Ação cobrança em face do proprietário o único competente para compor o polo passivo da ação de rito sumário.

Para mim, houve novação, deixando a dívida de ter caráter propter rem.

Em todo caso se faz necessária uma análise detalhade deste termo de acordo e se havia uma cláusula de resolução por falta do cumprimento do mesmo, voltando a dívida a ser condominal.

Sugiro que procure um advogado de sua confiança para leitura do caso concreto.

Acordo nulo de pleno direito. Inquilino não tem legitimidade para acordar com o síndico sobre despesas de condomínio, exceto se fez representada formalmente (instrumento de outorga) do proprietário.

Ao mais, sem oposição.

Prezado Dr. Antonio Gomes,

Mas se imaginarmos que pode ser de interesse do proprietário, pode ele apenas dar anuência ao negócio jurídico, ou não?

Nos termos do art. 83, da Lei Nº 8.245/91, que acrescentou o §4º * ao art. 24, da Lei Nº 4.591/64, o locatário está autorizado a comparecer às Assembléias Gerais que envolvam despesas ordinárias e nelas votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. Todavia, o locatário não tem legitimidade passiva para participar de Ação Sumaríssima de cobrança de cotas condominiais, ainda que ordinárias, propostas pelo Condomínio. De outro lado, a relação entre condôminos (locadores/locatários) e o Condomínio, não se insere no âmbito da proteção do CÓDIGO do Consumidor. Interessante o acórdão a seguir que abordou as duas questões aqui assinaladas:

— “É inadmissível denunciação de lide ao locatário, quando se trata de ação de cobrança de cotas condominiais, em face da diversidade de relações jurídicas e porque os condôminos podem obter o reembolso do que despender a este título independentemente de denunciação. Não se aplicam as normas da Lei Nº 8.078/1990 — CÓDIGO de Proteção ao Consumidor às relações condominiais, porquanto não se trata de consumo, mas de simples rateio das despesas comuns, por isso que a multa incidente pelo retardo do pagamento é prevista na Lei Nº 4.591/64” (TA/RJ Ap. 11.562/93 Rel. Juiz Affonso Rondeau — COAD ver. 65.161).

De outro lado, não tem o locatário legitimidade ativa para propor ação de consignação em face do Condomínio, para depósito de cotas condominiais, da mesma forma que não possui tal legitimidade perante o Poder Público para consignar tributos relativos ao IMÓVEL. Na verdade, a cota condominial e os tributos são pagos em tese pelo locador, e reembolsados pelo locatário, como “encargos a locação”. Uma outra questão pertinente ao tema, diz respeito ao locatário que infringe a Convenção e o Regulamento Interno do prédio, fazendo, por exemplo, mau uso do IMÓVEL. O que pode fazer o Condomínio diante da inércia do proprietário-locador?

Segundo Acórdão do Juiz Luiz Eduardo Rabelo, da 8.a Câm. Civ. do TA/RJ — “não tem o Condomínio ação contra o locatário de condômino, para compelí-lo a rescindir a relação locatícia sob a alegação de mau uso da propriedade, respondendo por tal conduta perante o Condomínio, o proprietário da unidade e não o seu inquilino” (Ap. 91.014). Realmente, não pode o Condomínio interferir diretamente na relação locatícia. Todavia, no caso de danos causados ao prédio pelo locatário, poder o Condomínio acionar o locatário e o locador, não para interferir na relação ex-locato, mas para obter a devida indenização.

Neste sentido, o acórdão da lavra do Juiz Edil Pereira da Silva. “A responsabilidade do condômino é solidária com a do locatário. E o Condomínio é parte legítima para acionar o condômino locador, bem como ao seu locatário, quando há afronta às normas da convenção, com prejuízos para os comunheiros” (TA/RJ Ap. 54.163). Finalmente, no que se refere ao CÓDIGO do Consumidor, todos concordam que a relação entre locadores, locatários e Condomínios, como bem disse o primeiro acórdão acima, não se insere no âmbito das relações de consumo. Todavia, existe muita discussão a respeito da divulgação no quadro de avisos da relação dos condôminos inadimplentes.

Desta forma, recomenda-se aos síndicos a maior cautela nesta divulgação, que poderá constituir ato vexatório, punido com a indenização pelo dano moral, ainda que haja a caracterização de crime. Afinal, a indenização moral ‚ a imagem onde constitui princípio insculpido nos Direitos e Garantias Fundamentais da Constituição Federal.

(*) O § 4º da Lei 8245 de 18/11/91 foi alterado pela Lei 9.267 de 25/03/96 e passou a ter a seguinte redação: § 4º - Nas Assembléias que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não comparareça

Caros colegas, grato pelas respostas. Caro pensador, sou advogado, no entanto me deparei com o assunto colocado em pauta e quis ler outras opiniões.

Ainda que eu não queira admitir, entendo que o "condomínio" acabou fazendo um "novo acordo", ou seja, novação, substituindo a natureza inicial da dívida, ainda que assumida por terceiros (inquilinos).

Se o próprio condomínio fez o acordo, representado por seu síndico, ainda que sem a anuência do locador, entendo que, agora, não poderia se locupletar de sua concordância.

Ps.: O termo de acordo nada fala de especial, tipo: "se o presente acordo não for cumprido mantêm-se a natureza original de dívida condominial".

O que acham?

Inquilino não tem legitimidade para figurar no polo passivo de execução de cotas condominiais. No entanto, se esse acordo é oriundo de uma ação, ou seja, se foi firmado em juízo, não se fala mais em legitimidade passiva porque nesse caso o próximo passo não é mais cobrança de cotas condominiais, mas execução de titulo executivo judicial, pouco importanto as razões que lhe deram causa. Em acordo advindo de transação em juízo não mais se discute letimidade. AGora, se o acordo se deu de forma particular, acho melhor esquecê-lo e executar o proprietário diretamente.

Se a divida perdeu sua caracteristica propter rem, claro que não. A divida continua e é oriunda de taxa de condominio, logo, é proter rem.

Acompanho o raciocínio do Dr. Antonio Gomes.

A dívida não perde o caráter propter rem e o locatário não tem legitimidade para firmar acordo, quer judicial quer extrajudicial.

Caros Gentil e Cristina, e o instituto da novação, como fica?

Prezados, Com todo respeito, continuo a discordar. Para mim, o que houve foi uma novação, onde não era sequer necessária anuência do devedor (proprietário do imóvel) Art. 362 I e II CC. Posso estar redondamente equivocado, mas vejam bem, nao havia execução; havia a dívida condominal, o síndico novou a dívida criando nova obrigação (I) e NOVO DEVEDOR (II) que passa agora a ser o locatário. Para mim, o negócio jurídico foi perfeito, já que o síndico (credor) assim anuiu.

O caso apresentado como a firmei é de ausência de legitimidade. Qunato a novação, nesse aspecto, o instituto da novação da dívida, segundo a qual o condômino que celebra acordo com o condomínio passa a ter outra obrigação e, se estiver em dia com esta, recupera – teoricamente - seus direitos. “A discussão gira em torno da intenção da obrigação: extinguir para criar uma nova ou criar uma nova para extinguir a atual?” no Capítulo das Extinções, o Código Civil, estabelece que a novação tem de ser expressa, escrita – conforme os artigos 360 e 361. Ainda assim, duas correntes sobre a novação, surgiu:

a) NOVAÇÃO - a que considera que o acordo gera a novação da dívida e por isso, ocasionaria a "morte" da dívida anterior e o "nascimento" de uma nova dívida. Como o condômino goza de novos prazos para quitar a "nova dívida", esta não é mais líquida, logo ele deixaria de estar em mora, estando portanto "em dia" com suas obrigações. Para quem defende essa corrente (a corrente da NOVAÇÃO, que é uma forma de extinção das obrigações), o CONDÔMINO TEM O DIREITO DE VOTAR caso tenha formalizado um acordo, pois passou a dever parcelas futuras e isso todo condômino deve (todas as cotas vincendas são futuras obrigações);

b) ROLAGEM DA DÍVIDA - considera a dívida não novada e sim objeto de ROLAGEM. Ou seja, a rolagem da dívida não muda nada, apenas recoloca os vencimentos desta, quando por mera liberalidade (do condomínio credor), o condomínio permite que o devedor pague em outros prazos (futuros). Por essa corrente, o devedor só pode votar após se ver livre do acordo formalizado e ainda não cumprido integralmente.

Caro Antonio Gomes, então, qual a opinião do colega: o condomínio deve entrar com ação de cobrança condominial contra o inquilino, atual devedor, ou contra o proprietário do imóvel? Com o termo de acordo feito, há ainda o caráter propter rem da dívida ou não, na sua opinião?

Aliás, quem quiser se manifestar, são estas as dúvidas que sobram: como cobrar judicialmente a dívida remanescente...

Grato.

Desculpe, com todo o respeito continuo não vislumbrando a ausência de legitimidade aventada. O credor é livre inclusive para perdoar a dívida. Pode ele livremente transferir o débito a outro que se dispuser a pagar (como foi o caso do acordo em questão) sem que se configure ausência de legitimidade. Entendo que no momento em que se parcelou em 10x houve a novação e não a rolagem das dívidas, que teriam apenas a data de pagamento alterado (neste ponto posso mudar meu entendimento em vista de comentários mais lúcidos que o meu).

Caro Antonio Gomes, então, qual a opinião do colega: o condomínio deve entrar com ação de cobrança condominial contra o inquilino, atual devedor, ou contra o proprietário do imóvel?

R- Opino no sentido da ordem jurídica. O INQUILINO não é legitimo para responder por dívida perante o síndico, o condoínio, isso é fato. Então, irrelevante a celeuma sobre a tal novação. O advogado deve demandar em juízo em face do proprietário cobrando o condomínio. Repito a obrigação de inquilino com condominio é exclusivamente contratual, digo, contrato entre ele e o proprietário, o de locação.

Com o termo de acordo feito, há ainda o caráter propter rem da dívida ou não, na sua opinião?

R- Não existe acordo válido, JÁ AFIRMEI. SUPONDO TER OCORRIDO ACORDO ENTRE CONDOMÍNIO E PROPRIETÁRIO, existe a tese de que a novação teria que ser expressa. Ultrapassado isso, afirmo novamente, ainda que expresamente no acordo conste o reconhecimento como novação, continua a dívida vinculada ao bem, digo, proter rem, se assim não fosse, advogado nem síndico faria acordo com proprietário devedor, ou seja, ele não cumpria o acordo e o condomínio não poderia penhoraR O SEU ÚNICO IMÓVEL, não seria razoavel tal situação!!!!. O direito nunca não pode contrariar a lógica.

Aliás, quem quiser se manifestar, são estas as dúvidas que sobram: como cobrar judicialmente a dívida remanescente...

R- Quem escolhe muito, erra sempre. O caso é simples e não comporta tititi, o caminho da dúvida se resolve na pesquisa de julgado, e digo, o tribunal apresenta julgados repletos neste sentido. Por fim digo, não irei juntar tais jurisprudência, eis que cabe o advogado constituído trabalhar neste sentido, pois são os ônus pelos merecidos honorários recebidos.

Adv. Antonio Gomes.

Grato.

Caro Antonio Gomes, então, qual a opinião do colega: o condomínio deve entrar com ação de cobrança condominial contra o inquilino, atual devedor, ou contra o proprietário do imóvel?

R- Opino no sentido da ordem jurídica. O INQUILINO não é legitimo para responder por dívida perante o síndico, o condoínio, isso é fato. Então, irrelevante a celeuma sobre a tal novação. O advogado deve demandar em juízo em face do proprietário cobrando o condomínio. Repito a obrigação de inquilino com condominio é exclusivamente contratual, digo, contrato entre ele e o proprietário, o de locação.

Com o termo de acordo feito, há ainda o caráter propter rem da dívida ou não, na sua opinião?

R- Não existe acordo válido, JÁ AFIRMEI. SUPONDO TER OCORRIDO ACORDO ENTRE CONDOMÍNIO E PROPRIETÁRIO, existe a tese de que a novação teria que ser expressa. Ultrapassado isso, afirmo novamente, ainda que expresamente no acordo conste o reconhecimento como novação, continua a dívida vinculada ao bem, digo, proter rem, se assim não fosse, advogado nem síndico faria acordo com proprietário devedor, ou seja, ele não cumpria o acordo e o condomínio não poderia penhoraR O SEU ÚNICO IMÓVEL, não seria razoavel tal situação!!!!. O direito nunca não pode contrariar a lógica.

Aliás, quem quiser se manifestar, são estas as dúvidas que sobram: como cobrar judicialmente a dívida remanescente...

R- Quem escolhe muito, erra sempre. O caso é simples e não comporta tititi, o caminho da dúvida se resolve na pesquisa de julgado, e digo, o tribunal apresenta julgados repletos neste sentido. Por fim digo, não irei juntar tais jurisprudência, eis que cabe o advogado constituído trabalhar neste sentido, pois são os ônus pelos merecidos honorários recebidos.

Adv. Antonio Gomes.

Grato.

Pois é, Antonio, por incrível que pareça procurei muito e não encontrei julgados neste sentido.

O "tititi" existe sim e é salutar, ouso dizer, pois o colega - data venia - está passando por cima da novação ocorrida entre o legítimo credor e o novo devedor, o inquilino, face o novo acordo firmado!

A questão é o caráter propter rem, que, entendo sempre salvo melhor juízo, deixou de existir com aquele acordo firmado, ainda que feito pelo locatário.

Alguém por acaso passou por demanda do tipo?

Tomei conhecimento, e digo, não deve seguir absolutamente nada com referência as minhas orientações, uma vez que alguém leigo que passou por isso irá orientar com argumentos robustos.

E digo, três coisas definitivas a vida são: o tempo, as palavras e a oportunidade.

Sejamos todos felizes, sempre.

Acompanho o Dr. Antonio Gomes.

Senão vejamos:

O condomínio então executa o acordo firmado com o locatário, este não efetua o pagamento, não nomeia bens a penhora, não possue bens, etc.

Eu, como causídica do locatário, alegarei de pronto, ilegitimidade da parte para figurar no polo passivo da ação.

Dívida de condomínio = propter rem Sujeito ativo = condomínio, representado por seu síndico em exercício Sujeito passivo = proprietário do imóvel.

Isso não é questionável.

Mas, respeito a opnião contrária.

Como diz o meu nobre colega:

"Sejamos todos felizes, sempre."

Acho que alguns causidicos não entenderam uma coisa importante. Se a pergunta fosse: Pode o condominio executar ou cobrar cotas condominiais de inquilino? A resposta é NÃO, porque inquilino não tem legitimidade para responder por dividas condominiais. No entanto como o condominio iniciou o processo de forma erronea ao ingressar com ação de cobrança em face de locatária, e, essa locatária firma um acordo judicial e deixa de o cumprir, logo, se tem um titulo executiva extrajudicial abstrato que é aos motivos que o originaram, logo, se até mesmo uma terceira pessoa pode pagar divida de outrem, o condominio não só PODE COMO DEVE EXECUTAR as condominas que não cumpriram o acordo pouco importando, a esta altura, se eram ou não legitimas, como não importa mais se a cobrança era, é, ou deixou de ser propter rem. Pode também o condominio, abrir mão do tal acordo, esquecê-lo e ingressar com uma execução em face do proprietário. No tocante à NOVAÇÃO, não vejo essa figura no temo proposto. O que vejo é um titulo executivo judicial que pode ser executado a qualquer momento por seu credor que, no caso, é o condominio.

Salvo melhor juízo, em momento algum o Consulente Sr. Caio, fez menção de tratar-se de acordo JUDICIAL.