Isenção de imposto em ganhos de capital por venda de imóvel
A situação é a seguinte:
Vendi no mês de setembro deste ano uma casa que recebi por doação de minha mãe em 2006. Pretendo, com o dinheiro da aquisição, comprar um terreno em um condíminio residencial e construir uma nova casa. De acordo com a Lei nº 11.196, de 2006, art. 39; IN SRF nº 599, de 2005, art. 2º eu teria que pagar os 15% sobre o valor total da venda, já que para efeito de apuração do ganho, o valor de aquisição, em caso de doação, é zero, inviabilizando a construção. Existe alguma forma de conseguir a isenção neste caso? Outro dúvida, eu teria que ter declarado a doação da casa no exercício de 2007, e não o fiz, devo fazer uma declaração retificadora ou posso neste próximo exercício declarar a doação e a venda?
Obrigado a quem puder me ajudar.
Existe uma regra, preciso procurá-la depois, que isenta o pagamento de IR no ganho de capital, se dentro de 180 dias da venda vc adquirir outro imóvel com a venda do anterior. Depois te mando....
Abraços
Deonisio Rocha [email protected] http://drdeonisiorocha.blogspot.com/
A lei a que me referia é a mesma que vc já havia citado (Lei nº 11.196, de 2005, art. 39; IN SRF nº 599, de 2005, art. 2º)
No meu entendimento, e de acordo com as leis acima citadas, se vc recebeu a casa em doação e a vendeu neste ano para aquisição de nova residência, vc estaria isento do pagamento dos 15% do ganho de capital, aplicado integralmente o valor na aquisição de nova residência. O problema é que vc pretende adquirir um terreno paa depois construir a residência, e provavelmente não concluirá o projeto e a obra dentro dos 180 dias da venda do imóvel. Por outro lado, de acordo com o § 10º da IN SRF 599 o disposto no artigo se aplica: II - à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta. Por sua vez o § 11, fala que o disposto neste artigo não se aplica, dentre outros: I - ....... II - à venda ou aquisição de terreno
Assim, s.m.j. se vc adquirir o terreno em condomínio de imóvel residencial em construção (leia-se, com projeto aprovado de construção) estaria livre do pagamento do ganho de capital.
Se por outro lado adquirir apenas o terreno teria que tributar o ganho de capital.
Outro dúvida, eu teria que ter declarado a doação da casa no exercício de 2007, e não o fiz, devo fazer uma declaração retificadora ou posso neste próximo exercício declarar a doação e a venda? R: No meu entendimento, s.m.j. fazendo a declaração e a venda no ano de 2007, só constaria da declaração a ser entregue em 2008. Agora, se houver algum contrato de doação registrado em cartório ou algo datado de 2006, aí sim, vc teria que retificar a declaração de 2007.
Abraços
Deonisio Rocha [email protected] http://drdeonisiorocha.blogspot.com/
Deonisio, muito obrigado pela ajuda.
Também pensei da mesma forma sobre o projeto aprovado até os 180 dias, que se findariam em 09/03/2008, até esta data consigo aprovar o projeto para construção (prefeitura e órgãos ambientais) e também fechar o contrato com a empreiteira para realização dos serviços e entrega da casa, dentro do mesmo ano de 2008 também teria a escritura da nova residência, ou seja, no próximo exercício de 2009 eu teria uma residência declarada com o valor superior ao valor da venda.
Você sabe se tem como eu me certificar desta situação? Caso isso não seja possível, prefiro comprar um imóvel pronto para não correr o risco?
Muito obrigado!
Abraços,
Ailton
Outra dúvida
Se eu comprar um imóvel residencial pronto, utilizando todo o dinheiro da venda, estaria isento do imposto de 15%, esta isenção é válida para um único ganho de capital no período de 5 anos, se dentro deste período eu vender também o imóvel da última aquisição, só que desta vez não obtendo lucro, e não utilizando o dinheiro da venda para comprar outro imóvel residencial, no caso compraria o terreno, estaria livre do imposto da primeira venda?
Ailton,
Estou tentando também ajudar, e pergunto:
. declarou bens imóveis nas últimas declarações?Mais de um? . a venda do único imóvel é isenta ...salvo engano. . tudo passado em cartório sobre imóveis é informado ao Fisco; ele lhe cobrará alguma pendência, se não consertar a declaração e houver interesse tributário. . caso haja tributo, fazendo-o antes da Notificação só paga o tributo e encargos corretivos da selic...smj.
Olá Orlando,
Não declarei o imóvel no exercício de 2007, constando a doação em 2006.
O imóvel não é o único, também possuo um outro imóvel adquirido em 1996, adquirido com dinheiro de um sinistro indenizatório, também não declarado (mas este ainda não foi vendido), ainda tenho o comprovante do sinistro compatível com o valor deste imóvel.
A venda do imóvel proveniente de doação foi realizada em setembro deste ano, onde a escritura e o registro do imóvel foram transferidos ao novo proprietário.
Gostaria de ficar isento dos 15% de imposto em cima do ganho da venda (quase R$ 20.000,00), pois assim conseguiria comprar o terreno e construir uma casa.
O ponto crucial está em que a isenção não se aplica à compra de terreno, mas se aplica à compra de imóvel residencial em construção ou na planta.
Se eu comprar um terreno, ter o projeto aprovado, contratar um empreiteiro e comprar todo o material, não teria um imóvel em construção ou na planta?
A Receita Federal não avaliará minhas declarações de 2008 e 2009 para analisar se há imposto devido, caracterizado pela diferença de valor entre a última propriedade e a penúltima?
Se não for possível esta isenção, prefiro comprar um apartamento no valor total da venda e logo em seguida vendê-lo sem ganho de capital, para poder comprar o terreno e construir a casa.
Muito obrigado por toda e qualquer ajuda!
No aguardo de uma luz.
Ailton.
Ailton,
Quando não se declara, o Fisco cobra 20% por falta de declaração e mais o imposto devido...portanto, toda transação com imóvel quando passada em cartório, o Fisco é informado porque existe norma que obriga os cartórios a informar à Receita e esta tem 5 anos para cobrar e neste mesmo período analisar a declaração para ver se está certa...smj.
Acho que uma saída seria vc adquirir um imóvel, p. ex. no valor de R$ 120.000,00 e o restante do dinheiro que sobrou da venda da casa utilizar para comprar o terreno. Ex. Vc vende o imóvel por R$ 130.000,00 e compra outro imóvel residencial por R$ 110 ou 120.000,00. Ficaria R$ 10.000,00 para a compra do terreno. A tributação seria somente sobre o R$ 10.000,00. Que tal?
Abraços
Deonisio Rocha [email protected] http://drdeonisiorocha.blogspot.com/
Deonisio, muito obrigado pela ajuda.
Sim, é exatamente isto que estou pensando em fazer, na verdade não pretendo pagar nada de imposto, vou comprar um imóvel com os exatos R$ 130.000,00 e imediatamente depois o colocarei à venda por R$ 130.000,00 mais as despesas de escritura, vendendo este imóvel comprarei o terreno.
Me parece muito estranho esta manobra, será que é isto mesmo? Desta forma estaria isento?
Abraços
Ailton.
vendi minha casa e um terreno..comprei outra casa e dois terrenos, mas a casa nova que comprei não está averbada...portanto o registro está somente falando do terreno e não existe casa oficialmente...quero saber se terei que pagar importo sobre ganho de capital, visto que o valor que paguei é menor do que vendi minha casa e terreno...por favor estou precisando de orientação para declarar o ano que vem meu importo de renda...
Se vc conseguir edificar uma casa sobre o terreno adquidiro em 180 dias da venda do seu imóvel residencial fica isento. Senão, terá que pagar IR sobre o ganho de capital, s.m.j.
Abraços
Deonisio Rocha [email protected] http://drdeonisiorocha.blogspot.com
Eu e minha irma compramos um apartamento em 2001 por 117 mil e pretendemos vende-lo por 285 mil. Existe uma maneira de ir reajustando aos poucos o valor do apartamento - que se valorizou obviamente - na declaracao de imposto de renda ou os 15% sao calculados via cartorio sobre a diferenca nominal? Se for o unico imovel no nome da minha irma, o imposto e' calculado em 50% desses 15%? Nao pretendemos adquirir outro imovel. Obrigada.
ÚNICO IMÓVEL=ISENÇÃO se o vender até 440 mil e não ter havido transação idêntica nos últimos 5 anos; ESCRITURA=nela consta a aquisição conjunta do imóvel?Se sim, cada qual fará na sua declaração a ocorrência da venda, lançando como vendida a parcela de 50% a fulano de tal e constando do CPF de quem comprou... AQUISIÇÃO=vejo inócua a intenção de ir atualizando o valor, pois estará isento, se único imóvel e mesmo porque o valor de aquisição é o histórico=aquele já vem sendo declarado normalmente...smj.
Abraços.
Comprei um imóvel em 2004 por R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e o vendi em final de 2008 por R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Fiz reformas no imóvel em 2007 no valor aproximado de 15.000,00 (quinze mil reais)
Para declarar a venda neste ano de 2009, ano base 2008 como deverá ser feita a declaração? Terei que pagar IR sobre a diferença
Grata
Maria Cristina,
EXISTEM DUAS HIPÓTESES DE ISENÇÃO DO GANHO DE CAPITAL:
a) para quem tem único imóvel e o venda por até 440 mil e tenha ganho de capital(lucro) e não tenha realizado outra operação idêntica nos últimos 5 anos;
b) se o imóvel for residencial e você o vender com (lucro) e aplicar o produto da venda na compra de outro(s) residencial(is) no prazo de 180 dias, do fechamento do contrato.(Também não pode ter realizado idêntica operação nos últimos 5 anos).
À vista do que expos, as benfeitorias acrescem ao valor original do bem declarado, constituindo-se, assim, no preço de aquisição do bem.Na venda, basta aplicar a forma:PV(-)PA=GC. No seu caso, salvo erro, e enquadramento acima, seria:80(-)65=15, mas aconselharia a entrar no sistema de ganho de capital no site da Receita e fazer uma simulação da sua situação específica. Se a operação foi em 2008, na declaração de 2009, declarará na coluna "discriminação da declaração de bens" de que alienou o imóvel ao fulano de tal(CPF/CNPJ), pelo valor tal, mas não preencha a coluna de 2009 com nenhum valor porque o bem saiu de seu patrimônio;depois esse valor é diluído de acordo com os códigos de investimento específicos na própria declaração:investimentos, poupança, conta-corrente, veículo, imóveis etc
Obs.:Minha explanação fica sob censura dos demais colegas desse fórum.
Abraços,
Orlando([email protected])
Em agosto de 2008 vendemos um imóvel (200 mil)e somente agora em janeiro de 2009 conseguimos comprar um novo ( 240 mil) , em janeiro ainda para complementar essa compra vendemos um terreno (90 mil-sendo vlr venal 50mil) .Como declarar o IRPF para ficar isento uma vez que o valor recebido(2008) foi REAPLICADO em outro imóvel dentro dos 180 dias ,porém em ano diferente (2009) sendo inclusive complementado pela venda de outro imóvel, e esse valor da venda do segundo imóvel,o excedente declarado pode ser direcionado para o complemento conforme relatado acima?
Se você vendeu em 2008=200 e houve ganho de capital em relação ao custo de aquisição desse vendido e era único imóvel=isençao;na declaração em 2009 não lance nada na coluna de 2008 porque este saiu de seu patrimônio e descreva a operação como fora na parte discriminativa, apondo o CPF/CNPJ do comprador e o valor da transação.Se não era único imóvel o vendido=200 e este sendo residencial poderia usufruir da isenção(em caso de lucro na venda) se aplicasse o produto da venda em nova(s) aquisição(ões) residencial(is) no prazo de 180 dias do contrato...salutar analisar que na primeira hipótese a lei fala em único imóvel(genérico), porém na segunda modalidade de isenção a norma refere-se a imóvel residencial (na compra e venda)...As operações realizadas em 2009 serão lançadas na declaração em 2010 e o modus operandi é o mesmo: se saiu em 2009 do seu patrimônio não lance nada nesta coluna.Os lançamentos na declaração obedecem ao ano-calendário da transação(competência), que constitui ano-base para próxima declaração...em 2009 vão existir as colunas de 2007/2008....em 2010 as de 2008/2009...assim como existiram as de 2006/2007 na declaração de 2008...smj.
Abraços,
Orlando([email protected])
Acompanhei as questões levantadas acima pelos demais integrantes do fórum e preciso de um auxílio. Vendi uma casa, o comprador deu o sinal em abril de 2008 e recebi o restante no final de dezembro de 2008. Recebi $350.000, pelo imóvel, e a última declaração consta no valor de $220.000. Dei entrada num apto na planta em abril de 2008, mas até concluir a negociação da casa quando recebi o valor restante já se passaram mais de 180 dias e agora não sei como posso declarar esta negociação de maneira que eu fique isenta do imposto. Tenho outro imóvel no meu nome, isso me impede que receba isenção do imposto sobre ganho de capital? Outra pergunta: li acima que os cartórios informam o valor de cada negociação registrada na escritura, é isso mesmo? Porque esta venda acabou sendo registrada por $275.000. Como posso resolver esta situação??? Obrigada
Quantos imóveis estão declarados(2008)?Se dois, perdeu a isenção do de único imóvel.Poder-se-ia agora vender e aplicar o produto da venda do que fora vendido na compra de outro - em 180 dias(compra e venda residenciais).Se não se enquadrou e deu lucro(ganho), resta-lhe quitar o tributo sobre o ganho auferido(15%)....
