Em todo contrato de locação deverão as partes respeitar o seu prazo, caso este seja por prazo determinado, devendo ser cumprido até o seu término, ou, caso seja solicitada a rescisão pelo locatário, este possivelmente estará sujeito à cobrança de multa por rescisão antecipada.
A multa por rescisão antecipada deve ser sempre proporcional ao tempo restante de contrato.
Mas existe um cenário em que o locatário pode solicitar a rescisão contratual antecipada da locação e ainda assim não ser punido com a multa, mesmo ela estando prevista no contrato.
Multa proporcional
Como o tema referente à multa proporcional é recorrente, vamos lembrar rapidamente neste artigo sobre como ela é efetuada.
Caso o inquilino solicite o término da locação antes do prazo, e o contrato tenha prevista uma multa rescisória, deverá o locador cobrar a multa proporcionalmente ao tempo restante de locação, nunca em sua totalidade.
Exemplo: se a locação for de 30 meses e o locatário permaneceu no imóvel por 20 meses, deve-se cobrar a multa pelo tempo restante, que seria 10/30.
Ou seja, divide a multa acordada em contrato por 30 e multiplique-a por 10.
Como citado no Código Civil em seu artigo 413:
"A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".
A desobrigação da multa por transferência de trabalho
Existe um cenário previsto na Lei do Inquilinato ao qual o inquilino não é obrigado a pagar a multa.
"O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar por escrito o locador, com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência".
Desta forma pode-se concluir que se o locatário estiver empregado e for transferido para outra cidade ele deverá informar formalmente ao locador com um prazo mínimo de 30 (trinta) dias, anexando junto desta notificação um documento em papel timbrado da empresa contratante comprovando que ele irá trabalhar em outra localidade.
Neste documento deverá constar também o endereço do novo trabalho, confirmando assim a nova cidade a qual ele irá trabalhar. Assim o locatário formaliza e confirma ao locador que será obrigado a efetuar uma mudança de domicílio, tornando assim impossível manter a locação.
O locador ao receber a notificação deve analisá-la, para assim confirmar sua veracidade. Esta condição é um direito garantido pela legislação, e não é obrigatória sua citação em contrato, prevalecendo o direito do inquilino.
Procedimentos recomendados
Para que a rescisão contratual sem multa originada por mudança de cidade de trabalho seja feita sem complicação, recomendamos os seguintes procedimentos:
1. o locatário deverá informar, por escrito e com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, que não continuará com a locação e desocupará o imóvel por será necessária a mudança para outra cidade por motivo de trabalho;
2. esta notificação deverá ser acompanhada por um comprovante idôneo, de preferência um documento timbrado do contratante, confirmando a contratação e o novo endereço;
3. após os 30 (trinta) dias da notificação as partes procedem com a rescisão contratual de forma habitual, conferindo o estado do imóvel, efetuando-se a devolução das chaves e assinando o laudo de vistoria de fim da locação.
Fraude para evitar multa
Recomenda-se que o locador confirme posteriormente se o locatário realmente mudou para outra cidade, e assim ter a certeza que não caiu em uma manobra do locatário para evitar o pagamento da multa rescisória.
Caso o locatário não tenha se mudado e seja provada a fraude, o locador poderá iniciar uma ação judicial contra ele, cobrando a multa devida e não paga, podendo inclusive acionar os fiadores caso estes existissem na contratação original.
Conclusão
A rescisão de um contrato sem multa para o locatário é válida caso este seja transferido de cidade pelo seu empregador, o que impossibilitaria ele de manter o contrato firmado.
Esta transferência deve partir do empregador, e não uma mudança originada pelo locatário.
