O síndico é escolhido por maioria dos condôminos para exercer suas funções de administração do condomínio[1] edilício, o que normalmente faz com seus auxiliares de gestão, entre eles o subsíndico, o conselho fiscal e a administradora auxiliar de condomínio[2]. Não é necessário ser condômino (Código Civil, Art. 1.347), ou seja, a lei não exige que o requisito para a sindicatura seja a condição de coproprietário, facultando a terceiros que não possuam relação de propriedade comum a possibilidade de serem síndicos do condomínio.
O Código Civil permite que o síndico seja pessoa física ou jurídica (Art. 1.347 e Lei de Condomínios e Incorporações nº 4.591/64, Art. 22, §4º). Por oportuno, transcrevemos a redação legal do artigo em comento: “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
O síndico é um mandatário dos demais condôminos, que lhe outorgam poderes específicos de representação, para administrar bens dos demais coproprietários, agindo em nome alheio nos limites da convenção e sob a fiscalização do conselho, praticando os atos em defesa dos interesses comuns. O síndico poderá valer-se de auxiliares em sua gestão, delegando determinadas funções administrativas com autorização da assembleia, que ainda poderá investir outra pessoa com poderes de representação conforme redação do Art. 1.348, §1º e §2º). As funções do síndico estão elencadas no Artigo 1.348 do Código Civil e no regramento interno do condomínio.
Não raro verificaremos que o gestor da organização condominial não possui nenhuma qualificação prévia que o auxilie no desempenho de suas funções. A própria lei não estabelece qualquer tipo de exigência, nem especifica condições para o exercício da sindicatura. Em um passado não tão distante assim, aos olhos de grande parte da sociedade, o síndico dos condomínios em edificações não carecia de nenhum embasamento técnico ou qualificação específica para ser o gestor da propriedade condominial, mas hodiernamente essa perspectiva vem sendo modificada.
Conforme visto anteriormente, o condomínio é uma combinação de propriedade individual exclusiva com áreas forçosamente comuns, que estão indissociavelmente conectadas, que entre si exercem recíproca influência, de modo que uma gestão condominial ineficiente irá refletir desfavoravelmente na propriedade individual. Assim, é uma contradição que a administração do condomínio, tendo repercussão imediata no patrimônio individual fruto de toda uma vida de trabalho, seja confiada a um síndico muitas vezes despreparado, que, apesar de demonstrar boa vontade, realiza uma administração no improviso, de forma amadora, não raro ocasionando problemas de diversas naturezas, trazendo prejuízos incontáveis aos coproprietários.
Neste cenário de especialização, o síndico proprietário, dito orgânico, que exercia seu ofício de modo contributivo, quase içado a tal condição pela falta de candidatos ao cargo, ou diante da necessidade de defesa do seu próprio patrimônio comum em substituição a gestões despreparadas e desastrosas, é uma figura que gradativamente vem perdendo espaço para uma gestão profissional. Mesmo o síndico proprietário precisará buscar uma preparação formal para exercer sua função, ainda que não pense em se profissionalizar.
A ABRASSP (Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais) informa que o Brasil tem cerca de 411 mil condomínios, sendo mais de 100 mil no estado de São Paulo. De acordo com Paulo Melo, seu presidente nacional, “é um mercado que tem crescido muito, o que exige cada vez mais profissionalismo”. Ele explica que o síndico profissional é aquela pessoa que não mora no condomínio, mas administra vários empreendimentos condominiais. Já o síndico orgânico é o morador do local, mas que na maioria das vezes não apresenta nenhuma capacitação.
Segundo Melo (2019),
O síndico é uma profissão que cada vez mais ganha contornos profissionais, pois é uma função que exige conhecimentos de legislação, administração, contabilidade, engenharia, entre outros, para conseguir gerir de forma eficiente o local e, com isso, não gerar problemas. Muitas vezes, esse síndico morador é especialista em apenas uma área e se perde na gestão.
O debate sobre a relevância de uma gestão condominial qualificada vem ganhando espaço nas palestras das instituições do setor condominial e de administração. As comissões de Direito Imobiliário da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) vêm trabalhando os temas condominiais como nunca antes. Existem comissões específicas de condomínios e grupos de trabalho de condomínios dentro das comissões de Direito Imobiliário da OAB, como no próprio CRA (Conselho Regional de Administração). Podemos afirmar, sem contradita, que nunca antes o tema condominial esteve tão em voga no país. A busca crescente de conhecimento na área condominial é uma das causas do fenômeno da profissionalização do síndico, função que demanda cada vez mais conhecimentos específicos para seu regular exercício.
Efetivamente, a figura do síndico profissional vem ganhando espaço na seara condominial, por alguns motivos que a seguir listamos:
- os condomínios estão se tornando organizações sociais cada vez mais complexas, demandando gestão cada vez mais técnica;
- mudança de perspectiva sobre a figura do síndico, que deixa de ser um morador sem preparação específica, passando a ser visto como um gestor condominial que necessita apresentar características profissionais em sua atividade;
- a necessidade de o síndico desenvolver habilidades e competências específicas para a administração do condomínio, adquirindo conhecimentos das ferramentas gerenciais, legislação, obras, manutenção e gestão de pessoas;
- o desinteresse dos condôminos em assumir o cargo de síndico, quer por indisponibilidade de tempo, quer por falta de preparação, ausência de qualificação, quer pela grande responsabilidade do cargo e ausência de valorização.
Neste cenário, deparamos com o recente, mas crescente, fenômeno da “profissionalização dos síndicos”. O síndico passa a ser visto como um gestor que deve manejar com eficiência os recursos mensalmente arrecadados dos orçamentos familiares – seja ele condômino ou contratado. Sua administração deve ser criteriosa, planejando a alocação das receitas orçamentárias e tratando com austeridade os recursos financeiros nos gastos de interesse do condomínio. Por conseguinte, deve ter conhecimentos que lhe possibilitem realizar um cronograma de manutenções prediais, planejar as obras de melhoria da propriedade condominial e celebrar os contratos de serviços de interesse dos condôminos. Além disso, como gestor condominial deve gerenciar conflitos, conhecer a legislação condominial, conferir tratamento adequado à inadimplência condominial, aplicar o regramento interno do condomínio de forma isonômica, enfim, estar preparado para o exercício de sua função em caráter de especialista.
O fenômeno da profissionalização do síndico não significa que todos os síndicos terão de ser síndicos externos contratados, ou seja, gestores condominiais profissionais. Pois se assim fosse, retiraríamos a possibilidade de cada proprietário de ser síndico do seu próprio condomínio, o que impediria cada indivíduo de administrar seu próprio patrimônio. Ao contrário, a profissionalização do síndico é um fenômeno em que se exige uma técnica para o exercício do cargo de síndico, quer seja o síndico proprietário, dito orgânico, quer seja o síndico externo, dito profissional. A sociedade condominial começa a reprovar sindicaturas amadoras, começa a exigir gestão eficiente dos recursos do condomínio.
O conhecimento tanto pode ser adquirido nas instituições de ensino, formalmente estruturado e intencionalmente construído, quanto na experiência de trabalho no exercício da atividade, de modo informal e não planejado. Ambos são aprendizados relevantes ao gestor de condomínios atualmente, com perspectiva do desenvolvimento contínuo de conhecimentos especializados e multifacetados.
Presentemente assistimos a um grande movimento envolvendo alguns conselhos profissionais, sindicatos, instituições, síndicos, advogados, gestores condominiais profissionais, administradoras de condomínios e demais atores da seara condominial, que está associado à pesquisa, ao estudo, ao debate e discussão dos temas condominiais. Neste âmbito, nunca se viu tanta demanda por treinamentos, cursos, palestras e workshops envolvendo questões de condomínios. O que nos surpreende é que os assuntos não ficaram restritos à tradicional abordagem na temática do Direito e legislação, mas avançaram em outras áreas interdisciplinares como administração, manutenção predial, segurança, tecnologia, finanças e gestão de conflitos.
Tratamos disto em trabalho anterior (Egito, 2019):
Entendemos que o momento é de transição entre o modelo de gestão tradicional, em que o síndico era um condômino não especializado, e uma administração técnica em que o síndico se prepara para o exercício de sua função com profissionalismo. Podemos chamar esse fenômeno de qualificação do síndico, quer ele seja condômino, quer seja profissional, sendo certo que são figuras complementares, não mutuamente excludentes, que caminharão lado a lado na seara condominial. Há síndicos condôminos que não são profissionais, mas que realizam sua missão de administração com excelência, como também existem síndicos que se apresentam como profissionais, que são um fracasso na gestão condominial.
Em ambos os casos, é imperioso que haja uma qualificação para o exercício da função, para preparação dos síndicos, com educação formal específica em áreas de gestão, legislação, instalações prediais, finanças, gestão de conflitos, contabilidade e finanças, sem desqualificar a educação informal advinda da vivência da prática da gestão.
BIBLIOGRAFIA
SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: teoria e prática – 14. Ed – Rio de Janeiro: Forense, 2019.
ARTIGOS e TEXTOS on-line
EGITO, Francisco. A necessidade de uma administração específica aplicável aos condomínios. Disponível em https://www.jb.com.br/pais/justica/2020/02/1022016-artigo--a-necessidade-de-uma-administracao-especifica-aplicavel-aos-condominios.html, acesso em abril/2020.
EGITO, Francisco. Análise jurídica sobre o síndico profissional. Disponível em https://www.jb.com.br/pais/artigo/2019/11/1020522-analise-juridica-sobre-o-sindico-profissional.html, acesso em abril/2020.
OUTROS WEBSITES consultados (todos os acessos em agosto/2021):
https://cfa.org.br/cfa-defende-a-regulamentacao-e-a-profissionalizacao-de-sindicos-2/
[1] Scavone (2019, p.930).
[2] De acordo com Scavone (2019, p.931), a administradora não substitui o síndico e somente o auxilia nas suas funções administrativas, exercendo parte de suas atribuições.
