Boa tarde, Estou solicitando a rescisão contratual de aluguel, cfe previsto no prazo de 1 ano no contrato. A minha dúvida é em relação ao aviso e pagamento, se o dia que eu for desocupar e entergar as chaves do imóvel não coincidir com a data de entrada no imóvel, posso pagar somente os dias proporcionais ou terei que pagar o mes cheio? Grata.

Diego,

desconheço tal lei, a principio deve se ater a multa pactuada, ou contestar judicialmente conforme a lei do inquilinato 8. 245/91.

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

entendo que, se estipulouse uma multa de 3x o valor do aluguel, então cada ano equivale a um mes de aluguel, então se cumpriu 1 ano a multa devida é de 2 x o valor do aluguel.

Esta lei isenta em alguns casos, que nao é o seu a isenção da multa.

Sandra

se nao coincidir a saida, com o vencimento do contrato, deve pagar os dias proporcionais.

Boa tarde!

Não consegui nenhuma resposta no forum de discussão que abri, por isso caso alguém consiga me ajudar eu ficaria muito grato..

Aluguei a minha casa a qual divido o quintal com a inquilina. Todos os tramites de locação foram realizados pela imobilizária. Como eu divido o quintal estou tendo problemas de relacionamento com a inquilina por vários motivos, vou citar alguns para melhor esclarecer:

1 - No contrato da imobiliária solicitamos um casal (a imobiliária alegou que a inquilina possuia um namorado fixo) no entanto, esta pessoa não iria morar com a locatária. Já a algum tempo notei que outras pessoas (total 3 pessoas)estavam tendo acesso a minha casa sem que a inquilina fosse abrir o portão (fato este que poderia ser considerado como visita) com isso notei que as essas pessoas estavam t endo acesso ao meu quintal com chave própria. A imobiliário foi avisada que nós não aceitaríamos este tipo de situação por se tratarem de pessoas estranhas as quais estavam acarretando na segurança do meu imóvel e de minha familia. Trocamos o cadeado com aval da imobiliário, mas pelo que parece a inquilina já fez outras cópias e ditribuiu-as novamente. O que fazer?

2 - Tenho uma cachorrinha a qual notei que andava muito triste e com muito medo das pessoas devido a fatos ocorridos no bairro nos útimos meses desconfiei que a inquilina estava maltratando a mesma instalei uma câmera de segurança no quintal a qual flagrou a cachorrinha sendo maltrada pela inquilina. Também notei que ela reclamava muito da cachorrinha da minha vizinha que latia muito durante a noite a um mês atrás esta mesma cachorra foi levada o veterinário com suspeita de envenenamento por chumbinho (fato confirmado pelo veterinário - de imediato minha vizinha foi até a delegacia e fez um BO, pois eu já havia à avisado das reclamações da minha inquilina). Por estes e mais motivos gostaria de tirar esta mulher da minha casa!!

O contrato está estipulado em 30 meses dos quais a inquilina já cumpriu 13 com depósito de 3 aluguéis. O contrato também estipula algumas cláusulas contratuais como exemplo: multa recisória de ambas as partes no valor de 5 aluguéis; o inquilino teria de transferir as contas para o seu nome no prazo de 30 dias (a mesma ainda não o fez - com possibilidade de recisão de contrato em conversa com o dono da imobiliária ele disse que esta é uma cláusula de mentirinha) eu dei risada, mas tudo bem! Fui até o fórum (pequenas causas contei toda a história e a pessoa que faz a triagem disse para tentar resolver com a imobiliária tentei, mas dono alegou que não podia fazer nada e se eu quisesse ela fora da casa teria de pagar a multa). Voltei para o fórum e abri um processo contra a imobiliária. Eu preciso me livrar desta mulher, por favor me ajudem!!!! No momento não tenho como pagar a multa recisória, caso contrário já teria pago...se eu soubesse que alugar uma casa daria todo este problema...teria deixado ela fechada.

Se existir outro procedimento para que eu possa agilizar este processo, por favor, me avisem. Também aguardo a opinião de todos!!

Um abraço

Sidnei

a recomendação mais viavel é registrar uma denuncia ao CRECI de sua cidade contra esta imobiliária, por má adminstração, negociando com a mesma para fornecer outro imovel nas mesmas condições e valor a locatária, e que a mesma se responsabilize pelo pgto da multa rescisoria, pois a mesma agiu como sua representante sem acatar suas condições.

Registre um b.o. contra sua inquilina, maus tratos aos animais é crime.

Quanto a inquilina, ela pode receber pessoas em sua casa e tem autonomia para isso, a melhor forma de resolvel a situação é o isolamento do imovel, com entrada individual e cercada por grades ou muro.

Boa tarde, Tenho um imovel que esta aligado desde janeiro de 2007. E no contrato tem clausula de reajuste, mas fiz prevalecer. Este ano emitir um novo contrato e encaminhei ao inquilino aumentando o contrato em 10%. Porém ele não atende as minha ligações, quando chega em casa e vê o meu carro na porta não entra, sempre fugindo, isto já tem 2 meses. E também no contrato diz que o vencimento é no dia 8 de cada mês, porém ele só faz o pagamento, através de depósito na minha C/C, no dia 10 e em cheque. Pergunta, posso mandar uma carta por AR informando que estou cancelando o contrato, por falta do mesmo, e dando um prazo de 30 dias para desocupação do imóvel e também alertando que o imóvel deverá ser devolvido nas condições em que o inquilino recebeu?

Angelina,

com base na lei inquilinato,

Art. 23. O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.

Entao se o valor foi atualizado pelo mercado em 10%, é justo tentar a negociação.

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

    § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 

    § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. 

Concluo que vc pode fazer o que pretende, entretanto o locatario poderá nao concordar com a ação revisional e fazer os depositos de aluguel em juizo até que haja uma decisao judicial sobre a atualização dos valores.

Quanto ao fato, de o locatario nao ter assinado o termo aditivo com novo reajuste, subentende-se que o mesmo nao concorda com o reajuste.

Notifique por escrito com base na lei, alertando que o mesmo pode vir a arcar com as despesas da ação ou parte delas se assim o juiz determinar, mas lembre a decisao judicial pode nao ser favoravel a vc. procure fazer uma pesquisa de preço de mercado, no minimo 3 pareceres, de valor da locação, emitidos por corretores ou imobiliarias.

abçs.

Prezada Ana,

gostaria de sanar uma outra dúvida com você. Relatei, em tópico anterior, que adquiri um imóvel alugado e que notificarei o inquilino de seu prazo de 90 dias para desocupar a casa. Avisando, consequentemente, dá ação de despejo proveniente do não atendimento ao acordo de desocupação. Hoje, esse inquilino paga um preço de aluguel muito abaixo do mercado, em virtude do acordo com o proprietário anterior. Deveria ser pelo menos o dobro. Assim, são duas perguntas, então:

1) Posso majorar esse aluguel nesse período de 3 meses? 2) É necessário celebrar um contratinho para os 3 meses?

Minha preocupação é a hipótese de o inquilino não desocupar o imóvel no período legal e ainda não pagar aluguel pelos 3 meses e pelo tempo adicional que permanecer até a ação de despejo surtir efeito. Na medida em que não há contrato de alguel firmado.

Alessandro,

1) Posso majorar esse aluguel nesse período de 3 meses? Atraves de acordo, ou atraves de ação revisional de aluguel pode reajustar ao preço de mercado.

2) É necessário celebrar um contratinho para os 3 meses? uma vez que já solicitou o imovel nao se faz viavel elaborar um novo contrato. Vejamos: - se elaborar um novo contrato e o locatario nao sair vc entra com ação de despejo que vai demorar de 1 a 2 anos e pagara parte das custas. - se deixar como esta, caso o locatario nao saia no prazo, entrara com ação de imissão de posse, procedimento rapido, e o locatario vai arcar com as custas.

Boa tarde, faz 4 meses me separei e aluguei outro apartamento, sendo que continuo pagando os dois alugueis pq o contrato anterior está ao meu nome e minha ex mulher não paga. Ela trabalha e tem condições de pagar, porém diz que não vai pagar nem sair. Como faço para resolver esse problema?

Rafael,

comunique a imobiliária é uma obrigação da mesma providenciar a documentação.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

    Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei

Prezada Ana,

muito agradecido por seus esclarecimentos. Vou proceder dessa forma, então. Não vou cobrar aluguel nos 90 dias. Inclusive não farei isso constar na notificação de desocupação. Até porque nunca foi minha intenção alugar nada com ninguém. E também porque tenho receio de que essa cobrança no prazo para desocupação caracterize, de alguma forma, um contrato de aluguel tácito. Notificarei o inquilino e aguardarei a desocupação, sem cobrar nada. Ao final do prazo, ingresso com a ação de imissão de posse. Até porque também moro de aluguel e preciso do imóvel, ora bolas! É desanimador isso, pois o ex-proprietário já havia liberado esse inquilino do aluguel; o inquilino não está pagando o IPTU; há contas da casa vencidas; e não esboça nenhum sinal de desocupação; enfim. Essas atitudes afugentam qualquer possibilidade de acordo mútuo amigável.

Muito obrigado.

Alessandro,

nao desanime, deixe claro na notificação que o locatario estará sujeito ao pagamento da ação de imissão de posse, custas e honorarios advocaticios, mais encargos do imovel.

Boa tarde, Estou com uma dúvida, Meu inquilino saiu do meu imóvel sem pagar um mês de aluguel e deixando três contas (agua e energia) sem pagar. Fiz um contrato particular de locação, reconhecendo firma em cartório, como posso exigir meus direitos? Obrigada

Ana,

olha eu novamente. Bem, rapidamente, o que vem a ser uma ação reivindicatória? Há a de imissão de posse, a de despejo, a de reintegração de posse... fiquei na dúvida em qual entrar. Estou vendo que um advogado será imprescindível.

Respeitosamente, Alessandro.

Prezada Ana,

agora, vejo-me do outro lado. Coincidentemente, o locador do imóvel onde moro pediu o imóvel. Deve ter ficado sabendo que comprei um imóvel... Bem, até aqui tudo bem. Meu contrato vai até outubro e irei cumpri-lo como determina a lei. Contudo, achei estranho uma coisa: foi-me pedido para pintar paredes e teto. Ok. Mas também foi-me pedido para envernizar portas! Ora, as portas não estavam envernizadas quando as encontrei e elas se encontram em ótimo estado de conservação. O locador pode fazer tal exigência? Só me faltava essa mesmo viu... um inquilino que não sai e um locador com exigências duvidosas...

Alessando,

Quanto ao locatario procure manter contato com ele de forma amigavel, se fazendo entender que a notificação de saída é extra judicial.

No tocante ao seu locador poderá atraves de acordo, se necessário, solicitar mais algum tempo, dentro das circunstancias previstas.

vc deve ter uma vistoria de entrada, e baseada nesta deve contestar as reivindicações, sendo que a lei preve que deve devolver o imovel nas condições que alugou salvo reparos decorrentes de uso.

Lei 8.245/91 - art. 23 - III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

pintura não incorre na legalidade, embora seja uma pratica juridicamente reconhecida e permitida.

quanto ao vencimento do contrato, vejamos: Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

    § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 

    § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Prezada Ana,

muito obrigado pela resposta. Poderia me esclarecer algo mais sobre esse art. 12, eu informei pessoalmente à imobiliária, preciso informar por escrito também?

Rafael Alberto

toda comunicação para ter forma jurídica tem que ser provada, por escrito, de forma inequivoca.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

    Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei. 

Quer dizer que o locatario, separado que permanecer no imovel é o responsavel pelo aluguel e encargos, devendo comunicar a separação ao locador e se solicitado, apresentar novas garantias, eu particularmente, aconselho fazer um aditivo no contratro destituindo a obrigação do conjugue ausente, onde o morador assume os encargos, assinam todas as partes do contrato, inclusive avalista, se for o caso.

Prezada Ana, Muito obrigado!