Transcrevo o art. 413 do Codigo Civil, para analisarmos:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Onde está escrito que após decorridos 12 meses de locação, num contrato com prazo determinado mais longo, fica dispensado o pagamento da multa contratual ??? Me parece que enquadrar essa situação hipotética ao enunciado do artigo é um equívoco. O que eu entendo do enunciado é que o juiz poderá aplicar proporcionalidade ou equidade à multa contratual , segundo a analise da finalidade da locação, do tipo de negocio convenciondo em contrato, ou seja, irá de encontro com o que diz o artigo 4º da Lei 8245 (Lei do Inquilinato), que, por sinal, é a Lei que deve ser aplicada aos contratos de locação.
Segundo o que foi dito em uma passagem desse tópico, o enunciado do art. 413 do Codigo Civil veio corrigir uma distorção da Lei 8245, aplicando a multa em contratos com longos prazos de vigencia. Vamos analisar o que foi dito: A Lei 8245 é de 1991, o Codigo Civil é de 2002 (que "supostamente" veio corrigir essa distorção) e a Lei 12.112 (Atualiza e complementa a Lei 8245 = lei do inquilinato) é de 2009. Se o que foi dito no topico fosse verdade, a lei 12112 contemplaria essa possibilidade, e incluiria um artigo de lei que prevesse essa situação. Mesmo por que as locações urbanas são regidas pela Lei Especial, e não pelo Código Civil. Porém isso não ocorreu. Assim, entendo que quem raciocina dessa maneira, à meu ver, ou comete um equivoco, ou está "forçando a barra", querendo impor essa interpretação.
Porém, tudo aquilo que aqui expus, falo como pessoa ligada à area imobiliaria, especialmente locações. Não sou advogado, muito embora pesquiso bastante. Assim, seria interessante solicitar e aguardar a opinião de advogados mais experimentados nessa área, e que possam, se possível, apresentar jurisprudencias que venham à confirmar a interpretação apresentada em face do art. 413 do C.C.
Vou acompanhar, também tenho interesse !!
Boa sorte !!