Estudo sobre o uso do contrato eletrônico, assinatura eletrônica e digital nos contratos de transações imobiliárias como venda e compra, locação ou distratos, com uma análise dos seus conceitos, diferenciações e validade jurídica.

A tecnologia trouxe às relações pessoais e negócios avanços facilidades, agilizando processos, transações e aprendizado, algumas áreas com mais rapidez e outros ainda com certa resistência, fosse pela diversidade, fosse pelo desconhecimento.

Na seara jurídica não foi diferente, as inovações e facilidades trazidas pela tecnologia ainda causam alguma incerteza, pois embora nosso direito busque dentro de suas limitações acompanhar as facilidades que a tecnologia nos traz, nem sempre é possível, seja pela necessidade de maior conhecimento de determinado instituto/ferramenta, seja pela necessidade de se aplicar aos regramentos hoje existentes.

Uma inovação que tem feito a diferenciação nas transações imobiliárias foi a possibilidade de formalização dos negócios por meio do contrato eletrônico e/ou assinatura eletrônica. O contrato eletrônico e/ou assinatura eletrônica já é uma realidade em várias transações negociais, mas a figura desse tipo de contrato e assinatura é mais recente nas transações imobiliárias brasileiras.

Essa prática, comum no exterior, tem ganhado espaço dia após dia no ramo imobiliário, mas muitas são as dúvidas que cercam essa modalidade de contrato e assinatura, o que nos levou a realizar o presente estudo, não para esgotar o assunto, mas levantar atenção e ressaltar cuidados que operadores do direito e negócios imobiliários devem ter para transações envolvendo essa modalidade de contrato e/ou assinatura.


1. DO CONTRATO ELETRÔNICO

1.1  – DO CONCEITO DO CONTRATO ELETRÔNICO

Antes de adentramos ao conceito de Contrato Eletrônico, façamos uma breve explanação do que seria o conceito de contrato no nosso ordenamento jurídico para que possamos compreender melhor o que se entende por contrato eletrônico.

Sob os ensinamentos de Maria Helena Diniz(1) temos que o “Contrato é o acordo entre a manifestação de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial”.

Dessa forma, para que um contrato possua validade jurídica, deve respeitar as características inerentes de um contratos conforme nosso ordenamento jurídico: existência de duas ou mais pessoa; capacidade genérica para praticar os atos da vida civil.; aptidão específica para contratar; consentimento das partes contratantes; licitude do objeto do contrato; possibilidade física ou jurídica do objeto do negócio jurídico; determinação do objeto do contrato; e economicidade de seu objeto.

O Contrato eletrônico, nada mais é que um contrato em que ocorre a formalização da vontade das partes, contudo realizado de forma virtual, sem a necessidade de sua materialização em papel e com assinaturas físicas. Todo o procedimento é realizado virtualmente por meio de uma plataforma própria ou terceirizada, assinado eletronicamente ou digitalmente.

Semy Glanz (2) assim nos ensina quando nos diz que “O contrato eletrônico é aquele celebrado por meio de programas de computador ou aparelhos com tais programas”.

Os contratos eletrônicos, como dito, podem ser assinados eletronicamente ou digitalmente, conforme a plataforma e especificidade que o intermediador da negociação possuir e apresentar no momento da negociação e do fechamento da transação. Nos contratos bancários de correntistas, as instituições valem-se da utilização de senha pessoal bancária, nas instituições de ensino utilizam-se o acesso remoto criado por meio de senha pessoal, nos processos judiciais utilizam-se a assinatura digital.

Nossa legislação pátria embora possua projetos de lei iniciados em 1999 com o condão de parametrizar os contratos eletrônicos e comercio eletrônico, atualmente não possui nenhuma lei que regulamente esse tipo de formalização de transação comercial. Para suprir essa ausência de lei, a MP 2200/2001 criada pelo Comitê Gestor de Infraestrutura de Chaves Públicas (CG ICP-Brasil), que é responsável pela certificação digital no Brasil, veio regular a formalização do contrato eletrônico e de outros documentos que utilizam a assinatura digital.(3)

Para que os contratos eletrônicos venham a ser validados juridicamente, de acordo com a MP 2200/2001, os documentos devem respeitar a três características importantes: autenticidade, integridade e tempestividade.

A autenticidade será verificada quando a autoria e a assinatura puderem ser comprovadas. A integridade será verificada quando for possível comprovar que o documento não fora adulterado, e, a tempestividade será verificada quando por possível comprovar a época em que o documento foi produzido.

Erica Brandini Barbagalo(4) nos chama a atenção de que os contratos eletrônicos devem respeitar as formalidades solenes prescritas na lei para que possuam validade jurídica.

“Embora as negociações preliminares possam ser entabuladas por meio das redes de computadores, o contrato solene não será válido se desobedecer à formalidade prescrita em lei, que, invariavelmente, não prevê a hipótese da utilização dos meios eletrônicos como suplementar ou alternativa a essas solenidades.”

Dessa forma, em regra, os contratos possuem forma livre, contudo, possuem algumas exceções na legislação que devem ser respeitadas e os contratos eletrônicos devem respeitar tais especificidades. 

1.2– DO CONTRATO ELETRÔNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Nas transações imobiliárias, os contratos mais comuns realizados são o contrato de venda e compra, a promessa de compra e venda, o contrato de locação e o distrato. No nosso ordenamento jurídico, além das disposições gerais sobre contratos, temos a regulamentação dos contratos de compra e venda e promessa de venda e compra regimentada pelo Código Civil e, no pelo Código Civil e a Lei 8.245/1991 os contratos de locação residencial urbana entre particulares, a Lei 4504/64 sobre os contrato de arrendamento rural e a Lei 8666/93 sobre contratos em que as partes sejam o particular e o Poder Público.

Desta forma, faremos nos tópicos seguintes uma explanação sobre os três tipos mais comuns e o instituto do Contrato Eletrônico.

1.2.1 – Do Contrato de compra e venda

No Código Civil, além do regramento geral dos contratos, o artigo 482 nos apresenta que o contrato de venda e compra será obrigatório e perfeito quando as partes acordarem com o objeto e preço.

A especificidade que há no nosso ordenamento jurídico em relação a venda e compra dá-se quanto ao registro público da transação de venda e compra, em que somente torna-se dono quem registra o título aquisitivo da compra e venda do bem imóvel, devendo o título de aquisição ser por meio de escritura pública quando o valor do bem for superior a 30 (trinta) salários mínimos, conforme preceitua o artigo 108, CC c.c. artigos 1227, CC e 1245, CC.

Devemos, contudo, fazer uma ressalva no que tange a diferenciação entre contrato de compra e venda, escritura pública e registro. O contrato de compra e venda é uma formalização de um acordo entre as partes, sobre valor, condições, forma de pagamento, obrigações e direitos das partes, podendo ser ele de natureza pública ou particular. A Escritura Pública é um documento público oficial elaborado na presença de um Tabelião que munido de fé pública, torna legitima e valida o acordo entre as partes, mas não transfere a propriedade do imóvel ao comprador. O Registro é o procedimento realizado junto ao Cartório de Registro de imóvel no qual se registra a propriedade de determinado imóvel, tornando pública a transferência da propriedade, vez que o registro é realizado na matrícula do imóvel.

1.2.2 – Do Compromisso de venda e compra

A promessa ou compromisso de compra e venda é uma modalidade de contrato no qual uma pessoa, física ou jurídica, se obriga a vender a outra bem imóvel, a qual pode ser formalizada por meio de instrumento particular ou público devendo ser registrada conforme se extrai dos artigos 1417 e 1418, Código Civil vigente.

Trata-se de um contrato preliminar de uma ação futura contendo cláusulas de desistência ou irretratabilidade, devendo seguir os requisitos de validade da formação negócio jurídico dispostos no artigo 104, CC.

A especificidade deste contrato encontra-se na obrigatoriedade de respeitar o regramento geral de contratos e realização de seu registro.

1.2.3 – Do Contrato de locação

O contrato de locação é uma espécie de contrato bilateral, oneroso, que tem por objeto a locação de um bem móvel ou imóvel, por prazo determinado ou não, mediante retribuição. Na locação de bem imóvel, essa pode ser na modalidade residencial e não residencial, com regulamentação geral pelo Código Civil e especificas, como as leis nº 8.245/91, nº 4504/64 e nº 8666/93, esta quando tratar-se de locação entre particular e poder público.

Na Lei 8244/91 conhecida popularmente com a Lei do Inquilinato não apresenta em seus dispositivos qualquer impedimento quando a forma eletrônica do contrato de locação, fazendo apenas apontamentos de que o contrato pode ser escrito ou verbal e que não venha a elidir com os objetivos da lei.

A Lei 4504/64 igualmente não traz qualquer objeção quanto a forma eletrônica do contrato de arrendamento, podendo o mesmo ser expresso ou tácito, trazendo em seus dispositivos a possibilidade de comprovação do mesmo por meio de testemunhas.

A Lei 8666/93, embora possua especificidades para sua validação, não possui objeções quanto à forma eletrônica dos contratos.

1.2.4 – Do Distrato

O distrato, tal qual o contrato de locação ou venda e compra, é uma espécie de contrato, contudo, o que se é formalizado é a rescisão ou anulação de um contrato anterior existente entre as partes, podendo ser de forma consensual (ambas as partes acordam com o distrato) ou unilateral (uma das partes rescinde o contrato).

O Código Civil regulamenta o distrato em seus artigos 472 a 480 e, igualmente as espécies de contratos discorridas acima, não possui qualquer objeção quando a forma eletrônica do termo do distrato, contendo com especificidade respeitar a mesma forma utilizada para o contrato que se deseja rescindir ou anular.

1.2.5 – Do Não Impedimento no Uso do Contrato Eletrônico em Transações Imobiliárias

Conforme exposto nos tópicos acima, não há em nosso ordenamento pátrio qualquer objeção quanto ao uso de contratos eletrônicos nas principais transações imobiliárias, como venda e compra, locação ou distrato, devendo apenas o usuário dessa modalidade de contrato assegurar-se que o mesmo está sendo realizado de forma a atender as especificidades de cada espécie de contrato, as regras gerais dos contratos e as características especificadas pelo Comitê Gestor de Infraestrutura de Chaves Públicas (CG ICP-Brasil) que tornam um contrato eletrônico valido juridicamente.

Nossas jurisprudências ainda não possuem pareceres na área imobiliária, os questionamentos hoje existentes voltam-se a contratos de outros seguimentos negociais, como contratos bancários, estudantis ou peticionamentos eletrônicos.

E embora essa modalidade de contrato nas transações imobiliárias venha a trazer uma maior celeridade as transações, não deve essa celeridade ser razão para descuidos na formalização dessas negociações. Ao contrário, deve a segurança jurídica da negociação ser ainda mais atuante de modo que finda as transações, não haja mais nenhuma preocupação para com as partes.


2.  DA ASSINATURA ELETRÔNICA E ASSINATURA DIGITAL

Antes de adentrarmos na validade jurídica da assinatura eletrônica e assinatura digital nos contratos de transações imobiliárias, necessários se faz apresentar a diferenciação a essas duas modalidades de assinatura, que comumente tem seus termos utilizados para referir-se a mesma cousa, embora tenham suas próprias especificidades.

2.1 – DA DASSINATURA ELETRÔNICA

A assinatura eletrônica conforme o Manual de Assinatura Eletrônica e Digital da Adobe (5) trata-se de “qualquer processo eletrônico que aceita um acordo ou um registro. Usa uma variedade de métodos de autenticação eletrônica comum para verificar a identidade do assinante, como e-mail social, ID´s, senhas ou um Pin de Telefone” (grifo nosso).

A assinatura trata-se de um procedimento eletrônico para identificar alguém sem a utilização de criptografia do signatário, podendo ser realizada através do escaneamento de uma assinatura, login de usuário ou mesmo simples escrita em plataforma de documentos eletrônicos.

A Medida Provisória 2200/2001 em seu artigo 10, § 2º não exclui a possibilidade do uso de assinatura que não possua certificação, devendo contudo, para que o documento possua validade jurídica desde que as partes admitam como valido o documento assinado.

Assim, para que a assinatura eletrônica tenha sua validade jurídica depende da confirmação de sua origem, remetente e demonstração de vontade no firmar do documento assinado eletronicamente.

2.2  – Assinatura Digital

As assinaturas digitais são um tipo de assinatura eletrônica, mas com estas não se confundem, vez que possuem maior segurança, cumprindo exigências legais e regulatórias para uma confiabilidade maior sobre a identidade do signatário e autenticidade dos documentos por ele assinado.

As assinaturas digitais conforme o Manual de Assinatura Eletrônica e Digital da Adobe (5) “usam uma ID digital baseada em certificado e emitida por uma autoridade de certificação (CA) ou um provedor de serviços confiável (TSP) credenciado. Desse modo, quando você assina um documento digitalmente, sua identidade é associada exclusivamente a você, a assinatura é vinculada ao documento com criptografia, e tudo pode ser confirmado por meio de uma tecnologia subjacente conhecida como infraestrutura de chave pública (PKI).”

Nesse entendimento temos o posicionamento Paulo de Tarso:

"A assinatura digital de contrato eletrônico tem a vocação de certificar, através de terceiro desinteressado (autoridade certificadora), que determinado usuário de certa assinatura a utilizara e, assim, está efetivamente a firmar o documento eletrônico e a garantir serem os mesmos os dados do documento assinado que estão a ser sigilosamente enviados" (STJ - REsp: 1495920 DF 2014/0295300-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 15/05/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2018). (grifo nosso).

A Medida Provisória 2200/2001 traz em seu artigo 10º, §1º, não obstante o observado acima sobre o §2º do mesmo artigo, o entendimento exposto nas palavras do Ministro Paulo de Tarso em que um documento eletrônico assinado digitalmente para ter validade jurídica, careça de utilização de certificação emitida por uma autoridade de certificação.

“Art. 10.  Consideram-se documentos públicos ou particulares, para todos os fins legais, os documentos eletrônicos de que trata esta Medida Provisória.

§ 1o  As declarações constantes dos documentos em forma eletrônica produzidos com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil presumem-se verdadeiros em relação aos signatários, na forma do art. 131 da Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916 - Código Civil.

§ 2o  O disposto nesta Medida Provisória não obsta a utilização de outro meio de comprovação da autoria e integridade de documentos em forma eletrônica, inclusive os que utilizem certificados não emitidos pela ICP-Brasil, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento.”

Desse modo, para que a assinatura em um documento digital possua a validade jurídica tal a atribuída a uma assinatura física e autenticada em cartório, deverá a mesma ser certificada por Autoridade de Certificação existente no nosso ordenamento pátrio.


CONCLUSÃO

A tecnologia é uma ferramenta que vem a facilitar o avanço da humanidade e suas relações, seja no âmbito pessoal quanto no âmbito negocial, e a mesma deve ser usada sempre a favor dessa evolução.

Nas relações comerciais envolvendo transações imobiliárias a tecnologia e os recursos que ela traz devem ser usados de modo que os negócios jurídicos, além de retratar a vontade das partes, tragam a estas a devida segurança jurídica necessária para formalização das transações comerciais realizadas.

O presente artigo, longe de esgotar a discussão sobre o uso de contratos eletrônicos e ou assinaturas eletrônicas e digitais em transações imobiliárias, teve como intuito aprofundar o estudo sobre essa modalidade de formalização de contrato, ainda nova em nosso ordenamento jurídico, mas já bem praticada nas relações comerciais, permitindo ao operadores do direito uma melhor atenção para os cuidados no uso desse recurso tecnológico.

Observou-se a ausência de ordenamento jurídico que regule os contratos eletrônicos, a assinatura eletrônica e assinatura digital, possuindo como diretriz a Medida Provisória 2200/2001 que regulamenta os documentos e assinaturas digitais.

Apresentando-se os conceitos de contrato eletrônico, assinatura eletrônica e digital, bem como a diferenciação entre a assinatura digital e a assinatura eletrônica e os cuidados necessários para que os mesmos possuam validade jurídica, permitiu-se explanar, mesmo que forma superficial, a possibilidade na formalização das transações imobiliárias com a mesma segurança que os contratos físicos possuem com suas assinaturas autenticadas em cartório.

E ainda que nosso ordenamento jurídico não possua regulamentação necessária para parametrizar a forma de formalização dos documentos e a jurisprudência nesse sentido ainda seja mínima, pode o operador do direito assegurar que as transações imobiliárias formalizadas eletronicamente venham a trazer a segurança necessária aos envolvidos, desde que sejam observadas as formas, especificidades e orientações dispostas no nosso ordenamento jurídico.


REFERÊNCIAS

1. DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. São Paulo: Saraiva, 1993, p. 52.

2. GLANZ, Semy. Apud, ANDRADE, Ronaldo Alves de. Contrato Eletrônico. São Paulo:, Editora Manole, 2004, p. 29.

3. CERTISIGN, PORTAL DE ASSINATURAS. Contrato eletrônico: 5 dicas para garantir mais segurança. Disponível em: https://blog.portaldeassinaturas.com.br/contrato-eletronico-5-dicas-para-garantir-mais-seguranca/?gclid=Cj0KCQjw9pDpBRCkARIsAOzRziuY7RNui3mSAqv3lzhdTcFlPFDNIWFFDO110weLL0jhXQUocaffIpEaAj98EALw_wcB. Acesso em 09/07/2019.

4. BARBAGALO, Erica Brandini. Contratos eletrônicos. São Paulo: Saraiva, 2001, p. 50.

5. Adobe Systems Incorporated. Transform Business Processes with electronic and digital signature solutions. Disponível em: https://acrobat.adobe.com/content/dam/doc-cloud/en/pdfs/adobe-transform-business-processes-with-electronic-and-digital-signature-solutions.pdf. Acesso em 03/07/2019.

6. Adobe Systems Incorporated . O que são assinaturas Digitais. https://acrobat.adobe.com/br/pt/sign/capabilities/digital-signatures-faq.html. Acesso em 03/07/2019.

7.    BRASIL. Medida Provisória Nº 2200, de 24 de agosto de 2001. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/MPV/Antigas_2001/2200-2.htm. Acesso em 03/07/2019.


Autor

  • Michelle Engi

    Advogada, Graduada em Direito pela instituição UNILAGO - União das Faculdade dos Grandes Lagos, com capacitação em Conciliação Judicial pela Escola Paulista da Magistratura de São Paulo e em Direito Imobiliário pela Escola de Negócios Civil Law em São Paulo e, especializando em Direito Federal na Prática pela instituição UNINTER em São Paulo.

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