Olá Cavaleiro!

Estou a falar de um arrendamento aqui. A lei que rege estes contratos é o NRAU (Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro). PS: Esta Lei está a ser alterada no momento, porém, o contrato que tenho rege-se pela Lei de 2006.

Sei que se torna complicada a questão, pois vcs não estão inteirados com o regime de cá. Portanto, pergunto-lhe, se fosse aí, o contrato de locação vence e não há renovação, caso o inquilino, vencido o prazo para desocupação do imóvel, não saia, qual medida a ser tomada?

Veja bem, coloquei esta pergunta a um juiz e a um adv., o juiz disse que seria despejo, o adv. disse que seria entrega de coisa certa. Porém, fiquei com dúvidas, pois, para irmos pela via do despejo, a princípio, seria necessário uma quebra no contrato, porém, como o contrato não foi renovado, já não há o acordo, ele está extinto. Já a entrega de coisa certa, se me lembro bem, geralmente é utilizada nas situações em que se compra um bem e o vendedor não o entrega no prazo estipulado (preciso ainda ver os requisitos para esta ação, a minha memória anda a me trair).

Ora, pelo que vejo, o inquilino tem a posse precária até vencer o contrato e este não ser renovado, a partir do momento que vence o contrato e o bem locado não é devolvido, o proprietário do bem tem o direito à uma ação de reivindicação para que o bem seja restituído. Sendo assim, a ação correta, para mim, seria a de reivindicação e não o despejo ou entrega de coisa certa, ou seja, o direito de sequela, também utilizado aí no Brasil.

Agradeço a ajuda.

Abraços

Aqui no Brasil a ação é sempre Despejo, havendo locação regida pela Lei do Inquilinato (para por fim a locação). A Lei já dispôs assim para evitar confusões.

Preceitua a Lei do Inquilinato: “Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.

Prezada Dra. Elisete, Prezado Pedrão,

Vejam bem, partindo dos fundamentos (por enquanto esquecendo do direito positivo peculiar de cada país):

• A posse era precária e justa - justo título o contrato de locação ou arrendamento.

• Extingue-se o contrato a posse passa a ser injusta. Vejam bem, POSSE injusta, portanto Dra. Elisete, creio sepultada a hipótese de ação reivindicatória, onde se discute domínio. A ação necessariamente deve ser uma ação possessória.

• Sem fundamento a idéia da entrega da coisa certa, que pressupõe transmissão de domínio, pelos mesmos motivos supra. O caso é apenas discutir a posse.

• Vou dizer o que sempre exemplifico em aulas, imagine uma órbita de planetas. Tal também se dá com a órbita jurídica. Os bens sempre estão ligados por uma órbita jurídica a alguém. No presente caso, orbitava tanto em torno de locador como de locatário. No momento em que é findo o contrato, o bem regressa à órbita única do proprietário que é quem tem o justo título. Desaparece o título precário do locatário. Neste momento nasce o esbulho.

• Agora a questão mais árdua e talvez controversa, é que entendo que a ação correta não mais seria o despejo. Pois não mais se encontra amparado pela Lei do Inquilinato. A relação deixou de ser uma relação de locação, mormente porque o locatário já devolveu as chaves ao proprietário. Exauriu-se por completo aquela relação.

Restou apenas o esbulho, sanável pela via da reintegração de posse.

Veja que este último ponto é mais complexo, podendo dar azo à interpretação pelo despejo.

Salvo melhor juízo,

Prezado Pedrão,

Preceitua a Lei do Inquilinato: “Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.

Entendo que o alcance de tal artigo é a existência de uma locação. Com a devolução das chaves resta exaurida a locação.

Pensador,

Eu compreendo de maneira diversa.

O locatário é obrigado a (art. 23, III) “restituir o imóvel, finda a locação”. E seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Não houve a devolução do imóvel. E, vale lembrar, a ação de despejo também é utilizada para recuperar a posse num contrato já extinto. É o que se costuma chamar de ação reipersecutória, e a sentença, nesses casos, é meramente declaratória. Ou seja, não há apenas ação de despejo para desconstituir o vínculo contratual.

Predrão, compreendo sua posição.

Apenas o que me chamou a atenção foi o fato que o locatário devolveu as chaves. Como no início da locação, a entrega das chaves é o que dá início à locação por tradição, entendo a mesma finda no momento da devolução das chaves e aceite por parte do locador.

O locatário permanecer no imóvel passaria a ser mero esbulho. Veja que se o locador não aceita de volta as chaves, seria o caso de despejo mesmo.

Imagino a situação como o locador aceita as chaves de volta e dá por terminada a locação. Indo ao imóvel constata que o ex-locatário ali permanece, já sem título algum. O restituir o imóvel entendo que é a devolução das chaves. Ter permanecido com uma cópia, me parece realmente um caso de esbulho.

Caríssimos;

A minha linha de entendimento era pela reintegração de posse, pelos mesmos motivos trazidos pelo Pensador; porém, sem análises mais aprofundadas, estive a ver o CC daqui, e, no seu art. 1311º/1 (Secção II - Defesa da Propriedade) prescreve que "O proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence". Também, no art. 1314º, prevê a possibilidade da "acção directa".

PS: Pensador, isto da chave é que estar a me apanhar (apesar de ser apenas uma simbologia), pois, quando se entrega a chave, em teoria, entrega-se o imóvel.

De qualquer forma, terei que analisar melhor esta situação, mas as vossas palavras estão a ser de grande valia.

Abraços

Realmente a entrega das chaves é o ato simbólico (tradição) que materializa a entrega do imóvel (transmissão da posse), mas que, no caso concreto, não ocorreu efetivamente, mas estou com dúvida num detalhe.

Elisete, como foi isso? Você concordou que eles ficariam mais alguns dias (com uma cópia), até o fim do prazo da notificação (ou algo do tipo), ou você foi surpreendida, pois acreditava que eles não tinham mais a posse do imóvel (transmitiram a posse e depois retornaram ao imóvel)?

Prezada Elisete, veja que a discussão está em torno da ação mais adequada, se reintegração ou despejo, porém ambas de caráter possessório.

Entendo que os artigos que a Sra. postou referem-se a ações onde se têm dúvida acerca do domínio.

Cavaleiro;

Foram ao meu rest. e entregaram a chave, para a nossa surpresa, quando fomos ver o imóvel, ele continuava ocupado, todos os bens móveis deles estavam lá.

É aquele caso que já lhes disse dos aluguéis em atraso, no total são 22 meses de atraso. O que eu fiz: entrei com uma ação de cobrança, para não perder 50% de indenização (se fizesse o despejo diretamente perderia a indenização), e, como o contrato iria vencer em setembro, enviei o comunicado de não renovação do contrato.

Mas, agora estou com este pepino em mãos.

Abraços

Eu particularmente, em vista dos fatos relatados, optaria pela reintegração, me parece mais célere. Os mesmos já não tem um justo título para ocupar o imóvel e com a entrega das chaves me parece exaurida a locação. A questão seria de provas.

22 meses e ainda tinha esperança de receber?

Tomara que tenham bens para serem penhorados, ou será o famoso ganha mas não leva.

Elisete,

A ação adequada depende do previsto em Lei. Se fosse aqui, eu entendo que o correto seria despejo, em razão do art. 5.º da Lei do Inquilinato (locação acabou, e quero reaver o imóvel).

Em que pese os brilhantes argumentos do Pensador, tenho para mim que o art. 5.º da Lei do Inquilinato tem aplicação nesse caso. Finalizou a locação, não houve a devolução (houve apenas fictamente), e quer reaver o imóvel.

Uma ação de despejo aqui em Goiânia, mesmo com possibilidade de liminar (nos casos permitidos), não demora menos de nove meses até o sujeito ser citado. Até retirá-lo do imóvel então, muito mais.

Enfim, o que geralmente acontece. O sujeito reside mais um ano de graça, e depois abandona o imóvel.

É que aqui em Goiânia tinham as chamadas varas dos pobres.

Até poucos meses atrás, quando se pedia justiça gratuita, apenas quatro varas tinham competência, e entre elas acontecia à distribuição. Assim, enquanto uma vara cível dos pobres tinham em média 40 mil processos, as demais varas (de quem recolhia as custas processuais) tinham entre 8 a 20 mil processos (no máximo), mas a média era 10 mil processos.

Hoje não há mais isso, e os processos com pedido de justiça gratuita são distribuídos para todas as varas, entretanto, mesmo assim ainda é muito lento.

Caramba!

Cavaleiro, já pensei na ação direta, afinal, temos o direito de retenção, né?

Pensador, vou estudar melhor sobre o assunto, de todo não descarto aquilo que dissestes, mesmo pq é mais fácil a via da posse.

Abraços

Dra Elisete,

Caraca! este bateu o recorde do sr. Madruga, 22 meses!

Brincadeirinha tá.

          Abraço.

Elisete,

Certamente que há historicidade nos uso das ações, mas não há “essência”. Determinada ação não é adequada por natureza. Sua adequação depende do previsto em Lei, pois se trata de uma opção política (tomada pelo legislador). Pode ser que um procedimento específico para Reintegração ou despejo nem exista aí.

Pergunto: Já está advogando aí? Ou contratará um advogado para promover a ação?

Editei.

Motivo: '09/09/2012 00:44'

Atte.

Estou tão preocupado com isso.