Usucapião por locatário
A pessoa que estiver na qualidade de locatário, e obter o prazo estabelecido pela lei, pode engreçar com Ação de Usucapião?
Caro Fabrício,
Se haverá pleito judicial declaratório de eventual direito de usucapião dela sobre o imóvel, a ação deverá ser intentada contra o próprio espólio que seria representado por um inventariante. Se há herdeiros estes deverão participar do processo. Se estão em local desconhecido, serão citados por meio de edital. Enfim, nesse caso há chances de se conseguir o usucapião, porém, dependerá das demais circunstâncias, dentre elas a presença dos requisitos do usucapião do art. 1.240 do CC segundo o qual: Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Depende a que títuo estiver possuindo o imóvel. Desde que houve o falecimento do locador, nenhum herdeiro reinvidicou o imóvel nem o pagamento do aluguel, pelo que a posse deixou de ser exercida em decorrência de um contrato, que poderia até mesmo já ter sido extinto pelo locador se não tivesse falecido.
Na ação de usucapião entre os procedimentos há o da citação do proprietário constante no RGI, caso este ou seus sucessores não contestem a ação, o imóvel poderá ter a sua titularidade transferida para o autor, observador os outros dispositivos legais. Continuo insistindo que deve ser intentada a ação.
Senhores, para que se concretize o usucapião, é tbem necessário o requisito do animus domini por parte do possuir, ou seja, o mesmo tem que possuir o imovel com o ânimo de dono. No caso do locatario,o mesmo possue o imovel através da posse direta, mas não tem o animus domini, pois, a ninguém é dado mudar a causa de sua posse. Dispõe o art. 1.203 do NCC- "salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida". Este art. por si só, corrobora o meu entendimento supra. Reforçando esse entendimento, Silvio Rodrigues, assinala que "o dever do comodatário do depositário, do locatário etc., de devolverem a coisa recebida, não se extinguem jamais, de modo que o fato de a reterem, e de recalcitrarem em não entregá-la de volta, não ganha foros de juridicidade, não gerando, em tempo algum, posse jurídica". Portanto, Caro Fabricio, também a jurisprudencia dominante, tem entendido não caber usucapião no caso de locação. Espero ter ajudado. Que pena para a sua colaboradora, não!!!!
Apesar de todos os argumentos creio que algo deve ser considerado. Em primeiro lugar, contrato de locação tem prazo definido. Em segundo lugar um dos contratantes faleceu. Então não há mais contrato de locação para todos os efeitos. Então como se caracterizaria este animus domini. A partir do prazo final do contrato de locação? Ou a partir da morte do locador? Acredito que seja na primeira hipótese. A partir daí é que seria dado início ao prazo prescricional aquisitivo. Então, não tenho dúvidas de afirmar que contrato de locação e qualidade de locatário não mais existem. Permanece no entretanto minha dúvida sobre se pode ou não ser passível de usucapião um bem na pendência de inventário. Ela mesmo não poderia requerer como parte interessada a abertura de inventário? E não seria dever dela comunicar aos órgãos competentes do Município o óbito? Para que este exercesse o direito de recolher a herança jacente, obtendo a declaração de herança vacante em caso de não aparecerem sucessores a qualquer título? O Ministério Público em tomando conhecimento não teria de promover o inventário na omissão de qualquer outro? Se positivas minhas perguntas, não estaria caracterizada a posse clandestina por parte dela a não permitir jamais usucapião. Creio que a discussão tem de ser deslocada do contrato de locação para os efeitos que a não abertura de sucessão tem sobre o usucapião. Enquanto não feito inventário, cabe usucapião?
Insta ressaltar, o fato do proprietário ter morrido, não altera em nenhum momento, o caráter em que o imovel foi adquirido (locação), também esse é o entendimento do doutrinador Silvio Rodrigues,conforme esposado acima. De praxe, qdo o contrato é por prazo determinado, com o seu vencimento, ocorrendo silencio das partes em rescindi-lo, o mesmo passa a viger por prazo indeterminado. FRISE-SE, que o direito do locatário em devolver o imovel ñ se extingue jamais.
Creio que devo voltar a frisar que a jurisprudência diverge quanto ao tema de se poder ou não adquirir domínio pelo instituto da usucapião quando pendente o inventário e partilha. Ocorre que nesse caso, diante de suas peculiaridades, vislumbro a possibilidade de ser concedido o direito à sua assistente caro Fabrício. Primeiro porque hoje ela não mais possui o imóvel em decorrência de um contrato de locação, o qual, data vênia, pode não ter se extinguido, mas ter sido transmitido aos eventuais herdeiros (Lei 8.245). Como esses eventuais herdeiros não reinvidicaram o bem até então, ela passou a estar na posse do mesmo a outro título, tendo em vista que não está havendo pagamento de aluguel a qualquer "locador". Assim, ela poderia requerer realmente a bertura do inventário, pois a tanto está legitimada pelo CPC, mas não procede a assertiva de que deveria comunicar aos órgãos públicos sobre o falecimento do proprietário do imóvel, a Lei não lhe obriga a isso. Segundo, estando a possuir o imóvel em decorrência de uma nova situação, ou seja, o proprietário faleceu e não há ninguém que reinvidique o bem como legítimo herdeiro e, principalmente por estar dando ao imóvel destinação social, pagando os encargos (IPTU, LUZ, AGUA, ... etc) passa a exercê-lo com ânimus domini, tanto é que deseja a declaração judicial que reconheça essa situação de fato.
