Em relação a ação de despejo nenhum efeito. Quanto aos herdeiros irão receber o seu quinhão na forma da lei.

Caro Dr Antonio Gomes, Gostaria de agradecer mais uma vez, mas só para encerrar, no caso da procuração que o senhor mencionou supra, no caso o pai de minha cliente morreu, a procuração vai ser feita pela sua mãe apenas? tendo em vista que o contrato de locação está no nome de minha cliente.

Se o imóvel se encontra registrado em nome da viúva, a procuração seria assinada apenas por ela dando poderes para a filha a locar, ...., .... o imóvel em nome próprio.

obs. independente disso a filha tem legitimidade processual, uma vez que é a locadora contratual daquele imóvel.

Caro Dr. Antonio Gomes, Gostaria de agradecer mais uma vez pela atenção. Nesse caso irei entrar com a ação de despejo. No caso da procuração, o apartamento estava hipotecado, mas já foi dado baixa no pagamento e a minha cliente vai passar para o nome da viúva, ai sim poderá ser feita a procuração, mesmo sem ser na data retroativa?apenas outorgando poderes para enftrar com a ação?

Imóvel hipotecado consta o nome da proprietária e é da proprietária o bem, apenas consta uma prenotação de hipoteca. Deve esquecer a tal procuração ela é desnecessária para a demanda de despejo, a legalidade se encontra no contrato realizado entre as partes, independente de quem seja o proprietário. O seu advogado administrará essa situação com muita tranquilidade, portanto, deixe e siga a sua orientação.

Ok.

Caro Dr. Antonio Gomes, agradeço mais uma vez. Entrarei com a ação de despejo. Quanto a alguma preliminar de ilegitimidade nao devo me preocupar ne?

Número do processo: 1.0079.06.248620-8/001(1) Relator: CLÁUDIA MAIA
Relator do Acordão: CLÁUDIA MAIA
Data do Julgamento: 31/01/2008 Data da Publicação: 26/04/2008
Inteiro Teor:
EMENTA: AÇÃO DE DESPEJO - LEGITIMIDADE ATIVA - LOCADOR NÃO PROPRIETÁRIO - SENTENÇA CASSADA - JULGAMENTO DE PRONTO - NULIDADE DA FIANÇA - FALTA DE OUTORGA UXÓRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - NEGÓCIO JURÍDICO PERFEITO - VALOR COBRADO - CLÁUSULA CONTRATUAL CONCEDENDO DESCONTO.- Possui capacidade processual o locador, mesmo não sendo proprietário do imóvel, para propor ação de despejo cumulada com cobrança de encargos locatícios.- É vedado ao Fiador buscar a nulidade da fiança diante da falta da outorga uxória, sendo que tal prerrogativa somente é assegurada ao cônjuge prejudicado ou seus herdeiros, através de ação própria.-Em sede de ação de despejo se discute apenas as questões relativas ao contrato de locação, sendo vedada qualquer discussão acerca de contrato diverso.- Havendo previsão contratual de que seria concedido desconto no valor do aluguel até o cumprimento de certa obrigação, deve este prevalecer até a parte comprovar que a cumpriu.

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0079.06.248620-8/001 - COMARCA DE CONTAGEM - APELANTE(S): TEREZINHA DE OLIVEIRA SABIO - APELADO(A)(S): IND MICHELETTO S/A - RELATORA: EXMª. SRª. DESª. CLÁUDIA MAIA

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM DAR PROVIMENTO PARA CASSAR A SENTENÇA, JULGAR PROCEDENTE O PEDIDO DE DESPEJO E PARCIALMENTE PROCEDENTE A COBRANÇA DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS.

Belo Horizonte, 31 de janeiro de 2008.

DESª. CLÁUDIA MAIA - Relatora

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

Produziu sustentação oral pela apelada, o Dr. Maurício Leverzon Urikowski.

A SRª. DESª. CLÁUDIA MAIA:

VOTO

Registro ter ouvido com atenção o Dr. Maurício Leverzon, que falou pela apelada - Indústria Micheletto S/A.

As questões suscitadas da tribuna são uma reiteração das razões já trazidas no feito e já apreciadas no voto escrito que trago e disponibilizo às partes.

Farei breves considerações a respeito do que V. Exa. trouxe da tribuna.

A questão da legitimidade, considero que o juiz singular não agiu com acerto, uma vez que a ação de despejo versa sobre a relação locatícia e não sobre contrato de compra e venda.

Dessa forma me parece que a legitimidade está presente, pelo que estou dando provimento ao recurso para cassar a sentença.

Como a causa está madura para julgamento, usando do permissivo do artigo 515, do CPC, estou julgando, aqui no Tribunal, e afastando, também, a questão da nulidade da fiança, alegada nos autos.

Quanto à questão da causa mencionada por V. Exa. e ajuizada em Canoas, conforme registro do tribunal competente, teria sido ela ajuizada após a ação locatícia que tramita neste Estado.

Assim, não verifico qualquer prejudicialidade. Em voto que coloco à disposição e que trata de todas estas questões, estou dando parcial provimento, para julgar procedente o pedido de despejo e, parcialmente, procedente a cobrança, uma vez que há uma cláusula que dispõe sobre um desconto entre as partes e estou considerando este desconto no valor da cobrança.

Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos proposta por TEREZINHA DE OLIVEIRA SABIO em face de INDÚSTRIA MICHELETTO S/A E OUTROS.

Na petição de fls. 53, a Suplicante desistiu da ação com relação ao Fiador Breno Michelleto Verlangieri, desistência homologada às fls. 54.

O MM. Juiz sentenciante extinguiu o feito, nos termos do Art. 267, VI, do CPC, acolhendo a preliminar de ilegitimidade ativa da Suplicante, por entender que ela não seria a proprietária do imóvel diante do não aperfeiçoamento do negócio jurídico firmado com a Apelada.

Não se conformando com a sentença, a Suplicante interpôs o presente recurso alegando, em suma, que teria cumprido todas as suas obrigações relativas ao Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Participação Societária e Outras Avenças e seus Aditivos, o que lhe asseguraria o direito à participação societária na empresa cujo imóvel, objeto do contrato de locação, seria utilizado para integralização do capital. Insurge-se ainda contra o valor fixado dos honorários advocatícios, requerendo ao final a cassação da sentença e a procedência dos seus pedidos nos termos do Art. 515, § 3º, do CPC.

A Apelada Indústria Micheletto S.A. apresentou contra-razões às fls. 203/208, pugnando pela manutenção da sentença.

Não foram apresentadas contra-razões pelo Suplicado Enio Lippo Verlangieri.

É o relatório.

Conheço do recurso, uma vez que presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos para sua admissibilidade.

DA ILEGITIMIDADE ATIVA

O MM. Juiz sentenciante acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa da Apelante ao argumento de que ela não seria a proprietária do imóvel.

Acontece que a locação enquadra-se no direito obrigacional e inexiste qualquer necessidade de que o locador seja proprietário do bem objeto do contrato.

No caso, a Apelante figura no Contrato de Locação (fls. 07/10) como locadora e, desta forma, é parte legítima para propor a presente ação.

Em ações desta natureza, não se afigura necessária a prova de propriedade do imóvel, circunstância exigível apenas naquelas fundadas no inciso IV do art. 9º, no inciso IV do art. 47 e no inciso II do art. 53 da Lei 8.245/91.

A questão relativa à propriedade do imóvel já foi por diversas vezes apreciadas pelos Tribunais Superiores, sendo caudalosa a jurisprudência no sentido de que não há necessidade de comprovação da propriedade do imóvel para interposição de ações fulcradas em contrato de locação, bastando para tanto comprovar que o Autor figurou como locador no contrato para legitimá-lo, valendo conferir:

"PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA - DESNECESSIDADE DE NOVAS PROVAS - JULGAMENTO ANTECIPADO - CABIMENTO - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - AUSÊNCIA DE VÍCIOS DA SENTENÇA - REJEIÇÃO REGULAR - PREFACIAL AFASTADA. LITISPENDÊNCIA - IDENTIDADE DE PARTES, PEDIDO E CAUSA DE PEDIR - AUSÊNCIA DE COINCIDÊNCIA QUANTO AO TERCEIRO ELEMENTO - DESPEJOS FUNDADOS EM CAUSAS DIVERSAS - DESACOLHIMENTO DA PRELIMINAR. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA - AÇÃO DE DESPEJO - AUTORA - SUFICIENTE COMPROVAÇÃO DE QUE É LOCADOR - CONTRATO - DESNECESSIDADE DE QUE SEJA PROPRIETÁRIO - AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE O IMÓVEL TENHA SIDO VENDIDO - REJEIÇÃO. CONEXÃO OU CONTINÊNCIA - SENTENÇA JÁ PROFERIDA EM UMA DAS AÇÕES - INEXISTÊNCIA DE RAZÃO PARA REUNIÃO DOS PROCESSOS. AÇÃO DE DESPEJO - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL - PRAZO DE UM ANO - LOCADOR - INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE RENOVAR O PACTO - PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO - ART. 57 DA LEI 8.245/91 - NOTIFICAÇÃO IDÔNEA - INTENÇÃO INEQUÍVOCA DE EXTINGUIR A RELAÇÃO LOCATÍCIA - AUSÊNCIA DE PROVA DA ALEGADA SIMULAÇÃO - PEDIDO PROCEDENTE. EXECUÇÃO PROVISÓRIA - CAUÇÃO - VALOR - ART. 64, DA LEI DE LOCAÇÃO - MÍNIMO DE DOZE ALUGUÉIS.

(...)

Tratando-se de ação de despejo, cabe ao autor, para demonstrar sua legitimidade, apenas comprovar sua condição de locador, o que foi feito, através da juntada do contrato, cumprindo observar que o locador não tem, necessariamente, que ser o dono do imóvel.

(...)

(TJMG - Apelação Cível n.º 2.0000.00.401079-7/000 - Rel. Des. Eduardo Marine da Cunha - Puvb. 27.08.03)

"AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - LOCAÇÃO - PROPRIEDADE - PROVA - DESNECESSIDADE - MULTA - CDC - INAPLICABILIDADE - INTERESSE DE AGIR. Na ação de despejo, discute-se a relação ex locato, sem a necessidade de se provar a propriedade do imóvel locado, visto que a locação envolve atos de administração que transferem o uso e gozo do bem, e não o seu domínio. A limitação da multa moratória a dois por cento do valor da prestação, prevista no § 1º do art. 52 do CDC, não possui aplicação em relação aos contratos de locação. Mas, constatando-se a desproporcionalidade do valor cobrado, não existe óbice para que o encargo em questão seja reduzido, não com base nas disposições do CDC, mas sim com fincas no disposto no art. 924 do CC/1916, que encontra correspondência no art. 413 do CC/2002. O interesse de agir não se confunde com o interesse que constitui o núcleo do direito subjetivo material, uma vez que aquele, enquanto condição da ação, diz respeito à adequação entre a situação antijurídica denunciada e a tutela jurisdicional requerida." (TJMG - Apelação Cível n.º 2.0000.00.438733-3 - Rel. Des. Dárcio Lopardi Mendes - Pub. 17.09.04)

"AÇÃO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E CONSECTÁRIOS - ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA - OPÇÃO PELA PURGA DE MORA - EMENDA DA MORA INCOMPLETA - RESCISÃO DO CONTRATO. Em se tratando de ação despejo por falta de pagamento de aluguéis, desnecessário é comprovar o domínio do imóvel, objeto do contrato de locação, sendo que a exigência de se instruir a inicial com a prova da propriedade do imóvel só se evidencia nas hipóteses especificadas no artigo 60 da Lei 8.245/91.

(...)"

(TJMG - Apelação Cível n.º 1.0408.04.007280-8/001 - Rel. Des. Mota e Silva - Pub. 28.02.07)

"AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - PROPRIEDADE CONTESTADA - IRRELEVÂNCIA ANTE A POSSIBILIDADE DE PROPOSITURA DESTA AÇÃO PELO LOCADOR AINDA QUE NÃO PROPRIETÁRIO - SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DOS LOCATIVOS EM RAZÃO DE DÚVIDA QUANTO À LEGITIMIDADE DO CREDOR - INADMISSIBILIDADE. Em ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis cumulada com sua cobrança e encargos não se discute o domínio, uma vez que o contrato de locação não importa em transferência daquele, devendo o autor demonstrar tão somente sua condição de locador, máxime no caso de sua posse não ter sido impugnada. A dúvida do locatário quanto à legitimidade do credor não o autoriza a suspender o cumprimento de suas obrigações, tendo em vista a existência de via processual própria por meio da qual pode dela se eximir". (TJMG - Apelação Cível n.º 2.0000.00.419248-7/000 - Rel. Des. Saldanha da Fonseca - Pub. 29.05.04)

"DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - LOCADOR NÃO PROPRIETÁRIO - IRRELEVÂNCIA - DIREITO PESSOAL - Irrelevante a comprovação de propriedade da res levada a locação, tendo em vista cuidar a questão de direito pessoal. - Locado há tempos o imóvel, formalizada a contratação, de acatar-se o fato constitutivo do direito do autor, cuja destruição, consoante artigo 333 do Código de Processo Civil, fica a cargo do réu que, dela não se desincumbindo, resulta na procedência do pedido". (TJMG - Apelação Cível n.º 2.0000.00.340252-2/000 - Rel. Des. Valdez Leite Machado - Pub. 04.09.01)

Cumpre ressaltar que é irrelevante o fato do contrato de promessa de compra e venda de participação societária (doc. de fls. 15/28) ter ou não se efetivado, o que de qualquer forma não afasta a legitimidade ativa da Apelante que figura como locadora no contrato de locação.

Assim, verificando a legitimidade ativa da Apelante, casso a sentença proferida e passo ao julgamento imediato da lide, nos termos do art. 515, §3º, CPC, uma vez que a causa encontra-se em condições de imediato julgamento.

DA NULIDADE DA FIANÇA

O Apelado Ênio Lippo Verlangieri, na contestação de fls. 116/123, buscou o reconhecimento da nulidade da fiança por ele prestada diante da falta de outorga uxória.

Alega que na época em que a prestou a sua esposa era viva e, diante da falta do seu consentimento, esta é nula de pleno direito.

Trata-se de entendimento pacífico nos Tribunais Superiores, que a fiança prestada sem o consentimento do cônjuge é um ato jurídico anulável e não nulo.

No entanto, também é entendimento pacificado que não cabe ao cônjuge que prestou a fiança buscar a nulidade em sua defesa, pois não poderá se beneficiar da própria torpeza.

Neste sentido:

"CIVIL. LOCAÇÃO. ALEGADA VIOLAÇÃO AO ART. 1.483 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 E AO ART. 586 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. FIANÇA. OUTORGA UXÓRIA. AUSÊNCIA. VÍCIO QUE INVALIDA TOTALMENTE A GARANTIA, MAS QUE SÓ PODE SER ALEGADO PELO CÔNJUGE QUE NÃO CONCEDEU A VÊNIA CONJUGAL. PRECEDENTES.

(...)

1. É pacífico neste Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a falta da outorga uxória invalida a fiança por inteiro.

2. No caso dos autos, todavia, a falta da vênia conjugal foi argüida tão-somente pelo cônjuge que prestou a fiança sem a autorização de sua esposa. Nesse caso, é de se aplicar a orientação desta Corte no sentido de não conferir, ao cônjuge que concedeu a referida garantia fidejussória sem a outorga uxória, legitimidade para argüir a sua invalidade, permitindo apenas ao outro cônjuge que a suscite, nos termos do art. 1.650 do atual Código Civil.

3. Recurso especial parcialmente conhecido e improvido". (STJ - Resp. n.º 832669/SP - Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura - Pub. DJ 04.06.07 p. 437)

"PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA. SÚMULAS 282/STF E 211/STJ. AUSÊNCIA DA OUTORGA UXÓRIA. NULIDADE RELATIVA. ARGÜIÇÃO PELO CÔNJUGE QUE PRESTOU A FIANÇA. ILEGITIMIDADE. DECRETAÇÃO DE OFÍCIO PELO MAGISTRADO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. É pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é nula a fiança prestada sem a necessária outorga uxória, não havendo considerá-la parcialmente eficaz para constranger a meação do cônjuge varão.

(...)

1. Nos termos do art. 239 do Código Civil de 1.916 (atual art. 1.650 do Novo Código Civil), a nulidade da fiança só pode ser demandada pelo cônjuge que não a subscreveu, ou por seus respectivos herdeiros.

2. Afasta-se a legitimidade do cônjuge autor da fiança para alegar sua nulidade, pois a ela deu causa. Tal posicionamento busca preservar o princípio consagrado na lei substantiva civil segundo a qual não poder invocar a nulidade do ato aquele que o praticou, valendo-se da própria ilicitude para desfazer o negócio.

3. A nulidade da fiança também não pode ser declarada ex officio, à falta de base legal, por não se tratar de nulidade absoluta, à qual a lei comine tal sanção, independentemente da provocação do cônjuge ou herdeiros, legitimados a argüi-la. Ao contrário, trata-se de nulidade relativa, válida e eficaz entre o cônjuge que a concedeu, o afiançado e o credor da obrigação, sobrevindo sua invalidade quando, e se, legitimamente suscitada, por quem de direito, vier a ser reconhecida judicialmente, quando, então, em sua totalidade será desconstituído tal contrato acessório.

4. Recurso especial conhecido e improvido". (STJ - Resp. 772419/SP - Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima - Pub. DJ 24.04.06 p. 453)

Cumpre ressaltar que na petição de fls. 131/135 o Espólio de Loris Micheletto Vergangieri e demais herdeiros requereram a anulação da fiança aos mesmos argumentos de falta de outorga uxória.

Tenho que esta pretensão não merece prosperar.

Primeiramente, verifica-se que não foram carreados aos autos os documentos que demonstram quais seriam os herdeiros da Sra. Loris nem a legitimidade da Sra. Maria Elisabeth Verlangieri Mille para representar o Espólio. Verifica-se que sequer foi comprovada a existência de inventário.

Ressalte-se ainda que, para se anular a fiança pela falta de outorga uxória, cabe à pessoa prejudicada requerer a anulação através de expediente próprio, e não através de uma simples petição dentro dos autos, pois como já mencionado trata-se de ato anulável.

Neste sentido:

"MONITÓRIA - PROTESTO - INADIMPLEMENTO - EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO - FIANÇA - AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA - NULIDADE INVOCADA PELO PRÓPRIO FIADOR - IMPOSSIBILIDADE - ALEGAÇÃO DO CÔNJUGE - PROCEDIMENTO PRÓPRIO - PRORROGAÇÃO DO CONTRATO - ANUÊNCIA - INOCORRÊNCIA - DESONERAÇÃO - PESSOA JURÍDICA - SÓCIOS - DISTINÇÃO - AUTONOMIA PATRIMONIAL. Constitui exercício regular de direito o protesto de título uma vez que for comprovado o inadimplemento. A alegação de nulidade da fiança não favorece o próprio garantidor, uma vez que estaria valendo-se de sua torpeza, sendo que referida argüição quando realizada pelo cônjuge deve se dar em procedimento apropriado. A obrigação oriunda da mencionada garantia se restringe ao prazo originalmente pactuado, não sendo cabível se exigir do fiador o pagamento de débitos que pertinem ao período de prorrogação, ao qual não anuiu. A pessoa jurídica tem capacidade para agir por si só, independentemente de aspectos volitivos das pessoas físicas que a compõem, sendo dotada de autonomia patrimonial e creditícia". (TJMG - Apelação Cível n.º 1.0145.05.262344-7/001 - Rel. Des. Eulina do Carmo Almeida - Pub. 27.04.07)

DA ALEGAÇÃO DE QUE O CONTRATO DE LOCAÇÃO FICOU PREJUDICADO DIANTE DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Como já salientado, a Apelante buscou através da presente ação o despejo da Apelada por falta de pagamento dos encargos locatícios oriundos do contrato de fls. 08/14.

A Apelada em sua defesa buscou descaracterizar o contrato de locação ao argumento de que o contrato de promessa de compra e venda de participação societária e outras avenças, firmado entre Apelante, Apelada, e outros e que teria originado a locação, foi rescindido.

Alegou que a Apelante figurou como Locadora do Imóvel em função do contrato supramencionado e pelo fato de não ter sido efetivado, não deverá prevalecer a locação. Alega ainda a existência de imperfeições que impedem o cumprimento da promessa de compra e venda.

Não paira nenhuma dúvida de que o contrato de locação teria sido firmado em virtude do contrato de promessa de compra e venda de participação societária.

No entanto, verifica-se que no presente caso não cabe a discussão acerca da possível rescisão do contrato de promessa de compra e venda, quer seja por descumprimento das obrigações das partes, quer seja por imperfeições.

Para o deslinde da querela, mister se faz apenas verificar se é lícito o contrato de locação, se houve realmente a inadimplência e se existe o débito pleiteado.

Quanto à licitude do contrato de locação verifica-se que seus termos estão em perfeita harmonia com o disposto na Lei 8.245/91. O seu objeto é lícito, a partes capazes, não se denota vício de consentimento, comprovando assim que se trata de um negócio jurídico perfeito.

Verifica-se, ainda, que, nos termos do recibo de fls. 29, a Apelada validou o contrato de locação a partir da sua emissão, valendo conferir:

"Este recibo validará o contrato de locação datado de 09/12/2003, do referido imóvel a partir desta data".

Assim, verifica-se que não assiste razão à Apelada ao buscar anular o contrato de locação, uma vez que não logrou êxito em comprovar a existência de vícios capaz de anulá-lo.

Ultrapassada esta questão, mister se faz verificar se houve a inadimplência da Apelada e se o valor cobrado é realmente devido.

No que se refere à inadimplência da Apelada com relação aos encargos locatícios, trata-se de questão incontroversa, tendo em vista que a Apelada não negou a falta de pagamento e não apresentou nenhum recibo que comprove os seus pagamentos.

Quanto ao valor cobrado, melhor sorte socorre à Apelada.

Conforme consta na cláusula 3ª, § 5º, do contrato de locação, a Locatária teria direito a um desconto de R$ 9.375,00 (nove mil, trezentos e setenta e cinco reais) sobre o valor do aluguel, até que a Apelante efetuasse o pagamento da quantia de R$ 750.000,00 (setecentos e cinqüenta mil reais).

"Cláusula 3ª.

(...)

Sobre o valor do aluguel de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), fica estipulado um desconto de R$ 9.375,00 (nove mil, trezentos e setenta e cinco reais) até o pagamento da parcela de R$ 750.000,00 (setecentos e cinqüenta mil reais) mencionada na cláusula terceira do item "b2" do Aditivo Contratual ao Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Participação Societária e Outras Avenças".

Conforme recibo de fls. 29, a Apelante efetuou o pagamento apenas de parte do valor total do contrato, ficando devendo ainda exatamente a quantia de R$ 750.000,00 (setecentos e cinqüenta mil reais) elencada na Cláusula Terceira do item "b2" do termo aditivo.

Assim, até a comprovação do pagamento da quantia supra a Apelada faz jus ao desconto retro mencionado.

Diante do exposto, com respaldo nos princípios do livre convencimento motivado e da fundamentação dos atos jurisdicionais, DOU PROVIMENTO ao recurso para cassar A sentença.

Com base no disposto no Art. 515, § 3º, do CPC, julgo procedente o pedido de despejo do imóvel objeto deste processo e assino para a sua desocupação voluntária o prazo de até trinta dias.

Nos termos do § 4º, do Art. 63, da Lei 8.245/91, fixo o valor da caução, em caso de execução provisória em R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).

Quanto ao pedido de cobrança, julgo-o PARCIALMENTE PROCEDENTE para condenar a Apelada e o seu Fiador - Enio Lippo Verlangieri - a pagarem à Apelante os valores relativos aos aluguéis vencidos desde janeiro/2004 a janeiro/2005, abatido o valor do desconto concedido na cláusula 3ª, § 5º, do contrato de locação, acrescido da multa de 2%. As parcelas devidas serão atualizadas pelos índices fornecidos pela douta Corregedoria e com juros moratórios de 1% (um por cento) a partir dos respectivos vencimentos.

Diante da procedência parcial do pedido, condeno a Apelada ao pagamento de 90% (noventa por cento) das custas processuais e recursais e honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da condenação, nestes já considerada a sucumbência recíproca.

O SR. DES. FERNANDO BOTELHO (CONVOCADO):

VOTO

Sr. Presidente, ouvi com atenção a sustentação oral da tribuna, pelo ilustre advogado Dr. Maurício Leverzon, pela apelada, Ind. Micheletto.

Acuso também o recebimento, pela mesma apelada, de memorial em data de ontem, firmado pela ilustre advogada, Dra. Fernanda Teixeira Viegas; e memorial, também do apelado, Ênio Lippo Verlangieri, na data de ontem, assinado pela Dra. Ana Júlia Luci Braga.

Sr. Presidente, tive acesso, além dos autos, ao voto proferido pela eminente Desembargadora Relatora e destaco da fundamentação do mesmo e também das peças do processo, que a cláusula nº 14 do contrato de locação que está juntado às fls. 09/14 dos autos, faz alusão expressa a que a locação passa a ter vigência a partir do momento em que a locadora Terezinha de Oliveira Sábio efetua pagamentos do instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda de participação societária e outras avenças.

Parece-nos por isso, que inobstante não se possa desconhecer a existência de um pacto oneroso de compra e venda do imóvel, também não se pode desconhecer que por instrumento formalizado, expresso, constante dos autos, celebraram as partes pacto locatício, para o qual, sabidamente nada se exige que a posse direta à locadora para a finalidade natural e própria da relação locatícia.

Tendo em vista que a cláusula 14 vincula, portanto, a vigência da locação aos pagamentos ou a iniciação de pagamentos da promessa de compra e venda, não vejo como negar validez à prova saliente do processo da existência de uma relação locatícia típica.

Quanto à argumentação lançada da tribuna de que não teria havido notificação sequer da ocorrência de mora debendi na relação locatícia, é de salientar que no despejo por falta de pagamento ela se torna completamente desnecessária tendo em vista os termos da própria locação constante dos autos.

Com relação à existência de ação anulatória do pacto de compra e venda, esta matéria foi tratada com objetividade, além da tribuna, no próprio memorial apresentado pela parte - INDUSTRIAS MICHELETTO - que faz a existência do processo número 1.06.0003644-6, da Quarta Vara Cível da comarca de Canoas no Rio Grande do Sul.

Eu tomei o cuidado, senhor presidente, de ir ao portal do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que permita V. Exª dizer, que se trata de um dos mais completos e ajustados portais da internet de tribunais que se tem, e rico como ele é, forneceu integralmente os dados desta medida judicial e eu tenho este elemento em mão, peço na forma regimental que seja acostado ao meu voto para instrução do processo, porque ele demonstra que a ação anulatória foi proposta após o acionamento desta ação de despejo, portanto não havendo vinculação qualquer entre uma causa e outra e, conseqüentemente, o desate da ação de despejo está perfeitamente configurado.

Com estes fundamentos, peço vênia para aderir integralmente ao preciso voto da Em. Relatora que enfrenta toda a questão e assim o fazendo também dou provimento ao recurso para cassar a sentença e, com fulcro no artigo 515, § 3º, do CPC, julgar procedente o pedido de despejo e parciamente procedente a cobrança dos encargos advocatícios, nos termos do voto da Relatora.

O SR. DES. ALBERTO HENRIQUE:

VOTO

De acordo.

LC

SÚMULA : DERAM PROVIMENTO PARA CASSAR A SENTENÇA, JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO DE DESPEJO E PARCIALMENTE PROCEDENTE A COBRANÇA DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0079.06.248620-8/001

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Caro Dr. Antonio Gomes, Estou grato por sua colaboração e paciencia. Muito obrigado.

Ciente. Caxangá - engenho do meio -varzea - camaragibe - derby - ipiutinga - cordeiro etc,... rsrsrs......

Caro Dr. Teria alguma maneira de transferir esse imovel para o nome de minha cliente, mesmo ele estando inventariado, levando-se em consideração que todos os herdeiros estao de acordo. Tendo em vista que ele estava hipotecado no nome dos pais de minha cliente, no caso a sua genitora é que vai ser a proprietaria agora e? Caso seja, ela poderá vender o imovel ou tera que aguardar o fim a ação de inventario? Grato.

Legalmente o imóvel so poderá ser alienado após expedido o formal de partilha e devidamente registrado no Reqistro de Imovel, assim como, efetuado a baixa da hipoteca. Fora disso qualquer alienação particular é ineficaz e fere o principio da continuidade da propriedade.

Ok.

Valeu. Muito Obrigado.

Caro Dr. Antonio Gomes, Gostaria de tirar mais uma dúvida: Na ação de despejo o valor da ação é de 12 alugueis, mas o total das dividas de IPTU,Energia que o inquilino nao pagou e eu pretendo pedir ultrapassa o valor. Pergunto nesse caso: Deverá ser a ação de 12 alugueis ou no total das despesas? Grato.

O valor que for maior.

No caso doa honorarios, e do valor da causa, eu houvi dizer que era de 12 alugueis, mais, no caso do senhor está dizendo, será o valor maior. Por exemplo: Se as despesas com IPTU , energia, agua etc não ultrapassar o limite dos 12 alugueis, prevalecará os 12 alugueis. Se as despesas ultrapassarem o valor dos 12 alugueis, será então o valor maior. É isso mesmo? Grato.

è necessáriop definir o que é o aluguel (tudo - o valor do aluguel compõe o principal mais as despesas oridinarias e as contratadas ipti luz agua etc~....

Ex. aluguel 100,00 mais taxas 80,00 - total da locação = 180,00 - esse é o valor da causa vezes 12 .

Se cumulada a ção de despejo ai há que se falar em somar 12 meses de locação com o valor da dívida atual.

Portanto, não irei determinar o valor da sua demanda, me proponho sempre em orientar não em resolver a questão, isso cabe exclisivo ao advogado constituído, data venia.

Sendo assim, irei passar um material ilustrativo podendo o colega efetuar uma pesquisa sobre o fato na jurisprudencia do seu tribunal, se achar necessário, entendo que deve apenas se for ação de despejo se ater a lei da locação, agora se cumulada combina com a prrevisão legal do cpc sobre valor da causa. OK.

Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança de alugueres e acessórios da locação, cujo valor da causa deve obedecer aos ditames da lei do inquilinato, a qual prescreve em seu art. 58, III, verbis: “Art. 58 – Ressalvados os casos previstos no parágrafo do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte: – (...) II – (...) III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento; V – (...) V – (...).” A jurisprudência pátria, acerca do artigo em comento, assim se manifesta: “Art. 58 – Se a ação é de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança de aluguéis em atraso, o valor da causa deve corresponder ao valor pretendido, mais o correspondente a doze locativos, a teor do art. 58, III, da Lei 8.245/91, c/c o art. 259, II, do CPC (RT 742/398).” “O valor da ação em despejo é a soma de doze aluguéis atribuídos à locação (RT, 186:202).” “Pode o credor exigir a satisfação da pena junto com a obrigação principal. Se tal ocorre, lícita a inclusão, tratando-se de despejo, no valor da causa, do correspondente ao predito aluguel-pena, uma vez que com essa inclusão é que se chega ao aluguel real, posto que o vigente pode não refletir o justo valor da renda (RT, 657:129).” Na espécie, trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres em atraso e acessórios da locação. Portanto, o valor da causa deve corresponder ao valor pretendido, mais o correspondente a doze locativos, além das penas previstas no contrato, devendo, pois, prevalecer o valor dado à causa na inicial. Isto posto, com fulcro nas disposições acima e com base no entendimento jurisprudencial dominante, rejeito a impugnação, mantendo o valor da causa o atribuido na inicial. Intimem-se.”

Cartório da 4 ª Vara Cível. Comarca de Rio Branco, capital do Estado do

AVISO TJ Nº 47, de 19/09/2001 (ESTADUAL)

DORJ-III, S-I 179 (1) - 20/09/2001

Enunciados obstidos por ocasiao do I Encontro de Juizes de Varas Civeis, realizado em Conservatoria - Valenca, nos dias 14, 15 e 16 de 2001.

1. O juiz devera retificar de oficio o valor da causa, desde que haja criterio legal especifico para sua fixacao, determinando o recolhimen-to da diferenca da taxa judiciaria no prazo de trinta dias, sob pena de cancelamento da distribuicao (art. 257 CPC)2. Nas acoes de despejo cumulada com cobranca de alugueres serao soma-dos os valores das duas causas, sendo que a a acao de despejo (12 ve- zes o valor do aluguel) e a acao de cobranca (o valor do debito) - art. 259, II do CPC.

2. A taxa judiciaria sera calculada sobre o valor da causa fixado de acordo com o Codigo Tributario Estadual.

3. Quando houver incompatibilidade entre o valor da causa e o rito proposto, nas coes em que o pedido e generico devera o juiz determinar a emenda da inicial para a correcao do rito ou a adequacao do valor da causa.

4. O beneficiario da gratuidade de Justica nao tem imunidade quanto aopagamento de multa pela condencao em litigancia de ma-fe.

5. Quando houver pedido 'minimo' nas acoes de indenizacao por dano mo-ral o valor da causa deve corresponder ao pedido 'minimo'.

6. O corte de energia eletrica pode ser obstado por meio de tutela cautelar ou inibitoria, exigindo-se, em regra, o deposito do valor total,incluindo a sobretaxa, podendo a concessionaria levantar a parte incontroversa.

7. Na pesquisa de bens do executado, admite-se a expedicao de oficios,inclusive a Receita Federal, desde que exauridos os meios proprios de que dispoe o credor.

8. Nas acoes de cobranca de cotas condominiais, quando houver parcelasvincendas, o valor da causa correspondera ao valor do debito, acresci-do de uma anuidade.

9. Nas acoes de consignacao em pagamento o valor da causa correspon- dera ao valor da oferta mais uma anuidade.

10. Somente fara jus a gratuidade de Justica a pessoa juridica que comprovar a hipossuficiencia economica.

11. Na denunciacao da lide devera haver recolhimento de taxa judicia -ria e custas.

12. E facultado ao Juiz exigir que a parte comprove a hipossuficienciaeconomica para obter a concessao de beneficio da gratuidade de Justi- ca.

Para a ação de despejo, que o Código não previu uma regra específica, pela Lei n.º 8.245, e 18.10.91, institui-se uma regra especial para todas as ações locatícias (despejo, consignação de aluguel e acessórios, revisional de aluguel e renovatória de locação): para todas elas o valor da causa corresponderá a 12 meses de aluguel. No caso, porém, de retomada de imóvel ocupado pelo locatário em razão de contrato de trabalho, o valor será equivalente a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento da causa (Lei n.º 8,245, art. 58, inc. III).

Dr. Antonio Gomes, Grato mais uma vez. No caso em tela o inquilino ja esta devendo 5 alugueis. Nesse caso esses alugueis em atraso entram na soma do doze meses. No entanto os valores dos acessorios como iptu agua luz dentre outros eu somarei ao valor da causa. É essa a orientação?

Colega, diga: a ção é de despejo ou cumulada com cobrança de alugueis e acessorios?

Diga: diga os valores reias de cada locação e taxas de cada mes, separado.

Vindo direi o valor da causa do caso concreto, uma vez que o material enviado não resolveu a questão.

Ok.

O artigo 58, III, da Lei nº 8.245/91 dispõe que o valor da causa, nas ações de despejo, será equivalente a doze meses de aluguel. A esta cifra deve-se adicionar a importância relativa aos aluguéis e acessórios em atraso, caso haja cumulação de pedido de cobrança, nos termos do artigo 62, I, da Lei nº 8.245/91. Na ação de despejo cumulada com cobrança, o valor da causa corresponde ao somatório de 12 meses de aluguel com a importância relativa aos aluguéis e acessórios em atraso. Justificativa: Havendo cumulação de pedidos, o valor da causa deve corresponder ao somatório dos benefícios econômicos perseguidos em cada um deles (art. 259, II, do CPC).

Caro Dr. Antonio Gomes, O aluguel é de 350,00, a conta de energia gira em torno de uns 120,00 por mês e ja está com 2 meses de atraso mais os IPTus que ele não para faz muito tempo, que já deve está na faixa de uns 3 mil reais. Grato.