605.084-00/2 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 14.5.2001;

            19

Emb. Infring. 619.318-01/6 - 3ª Câm. - Rel. Juiz RIBEIRO PINTO - J. 18.3.2003;

            20

EI 194.764-01/1 - 7ª Câm. - Rel. Juiz GILDO DOS SANTOS - J. 30.3.87; Ap. s/ Rev. 275.967-00/1 - 8ª Câm. - Rel. Juiz MARTINS COSTA - J. 30.8.90; EI c/ Rev. 328.380-01/5 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO BARROS - J. 8.2.94; Ap. c/ Rev. 361.888-00/4 - 7ª Câm. - Rel. Juiz ANTONIO MARCATO - J. 8.2.94; Ap. c/ Rev. 386.924-00/4 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO BARROS - J. 1.3.94; Ap. c/ Rev. 382.102-00/9 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO BARROS - J. 15.3.94; Ap. c/ Rev. 414.450-00/0 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO HUNGRIA - J. 14.12.94; Ap. s/ Rev. 425.541-00/9 - 2ª Câm. - Rel. Juiz FÁBIO GOUVÊA - J. 3.4.95; Ap. c/ Rev. 429.535-00/4 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO BARROS - J. 30.5.95; Ap. c/ Rev. 437.306-00/8 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO HUNGRIA - J. 20.9.95; Ap. s/ Rev. 444.800-00/1 - 1ª Câm. - Rel. Juiz MAGNO ARAÚJO - J. 18.12.95; Ap. s/ Rev. 449.789-00/7 - 9ª Câm. - Rel. Juiz RADISLAU LAMOTTA - J. 31.1.96; Ap. c/ Rev. 456.524-00/9 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO HUNGRIA - J. 29.5.96; Ap. s/ Rev. 456.700-00/6 - 3ª Câm. - Rel. Juiz JOÃO SALETTI - J. 13.8.96; Ap. s/ Rev. 463.942-00/0 - 9ª Câm. - Rel. Juiz EROS PICELI - J. 4.9.96; Ap. c/ Rev. 457.565-00/7 - 12ª Câm. - Rel. Juiz LUÍS DE CARVALHO - J. 26.9.96; Ap. c/ Rev. 467.537-00/8 - 4ª Câm. - Rel. Juiz CELSO PIMENTEL - J. 12.11.96; Ap. c/ Rev. 472.376-00/7 - 10ª Câm. - Rel. Juiz EUCLIDES DE OLIVEIRA - J. 19.2.97; Ap. c/ Rev. 474.519-00/4 - 5ª Câm. - Rel. Juiz PEREIRA CALÇAS - J. 26.2.97; Ap. c/ Rev. 511.035-00/7 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO HUNGRIA - J. 30.4.98; Ap. c/ Rev. 512.237-00/1 - 4ª Câm. - Rel. Juiz MOURA RIBEIRO - J. 26.5.98; Ap. c/ Rev. 518.315-00/9 - 5ª Câm. Rel. Juiz FRANCISCO THOMAZ - J. 27.5.98; Ap. c/ Rev. 523.755-00/4 - 1ª Câm. - Rel. Juiz MAGNO ARAÚJO - J. 14.9.98; Ap. c/ Rev. 529.889-00/6 - 12ª Câm. - Rel. Juiz ARANTES THEODORO - J. 8.4.99; Ap. c/ Rev. 544.616-00/5 - 12ª Câm. - Rel. Juiz ARANTES THEODORO - J. 8.4.99; Ap. c/ Rev. 547.067-00/8 - 5ª Câm. - Rel. Juiz LUÍS DE CARVALHO - J. 14.9.99; Ap. c/ Rev. 560.118-00/4 - 7ª Câm. - Rel. Juiz AMÉRICO ANGÉLICO - J. 9.11.99; Ap. c/ Rev. 618.866-00/0 - 5ª Câm. - Rel. Juiz S. OSCAR FELTRIN - J. 28.11.2001; Ap. c/ Rev. 623.909-00/5 - 4ª Câm. - Rel. Juiz AMARAL VIEIRA - J. 19.12.2001; Ap. c/ Rev. 626.069-00/2 - 4ª Câm. - Rel. Juiz NEVES AMORIM - J. 12.3.2002; Ap. c/ Rev. 632.787-00/4 - 8ª Câm. - Rel. Juiz WALTER ZENI - J. 23.5.2002; Ap. c/ Rev. 635.220-00/3 - 11ª Câm. - Rel. Juiz EGIDIO GIACOIA - J. 12.8.2002; Ap. c/ Rev. 640.354-00/2 - 2ª Câm. - Rel. Juiz GILBERTO DOS SANTOS - J. 16.9.2002; Ap. c/ Rev. 643.418-00/3 - 7ª Câm. - Rel. Juiz PAULO AYROSA - J. 15.10.2002; Ap. c/ Rev. 726.518-00/1 - 6ª Câm. - Rel. Juiz LINO MACHADO - J. 13.11.2002; Ap. c/ Rev. 648.109-00/8 - 11ª Câm. - Rel. Juiz ARTUR MARQUES - J. 24.2.2003; Ap. c/ Rev. 674.220-00/6 - 4ª Câm. - Rel. Juiz JÚLIO VIDAL - J. 21.9.2004;

            21

Ap. c/ Rev. 669.092-00/9 - 12ª Câm. - Rel. Juiz PALMA BISSON - J. 13.5.2004;

            22

Ap. c/ Rev. 635.220-00/3 - 11ª Câm. - Rel. Juiz EGIDIO GIACOIA - J. 12.8.2002;

            23

In A penhora e o bem de família do fiador da locação. Coord. José Rogério Cruz e Tucci. Autores Clito Fornaciari Júnior et al. São Paulo: RT, 2003, p. 27;

            24

"Em princípio, a redação da Súmula parece bastante óbvia, malgrado sua falta de rigor termino lógico.";

            25

In A fiança e a prorrogação do contratio de locação. Revista de Direito Privado 18. São Paulo; RT. 2004, p. 77;

            26

Idem., p. 77 e ss.;

            27

In art. cit.;

            28

Disponível em http://houaiss.uol.com.br/busca.jhtm?verbete=aditamento&stype=lç;

            29

In v. 1. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 84;

            30

Disponível em http://houaiss.uol.coin.br/buseajhtm?verbete=aditamento&stype=Iq;

            31

v. II. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 482;

            32

MARTINS-COSTA, Judith. Comentários ao novo código civil. V. 5. T. I. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 504;

            33

MARTINS-COSTA, Judith. Comentários ao novo código civil. V. 5. T. I. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 536;

            34

Conforme PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. V. II. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1996,. p. 163.;

            35

Conforme MARTINS-COSTA, Judith, ob. cit., p. 536;

            36

NORONHA, Fernando. O Direito dos contratos e seus princípios fundamentais. São Paulo: Saraiva, 1994, p. 117;

            37

É a denominada "denúncia vazia";

            38

In Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 201/202;

            39

BARROS, Francisco Carlos Rocha de, ob. cit., p. 206;

            40

In v. III e IV. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 96;

            41

In Interpretação e aplicação da constituição. São Paulo: Saraiva, 1996, p. 204 e ss..

            42

In Hermenêutica juridica: seus princípios fundamentais no direito brasileiro. V. 1. São Paulo: Leia Livros, s/d, p. 174;

            43

BANDEIRA DE MELLO, Celso Antônio. Curso de Direito Administrativo, p. 629 e ss..

            44

PEREZ, Jesús González. El Principio General de La Buena Fé en el Derecho Administrativo. Madrid: Real Academia de Ciencias Morales y Politicas, 1983, p. 51/52;

            45

PEREZ, Jesús González, ob. cit., p. 52;

            46

In Leis que não são direito e direito acima das leis. Justitia. v. 38. n. 93. São Paulo, 1976, p. 159;

            47

Equivalente ao art. 819 do Código Civil de 2002;

            48

Equivalente ao art 114 do Código Civfl dc 2002;

            49

In Comentários à lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 162;

            50

Equivalente ao artigo 1.483 do Código Civil de 1916;
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Sobre o autor
Alessandro Schirrmeister Segalla

advogado em São Paulo , especialista em Direito das Relações de Consumo com Extensão em Direito Processual Civil pela PUC-SP, Aluno Especial do Programa de Mestrado em Direito da USP.

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

SEGALLA, Alessandro Schirrmeister. A fiança à locação e a Súmula nº 214 do STJ. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 10, n. 802, 13 set. 2005. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/7281. Acesso em: 29 mar. 2024.

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