Isenção de imposto em ganhos de capital por venda de imóvel
A situação é a seguinte:
Vendi no mês de setembro deste ano uma casa que recebi por doação de minha mãe em 2006. Pretendo, com o dinheiro da aquisição, comprar um terreno em um condíminio residencial e construir uma nova casa. De acordo com a Lei nº 11.196, de 2006, art. 39; IN SRF nº 599, de 2005, art. 2º eu teria que pagar os 15% sobre o valor total da venda, já que para efeito de apuração do ganho, o valor de aquisição, em caso de doação, é zero, inviabilizando a construção. Existe alguma forma de conseguir a isenção neste caso? Outro dúvida, eu teria que ter declarado a doação da casa no exercício de 2007, e não o fiz, devo fazer uma declaração retificadora ou posso neste próximo exercício declarar a doação e a venda?
Obrigado a quem puder me ajudar.
A isenção é objetiva=refere-se ao imóvel; não é pessoal ou subjetiva - há que cumprir as suas condições:
a) de único imóvel, alienado até 440 mil - se houver ganho=isento, mas não tendo incorrido em igual situação nos último 5 anos;
b) de imóveis residenciais=quando vendido e adquirido outro residencial;reaplicado o produto da venda(aquisição de outro) no prazo de 180 dias (do contrato);haja ganho de capital e inexistência de igual transação nos últimos 5 anos;
Obs.:a primeira hipótese não exclui a outra e vice-versa;desde que se enquadre nas condições da lei.Ex.único imóvel (residencial) vendido por 800 mil (com lucro) e adquirido outro(residencial) em 180 dias, com o produto da venda....salvo outras hipóteses de aproveitamento.À guisa de informação, o site da Receita disponibiliza o programa para simulação.SMJ.
Abraços,
Orlando([email protected])
Caros amigos, eu tenho um imóvel em Vitoria/ES (paguei 65.000 e gastei 35.000 em reformas) e estava vendendo desde o ano passado quando mudei para Aracaju. Antes de vender eu comprei um apartamento financiado (CEF) aqui em Aracaju (120.000). Neste ano acabo de vender o de Vitoria (140.000). Foi o primeiro negocio que fiz na vida. Vou ter que pagar imposto sobre o imovel de Vitoria? Pois, ganho de capital obtido na venda do único imóvel que a pessoa física possui, desde que o valor de alienação seja de até R$ 440 mil e não tenha havido nenhuma outra venda nos últimos cinco anos. Não tenho escritura do imovel de Aracaju, pois a escritura só é feita depois de pago a divida na Caixa Economica...
Luiz,
Veja o que você escreveu acima:"...................eu tenho um imóvel em Vitória..........Antes de vender eu comprei um apartamento financiado(CEF) aqui em Aracaju......."=totalizaram 2(dois) imóveis do tipo residencial antes de vender; não importa se a compra foi financiada(havendo o contrato de compra e venda).Então, da isenção de único imóvel você não se enquadra mais porque têm 2 (dois).No seu caso, sobra-lhe a isenção da venda de imóveis "residenciais" na compra de "residenciais" e se der ganho de capital aplicará o produto da venda na compra de outro "residencal" no período de até 180 dias do contrato da venda.Entendi isso, mas salvo engano e outras opiniões são validas ao caso...
Abraços,
Orlando([email protected]).
Caro Orlando Obrigado pela resposta quanto ao imovel financiado pela CEF, eu já suspeitava disso. Gostaria de fazer mais uma pergunta... Se eu comprar um terreno terei que pagar imposto, mas se eu contruir neste terreno não pagarei, certo?! Mas como comprar e construir em 180 dias? Realmente precisa estar com a construção pronta? Ou basta ter a planta ou algo mais?
att., Luiz Fernando
Luiz,
Vamos por parte:
Lá em cima você já viu que só se enquadra numa das condições do benefício:se vender com ganho de de capital(não importa o valor) um dos imóveis "residenciais" e comprar outro "residencial", no prazo de 180 dias...o terreno não é "residencial" nesse primeiro momento do assunto.Mais tarde, quando você edificar e transforma-lo em "residencial", tudo registrado para efeitos do IPTU, ele será "residencial"Mas veja, para enquadrar-se ainda numa "edificação residencial" o imóvel, a meu ver, smj, tem que está pronto e tipificado dentro dessas condições e no tempo de 180 dias.Minhas conclusões ficam sob censura dos demais debatentes do fórum.
Abraços,
Orlando([email protected]).
tenho um apto em canoas e uma casa na praia, e estou vendedo esta casa na praia por 150.000,00 em marco/2009, e comprei ela em 2001 por 85.000,00, mas foi registrada por 50.000,00 qual o imposto que terei que pagar? Para não pagar o imposto estaria pensando em fazer a doação deste apto para os meus filhos na declaração de 2008 se fizesse isto estaria isento do imposto? Ildo
Olá!
No caso de cinco herdeiros terem recebido dois imóveis por herança, ou seja, cada um dos herdeiros possui um quinto de cada imóvel conforme formal de partinha.
Agora minha duvida é a seguinte, é feita a venda de um dos imóveis, os herdeiros recebem o montante e um dos herdeiros faz a compra do outro imóvel junto aos demais herdeiros, este herdeiro pode obter a isenção sobre ganho de capital se utilizar o montante(integral) da venda do outro imóvel para adquirir as outras quatro partes do segundo imóvel?
A lei que queremos usar para isenção é esta:
Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
Agradeço desde já.
Obrigado.
Att. Daniel
Olha só o que aconteceu comigo e meu esposo.
Nós moravamos em um apt que estava no nome da minha sogra, mas ela dizia que esse apartamento era nosso. Um certo dia meu esposo resolveu vende-lo e comprar outo..Nos vendemos o antigo no valor de R$ 115.000,00 e compramos um novo no valor de R$ 100.000,00 o restante R$ 15.000,00 nós pagamos o corretor que foi 5% e o resto nós fizemos obra no apt novo.... A minha sogra ficou muito chateada pois o apt novo que compramos ficou no nome do meu marido, coisa que ela não queria, ela dizia que tinha que ficar no nome dela...(vc ja viu isso..dar uma coisa e não colocar no nome da pessoa)
Mas o que ela alega é o seguinte que agora ela vai ter que pagar 17.000,00 pelo apt não estar no nome dela.. Isso é verdade? e se ela colocasse como doação o valor do apt vendido..ela pagaria esse imposto.. há o apt que compramos e que esta no nome do meu esposo foi comprado em menos de 180 dias ..existe mais um imposto para isso...
Me ajudem por favor...estou muito preocupada...eu tenho um filho de um ano e não quero mais problemas...
Obrigada Larissa
Amigos, preciso de um suporte. Vendi meu apartamento e estou comprando um terreno, tenho condições de concluir a construção em manos de 6 meses. Assim que concluir dou entrada na prefeitura para legalizar. Minha duvida é a seguinte: Na lei diz que não posso comprar um terreno para ter isenção do imposto. Mas, se em 180 dias eu tiver com a casa constuida no terreno eu ficaria isento?
Luiz,
Quando vendeu o apto., (até 440 mil) se este era único imóvel em seu nome e se nos últimos 5 anos não tiver ocorrido igual transação dá direito à isenção do ganho de capital, só nesta hipótese ou na de residencia para residencia...aplicar o lucro em 180 dias....não há previsão legal para hipótese em que você pensa...smj;
Ildo,
Na hipótese de dois imóveis de quaisquer tipos perde-se o direito de uma das isenções que é a de único imóvel, se vendido até 440 mil, porém se vender um residencial terá que comprar outro residencial com lucro que obtiver (em até 180 dias)...nós estamos falando de IR(lucro imobiliário).Se você vai doar o imóvel em antecipação da legítima(filho), também tem que tomar cuidado porque a sua transferência incide o imposto estadual(doação), cujo valor da base de cálculo é o valor venal ou valor real que se assemellha ao valor de mercado e se a transferência resultar ganho de capital em relação ao declarado, mesmo sendo doação, paga IR(15%).Em alguns Estados (doação) utiliza-se o valor venal, outros o valor de mercado do bem imóvel, inclusive com alíquotas progressivas e dependendo de cada Estado (doação) o contribuinte do imposto pode ser o donatário ou o doador. Para fins de IR, se no seu caso (doação) houver diferença de valor na transferência, isto é, valor de mercado(donatário) e o declarado (pelo doador), há a incidência do IR(artigo 119, do RIR/99).Então digo, "se correr o bicho pega e se ficar, o bicho devora..."smj.;
Larissa,
. Ninguém efetiva venda de imóvel de jure se não for feita pelo último dono daquele que está registrado no RGI, QUE DEVE SER A SUA MÃE...ELA SEM QUERER apenas cedeu em habitação para vocês ou mesmo em usufruto ou uso gratuitamente o imóvel que deveria tal situação ser registrada no cartório; . Pelo visto, seu marido vendeu a alguém que desconhecia o trâmite imobliário ou aceitou tais condições em promessa de compra e venda que deveria ter sido assinada pela sua mãe...aconteceu isso?; .Se foi feita assim a transferência, somente de fato, chegara um dia em que a escritura definitiva terá que ser assinada pela sua mãe, pois entendo que se ela não assinou nada, quem mora lá só tem a posse - não é dono; é possuidor somente e não proprietário(que é ainda a sua mãe);haja vista que o promitente comprador tem um título de direito real (futuro dono)se a promessa fora assinada pela sua mãe...; . Se era único imóvel o vendido, mesmo em nome de sua mãe, o lucro é isento do IR; se não era único, o lucro obtido pode se enquadrar na aquisição de compra de outro residencial em até 180 dias na totalidade; é preciso esclarecer se a sua mãe assinou a escritritura de promessa de compra e venda...;
.Daniel - já respondi...
Abraços,
Orlando([email protected]).
Oi! Bom, pra comecar, não gostaria de pagar imposto em cima de juros de um bem que eu adquiri. A minha dúvida é a seguinte... A 4 anos adquiri um apartamento no valor de R$ 48.000,00 (na epoca) e venho declarando o mesmo pelos mesmos R$ 48mil todos os anos. Este ano ainda não fiz a minha declaracao ref a 2008. Ainda neste ano estarei vendendo este imovel para construir uma casa em um terreno que comprei atraves de financiamento da Caixa, que ja esta com planta aprovada na prefeitura. O problema eh que fiz a avaliacao do meu ap e descobri que o valor dele atual é R$ 135.000,00 (nao era para ser um problema, mas...).... ou seja, pelo meu entendimento, terei que pagar 15% de imposto em cima de R$ 87mil. Certo? Teria algum jeito de eu não pagar imposto sobre esta venda? Estarei construindo um imovel residencial para eu morar, que sera o unico imovel em meu nome. Fico no aguardo de alguma resposta. Obrigada!
O de 48 sendo único imóvel e vendido até 440 mil sem que tenha havido igual transação com imóvel no quinquênio anterior=isento; doutra feita, também pode o de 48, se vendido com lucro, aplicar o produto da venda na compra de outro residencial no prazo de até 180 dias da alienação=isento. Não há, nesse caso, que pagar IR pela avaliação simplesmente do imóvel que vinha sendo declarado por 48, desde que, a meu ver, se a avaliação fora feita e assinada por empresa corretora de imóvel, mas para tal já teria que está declarado com 135...Penso que se o imóvel já esteja edificado como residencial e a compra feita na planta, em 180 dias, poderá usar da isenção, smj.
Abraços,
Orlando([email protected]).
Orlando Oliveira de Souza
Acho que o Senhor não entendeu bem o que eu quiz dizer.
O que aconteceu foi o seguinte....
Eu morava com o meu esposo em um apt que a minha SOGRA tinha DADO. ela dizia que esse apt ja era a heraça do meu esposo e que ele podia fazer o que quizer com o apt. Bom, passado algum tempo o meu esposo resolveu vender esse apt que ela tinha nos DADO e comprar outro. Quando nos vendemos o apt ela foi lá para assinar a venda sim...foi tudo explicado direitinho pelo corretor e por nós, nada foi feito escondido ate mesmo porque o apt estava no nome dela e ela tinha que assinar todos os documentos para a venda. O problema mair e que quando o meu esposo comprou o apt novo e colocou o contrato de compra e venda no nome dele ela não gostou, ela disse que o apt tinha que ficar no nome dela falou um monte de besteira e etc.... Como o contrato de compra e venda do novo apt esta no nome do meu marido ela disse que ela vai ter que pagar esse imposto sobre ganho de capital...coisa que ela disse que se estivesse no nome dela o apt novo ela não pagaria...
Mas ai vem outro problema... ela tem outro imovel no nome dela e fez 3 vendas de imoveis e uma compra de imovel no periode entre 2007 e 2008 do mesmo jeito ela teria que pagar o imposto sobre o gando ..por conta dessas transações de venda e compra de imovel
Agora o que nos queremos fazer e como sair fora desse imposto
Ela pode fazer um documento de doação do imovel e a gente declarar que ela doou e que depois nós vendemos. o comprador do imovel tem que declarar que comprou o apt de que afinal? do meu esposo ou da minha sogra....ela não quer pagar esse imposto nem nós..... o nosso problema é que nós não sabiamos dessa regra da receita..isso tudo vale como uma lição para a nossa vida
obrigada
Sim. Entendi tudo que você falou...penso ter que se fazer como manda a lei registral.Formalizar no cartório a transferência em doação com escritura pública(antecipação da legítima, porque ela está viva); a venda do imóvel pode causar tributação de ganho de capital em face do IR, porque subentende que foi ela quem vendeu o imóvel que está em nome dela.(ainda bem que ela assinou tudo), mas nada está em nome do seu marido até agora e se ele comprou outro imóvel com o dinheiro que era da sua mãe, pior ficou a situação dele porque as operações com imóveis abarcam informações através dos cartórios à Receita Federal - se ele não tinha fonte de recursos para comprar em nome dele o imóvel(o foi com recursos de sua sogra), está claro que virá cobrança do IR sobre esta situação ou transação, que costumam chamar no direito civil de "enriquecimento sem causa" ou "enriquecimento sem origem" ou "patrimônio a descoberto"; a não ser que ele seu marido, dispusesse de recursos nessa ordem para comprar...há que se analisar o preço e compra desse imóvel ou como ele vem sendo declarado pela sua mãe; se foi único imóvel que ela dispunha na época da venda e vendido até 440 mil sem que tenha incorrido em igual situação nos últimos 5 anos - ela tem isenção, se assim foi; porem se ela possuía mais de um na época em que seu marido vendeu, para galgar da isenção(em nome dela) teria que comprar outro imóvel residencial no prazo de até 180 dias com o produto da venda, se assim houvesse lucro na venda...e não houvesse, ainda assim, outra operação igual no trancurso de 5 anos pretéritos.Larissa, tá complicado, hem...as regras de isenção já expus acima e pode tirar as suas conclusões quantos aos demais imóveis de sua sogra.
Abraços,
Orlando([email protected]).
Prezado,
Gostaria de esclarecer uma dúvida.
Recebi um 1/6 de uma herança em 1974 de imovel adquirido pelos meus pais em 1909. Recentemente, vendi uma casa por 400 mil adiquirida em 1984 e comprei um apartamento por 325 mil no prazo de 180 dias em 2008, utilizei o restante do valor para reformar o imóvel. Gostaria de saber se o ganho de capital que obtive é isento. de imposto de renda.
- Uma vez que só possuo este imóvel.
- Possuo de herança em inventário um 1/6 de imóvel, no valor de 50 mil.
Grato,
Rodolfo
Orlando Oliveira de Souza
Boa Tarde....
Mais uma dúvida..O Sr. esta sendo um anjo...
Mas para a doação de imovel é necessario ter um documento com registro? ou pode ser de gaveta? Afinal a doação foi de mãe para filho...não teria como fazer a retificação do IR tanto da minha sogra quanto do meu esposo e tentar concertar isso tudo? Obrigada
Larissa,
A operação com imóvel requer escritura, inclusive em caso de doação tem que ser pública, passada em cartório, como determina o Código Civil, ainda mais como de antecipação da legítima, como a da sua sogra.Até 5 anos pretéritos nos casos referentes ao Fiscus pode se fazer as retificações, mas se houver alguma notificação reportando-se ao caso antes das retificações, diz-se que aí perde-se a espontaneidade de corrigir o que estava errado e pode haver multas de ofício...
Abraços,
Orlando([email protected]).
Orlando e outros,
o meu caso é o seguinte: recebi de doação um imóvel em 1998 (escritura e registro em cartório) e na minha primeira declaração IRPF em 2002 ele já aparece como bem recebido de doação. Como não tinha outra referência, declarei o valor venal do IPTU.
Ano passado vendi este imóvel (único e nenhum outro vendido em 5 anos) e comprei um terreno para iniciar uma construção. Dúvidas:
o simples fato de ter sido meu primeiro imóvel (e único) já me garante isenção sobre ganho de capital?
o comprador deste imóvel o financiou pela Caixa, portanto o valor de venda na escritura é maior do que o valor venal que o imóvel era declarado por mim. Como corrigir isso? Como declarar esta venda do imóvel e compra do terreno?
Atenciosamente, André.
