Primeiramente, é preciso que entendamos a história do condomínio edilício, que é definido como o conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação considerada unitária, com áreas comuns que se vinculam às unidades autônomas.
Até 1928, não havia qualquer legislação que regulasse a espécie condomínio, sendo que a primeira norma surgiu com o Decreto-Lei 5.481/28, para em seguida ser tratada pela Lei 4.591/64.
Assim, podemos imaginar um edifício residencial, em que é composto por partes comuns, como garagens, piscina, sala de ginástica, salão de festas, corredores, jardins, teto, mas que precisa ser administrado.
Sendo assim, é preciso administrar a edificação, estabelecer regulamentos de uso das áreas comuns, sendo que cada apartamento deverá contribuir para as despesas, mesmo que não esteja sendo utilizada, por isso, se faz necessário um sistema que vincule essas unidades autônomas, através de uma fração de rateio proporcional a cada unidade, fração esta que servirá de base para rateio das despesas e participação nas deliberações do condomínio.
Em um condomínio, uma função essencial para o funcionamento da instituição condominial, é a gestão e organização do condomínio. O que é gestão de condomínios? A gestão de condomínios consiste em sua administração adequada, que envolve muitas responsabilidades financeiras, jurídicas, relacionais, entre outras. Como se trata de uma função bastante complexa, necessita de planejamentos organizados e consistentes.
CONDOMÍNIO
Para entender melhor sobre gestão condominial, é fundamental entendermos a função do síndico. O síndico, é o responsável pela gestão de um condomínio. Ele também pode ser chamado de administrador do condomínio já que essa é basicamente sua função. Eleito na maioria das vezes pela assembleia geral dos condôminos, é o responsável direto por funções como manter o equilíbrio financeiro, ordem, segurança e limpeza.
Apesar de suas obrigações estarem definidas na Lei art. 1348 do Código Civil como, o representante e responsável legal pelo condomínio, muitos, inclusive síndicos, não sabem qual a sua função ou o que realmente um síndico pode ou deve fazer.
Por exemplo, dentre as responsabilidades do síndico na administração de um condomínio estão: o gerenciamento de contas e gastos, cobrança de condôminos inadimplentes, cuidar da segurança das áreas comuns do condomínio, mediar conflitos, zelar pelo patrimônio, etc.
AS FUNÇÕES DO SÍNDICO
Nos termos do Código Civil, Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Além das responsabilidades elencadas acima, o síndico também tem outros deveres, segundo o direito condominial. Manter a pontualidade no pagamento das contas do condomínio, bem como prezar pela segurança e qualidade de vida das pessoas que ali residem, são algumas delas.
O SURGIMENTO DA FIGURA DO SÍNDICO
A partir da promulgação da Lei nº 4.591/64, que ocorreu a criação de uma nova figura jurídica: o condomínio edilício. A legislação trouxe disposições sobre direito de propriedade, como convocar e fazer assembleias, despesas do condomínio, e utilização da edificação pelos condôminos, entre outros.
As regras sobre condomínio, que se estabeleceram na Lei nº 4.591/64, também conhecida como Lei do Condomínio, continuaram em vigor até o ano de 2003. Nesse ano, então, acabaram sendo modificadas pelos artigos Código Civil que passaram a abordar a temática do direito condominial.
O síndico representa a coletividade condominial, e, na qualidade de representante, age em nome alheio, nos limites da convenção e sob a fiscalização da assembleia, praticando, em juízo ou fora dele, os atos de defesa dos interesses comuns.
Como leciona SÍLVIO DE SALVO VENOSA, a atividade do síndico não caracteriza relação de emprego nem locação de serviço. Ele é representante da comunhão. Não faz jus a remuneração se não estiver regularmente prevista. Síndico é, como já dissemos, o administrador do condomínio. Pode o síndico ser pessoa jurídica, bem como a sindicância ser exercida pela própria empresa que administra o condomínio.
SÍNDICO PROFISSIONAL
Em período mais recente-, surgiu a figura do síndico profissional. E o que é um síndico profissional? Um síndico profissional é um gestor especializado que tem como objetivo administrar um condomínio, sem necessariamente morar nele.
O síndico profissional, é uma alternativa quando não se consegue um representante diretamente no condomínio. É importante descrever, que mesmo sendo estabelecido alguns sistemas de rodízio, onde um condômino pode ser escolhido diretamente pela ordem numérica dos imóveis, não se pode impor tal obrigação de administração de condomínio a alguém que não quer exercer tal obrigação, como descrito pelo Princípio de ordem Constitucional, segundo o qual descreve que Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei.
Sendo assim, optando por um síndico profissional, o condomínio poderá contar com um gestor especializado contratado para gerenciar um ou mais condomínios. O principal ponto de diferença entre um síndico morador e um síndico profissional, é que este profissional foi treinado para exercer essa função e possui todo o conhecimento necessário para lidar com questões técnicas, de gestão de pessoas etc.
O ponto negativo, é que este gestor nem sempre estará disponível, pois é comum encontrarmos síndicos profissionais trabalhando em mais de um condomínio, o que exige certa flexibilidade de horário e atendimento de cada condomínio.
É importante destacar que o síndico profissional não, necessariamente, precisa ser um morador do condomínio, pois a lei brasileira permite que o síndico seja alguém de fora.
CONSERVADORAS
Em termos de gestão condominial, não podemos esquecer das conservadoras, que têm o papel essencial de dar suporte direto ao síndico.
Na medida em que a estrutura dos empreendimentos imobiliários foi aumentando, a gestão condominial realizada pelo síndico foi se tornando mais complexa.
Por esse motivo, é cada vez mais comum a contratação das administradoras de condomínio, responsáveis pelo suporte nas diversas atividades que envolvem o local.
É importante frisar que, mesmo com a contratação dessas empresas, o síndico permanece como representante dos condôminos, tomando decisões e providências.
CONSELHO FISCAL
De acordo com art. 1356 do Código Civil, o conselho consultivo do condomínio deve ser formado por três condôminos;
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
O conselho fiscal tem a função de fiscalizar os atos dos administradores, conforme estabelecido em lei. Assim, para opinar sobre os atos relativos à gestão, o conselho fiscal deve estar informado de forma completa a respeito deles.
O conselho fiscal é um órgão complementar ao trabalho do síndico. Sua principal função é analisar as finanças do condomínio e emitir pareceres recomendando ou não a aprovação de contas.
Esse grupo é formado por condôminos que são eleitos por votação em reunião de assembleia, com os votos da maioria dos presentes. Para confirmar as especificações de quem pode se candidatar a vaga de conselheiro do condomínio, é preciso consultar a convenção.
Fazem parte da lista de atribuições do conselho fiscal de condomínio as seguintes atividades: acompanhar contas, orçamentos e documentação da gestão financeira; garantir que os recursos arrecadados estão sendo aplicados corretamente; conferir os balanços de contabilidade; ajudar na elaboração da previsão orçamentária; contratar o serviço de auditoria do condomínio se houver suspeita de desvios de verbas ou fraudes; alertar o síndico sobre possíveis irregularidades; eleger o presidente dentre os membros do conselho; emitir pareceres concordando ou reprovando a prestação de contas anual; escolher, em conjunto com o síndico, a empresa que prestará o serviço de seguro condominial, ajudar o síndico a selecionar uma agência bancária para o condomínio, verificar se estão sendo respeitadas as decisões tomadas em assembleia; emissão do relatório do conselho fiscal de condomínio; acompanhar o trabalho do síndico e da administradora do condomínio.
É importante destacar que o conselho fiscal não aprova as contas do condomínio. Essa é uma função que apenas a assembleia pode exercer em conjunto. O conselho deve apenas emitir um parecer orientando se concorda ou não com os gastos prescritos.
CONCLUSÃO
A gestão condominial é atividade fundamental para condomínio, devendo esta ser exercida pelo síndico, sendo condômino ou síndico profissional, auxiliado pelo conselho fiscal que emite parecer sobre as contas do síndico, juntamente com a conservadora do condomínio, todos atuam conjuntamente para gerir o condomínio, desde o aspecto orçamentário, técnico, com apoio jurídico, de forma ética, profissional e responsável.
