Bom dia!!!

Meu nome é Marcelo Moura,

Pergunta:
Comprei um imovel da Caixa Economica Federal, a situação deste é a seguinte:

Em 2002 a Caixa Economica Federal entrou com uma ação de Imissão Na Posse na Justiça Federal, o imovel então sofreu os tramites e foi tranferido para o nome da Caixa Economica Federal (empresa GELIE que é da Caixa e teve todas as taxas pagas como o ITBI, escrituras e outros) e foi para leilão, e por algum motivo na epoca não foi leiloada e não sofreu lances, então com o passar dos anos este imovel foi para venda direta pelos corretores credenciados a Caixa Economica Federal, na descrição do imovel, estava escrito que o imovel esta ocupado, não consegui ver o imovel mas conhecendo um similar eu optei assim mesmo pela compra, fui a Caixa Economica Federal dia 28/04/2009 e assinei o contrato de financiamento, a gerente me informou que a desecupação é de responsabilidade do comprador e que todas as despesas fixas do imovel apartir desta data também, tais como condominio, IPTU, Luz e as prestações de financiamento. Fui até o condominio me apresentar para o sindico e perguntar sobre os valores e convenção do predio, ele me recebeu bem, e me informou que as guias de condominio estão em dia, mas me informou que estão em nome da antiga proprietaria, pedi autorização para subir no apartamento e me apresentar para os moradores, estava levando comigo uma notificação para cominicar que tenho interesse da desucupação do imovel pois não tenho onde morar, deixei o prazo de desocupação em branco para negociar uma melhor data com eles.

Acontece que quem esta morando no apartamento NÂO È MAIS A ANTIGA PROPRIETARIA QUE PERDEU O IMOVEL DA CAIXA e sim um casal, eles me informarão que ela não mora lá a mais de anos e que eles eram moradores de um outro apartamento no predio, e que ela tinha ido para Brasilia a trabalho no ministerio da saúde em alguma função qualquer, e que o apartamento que eles moravam no predio tinha sido vendido, e que uma vizinha que tinha contato com a ANTIGA PROPRIETARIA tinha fornecido o apartamento a eles, e que eles pagavam a ANTIGA PROPRIETARIA um aluguel simbolico no valor de 150,00 pois os moveis dela estavam no apartamento e em troca eles tinham que tomar conta para ela, me alegaram que tem um contrato de locação com a ANTIGA PROPRIETARIA neste valor, mas que não depositavam mais o valor a alguns meses, pois ja estavam sabendo da situação do imovel e que estavam tentando compralo pela CAIXA ECONOMICA.

Eles não tem interesse em entrar em acordo e me falaram que ninguém pode tiralos de lá, e que o prazo minimo de desocupação e de 90dias, e que estam sabendo do processo todo em que está o apartamento, eles não me mostraram o contrato de locação e eu acho que este nem existe, e acho tambem que eles invadiram o imovel pois moravam no predio em outro apartamento e sabiam que este estava vazio e que a CAIXA ia vendelo.

Liguei hojé de manhâ para a CEMIG, para saber se tinha alguma conta de luz atrazada, e a CEMIG me informou que não a debito e sim que a contas cumulativas, como o mês de março foi R$3,26, e o de abril R$7,01 o valor é inferior a R$14,00, fica então acumulado até somar este minimo, e a conta de luz esta no nome da ANTIGA PROPRIETARIA. Sei que quando sair a escritura do cartorio tenho que ir na CEMIG para transferir a conta de luz para o meu nome, mas acho que eles fizeram um gato de luz e por isso a conta vem tão baixa, e não tem fundamento um valor deste para um casal que mora e toma banho no imovel com chuveiro elétrico, eu posso assim que a escritura do imovel chegar do cartorio, pedir a CEMIG para transferir para o meu nome, e solicitar uma inpesão no relogio de luz do imovel, pois assim será constatado o gato de luz e a CEMIG irá retirar o relogio, e a religação só podera ser feita mediante a autorização minha, assim eles vam ficar sem luz e poderam sair do imovel com mais rapides, EU POSSO USAR DESTA SITUAÇAO PARA CONSEGUIR UMA DESOCUPAÇÂO MAIS RAPIDA?

Como faço para ter a posse do meu imovel, a CAIXA ECONOMICA deu entrada em cartoria esta semana para lavrar a escritura, mas todas as despesas do imovel são de responsabilidade minha desde o dia 28/04/2009 inclusive as prestações do imoveis já estão correndo e não tenho condições de alugar outro imovel e assumir uma divida alta,

QUAL É O PRAZO PARA ESSA DESOCUPAÇÃO +/- , E COMO DEVO PROCEDER?

SE NÃO HOUVER CONTRATO DE LOCAÇÃO E ELES FOREM INVASORES, COMO PROCEDER?

CONSIGO UMA AGILIDADE MAIOR POR NÃO TER A ONDE MORAR?

Estou sem saber o que fazer, se possivel gostaria da ajuda de vocês que tem um grau alto de conhecimento, por favor, aquardo retorno.

Obrigado!!!!

Boa Noite, Dr.

Desculpa mas, preciso fazer tirar outras duvidas.

O pedido liminar de despejo nos casos trazidos pelo art. 59, §1º, da Lei do Inquilinato somente vale pra quem tem contrato por escrito?

Como faço pra prestar a cauçao referente aos três meses de aluguel? Faço pagamento no cartorio e protocolo juntamente com a petiçao? ou o Juiz tem que dar o aval para fazer o pagamento da cauçao?

Lembrando que eu ja notifiquei o inquilino dando prazo de 30 dias para desocupaçao...sera que fiz errado? deveria ter dado minimo 06 meses?

Por favor, me ajude estou começando agora e pior, sozinha...

Abraços.

Val.

Marcelo,

Pela narração será necessário contratar um advogado/defensor público para analisar a documentação e ingressar com uma ação.

O prazo nestes casos variam muito, mas de um modo geral qualquer ação costuma ser relativamente demorada.

Dra. Valquiria,

Nas hipóteses previstas no art. 59 normalmente o contrato precisa ser escrito pois a maioria das previsões trata-se de requisito legal e nas demais hipóteses é "meio de prova" (não se consegue fazer a prova sem o contrato. Ex. Inciso V)

A caução é depositada em uma conta judicial (Em SP na Nossa Caixa).

Se existir prova de que a locação teve início a mais de 5 anos, na maioria dos casos, o mais indicado é ingressar com uma ação de despejo por denúncia vazia.

Se não existir a prova do prazo da locação resta a ação de cobrança cumulada com o despejo.

Geralmente são ações relativamente demoradas.

Dentro do prazo concedido não é possível ingressar com nenhuma ação.

Uma prática muito comum nestes casos é fazer um acordo com o locatário atendendo o disposto no art. 59 paragrafo 1o inciso I (termo de mutuo acordo) e caso o locatário não desocupe no prazo acertado de 6 mêses ingressar com ação de despejo com pedido de liminar.(costuma ser mais eficaz)

Dr. Sandro,

Por gentileza, favor orientar-me a respeito da seguinte situação:

Sou proprietário de um imóvel alugado há vários anos - com renovações sucessivas. Acontece que quando do vencimento do último contrato(outubro 2008), não foi formalizado novo documento, permanecendo o inquilino no imóvel sem o contrato formal até esta data. Além do acima exposto, houve a separação do casal, ficando a esposa morando na residência com os filhos. Através de contato, o esposo informou-me há três meses que, mesmo separado, assumiria a responsabilidade pelo pagamento do aluguel. Acontece que o aluguel vem sendo pago sistematicamente com atraso, sendo que neste mês ainda não foi honrado.

Pergunto:

1. O contrato anterior, uma vez não formalizado, ficou automaticamente prorrogado?

2. Diante da separação do casal e observado o art. 12 da Lei do Inquilinato: "Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel." Pergunto se toda e qualquer ação de cobrança poderá(ou terá que), ser feita diretamente à esposa?

Em resumo, peço orientação para que o impasse seja resolvido da melhor forma e em menor tempo possível.

Muito grato.

Faço referência a minha mensagem anterior, para retificar o ítem 1 para:

1. O contrato anterior, uma vez não formalizado o atual, ficou automaticamente prorrogado?

Grato.

1. Com o recebimento do aluguel o contrato fica prorrogado por prazo indeterminado.

2. Depende de como a comunicação (do locatário) foi feita. A rigor o locatário é responsável até a entrega das chaves, em regra a ação é proposta com base no contrato contra o locatário porém dando conhecimento a "eventuais" ocupantes do imóvel. No caso de ação o locatário poderia "aceitar" a ação e se defender ou cabe a ele pedir a "substituição" dele pela "ex-esposa" na ação devendo demonstrar a ocorrência do art. 12 da lei do inquilinato. Poderá ainda se provar que comunicou formalmente a separação e que o locador aceitou "contratar" diretamente com a "ex-esposa" alegar que não deveria fazer parte da ação.

Se o aluguel não for pago no prazo é possível ingressar imediatamente com uma ação de cobrança (não é necessário esperar que se acumule mais de 1 aluguel), o que faz com que caso o locatário pretenda continuar com o contrato deverá depositar além do aluguel, multa, despesas judiciais e honorários de advogado.

Consulte um advogado para analisar o último contrato e explicar os prós e contras de se ingressar com uma ação contra o locatário.

Ola

sou locatário com um contrato de 36 meses, do qual já usufrui 12. Recentemente o apartamento foi vendido, esperei a notificação para entregar o apartamento, já que os novos proprietários desejavam morar no mesmo. Para minha surpresa a imobiliária mandou uma notificação para eu entregar as chaves somente ao termino do meu contrato (daqui a dois anos). Após 3 meses a imobiliária me ligou pedindo o apartamento, respondi que não havia sido notificado a fazer isso e não sai. A imobiliária mandou nova notificação, nessa solicitando a entraga do apartamento em 90 dias para os novos proprietários residirem e alegou que a primeira notificação tinha sido um lapso . Bom, com lapso ou não após 90 dias da venda do imóvel (segundo o registro do cartório) o meu contrato não passa a ser válido? O novo proprietário pode pedir o imóvel para morar? Nesse caso tenho direito a alguma indenização? Para não prejudicar o novo proprietário tentei fazer um acordo, pedindo o pagamento dos custos da mudança, mas não aceitaram.

Obrigado Dr. sandro.

O Senhor é muito gentil, vou seguir suas dicas.

Abraços . Val.

Boa tarde Dr. Sandro

Tenho um imovel (apartamento) o qual fiz uma doação para meu filho e sou usufrutuario vitalicio a 11 anos deixei meu filho juntamente com minha ex-esposa residindo no mesmo sem pagamento de aluguel tinhamos um combinado de que quando meu filho sai-se do imovel ela teria que sair tambem aonteceu meu filho casou e foi para sua moradia propria, e minha ex-esposa não quer sair do imovel sou aposentado não tenho outro imovel pago aluguel preciso do imvel para minha moradia propria. Acompanhei neste sait todoas as providencia que provalvelmente devo tomar.

Pergunta 1-Nesta situação que explanei mesmo para moradia propria o tempo é o mesmo para retira-la do imovel. 2-Meu filho vai ser molestado nessa situação tendo que se envolver e ou vai ser envolvido de qualquer forma (esta é a minha maior preoculpação)

aguardo seu parecer, grato

Flávio,

Sem analisar todo os documentos não é possível chegar a uma conclusão.

De qualquer modo, se o novo proprietário não notificou no prazo de 90 dias contados da data do registro da escritura e ainda continuou a receber os aluguéis é possível defender o entendimento que o contrato foi mantido e o novo proprietário é obrigado a respeitar o prazo de 36 meses.

Consulte um advogado para analisar a documentação e se for o caso atuar na defesa no caso de ação de retomada.

Sr. Roberto,

Sem analisar a documentação não é possível saber qual é a medida mais adequada.

1. De um modo geral este fato não altera significativamente a duração do processo.

2. A participação do "nú-proprietário" (filho) irá depender do fundamento da ação.

Ex. Havia permissão para o seu filho utilizar o imóvel sem pagar (comodato) e ele permitiu que outra pessoa utilizasse. Ou se desde o início havia permissão para as duas pessoas utilizar o imóvel e uma delas deixou o imóvel.

De qualquer modo como será necessário a contratação de um advogado (caso não haja acordo) somente analisando os fatos e documentos é possível chegar a alguma conclusão.

Independente do tipo de ação o processo é demorado.

Converse com um advogado/defensor para saber quais medidas possíveis e quanto tempo costuma demorar o processo em sua região.

Boa noite preciso de ajuda minha mãe alugou uma casa por um ano e o contrato já venceu e ela não quer mas renovar visto que a iquilina não paga o aluguel em dia,além de ser problematica, já comversamos amigavélmente com ela demos 1 mês para ela sair mas já se passaram 2 mêses e meio e essa criatura não sai da casa sempre dando desculpas. Oque faço nos não queremos mas ela em nossa casa.

boa noite dr Sandro Akira Sakurai. Sou locador de um imovel comercial e gostaria de saber se posso pedir a correçao monetaria apos um ano de contrato sendo que no contrato nao esta especificado a correçao monetaria...a unica clausula que fala sobre isso diz: que apos os cinco anos de contrato,se o mesmo for renovado sera reajustado anualmente. Sera que tenho que seguir a risca essa clausula? desde ja agradeço....

Se a inquilina se recusa a sair amigavelmente será necessário contratar um advogado e ingressar com uma ação.

Consulte um advogado para analisar a documentação e verificar quais são as alternativas possíveis.

Dr. Sandro,

Favor esclarecer a seguinte dúvida:

Um contrato de aluguel residencial prorrogado por tempo indeterminado(por não formalização do contrato atual - existe o contrato anterior), dá ao inquilino o direito de sair do imóvel quando bem quiser ou são obedecidas as mesmas regras de um contrato formal com vencimento estipulado?

Muito grato.

lancelott,

O aluguel pode ser modificado a qualquer tempo desde que todas as partes concordem.

Sem analisar todo o contrato não é possível opinar, consulte um advogado para analisar as cláusulas.

Nelio,

Quando o contrato esta prorrogado por prazo indeterminado o locatário deve avisar que irá desocupar com antecedência de 30 dias ou deverá indenizar o valor 1 aluguel.

Dentro do prazo é cobrada uma multa proporcional ao período já decorrido, ou seja se o inquilino desocupar na metade do contrato deverá pagar metade da multa estipulada para o término antecipado.

Dr. Sandro,

Faço referência ao seu esclarecimento anterior, para pedir a sua compreensão no sentido de clarificar mais a sua resposta, que por minha ignorância, não ficou bem entendida.

Como locador do imóvel, o que preciso saber é se com o contrato prorrogado por tempo indeterminado, terei maior dificuldade para reaver o bem, caso necessário.
Salvo melhor juízo - de acordo com a sua resposta, parágrafo primeiro -, a saída do imóvel torna-se espontânea para o locatário, ou seja, ele apenas precisa avisar que vai sair com antecedência de 30 dias ou indenizar pelo valor de 1 aluguel. E se o locador quiser o imóvel, independente do voluntário, o que ele deve fazer?

A propósito, na sua resposta consta: "Dentro do prazo é cobrada uma multa proporcional ao período já decorrido, ou seja se o inquilino desocupar na metade do contrato deverá pagar metade da multa estipulada para o término antecipado." Pergunto: se o contrato foi prorrogado por tempo indeterminado, como saber quando é a metade do contrato?

Agradeço pela orientação.

Desde que o contrato tenha sido por prazo igual ou superior a 30 meses para retomar o imóvel não é preciso indicar um motivo apenas conceder 30 dias para que o locatário desocupe o imóvel, caso o locatário não desocupe no prazo concedido é possível ingressar com a ação.

Se o locatário não sair amigavelmente será sempre necessário ingressar com uma ação de despejo (dependendo do contrato a lei exige alguns requisitos).

Após o término do contrato, se este for prorrogado não caberá mais multa por rescisão antecipada.

Consulte um advogado para analisar o contrato e explicar as diversas possibilidades.