Introdução e Conceito
A figura do alojamento local foi criada a fim de regulamentar a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não se enquadram como empreendimentos turísticos.
Alojamento local tem como definição aqueles estabelecimentos que prestam serviços de alojamento temporário, notadamente a turistas, mediante remuneração e que cumpram os requisitos previstos em lei para que sejam considerados empreendimentos turísticos.
As regras do alojamento local estão previstas no Decreto-Lei n.° 128/2014, de 29 de agosto, alterado pela Lei n.° 62/2018, de 22 de agosto, com o objetivo de combater a ilegalidade, na medida em que as plataformas eletrônicas de arrendamento de curta duração (Airbnb, Booking, entre outras) só podem apresentar os alojamentos locais que estejam inscritos no Registo Nacional de Turismo.
Modalidades de estabelecimentos de alojamento local:
1 – Moradia: estabelecimento de alojamento local em que a unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar;
2 – Apartamento: estabelecimento de alojamento local em que a unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;
3 – Estabelecimentos de hospedagem: estabelecimento de alojamento local em que as unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. Podem utilizar a denominação de hostel aqueles estabelecimentos em a unidade de alojamento predominante seja o dormitório, considerando-se predominante sempre que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto e, desde que obedeçam aos demais requisitos previstos;
4 – Quartos: a unidade de alojamento corresponde a quarto no domicílio fiscal do locador, restrito, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades.
Capacidade dos estabelecimentos de alojamento local
A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local é de nove quartos e 30 utentes, com exceção do hostel que não tem limite de capacidade e dos quartos que estão limitados a três na residência do titular.
Ainda, em termos de utentes, a capacidade máxima é determinada pela multiplicação do número de quartos por dois e, se tiver condições de habitabilidade adequadas, poderá comportar, no máximo duas camas para crianças até aos 12 anos.
Nas modalidades moradia e apartamento é acrescida a possibilidade de acolhimento de mais dois utentes na sala.
Na modalidade apartamento, cada titular ou proprietário poderá explorar o máximo de nove estabelecimentos de alojamento local por edifício, se não exceder a 75% do número de frações existentes ou partes independentes do edifício.
Para cálculo da exploração, consideram-se os estabelecimentos de alojamento local em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do proprietário ou titular da exploração e, também, os registados em nome de pessoas coletivas distintas em que haja sócios comuns.
Requisitos dos estabelecimentos de alojamento local
Requisitos gerais
Os estabelecimentos de alojamento local devem obedecer aos seguintes requisitos:
- Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
- Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada;
- Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;
- Estar dotados de água corrente quente e fria;
- As instalações sanitárias devem dispor de um sistema de segurança que garanta a privacidade;
- Devem reunir sempre condições de higiene e limpeza;
- Devem ter um livro de informações, em português, inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras, sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, incluindo as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento de eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento e, deve conter as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns, no caso dos estabelecimentos estarem inseridos em edifícios de habitação coletiva;
- Devem ter um livro de reclamações, nos moldes aprovados pela lei;
- Devem ter uma placa identificativa junto à entrada do estabelecimento.
As unidades de alojamento dos estabelecimentos de alojamento local devem:
- Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
- Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
- Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;
- Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.
Requisitos de Segurança
Os estabelecimentos de alojamento local devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio, nos termos do Decreto-Lei n.° 220/2008, de 12 de novembro, e do regulamento técnico constante da Portaria n.° 1532/2008, de 29 de dezembro.
Este requisito não se aplica aos estabelecimentos que tenham capacidade igual ou inferior a 10 utentes, os quais devem possuir:
- Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
- Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
- Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.
Registo do alojamento local
Antes de proceder ao registo através do Balcão Único, os proprietários e titulares da exploração de estabelecimento de alojamento local devem se inscrever nas Finanças na Categoria B do IRS, de trabalhador independente, sendo a declaração de alteração de atividade documento necessário ao procedimento de mera comunicação prévia.
O registo de estabelecimentos de alojamento local deve ser efetuado mediante mera comunicação prévia exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico, que conferirá a cada pedido um número de registo do estabelecimento local e, que remete automaticamente ao Turismo de Portugal. Trata-se de registo obrigatório e condição sine qua non para a exploração de estabelecimentos de alojamento local.
Da comunicação prévia deve constar obrigatoriamente as seguintes informações:
- A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel;
- A identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome ou firma e do número de identificação fiscal;
- O endereço do titular da exploração do estabelecimento;
- Nome adotado pelo estabelecimento e seu endereço;
- Capacidade (quartos, camas e utentes) do estabelecimento;
- A data pretendida de abertura ao público;
- Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.
E os seguintes documentos:
- Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva;
- Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
- Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel;
- Cópia simples do contrato de arrendamento ou doutro título que legitime o titular de exploração ao exercício da atividade e, caso do contrato de arrendamento ou outro não conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento, cópia simples do documento contendo tal autorização;
- Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento;
- Ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso dos hostels;
- A modalidade de estabelecimento em que se vai desenvolver a atividade de alojamento local.
A Câmara Municipal territorialmente competente poderá apresentar oposição fundamentada à comunicação prévia, num prazo de 10 dias ou 20 dias no caso de hostels.
A Câmara Municipal territorialmente competente realiza, no prazo de 30 dias após a apresentação da comunicação prévia, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos.
Qualquer alteração nos dados ou em caso de cessação da exploração, o titular da exploração deve comunicar e atualizar perante o Balcão Único Eletrónico no prazo de 10 dias.
Em caso de dúvidas em relação aos documentos necessários ou requisitos do estabelecimento de alojamento local, contacte sempre seu advogado de confiança.
