Ar condicionado estragado durante locação - quem paga conserto?

Vamos por partes.

Se a presença do ar condicionado não foi determinante para que houvesse a assinatura do contrato de locação, e o equipamento lá está por mera liberalidade, não há embasamento para que a locatária rescinda o contrato antes de seu vencimento em razão de seu não funcionamento, a não ser que pague multa eventualmente pactuada para a quebra antecipada da avença.

Por outro lado, somente caberá à locatária o reparo do equipamento se comprovado que ela, ou algum dos moradores, deu causa ao defeito:

"Art. 23. O locatário é obrigado a:
(...)
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;"

A lei é clara: o reparo de danos no imóvel/instalações é obrigação do locatário se ele (ou outros citados) tiverem dado causa ao defeito. Nesse caso, caberá ao locador provar que o locatário/moradores/prepostos deu causa a ele.

Caso contrário, o encargo do reparo do equipamento está a cargo do locador.

Hen_BH, e esta cláusula do contrato, que transcrevo abaixo, não tem nenhuma validade?
"Sob pena de cometer grave infração contratual, o(a) locatário(a) obriga-se a conservar o imóvel, mantendo-o em perfeitas condições de uso e higiene, como também a reparar imediatamente eventuais danos ou estragos que causar ou que aparecerem, correndo por sua conta os consertos urgentes e necessários à manutenção e conservação do prédio, mesmo que estejam sob a responsabilidade do locador(a). Esses consertos deverão ser procedidos com urgência pelo(a) locatário(a) e o material a ser usado deverá ser igual ao que se danificou ou de melhor qualidade."

Ao que entendo o defeito, sendo causado pela mesma ou, aparecendo sem sua causa, deve ser por ela reparado. No ato da assinatura do contrato foi também assinado um termo de vistoria onde constava que o ar condicionado estava em perfeito funcionamento. A locatária alega que o defeito se deu por umidade ou talvez por queda de energia, mas não temos como saber. Não seria justo, então, já que a culpa não é dela e muito menos minha, que apenas estou emprestando o bem à ela, dividirmos o conserto? Foi o que propus e ainda não obtive retorno.

Obrigado pela atenção!

Dbn,

ainda que haja cláusula contratual prevendo que o locatário se obriga a reparar danos "que estejam sob a responsabilidade do locador", eu particularmente entendo que tal clásula conflita com a lei. Veja bem: quando a lei quer possibilitar que as partes convencionem termos contrários ao que ela (lei) preceitua, ela se vale da expressão "salvo disposição em contrário", ou seja, primeiro vale o que as partes acordarem, e se não acordarem nada específico, vale o que a lei determina. Isso se chama "norma dispositiva", ou seja, pode ser afastada pela vontade das partes. É o exemplo do dispositivo abaixo:

"Art. 22. O locador é obrigado a:
(...)
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; "

Ou seja, segundo a norma acima, a lei considera como regra a obrigação do locador pagar aqueles encargos ali relacionados. Mas "salvo disposição expressa em contrário no contrato", essa obrigação pode ser transferida ao locatário.

O mesmo não se aplica ao dispositivo legal que citei no outro comentário (art. 23, V, da Lei 8245), que estabelece a obrigação de reparar danos não causados pelo locatário ou seus familiares ou prepostos. Essa norma não faz qualquer ressalva de que o contrato possa dispor em sentido contrário. Ou seja, ela é uma norma cogente, obrigatória, que não pode ser afastada pela vontade das partes.

O termo de vistoria apenas informa que o equipamento funcionava ao tempo em que foi entregue para uso, do mesmo modo que o mesmo termo indica outras condições do imóvel no ato da locação, mas não transfere a ela, automaticamente, o dever de reparar danos a que ela não tenha dado causa, ou ao menos que não se possa provar que foi ela a responsável.

Imaginemos que o termo dissesse: "porta de entrada principal, de madeira, em perfeito estado". Entra um ladrão durante o dia, quando não há ninguém, estoura a porta com o pé e a despedaça toda. Pergunto: a locatária é responsável por repor a porta, não tendo sido a responsável pelo dano, ainda que o termo de vistoria diga que, no ato da entrega, a porta estava inteira?

Se ela não deu causa ao dano (ou ao menos se não há tal comprovação), a meu ver incide a regra existente em Direito, cuja fórmula em latim é "res perit domino", ou seja, "a coisa perece para o seu dono", que quer dizer que quando uma coisa se perder sem culpa de terceiros, o dono é que suporta a sua perda (prejuízo), independente de ele (dono) ter culpa. A meu ver, a responsabilização da reparação do ar condicionado passa pela prova de que foi ela quem deu causa ao defeito. E essa prova incumbiria a você.

Todo o discorrido é apenas a minha singela opinião. De todo modo, nada impede que você ingresse em juízo, uma vez que o juiz pode entender de maneira favorável a você.

O melhor caminho é negociarem, pois nesse caso ninguém suportará sozinho todos os ônus.

Boa sorte!