A resposta depende muito do prazo contratual. Porém, se no contrato consta reajuste pelo IGPM, esse reajuste deveria ter sido aplicado anualmente. No caso do contrato ter seu prazo de locação por 30 meses, ao término do mesmo e se assim concordarem as partes, o contrato pode continuar vigorando por prazo indeterminado com novo valor de aluguel ajustado em comum acordo. Mesmo vigorando por prazo indeterminado, o locador poderá, a qualquer tempo pedir o imóvel, desde que notifique o inquilino dando-lhe o prazo de 30 dias para a desocupação. Em contratos com prazo inferior a 30 meses não cabe a denúncia vazia. Os índices governamentais para reajuste de alugue podem ser verificados nas paginas de economia dos jornais. Espero ter ajudado.

Boa tarde srs. Tenho um imovél que comprei com contrato de compra venda uso capião , minha duvida se posso alugar minha garagem para fins comerciais . Não tenho escritura do imovél . O que devo proceder.

Obrigado.

Boa Noite ...

Bom não tenho muita experiência em direito imobiliário. Então fiquei na dúvida de certos pontos relativos ao aumento do aluguel:

1) Em relação àqueles contratos de papelaria tem algum índice estipulado? 2) Se não tem o índice utilizado é o IGPM !! Neste caso, sendo o aumento anual, ele deverá ser feito na data do "aniversário" do contrato !! 3) Agora se o locador aumenta antes dessa data e em um valor acima do que o índice estipula, isso durante três anos. O que fazer ?? Tem alguma medida judicial específica que pode ser utilizada para ter o reembolso desses valores que foram pagos a maior ??? Entenda que, como o primeiro aumento foi efetuado antes do contrato completar um ano e com um valor acima, isso influenciou nos outros valores !!!

Obrigada !!!!

Clovis sbc sp, Poder alugar, pode, entretanto vai depender da Prefeitura liberar ou não o alvará para funcionamento da empresa. Um abraço, Jaime

Drª Renata,

Respostas nas próprias perguntas.

1) Em relação àqueles contratos de papelaria tem algum índice estipulado?

Resp. Pode ter ou não. Há vários tipos de formulários comprometedores circulando por aí. 2) Se não tem o índice utilizado é o IGPM !! Neste caso, sendo o aumento anual, ele deverá ser feito na data do "aniversário" do contrato !!

Resp. De preferência o IGPM que será aplicado na data do aniversário do contrato.

3) Agora se o locador aumenta antes dessa data e em um valor acima do que o índice estipula, isso durante três anos.

O que fazer ??

Resp. Compensar o valor pago a maior nos algueis seguintes.

Tem alguma medida judicial específica que pode ser utilizada para ter o reembolso desses valores que foram pagos a maior ???

Resp. Não há necessidade de ação, uma vez que esses valores serão compensados. Se o locador se recusar a receber o valor correto, aí sim deverá ser consignado em juízo. Um abraço, Jaime

Dra. Renata

A ação cabível seria a de repetição de indébito pela cobrança de valores a maior, com fundamento em que os reajustes não obedeceram à anualidade e ao percentual contratado. No entanto, é temerário. Digo isto porque, a partir da primeira cobrança indevida, poderia o locatário se valer do depósito - judicial ou extrajudicial - e ter questionado o aumento. O contrato é uma via de duas mãos: se o locador deixa de cobrar o aumento em um ano, não poderá compensar a falta de reajuste dos aluguéis no ano seguinte. Daí terá que corrigi-lo, apenas, no percentual combinado para o último período. Se o locatário (ou, digamos, o aceitante da dívida) concorda com o valor e paga, está tacitamente concordando. Será esse o fundamento da defesa e, entendo, também de eventual decisão judicial. O recomendável, então, seria consultar os imóveis que se encontram à disposição na região, consultar as imobiliárias, e tentar um acordo com o locador. Porque se o locatário é bom pagador e preserva o imóvel é um bom negócio conservá-lo.

Colegas, cliente possui imóvel alugado em 2006 para uma família de 05 pessoas, familia por diversas vezes quebrou cláusulas contratuais (sublocação; prática de comércio e prestação de serviços - lavajato na casa) hoje, após 05 anos o vr. do aluguel defasou muito, inquilinos pagam R$400,00 e nunca foi cobrado IPTU. Ocorre que os inquilinos agora são aproximadamente 10 pessoas na casa, além do vr defasado eles estão incomodando os inquilinos da casa de baixo (03 pessoas). Pode o proprietário enviar uma notificação de retomada do imóvel para reformar mais de 20 % do mesmo ? Se positivo pode aproveitar esta carta e informar o novo vr. do aluguel em R$500,00, mais R$20,00 por mês a título de IPTU cota parte proporcional, até a entrega das chaves. Pelo índice do aluguel o novo vr. seria de aprox. R$450,00, porém o vr. do aluguel está muito defasado, penso que o vr. atual para aluguel novo seria de R$800,00

Dr. Orildo

É impossível o aumento do aluguel residencial acima do índice legal. Também não poderia o locador do imóvel exigir despesas acessórias além do contratado, durante a vigência do contrato.

A fundamentação da retomada para reforma, do modo como justificada, não encontra respaldo na lei.

O artigo 47, inciso IV prevê a "demolição e edificação licenciada". Entendo que não seja o caso: " IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento"

Houve, durante a vigência do contrato, quebra do contratado (por exemplo, a sub-locação e o uso comercial). A Lei do Inquilinato prevê o despejo assim fundamentado (art. 59, I), mas não o vejo aplicado ao caso.

A melhor solução, como entendo, é a aplicação do artigo 59, inciso V: se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. Seria a menos custosa e mais fácil (não demandaria outras provas que não a do próprio contrato, ainda que verbal).

Como este ano completar-se-ão os cinco anos exigidos pela lei, basta, ao completá-los, notificar o inquilino da intensão do locador, preferencialmente por cartório (judicial ou extrajudicial), para que o desocupe em 30 dias.

Não o fazendo, será ajuizada ação de despejo (advertência que deve constar da notificação, inclusive com a advertência do acréscimo das custas judiciais e honorários de advogado).

Aluguel da minha garagem para fins comerciais.

Srs. Bom dia Mas se alugar corre o risco desse inquilino querer me tomar meu imovel . Porque não tenho escritura . aguardo resposta.

Clovis

gostaria de saber se posso trocar afechadura de uma residencia que a pessoa nao pga o aluguel , mais deixou uns moveis na residencia mais nao devolve a chave, e nao tenho contrato com essa pessoa? ela nao atende o telefone, e nao sei onde ela esta morando, o que fazer?

Clovis sbc sp, O locador não corre o risco de perder seu imóvel, pois a posse que o inquilino exercerá decorre de um contraato de locação. Um abraço, Jaime

tacaleleca, Vc não pode retomar o imóvel por conta próprio, terá que se valer decisão judicial para isso. Contrate um advogado para ajuizar a ação compente. Um abraço, Jaime

Muito obrigado por sua resposta, foi bastante esclarecedora. Abs. e Sucesso !

Sou locatária de um contrato de imóvel residencial de um ano, cujo vencimento é 18.03.2011. Por desatenção, não avisei por escrito dentro dos 30 dias de antecedência que não tenho interesse na prorrogação. Vou comunicar amanhã (23.02), já decorridos 5 dias. Posso receber alguma multa por isso? Nunca atrasei o aluguel e já havia comunicado ao locador verbalmente. Grata, Maria - Belém/PA

Maria, Sendo o contrato pelo prazo de um ano, se não contiver nenhuma cláusula que preveja aviso, findo o prazo vc entraga as chaves, com o imóvel nas mesmas condições que o recebeu. Um ab raço, Jaime

Olá, Possuo duas casas alugadas e nenhuma delas eu cobro o IPTU, a renovação é neste mês, fevereiro, posso estar acrescentando esta taxa e a de incêndio para ser paga pelo inquilino? E com relação a obras nas residencias até onde eu posso fazer e qual de fato é a obrigação do inquilino?

Roblob, Em princípio, essas obrigações são do locador, porém, podem ser repassadas ao locatário, desde que conste do contrato. Quanto à obras, se não for obra necessária a garantir o uso do inquilino, vc não pode perturbá-lo com outros tipos de obras que apenas o beneficiem, a não ser que o inquilino concorde. Um abraço, Jaime

Roblob

Se o contrato não previa o pagamento do IPTU não é possível cobrá-lo, agora, nem a de incêndio.

Quanto às obras, a lei de locação é clara:

Das benfeitorias

"Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel."

Para melhor compreensão do dispositivo legal, passo a discorrer:

As benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. São as obras ou acréscimos ao imóvel, que tenham o fulcro de conservá-lo, adequa-lo ao melhor uso ou embelezá-lo.

As benfeitorias necessárias são as destinadas à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore. Exemplo clássico é o reparo do telhado. Também os reparos por conta de infiltração e a substituição da rede elétrica ou hidráulida.

As benfeitorias úteis são aquelas obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Por exemplo a instalação de grades nas janelas, redes protetoras em varandas, construção de uma garagem: ampliam a utilidade do imóvel, tornam-no mais confortável ou seguro.

As voluptuárias são as destinadas a tornar o imóvel mais agradável: construção de jardins ou uma piscina.

As benfeitorias necessárias e as úteis introduzidas pelo locatário dão-lhe o direito de ser indenizado pelo locador, a menos que haja expressa disposição contratual no sentido contrário. No entanto, para que tenha o direito à indenização pelas benfeitorias úteis precisa ter sido autorizado.

O direito de retenção, no caso, é o direito a permanecer no imóvel, sem pagar aluguel, até que o valor desembolsado seja liquidado.

Se as obras realizadas são caracterizadas como benfeitorias voluptuárias, não caberá ao locatário o direito a ser ressarcido pelas despesas, mas poderá levá-las consigo, ao término da locação, se isto não afetar a estrutura e a substância do imóvel.

Significa, por exemplo, que poderá levar embora a estátua do jardim e a piscina, desde que a piscina seja transportável.

Boa tarde Colegas,

Comprei um imovel que possui uma inquilina há mais de 40 anos. O ultimo aditamento de contrato de locação esta datado em abril de 2009, então ele é valido até outubro de 2011? Como nova proprietaria, devo respeitar o contrato assinado pelo antigo dono e o inquilino? ou tenho direito de pedir o imovel antes dessa data, contanto que a inquilina assinou o papel de desinteresse de compra do imovel.Li algumas informações que devemos enviar uma carta para o inquilino informando nosso interesse em ocupar o imovel, isso é valido?

Obrigada!

Aluguei um imóvel residencial em dez/10, paguei R$.3000,00 adiantados referentes a 3 meses de aluguel, em dinheiro, embora não tenha recebido recibo consta no contrato tal exigência assinado e com firma da proprietária reconhecida; desde então passei a pagar o aluguel via depósito bancário na c/c da proprietária e o condomínio no banco pontualmente, entretanto recebi correspondência do advogado que firmou o contrato exigindo que: 1. lhe entregue mensalmente os comprovantes, inclusive do condomínio, os quais ele substituirá por recibos de próprio punho; 2.Não foi feita a vistoria do imóvel, mas fotografei o que pude; após mudança verifiquei que algumas tomadas estavam desativadas, a proprietária exigiu que fosse retirado o chuveiro e entregue ao advogado, a torneira do tanque estava pingando, a cozinha que havia passado por pintura na véspera após uma semana apresentou manchas de infiltração do ap superior e cheiro insuportável de dejetos, pois o vazamento vinha da pia e sanitário do vizinho há mêses (me senti enganada).3. Precisei substituir os resistores ou fusíveis cuja voltagem era 25 para 50 e 35, pois o chuveiro novo deixou de funcionar e a conta de luz estava a quase 200,00, depois disso, diminuiu p/ 55,00. Passei 2 meses sem poder utilizar a cozinha até que a vizinha consertasse o vazamento e arquei com o conserto das paredes da cozinha corredor e banheiro, a pesar de o advogado estar ciente desde o início dos problemas que vinha enfrentando e comprometeu-se a arcar com as despesas, sempre verbalmente, sendo que no contrato consta que não tenho direito a indenização, mas o próprio mandou o porteiro realizar os serviços e até o momento não lhe pagou. O Advogado deixou caixa com azulejos na lavanderia, comprometendo-se a vir retirá-los, no entanto até o momento não o fez, embora insiste em fazer-me visitas normalmente aos fins de semana pela manhã, sempre com alguma desculpa e telefona queixando-se de que nunca atendo o interfone. Informei-lhe que trabalho a semana inteira e não atendo ninguém pela manhã aos fins de semana, pois tenho necessidade de descanso, sou cardíaca. Depois de todo gasto e aborrecimentos que tive além de limpar portas, janelas, paredes, colocar veneno para matar os cupins que estavam devorando o balcão da pia. Ele por 3 vezes há um Mês passou a sugerir em tom ameaçador que, caso não esteja satisfeita ele pode cancelar o contrato imediatamente. Estou me sentindo coagida, pressionada e de certa forma assediada(pelo teor de questões levantadas pelo mesmo que prefiro não publicar) e, uma vez que, pela minha experiência tendo trabalhado com administração imobiliária, nunca ví corretor advogado ou qualquer funcionário das mesmas fazer visitas semanais a locatário aos fins de semana sem avisar. principalmente quando este está pagando em dia as contas. Preciso de orientação urgente, quero saber se preciso contratar um advogado que interceda por mim. Estou tão abalada que chego a ter pesadelos com o referido homem, acordo sobressaltada com taquicardia sonhando que o mesmo esta arrombando minha porta com marginais. Vale lembrar que antes de assinar o contrato informei ao mesmo que procurava lugar limpo, onde pudesse ter sossego, não ser importunada nem por vizinhos, por determinação de meu cardiologista já que minha doença é grave (Miocardiopatia dilatada e insufuciência cardíaca, hipertensão) Trata-se de doença terminal devidamente diagnosticada e assim classificada pela legislação, razão porquê me foi liberado o FGTS mesmo estanto trabalhando, para que eu pudesse procurar melhor qualidade de vida. Mas não encontrei. preciso saber o que fazer. Grata