PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - IRREGULARIDADES ADMINISTRATIVAS?

CAROS AMIGOS ARRENDATÁRIOS.
quando digo. quem é esse tal de EMIDIO RIBEIRO, preste bem atenção no que ele diz sobre a resposta do DR. EDUARDO, muito ironico, quando diz ao nobre colega que ele não conhece o CODIGO CIVIL. é lamentável sua ironia.
leia o texto do SR.EDSON RJ em 14/01/2011.
em vivenda das ilusões (podem pesquisar e vejam o que diz um promotor)
PROMOTOR PUBLICO DA UNIÃO DR. FELIPE CALDAS MENEZES. diz que ARRENDATÁRIO é o proprietário e podemos nos enquadrar no CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
DR. RIBEIRO.
mostrar as LEIS para os ARRENDATÁRIOS é facil, leia esta materia e diz que o PROMOTOR PUBLICO DA UNIÃO esta errado.

AMIGOS, quem esta sofrendo com as ADMINISTRADORA e CAIXA ECÔNOMICA FEDERAL somos nós. com má administração e desrespeito aos ARRENDATÁRIOS. causando valores absurdos sobre a TAXA DE CONDOMÍNIO e sempre com COTA EXTRAORDINÁRIA. volto a dizer... cuidado com esse tal de RIBEIRO.

coloco uma pequena sugestão para os AMIGOS ARRENDATÁRIOS sobre diminuir a TAXA DO CONDOMÍNIO.

desvincular a cobrança da CEDAE ( companhia estadual de agua e esgoto) do CONDOMÍNIO ( boleto )
obrigar a ADIMINISTRADORA que é REPRESENTANTE legal do CONDOMÍNIO entrar com uma ação contra a CEDAE para a individualização do HIDRÔMETRO (é lei )emquanto esta empresa não fizer, emitir conta individualiza para cada ARRENDATÁRIOS que hoje estamos enquadrados na TARIFA SOCIAL. 18m³ por mês no valor de R$ 18.00 (dezoito reais )
CUIDADO.... prestem bem a atenção nos COMDOMÍNIOS que não existem ETE (estação de tratamento de esgoto) a CEDAE vem cobrando esses serviços que segundo a LEI é indevido. por isto que a conta da CEDAE vem um ABSURDO.
mas...... tudo aquilo que foi pago indevidamente a CEDAE devolverá em DOBRO segundo ( codigo de defesa ao consumidor )
sou ARRENDATÁRIO no rio de janeiro desde 2001
CONDOMÍNIO RECANTO DO SABIÁ EM CAMPO GRANDE


vai aí meu e-mail
[email protected]
estamos juntos nesta causa.
um forte abraço

em continuinda a resposa ao sr Robsosn ADMINISTRAÇÃO TERCEIRIZADA- COMO SE CONTRATA E PORQUE. O atendimento ao público alvo, a operacionalização da seleção, contratação, cobrança e substituição dos arrendatários, e a administração dos imóveis e dos condomínios, quando for o caso, no âmbito do PAR, são executadas por Administradora de imóveis contratada. A empresa Administradora contratada é responsável pela administração do condomínio e pelo exercício do papel de síndico, observado o que determina a Convenção de Condomínio. Os empregados do Condomínio devem pertencer ao quadro de funcionários da Administradora, ou de terceiros, no caso de terceirização pela Administradora, sendo de sua inteira responsabilidade a contratação, a remuneração e os encargos e demais obrigações trabalhistas e previdenciárias, inclusive as indenizações trabalhistas decorrentes do vínculo empregatício. OBRIGAÇÕES DA ADMINISTRADORA. Limitação da Função das Administradoras Administrar um condomínio não é tarefa fácil para quem não dominam as diversas leis que regulam os condomínios e têm outros compromissos que absorvem seu tempo, a melhor alternativa é a contratação de uma empresa especializada. A escolha deve recair sobre uma empresa que preste serviços de qualidade, com estrutura e capacidade técnica administrativa e contábil, já que sua atuação tem como foco a parte organizacional. O condomínio hoje é equiparado a uma empresa, pois tem obrigações com o governo municipal, estadual e federal, em especial responsabilidade perante o fisco. A representação do síndico perante o condomínio não deve ser confundida com os interesses particulares de quem o administra.\" Síndico nunca deve agir precipitadamente diante de problemas graves de ordem administrativa. Ainda se vê a figura do Síndico autoritário, que julga ser o dono da verdade e toma atitudes imprudentes. Uma das principais funções do Síndico é cumprir e fazer com que todos cumpram a Convenção do Condomínio, o Regimento Interno e as decisões das Assembléias. Uma orientação poderá ser de grande valia em determinados problemas.\" Limites A administradora não deve ultrapassar suas atribuições e nem ceder à pressão dos condôminos para assumir uma posição diante de conflitos pessoais, pois certamente irá comprometer sua permanência como prestadora de serviços. Portanto, a administradora deve limitar-se à administração da parte burocrática do condomínio, bem como ao assessoramento jurídico exclusivamente no que se refere aos direitos trabalhistas dos empregados do mesmo, cabendo à administradora, para sua própria segurança exercer suas funções de maneira imparcial e isenta.

Sr. Robson Rosa.

Longe de fazer demagogia, não estou aqui participando deste debate, para induzir ou intimidar alguém para que TENHAM CUIDADO COMIGO", como o Sr. sugere.

As minhas afirmações estão sendo espostas para serem contestadas, e saberei humildemente aceitar as criticas e sugestões desde que mantidos o devido nivel de discução e o respeito.

Quando discordo das afirmações que o problema do PAR, são as administradoras, é justamente por conhecer o trabalho a que se dispuseram a fazer dentro de limitações contratuais.

Questiono sim até que se prove o contrário, que não são as administradoras que superfaturam as despesas.

Os argumentos apresentados até agora são de casos isolados e que já foram tratados conforme a demanda judicial estabelece, com punições e até mesmo devoluções de valores.

Agora, ter como justificativas as que foram apresentadas por alguns, que por serem de baixa renda, não podem ter serviços de qualidade ou ainda pior que não devem pagar os serviços basicos que são estipulados pela própria sociedade e dos que desejam viver em comunidade. Assim para justificar ficarem impunes das responsabilidades, não concordam com nada e somente criticam, desta forma não posso aceitar sem ao menos expressar a estes cidadãos que estão sendo iludidos.

PROMOTOR NÃO FAZ LEI, então, como estamos num pais democrático, todos podem falar o que quizerem, principalmente nestes casos noticiados, onde para os leigos, veem uma solução imediatista.

Mas para aqueles que procuram saber mais sobre o assunto, vão constatar que o que estão falando não representa a verdade, até porque se assim o fosse, já teriam conseguido atingir os objetivos que tanto pregam.

O que vejo é uma total inversão de valores, como o exemplo citado pelo Sr . Robson.
Culpa a administradora do problema que veio aprovado na planta e a prefeitura deu habits e corpo de bombeiro aprovou as condições DO CEDAE,
é facil jogar a irresponsabilidade para administradora, o que demosntra falta de conhecimento da matéria.

O CEDAE- não é ADMINSITRADORA, é órgão do Governo, e quem colocou estes lideres foram os nossos votos nas urnas.

PORQUE Administradora é a incompetente ???
Ela pode ajudar na montagem do processo pedindo providencias a Prefeitura CEDAE, o que qualquer cidadão também pode fazer.

7 Regras de Ouro


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7 regras de ouro no relacionamento em Condomínios
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A variedade de experiência que um síndico ou administrador profissional tem - lidar com diversos condomínios de diversos locais e perfis - traz um conhecimento muito útil também ao síndico "leigo". Por isso ouvimos três profissionais do setor, para conhecer suas regras de ouro para o relacionamento com os condôminos, ponto-chave em qualquer gestão. Confira abaixo suas opiniões:


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1) Saber ouvir as partes.
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Quando há problemas no condomínio, tente entender os fatos, para além das versões que uma ou outra parte do problema produzem. Por exemplo: quando um morador reclama repetidamente do barulho feito por outro, não aplique uma advertência imediatamente. Veja o que cada lado tem a dizer, observe o comportamento de cada um, e ouça um terceiro, como o zelador. Assim, você evita tomar partido muito explicitamente.

Se necessário, reúna o Conselho para auxiliá-lo em decisões difíceis. Ainda que exista legalmente apenas para fiscalizar as contas, nada impede que este órgão seja investido de uma função "moral" de - como o nome diz - aconselhamento, em casos como a aplicação de uma multa, a demissão de um funcionário.


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2) Ter uma boa comunicação com o zelador.
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Este profissional é seu elo de contato com os condôminos e com os funcionários. É ele quem mais circula entre todos, quem recebe primeiro as informações, opiniões, reclamações. Faça dele sua comunicação informal e verifique se as mensagens estão chegando sem muita distorção.

Ao mesmo tempo, é preciso que ele tenha autonomia para resolver pequenos problemas e tomar providências cotidianas, evitando o acúmulo para o síndico.


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3) Transparência nas prestações de contas e nas atitudes.
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Saiu de moda a figura do síndico linha-dura, centralizador e acima de qualquer suspeita, a quem a maioria dos condôminos assinaria um cheque (ou uma procuração) em branco. O país se democratizou, e por outro lado, houve o crescimento da corrupção em todos os setores. Por tanto, o que as pessoas esperam é clareza e honestidade nas prestações de contas à assembléia, anualmente e sempre que inquirido por esta.

Tomar decisões importantes sempre com a assembléia, sem paralisar a gestão, mas tendo a paciência de dividir o poder para mais tranqüila e seguramente gerir o bem comum. Ter meios de comunicação com a comunidade é essencial para a transparência - blog, jornal do condomínio, cartazes em áreas sociais.


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4) Paciência.
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Se for necessário explicar um determinado ponto 10 vezes, faça isso. Em um condomínio, convivemos muitas vezes com pessoas provenientes de diferentes culturas e níveis educacionais. Assim, é preciso perceber que nem todos entendem nossas intenções imediatamente, às vezes é preciso de um bom tempo e insistência paciente para nossa "mensagem" ser assimilada.

A paciência é imprescindível em uma função como a de síndico, em que se tem de lidar com as expectativas das pessoas o tempo todo.


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5) Conheça os condôminos.
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Cada morador tem sua personalidade, entenda cada um e ajuste sua forma de negociar para cada tipo. Não adianta ter sempre o mesmo discurso. Sem abrir mão de seus princípios e idéias, aprenda a expô-los de acordo com o perfil do condômino, sua idade, sua profissão, sua família, seu modo de ser. Assim, se dobrar, você será flexível e ágil na sua comunicação, o que certamente trará mais compreensão.


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6) Procure incentivar a participação dos condôminos.
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A participação traz ao condômino o senso de que o cuidar do condomínio é uma tarefa comunitária - ao contrário da percepção comum, de que o condomínio é um prestador de serviços ao condômino. Essa integração à vida comum pode ser inclusive uma perspectiva de crescimento para o condômino, como conta o síndico Wilton Augusto: "Uma condômina era formada em agronomia, mas exercia somente a função de mãe. Ela foi convidada a ajudar na organização e arrumação do jardim, e isso teve um excelente resultado, pois além de ela usar seus conhecimentos, ganhou o respeito de outros condôminos, o que lhe trouxe alegria e motivação".


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7) Ser discreto.
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Não comentar com um condômino o que aconteceu com o outro, como por exemplo, visitas de oficiais de justiça, brigas de família, inadimplência. Como síndico, você acaba recebendo muitas informações, mas cuidado com elas. Muitas podem ser inclusive boatos, lançados em seus ouvidos por alguém que espera que você os espalhe. Ainda que você pertença a um grupo dentro do condomínio, não está cuidando apenas dele, mas do todo - assim como o presidente não pode governar só para seu partido e só com ele. A discrição o ajudará a ter o respeito e a confiança de todos.

PROBLEMAS COMUNS E SOLUÇÕES RECOMENDADAS

- Barulho. Peça ao zelador para falar com o causador do barulho. Se isso não resolver verificar se o fato é freqüente. Confirmado, analise se fere algum regulamento ou lei do silêncio, se for o caso envie uma advertência.

- Animais de estimação. Fazer valer o que está escrito no Regulamento Interno. Não ser tolerante, mas não se esquecer de ter como provar infrações para aplicar o regulamento.

- Briga de vizinhos. Não intervir a princípio, pois o síndico não é polícia. No entanto, e estiver afetando o condomínio com barulho excessivo, ameaça à segurança, agir com bom senso e atitude firme, sem tomar partido das pessoas, mas sim de valores e idéias.

- Baixo quorum na assembléia. Não marcar a reunião em época de férias, semana com feriado prolongado, etc. Mandar a convocação com antecedência adequada e escrita de uma forma a induzir o comparecimento, ressaltando os pontos mais importantes e polêmicos.

- Garagem. Condômino tem direito a 2 vagas. As vagas são espaçosas e o morador possui 2 carros pequenos e comprou um terceiro para o filho. Supôs, ele, que tem direito de colocar os 3 carros nas 2 vagas. Solução dada: Já que o condômino interpreta que na vaga poderia ser colocado 3 carros, foi decidido que a garagem fosse um bem comum e qualquer condômino poderia estacionar na terceira vaga. O condômino alugou uma vaga de um vizinho.

- Salão de festas. O salão de festa tem um pequeno jardim externo e o condômino insistiu que poderia colocar mesas e cadeiras no jardim (área comum). Foi colocado que ele teria que permitir que qualquer condômino pudesse sentar nas cadeiras do jardim durante a festa, pois elas estavam em área comum. Resultado, ele optou por restringir a festa ao salão.

Fontes:
Wilton Augusto - Síndico Profissional
Claudimir Picarelli - Síndico Profissional
Antonio H. Buerschaper Pereira - FL Administradora

Quem paga conta de vizinho devedor?



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Nada mais revoltante para quem mantém seus compromissos com o condomínio em dia do que ter de arcar com as despesas do morador que deixou de pagar a sua parte. "Mas não há saída para o condomínio. Quando um morador deve, os outros têm de arcar com o prejuízo", explica o advogado de Condomínios Dr. Rômulo de Gouvêa. "O condomínio precisa honrar seus compromissos financeiros e sua única fonte de renda vem dos moradores."


Segundo dados, a inadimplência em condomínios é de 25% entre os moradores.

Outro problema é que, mesmo pagando pelos inadimplentes, o condômino não tem como brigar para ter seu dinheiro de volta. Somente o condomínio pode negociar com o inadimplente ou acioná-lo na Justiça. Quanto a isso, o especialista, concorda que, no caso de inadimplência na taxa condominial, o melhor a fazer é tentar negociar a dívida de forma amigável, porque a cobrança judicial leva bastante tempo, em média oito anos. Além disso, o boleto bancário de condomínio não pode ser protestado como um cheque, pois não é considerado título de crédito.


Quatro anos rateando prejuízo

No edifício onde mora o engenheiro civil Paulo Sérgio Vieira, um condômino ficou quatro anos sem pagar a taxa condominial, mesmo após inúmeras tentativas de acordo. "Foram feitas comunicações verbais e escritas, mas não houve solução amigável", conta. O condomínio decidiu, então, acioná-lo na Justiça. "Cada morador pagava entre 3,5% e 4% a mais por causa da inadimplência, o que não é muito, mas a dívida soma R$ 40 mil, além de multas e juros."


Para o advogado Rômulo Gouvea, autor do livro COMO NEUTRALIZAR A INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS, o importante é que o condômino saiba que o valor da contribuição mensal aumentou porque algum morador não está honrando com sua parte. "E deve saber que tem direito à devolução quando a dívida for quitada", explica.

Quando o condomínio aciona o inadimplente na Justiça, o juiz marca audiência para buscar solução. "Geralmente, ela é marcada num prazo de, pelo menos, três meses", explica o advogado. Caso o condômino seja condenado, ele ainda pode mover recurso de apelação. "Enquanto o tribunal não julgar, a sentença fica suspensa e o condomínio não pode cobrá-lo. Isso costuma levar cerca de 8 anos" diz Gouvêa.

Mesmo que o tribunal julgue a ação favorável ao condomínio, a dívida pode demorar a ser quitada. "Apesar de o condenado ter 24 horas, a partir do momento da condenação, para saldar a dívida, isso quase nunca ocorre. A solução passa a ser a penhora dos bens e, às vezes, do próprio imóvel." Para que isso seja feito, o Judiciário nomeia um perito, a quem compete avaliar o bem e, depois, o condomínio publica edital de leilão em jornais para que, só então, ele ocorra.


Assembléia decide uso de verbas


Tendo ganho a causa, o condomínio tem outra questão a decidir: o que fazer com o dinheiro recebido do inadimplente.


Segundo Gouvêa, o mais lógico é que "parcela que deveria ser destinada ao fundo de reserva para obras vá para o fundo de obras; a que deveria cobrir despesas ordinárias seja direcionada para esse fim, e assim por diante". Caso o condomínio deseje dar outra destinação à verba, a Assembléia-Geral Extraordinária (AGE) deverá ser convocada. "Nela, pode ficar decidido que os moradores não contribuirão com o condomínio por alguns meses ou serão feitas obras de melhoria", diz. Outra solução é: "tão logo receba o dinheiro, o condomínio deve convocar a AGE para discutir o que será feito com ele. Antes disso, a quantia não pode ser utilizada".


A Justiça Arbitral


As recentes Leis favorecem aos Condomínios, temos duas novidades fundamentais:

1. O atual Código Civil permite aplicar juros de mercado ao inadimplente (parágrafo primeiro do Art. 1.336) e ainda aplicar multas especiais até 5 (cinco) taxas de condomínios ao condomínio que atrasa de forma reiterada e contumáz.
2. Outra Lei que muito favorece ao condomínios é a da Justiça Arbitral que reduz a cobrança do inadimplente para o máximo de 90 (noventa) dias ao contrário da Justiça Estatal que em média todo o processo de cobrança condominial gira em torno de 8 (oito) anos.


Para Gouvêa resta uma esperança para o condomínio, só aplicando estas duas medidas legais recentes, basta os condomínios adequarem suas convenções ao atual Código Civil aplicando os 2 dispositivos acima dos novos juros, multas e a Justiça Arbitral, "somente assim o problema de inadimplência de condomínios será solucionado sem prejuízos para os condôminos".

Ressalta ainda o advogado que até mesmo o condômino inadimplente tem prejuízo, "dando um tiro no próprio pé" pois sua inadimplência casua o aumento constante a taxa condominial com rateio das dívidas dele, e até o seu imóvel é desvalorizado em função do preço alto que torna a taxa de condomínio causada por ele mesmo causado pela inadimplência.


Fonte: Dr. Rômulo Gouvea - OAB/40.760 –advogado, com pós graduação em Direito Processual do Trabalho, consultor jurídico de condomínios e empresas.
e-mail: [email protected]

ABC do Condomínio

Como viver em Condomínio

Este material foi elaborado para uma melhor compreensão sobre o assunto em face da legislação vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar você, consumidor, sobre questões relativas a condomínio.

É importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser resolvidas de preferência internamente, através de assembléias. Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidos pelo sistema de auto-gestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter outro tratamento.

Ressaltamos a importância do caráter preventivo deste trabalho. Nele você encontrará informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino.

A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.

QUEM É QUEM
Condomínio - expressa a idéia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominação para designar o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de condomínio horizontal ou vertical . Entenda melhor:



Área privativa - é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem.



Áreas comuns - são as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, play ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d’água etc.



Condômino – é quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino (locatário).

QUEM ADMINISTRA
A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos (autogestão) ou por terceiros (administradora).



Administradora – Pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio. Normalmente é indicada pelo síndico e aprovada pelos condôminos em assembléia. Está obrigada a acatar as deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de preferência mensalmente. Não possui direito a voto.



Autogestão – Neste modelo, os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia. Sugere-se que a prestação de contas seja realizada mensalmente.

Independentemente da modalidade adotada é fundamental o equacionamento das despesas e receitas e uma atenção especial ao cumprimento das leis trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de segurança (incêndio, elevadores, pára-raios, elétrica etc.).



Síndico - É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. É eleito na forma prevista em convenção, por até 2 anos, com direito à reeleição. Suas principais atribuições são:

representar o condomínio;

cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno;

exercer a administração interna da edificação;

prestar contas à assembléia dos condôminos;

impor multas estabelecidas por lei;

guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio.



Subsíndico – É a pessoa que substitui o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção.



Conselho Consultivo – grupo consultivo composto por 3 condôminos, esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição.

De acordo com o Novo Código Civil a destituição do síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, deve ocorrer em assembléia convocada para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.

NORMAS DO CONDOMÍNIO
Convenção – é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.



Fração ideal: é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).



A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:

discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;

definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;

discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;

forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;

atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;

modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum mínimo exigido;

forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;

forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis;

definição das funções do conselho consultivo.



Regimento Interno - São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral.

PRINCIPAIS ITENS DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO
Animais – A permissão ou proibição de animais de estimação no condomínio deve estar prevista na convenção ou no regulamento interno.



Construções e obras - Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica para edificação, convenção, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso comum não podem ser alteradas salvo aprovação de todos os condôminos.



Fachada - A legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que modifique a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos.

Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a alteração.



Atenção - A instalação de grades ou redes protetoras não constitui alteração de fachada, pois visa à segurança, especialmente de crianças.



Garagem - A utilização de garagem em espaço de uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule regras, como:

identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acionamento, zelador, etc.);

demarcação da vaga (fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio);

a definição de vagas pelo tamanho do veículo;

necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio);

responsabilidade sobre furtos e danos;

permissão ou não de lavagem de carros na garagem;

possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio;

utilização da garagem por visitantes;

normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação etc.);

forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum.



Horário – A convenção, o regimento interno ou as assembléias, em função da conveniência da maioria dos condôminos, determinam os horários para realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da garagem, etc. Ninguém, síndico, administradora ou condômino, pode determinar, unilateralmente, os horários.



Piscina – As regras para a utilização da piscina, como o horário e época de funcionamento, o exame médico, o uso por visitantes, a contratação de pessoal para segurança e a manutenção são itens que devem ser regulados pela convenção ou regimento interno.



Salão de festas - O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno, no que diz respeito a forma de sua utilização (custo, limpeza, horário, equipamentos etc.).

DICAS PARA DIMINUIR DESPESAS E EVITAR RISCOS
A Fundação Procon/SP relaciona, a seguir, algumas recomendações para que você, administrador, síndico, proprietário ou inquilino de um condomínio, venha a contribuir para a melhoria da qualidade de vida, harmonização no convívio coletivo e até redução de custos condominiais.

Agindo de acordo com as leis em vigor, dando cumprimento à convenção e regulamento interno e procurando atuar com bom senso respeitando os direitos individuais e assumindo a sua responsabilidade ao cumprimento dos deveres e obrigações estabelecidas, com certeza o seu "Viver em Condomínio" será bastante agradável. Participe do dia a dia do condomínio, auxiliando vizinhos e o sindico na administração do prédio. Faça críticas quando cabíveis, mas também apresente sugestões como:

Estudo voltado à utilização racional da água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpeza das caixas d’água regularmente e tratamento da água das piscinas. Cadastramento da edificação por unidade familiar na Sabesp.

Vistoria periodicamente a parte elétrica, hidráulica da edificação e de gás.

Verificação do cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação (extintores, seguros, sinalização, elevadores etc.).

Realização de pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de limpeza, e a sua guarda em local seguro; Controle de entrada e retirada, evitando, desta forma, furtos, desvios ou desperdícios.

Análise prévia dos contratos, inclusive os de prestação de serviços que forem assinados em nome do condomínio.

Exigência de emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando da compra de materiais e execução de serviços.

Manutenção atualizada e em local seguro dos livros contábeis, notas fiscais e recibos que comprovem pagamentos.

Programação e realização de campanhas educativas (material reciclado, limpeza, fumo, drogas, bebidas etc.). Mobilização para implementação dos programas.

Evitar atraso no pagamento das contas, que acarretam multas e aborrecimentos.

Para fazer valer seus direitos, os condôminos, inquilinos ou proprietários, devem cumprir normas de comportamento, respeitar o direito dos moradores, funcionários e vizinhos, cumprir suas obrigações, zelar pelo bem privativo e comum e principalmente participar efetivamente das assembléias contribuindo para o aprimoramento das relações condominiais.


Fonte PROCON

http://www.procon.sp.gov.br

RIBEIRO.
vc diz que a ASSEMBLEIA DECIDE O USO DAS VERBAS.
oriente os ARRENDATÁRIOS dos CONDOMÍNIOS do PAR sobre usos das verbas.
tudo o que vc colocou em tela, cabe aos ARRENDATÁRIOS tambem ?

acredito que esses bate-papos é de suma importancia para todos envolvidos no PROGRAMA PAR. observem bem quantos os PROBLEMAS referente a esses assuntos.
não podemos ficar só na orientações de determinadas pessoas.
todos devem sim, buscar nossos direitos atraves da JUSTIÇA o mais rápido possível.
SOMENTE A JUSTIÇA PARA RESOLVER ESSES PROBLEMAS.

Obrigado dr. Emidio ribeiro
quando o senhor fala que devemos participar, é verdade concordo com o senhor. Tenho feito a minha parte.

Assim o senhor comentou:
"o síndico é representante dos condôminos, adquire poderes de procurador do grupo de condôminos, é eleito em assembléia, por um período máximo de 02 anos, mas pode ser reeleito."

eu: no caso do arrendamento, nós arrendatários não participamos dessa escolha, é a caixa quem faz, que nos impõe. O contrato entre a caixa e a administradora é de 5 anos, logo, o mandato do sindico é 5 anos.

O senhor: "sua função é promover a administração geral e executar as deliberações das assembléias."

eu: não é ilegal o síndico presidir a assembléia? Ele não deveria abri-lá e nomear outra pessoa? Porque na assembléia são discutidos as ações do sindico, e se ele presidi-lá não fica incoerente?

O senhor:"cabe ao síndico aplicar as multas previstas na convenção e regulamento, contudo, uma vez aplicadas não lhe cabe perdoá-las, esta será matéria para decisão da assembléia de condôminos."

eu: no meu prédio nunca, nunca mesmo, foi aplicada multa. Tomei conhecimento de que a instrução que a caixa dá para as administradoras é a de que não podem aplicar multas aos arrendatários, mandamos e-mails, falamos em assémbléia, mas nada, nunca houve multas

o senhor: "o síndico responde pelas omissões culposas, por exemplo, quando deixa de fazer seguro do prédio ou deixa de cobrar a taxa de condominio para as despesas obrigatorias que envolve a saude e segurança"

eu: se um prédio tem síndico, ao menos no papel, recebe por isso, ele não deveria ao menos estar disponivel quando os moradores precisassem? Aqui ele nunca aparece. Se formos na administradora, ele nunca esta. Se mandamos e-mails, não nos respondem....E posso lhe fazer uma pergunta? Em todos os prédios o normal é que o síndico esteja lá, ao menos em algumas horas do dia, mas aqui não ocorre, isso é porque somos de baixa renda? Não merecemos?

Abraços!

Danilo

Sr. Robson

Todas as informações cabem também aos arrendatários, algumas diretamente outras indiretamente por força contratual.

Já passei anteriomente dicas de como os arrendátários podem participar, a começar pela união e formação de uma comissão fiscal eleita democraticamente pela maioria do toatal de unidades de cada empreendimento.

Participar das Assembléias.
Ler e entender os balancetes mensais, e pedir a qualquer tempo exclarecimentos a administradora.
Pedir para ver os contratos firmados com o condominio, como manutenção de bombas antenas portão Portaria etc....
Analizar que serviços querem ter, exemplo; 2 faxineiros ou 1 apenas resolve ou para resolver precisa de 3. E assim nas demais despesas.
Perguntar o que pago cobre a minha necessidade ou da maioria do predio.?
Não existe nenhum complicador nesta matemática.
Pergunte e analise,,... o valor que pago atualmente comparados com as depesas que existem, estão dentro dos valores de mercado. ?

Não serve de comparativo prestadores de serviços que sonegam impostos.
Este é o erro que tenho observado quando comparam serviços e preços.
Quando fornecidos por empresas que chamo de curiosas, ou que abriram suas portas recentemente não tem lastro financeiro, oferencem preços que se analisar não cobre o proprio custo dele.

Concordo que o Judiciário deve ser acionado, mas quando não existem mais condições de dialogo, e que comprovadamente ocorreram fraudes.

Deixo muito clara minha possição, e toda as informações que transcrevi são de conhecimento público e podem serem achadas em livros códigos convenções regulamentos, minha intensão não é influenciar esta ou aquela pessoa.

A discussão do tema vai ampliar nossos conhecimentos e tenho certeza ajudar muitos dos interessados a entender sobre como viver em condominios.

Ribeiro

Sr. Danilo

Este tem sido o foco desde o inicio desta discussão onde tentei deixar claro o que significa ser condômino.

Quanto ao prazo de Mandato de 2 anos é estabelecido na convenção, no entanto os contratos com administradoras são renovados a cada ano, assim A Caixa que é a condômina elege e reelege o sindico anulamente.

Porque funciona assim,? Existe a diferença de ser condômino e estar na condição de condômino.

O condômino pela lei tem a propriedade legamente em seu nome e registrada em cartório podendo fazer o que quizer com o bem.

Estar na condição de condômino, significa que vc faz uso do bem, mas não tem poderes para fazer o que quizer com ele, pois ainda esta vinculado a um contrato com regras especificas.

O Condômino pode eleger definir regras mudar regras.

Estar na condição de condômino; significa que apenas tem poderes parciais, exemplo pode votar sobre que despesas quer pagar, eleger comissão fiscal, fiscalizar as contas mensais, serviços , estre outras que não interferem no direito a propriedade.

Quando todos tiverem quiatado seus aptos, passarão a ser os verdadeiros condôminos, neste momento a Caixa não mais tem poderem para fazer nada indicar ou escolher nada, estes direitos passam a ser dos novos donos legalmente instituidos.


As demais regras, como sindico presidir as assembléias... pelo que vejo no PAR, é porque os arrendatário na sua maioria não tem conhecimento do assunto, e muitos não querem presidir uma assembléia com medo de se comprometerem, assim acaba por ser conduzida pela administradora. Mas não é o correto. Seria muito melhor que algum morador se protificasse a conduzir desde que tenha conhecimento da matéria a ser abordada.

A Caixa não interfere nas aplicações de multas, elas devem seguir a Convenção e O regulamento Interno.
Cada caso deve ser analisado muito bem antes de meramente aplicar multas que depois de submetidas ao judiciario terão que ser devolvidas.

Em resumo, essas são as etapas essenciais para a aplicação de multa:

1. O Síndico toma ciência de uma infração à Lei, Convenção, Regulamento Interno ou deliberação de Assembléia;

2. Após solicitar um parecer de um advogado, medida recomendada, e tendo certeza da ocorrência de infração, o Síndico pode advertir o condômino responsável, preferencialmente, por meio de uma notificação extrajudicial via Cartório de Registro de Títulos e Documentos;

3. Não obtendo êxito com a advertência, o Síndico deve aplicar a multa prevista na Convenção ou, convocar Assembléia para aprovar a multa (se a Convenção não tiver previsão adequada, a multa somente será aprovada pelo voto de, no mínimo, 2/3 de todo o condomínio);

4. Deve-se dar oportunidade para que o condômino infrator apresente sua defesa (é altamente recomendável que a própria Convenção conceda mecanismos de defesa, como prazo e recurso à Assembléia).

Quanto as demais obrigações é dever das administradoras do PAR, enquanto sindicas de dar a devida assistência aos arrendatários, devendo seus representantes atender de forma mais objetiva e in-loco, ou seja no local.

Ribeiro

MINISTERIO PUBLICO FEDERAL CONDENA C.E.F. POR VENDA CASADA DE SEGUROS.

ARRENDATARIOS ENTRE COM AÇÃO CIVIL CONTRA A CAIXA ECONOMICA FEDERAL, PARA RECEBER OS VALORES PAGOS PELO SEGURO VENDIDO JUNTO COM O CONTRATO DE ARRENDAMENTO, VENDA CASADA.

Banco terá 120 dias para alterar todos os seus contratos

A Caixa Econômica Federal foi condenada a alterar, no prazo de 120 dias, todos os seus contratos, de modo a alertar os consumidores sobre a ilegalidade da prática da venda casada. O banco também foi proibido de oferecer mais de um produto ou serviço em um mesmo contrato. Tais medidas foram determinadas por sentença da Justiça Federal, que atendeu a um pedido do Ministério Público Federal em Sergipe (MPF/SE) e tem validade para todo o território nacional.

Os contratos também deverão trazer a informação que, caso a Caixa imponha a compra de algum produto ou serviço para a assinatura do contrato, o MPF e os órgãos de defesa do consumidor devem ser noticiados sobre o fato. Os procuradores aguardam a remessa do processo para avaliar a possibilidade de interpor recurso, uma vez que, apesar de acolher os principais pedidos formulados pelo MPF/SE, foi negada a condenação da Caixa ao pagamento de danos morais coletivos.

“A decisão da Justiça Federal representa um importante avanço no combate aos abusos praticados contra os interesses do consumidor. Acreditamos que ela também servirá de exemplo para que outros bancos não incidam na mesma ilegalidade”, destacou o procurador Bruno Calabrich.

Os procuradores da República Bruno Calabrich, Paulo Guedes e Silvio Amorim Junior ingressaram com a ação civil pública (ACP) após a conclusão de dois procedimentos de apuração, os quais apontaram vários casos de venda casada praticados pela Caixa. O MPF/SE apurou que a prática era comum tanto em contratos de financiamento de imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), quanto no Programa de Arrendamento Residencial (PAR).

“Apesar das negativas da Caixa, a venda casada é uma prática que, se não é expressamente estimulada pela direção superior do banco, é, no mínimo, comodamente tolerada e não combatida”, afirmou o procurador da República Bruno Calabrich. Os procuradores destacaram ainda, na ACP, que os exemplos comprovados na ação são “apenas fragmentos de uma realidade que se verifica em todo o Brasil”.

A prática da venda casada é vedada pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo um crime previsto na lei 8.137/90. Esta prática ilegal acontece quando a aquisição de um produto ou serviço é condicionada à aquisição de outro produto ou serviço. No caso da Caixa, os contratos de financiamentos de imóveis eram condicionados à aquisição de contas.


Assessoria de Comunicação
Procuradoria da República em Sergipe
(79) 3234-3753 / 3234-3729
[email protected]

NÃO PODE SER O MESMO SEGURO MIP. DEVE TER VENDIDO OUTRO TIPO DE SEGURO....


Veja do que se trata o seguro mip nos contratos de arrendamento;


MIP - Morte e Invalidez Permanente
A proteção financeira do seu empreendimento
O Seguro MIP - Morte e Invalidez Permanente do Núcleo de Seguros CBIC é a proteção financeiro imobiliária que garante a quitação da dívida do segurado, em caso de morte ou invalidez do devedor imobiliário.


SEGUROS NO ARRENDAMENTO
-MIP - Morte e Invalidez Permanente - Seguro contratado pelo arrendatário com pagamento do primeiro prêmio na contratação do arrendamento.
-DFI - Danos Físicos no Imóvel - Contratado pelo FAR, a partir da disponibilidade do imóvel para arrendamento.

O valor inicial de arrendamento pode ser de 0,5% ou de 0,7% do valor do imóvel, dependendo da renda mensal do profissional e da especificação do imóvel, com vencimento da primeira taxa em 30 dias após a assinatura do contrato.

O reajuste da taxa é anual, com base no índice de atualização dos depósitos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Atualmente, esse índice é a Taxa Referencial (TR).

Além da taxa de arrendamento, é cobrado mensalmente o seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP), equivalente a 0,041% do valor do imóvel.

É obrigatória ao arrendatário a contratação de seguro de vida para cobertura de
riscos de morte e invalidez permanente - MIP.
A contratação desse seguro garante, em caso de sinistro, a continuidade do
pagamento pela Seguradora das taxas de arrendamento mensais e do saldo
residual, se for o caso, de forma a permitir à família do arrendatário a permanência
no imóvel até completar o prazo contratado e o pagamento de eventual valor
residual.
O prêmio do seguro MIP deve ser pago mensalmente, junto com a taxa de
arrendamento, em valor correspondente ao coeficiente de 0,000410 aplicado sobre
o valor do arrendamento.


Para o Poder Público, o PAR é um instrumento de gestão urbana no combate ao
déficit habitacional do município, contribuindo para a geração de emprego e renda,
principalmente no segmento da construção civil.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. SISTEMA HIPOTECÁRIO. SEGURO HABITACIONAL OBRIGATÓRIO. CONTRATAÇÃO PELO AGENTE FINANCEIRO.

1. A contratação do seguro habitacional obrigatório pode ser feita pelo próprio agente financeiro (art. 21, § 1º, Decreto-lei nº 73/66).

2. Não há prova de que o valor cobrado a título de seguro habitacional esteja em desconformidade com o inicialmente pactuado ou se mostre abusivo em relação às taxas praticadas por outras seguradoras em operações similares.

3. Apelação a que se dá provimento.

CIVIL. EMBARGOS INFRINGENTES. SEGURO HABITACIONAL OBRIGATÓRIO. CONTRATAÇÃO PELO AGENTE FINANCEIRO. POSSIBILIDADE.

1. O seguro habitacional pode ser contratado pelo agente financeiro (art. 21, § 1º, do Decreto-lei nº 73/66), não havendo que se falar em violação do art. 39, I, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a contratação de tal serviço é imposta pela ordem jurídica, e não pelo financiador.

2. A escolha da seguradora pelo agente financeiro, além de normalmente não implicar qualquer acréscimo nos encargos ajustados pelas partes, serve como instrumento para evitar que a operacionalização do sistema se torne mais dificultosa.

3. Embargos infringentes providos.

Quero aqui contar uma história de um arrendatário que queria viver num mundo de fantasias.

Para este arrendatários não tinha problemas.... não precisava nem pensar, pois achava que sua administradora e Síndico faria isso por ele. Esperava que seus vizinhos também tivesem tido a mesma escola de educação e esperança que ele tanto sonhava.
Achava que até mesmo seus problemas pessoais haviam sido resolvidos, assim que assinou um contrato de arrendamento.

Era só pagar o contrato direitinho e a taxa de condominio que tudo estava resolvido. Em fim havia conquistado o paraiso.

A primeira vez que sentiu a necesidade de usar a administradora foi quando seu interfone e sua antena não mais funcionava.
A segunda quando não pode mais colocar seu carro dentro do condominio por falta de espaço.
A terceira quando começou a vazar da unidade superior para a sua no banheiro.
A Quarta, quando seu vizinho começou a fazer uma discoteca em sua unidade.
A quinta, quando começaram a usar drogas em frente a sua janela.
Assim sucessivamente, quando começou a ter destelhamento, entupimentos de esgoto, enchentes, ratos, escorpinhões, mofo, roubos invasões pelo alambrado pois agora tinha percerbido que não tinha muro...... etc.... Que pesadelo.... além disso em nehuma das condições acima ele foi atendido.

E agora !! aquele sonho de um lugar ao sol estava se despedaçando, cade aquele tão sonhado paraíso ???

A real.... estamos não no inferno, mas no PAR, que é quase o inicio da palavra paraiso.. mas não.... infelizmente não...

E agora que fazer, ? Desistir da tão sonhada esperança da casa própria..??

Como lutar para vencer este dragão da opressão ?????



continua.....

Isso é óbvio que todos sabem sobre a existência de contrato, mas o "jeitinho" brasileiro tampa a mente e escurece a visão.

No condomínio onde moro está mudando as coisas não graças aos políticos, (PAR é um programa Federal) e quem manda é o presidente da república.

Nós moradores já decidimos e colocaremos câmeras e portão automatizado o condomínio aumenta todo ano junto com impostos e olha que favela com esgoto a céu aberto http://www.condsantarita1.com está esse programa falido,

Dica para vocês unam-se e nenhum político mafioso colocará a mão em seu dinheiro .

Isso é óbvio que todos sabem sobre a existência de contrato, mas o "jeitinho" brasileiro tampa a mente e escurece a visão.

No condomínio onde moro está mudando as coisas não graças aos políticos, (PAR é um programa Federal) e quem manda é o presidente da república.

Nós moradores já decidimos e colocaremos câmeras e portão automatizado o condomínio aumenta todo ano junto com impostos e olha que favela com esgoto a céu aberto http://www.condsantarita1.com está esse programa falido,

Dica para vocês unam-se e nenhum político mafioso colocará a mão em seu dinheiro .

Dr. Emilio Ribeiro
Li com atenção todas as suas explicações neste fórum, mas ainda tenho uma duvida
O Sr. fala que devido ao fato dos arrendatários possuírem a intenção de compra do imóvel nada mais justo que os mesmos arcarem com as despesas de bem feitoria, esta forma le pergunto se tais bem benfeitorias serão somadas ao valor do imóvel no momento da compra, e desta forma teremos que pagar duas vezes pelas mesma? Pergunto ainda se o Senhor considera esta medida justa?

Sr. Marcelo.

A Benfeitoria vai valorizar o imóvel que será seu no final do programa.

Não tem relação nenhuma com possibilidade de este imóvel com benfeitorias sejam somadas para fins de aquisição para outro canditado arrendatário. o MESMO entra no processo com custo já determinado no inicio sem alterações.

O Preço já esta estipulado pelo Ministérios da Cidade, e pela variação do FGTS.

NãO PODEM OBTER LUCROS NESTE PROJETO DO PAR. É A PREÇO DE CUSTO.

Assim as benfeitorias realizadas ficam para os proprios usuários e quando forem donos, os imóveis estarão conservados e portanto valorizados.

pelo jeito é isto que acontece com todos par.s ,deveria ter a relação de todas as administratoras que a caixa indica.

caso uma empresa que presta serviço de portaria para o condominio falir. Que paga?
condominio,administradora ou a caixa?
os direitos dos funcionarios

Caro Fabio;

Esta relação é publica é somente procurar no diario oficial que vc. vai encontar as que ganharam a Licitação Publica.

Exemplo Diário Oficial de 30 de Novembro 2010 seção 3 nº 228
Credenciamento nº 066/2010. Lá estarão as credenciadas para São Paulo.

PORTARIA: OU EMPRESAS QUARTERIZADAS. MÃO DE OBRA.

Quando a empresa é indicada pela administradora que assina o contrato com a Empresa, e se foram tomados todos os cuidados com documentações e lastro financeiro da empresa a mesma não vai falir.

Outro fator, a Administradora pode contratar funcionário para trabalhar no predio da sua folha de pagamento, assim a administradora que terá que falir.

Os casos que acompnahei neste período foram empresas indicadas pelos arrendatários que forçaram a contratação de uma certa empresa pelo preço ser menor, e ai vieram a falir, então quem paga é o condomínio as ações trabalhistas no caso de Falencia da Empresa.

Agora se a Empresa faz parte do quadro de empresas credenciadas na Administradora, não vamos ter problemas com ações trabalhistas pois esta empresa vai assumir todas as ações até porque é uma parceira e não vai querer perder todos os demais predios que estão cadastrados na carteira. E se tiver quem paga é a Administradora.

Se ocorrer algum problema em determinado predio, podemos como Síndicos bloquear os demais pagamentos se não darem a devida atenção a determinado predio.

Agora imaginem ter uma empresa que tem apenas um predio se ela não cumprir as regras não tenho nada para poder forçar a uma atitude a não ser Judicial o que demora.

Ribeiro