Fernanda_Santos Seu pai deveria fazer o inventário de sua mãe para não deixar um problema para os filhos no futuro. Fazendo ele o inventário, ele terá metade dos bens e os filhos a outra metade. Quando ele falecer essa outra metade será dos filhos, embora a companheira, em princípio, não tenha direito patrimonial sobre esses bens, vai ter direito de habiação na nessa em que residem. A solução para evitar problemas futuros seria o seu pai doar os seus bens aos filhos com reserva de usufruto a ele. Um abraço, Jaime

Apenas para prestigiar o tema, digo, o direito real dehabitação, nessse caso filio-me ao entendimento que só lhe resta garantido tal direito quando a propriedade é exclusiva do autor da herança, digo, não existe condoínio formado de terceiro com o autor da herança, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. Só é viável conceder direito real de habitação quando o imóvel é de propriedade exclusiva do autor da herança. No caso, embora o casal residisse no imóvel, este pertence também, em condomínio, aos irmãos do de cujus, que nem sequer são parte no feito. POR MAIORIA, VENCIDA A RELATORA, NEGARAM PROVIMENTO.

APELAÇÃO CÍVEL SÉTIMA CÂMARA CÍVEL Nº 70017449216 CANOAS M.R.F.M. .. APELANTE S.C.F.F.S. P.S.H.C.M.S.K.M.S. ..

APELADO S.C.D.M.S. .. APELADO F.M.S. .. APELADO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos. Acordam os Desembargadores integrantes da Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, por maioria, em negar provimento, vencida a Presidente. Custas na forma da lei. Participou do julgamento, além dos signatários, o eminente Senhor DES. RICARDO RAUPP RUSCHEL. Porto Alegre, 20 de dezembro de 2006.

DES.ª MARIA BERENICE DIAS, Presidente e Relatora.

DES. LUIZ FELIPE BRASIL SANTOS, Revisor e Redator.

RELATÓRIO

DES.ª MARIA BERENICE DIAS (PRESIDENTE E RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação interposto por M. R. F. M. contra a sentença que, nos autos da ação declaratória de união estável movida em desfavor da sucessão de C. F. F. S., julgou parcialmente procedente o pedido para reconhecer a união estável havida entre o de cujus e a parte autora no período compreendido entre 1996 e 19-03-2002 e indeferir à virago o direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência familiar (fls. 95-7).

A apelante insurge-se quanto à não-concessão do direito real de habitação, informando ter vivido em união estável com o falecido C. F. F. S. desde o início da relação na casa localizada na Rua Cuiabá, nº 117, em Canoas-RS. Alega não ter par aonde ir, caso venha a ser desalojada desse patrimônio, ressaltando que o instituto do direito real de habitação está baseado nos princípios da solidariedade e da mútua assistência. Assevera que o direito real de habitação em nada prejudica o direito de herança dos filhos (no caso os réus) da união anterior, pois a propriedade do bem imóvel será transferida aos herdeiros, situação que não se confunde com aquele direito. Requer o provimento do apelo (fls. 98-106).

Os apelados oferecem contra-razões (fls. 108-10).

O Ministério Público manifestou-se pela remessa dos autos à Instância Superior (fl. 113).

Subiram os autos a esta Corte, tendo a Procuradoria de Justiça lançado parecer pelo conhecimento e desprovimento da inconformidade (fls. 115-7).

Foi observado o disposto no art. 551, §2º, do CPC.

É o relatório.

VOTOS

DES.ª MARIA BERENICE DIAS (PRESIDENTE E RELATORA)

Assiste razão à recorrente.

De início, em razão de C. F. F. S. ter falecido em 19-03-05 (fl. 28), ou seja, após a vigência da Lei 10.406-2002, cabe registrar que, apesar de o Código Civil não ter concedido expressamente o direito real de habitação aos companheiros, não há dúvidas que tal instituto também se lhes aplica.

O parágrafo único do art. 7º da Lei 9.278/96 assegura o direito real de habitação aos conviventes, sendo que, além de o Código Civil não ter revogado expressamente essa legislação, não o é com ela incompatível. Persiste, pois, o direito real de habitação àqueles que viveram em união estável.

Além disso, de suma importância a equiparação levada a efeito pela Constituição Federal entre união estável e casamento, fato este que, por si só, permitiria a aplicação do art. 1.831 do Código Civil àquela, na hipótese de se considerar revogado o parágrafo único do art. 7º da Lei 9.278/96.

Sobre o tema, eis os ensinamentos de Guilherme Calmon Nogueira da Gama:

Curiosamente, o novo CC, no art. 1.831, somente se refere ao direito real de habitação do cônjuge sobrevivente. Contudo, não se referiu ao mesmo direito real em favor do companheiro por morte do outro. Há, aqui, grave lacuna legislativa que, na realidade, deve ser solucionada no sentido de se considerar em vigor o disposto no parágrafo único, do art. 7º, da Lei 9.278/96. Como não houve revogação expressa da Lei de 1996, bem como inexiste incompatibilidade entre o disposto no art. 1.831 do CC, e o art. 7º, parágrafo único, da Lei nº 9.278/96, adotando-se os critérios de interpretação e harmonização das normas jurídicas no interior do sistema, conclui-se pela vigência da regra do direito real de habitação em favor do companheiro sobrevivente. Sobre o tema, deve-se considerar a aplicação do disposto no art. 226, caput, da Constituição Federal, a fim de considerar que a família fundada no companheirismo é merecedora de especial proteção estatal. Desse modo, caso houvesse interpretação no sentido de se considerar revogado o disposto na Lei de 1996, haveria violação ao comando constitucional, já que ocorreria postura no sentido de não proteger a família informal fundada na “união estável” (in Direito Civil – Sucessões. 1ª edição. São Paulo: Atlas, 2003, p. 129).

Sobre o tema, colaciona-se precedente desta Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. UNIÃO ESTÁVEL. CARACTERIZAÇÃO. Impositivo o reconhecimento da união estável quando a prova colacionada aponta para a existência de uma relação nos moldes de uma entidade familiar. Inteligência do art. 1.723 do Código Civil. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. Apesar de o Código Civil não ter conferido expressamente o direito real de habitação àqueles que viveram em união estável, tal direito subsiste no ordenamento jurídico por força do parágrafo único do art. 7º da Lei 9.278/96, tendo em vista a ausência de incompatibilidade entre as duas legislações, e a equiparação entre união estável e casamento levada a efeito pela Constituição Federal. (...) Provido em parte o apelo da virago, por maioria, vencida, em parte, a relatora. (Apelação Cível Nº 70012501144, Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Maria Berenice Dias, Julgado em 16/11/2005)

Na espécie, é incontroverso que M. e C. F. viveram em união estável por cerca de 9 anos e residiram durante todo esse período no imóvel localizado na Rua Cuiabá, nº 117, em Canoas-RS.

O bem sub judice era de propriedade do pai do extinto, o qual também já é falecido, conforme se verifica dos documentos das fls. 21, 28 e 59-62. Como o de cujus tinha quatro irmãos, estes também têm direitos sobre o aludido patrimônio (fl. 46).

Contudo, embora o bem não seja de propriedade exclusiva do companheiro falecido, mostra-se viável a concessão do direito real de habitação à apelante, sob pena de deixá-la ao desamparo, devendo ser considerado o fato de o casal ter permanecido na posse exclusiva do bem durante os nove anos de relacionamento, mesmo após o óbito do pai do extinto.

O direito real de habitação tem por fundamento os princípios da solidariedade e da assistência, a fim de não deixar desamparado o companheiro supérstite, e, na atualidade, deve ser visto à luz da ordem jurídica instaurada pelo Código Civil.

Cristiano Chaves de Farias, em estudo à função social dos direitos reais sobre coisas alheias, manifesta-se nos seguintes termos:

Ao estudarmos o direito de propriedade percebemos com bastante clareza que, em razão do princípio da solidariedade, a relação jurídica de propriedade impõe ao seu titular deveres individuais e difusos perante a coletividade, no sentido de que o seu agir seja voltado não só a satisfação de sua autonomia privada como também a um positivo conjunto de condutas funcionalizadas, capazes de balancear os interesses individual e social em uma dimensão de ponderação de interesses, eis que tanto a propriedade como sua função social são direitos fundamentais. Nas palavras de Komrad Hesse, a releitura constitucionalizada do Código Civil requer que não mais se observe a positivação de um regime de exclusão social, mas sim de uma regulação social. De fato, no Estado Democrático de Direito, cujo objetivo é a radical efetivação de direitos fundamentais, o regime de titularidade alcança novo sentido e nuance (in Direitos Reais. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 557-8).

Ao depois, a lei não condiciona à concessão do direito real de habitação a circunstância de o bem ser de propriedade exclusiva do falecido, conforme se depreende da leitura do parágrafo único do art. 7º da Lei 9.278-96: Dissolvida a união estável por morte de um dos conviventes, o sobrevivente terá direito real de habitação, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento, relativamente ao imóvel destinado à residência da família.

Nestes termos, o provimento do apelo se impõe. O julgamento ora preconizado não reflete nos ônus de sucumbência.

DES. LUIZ FELIPE BRASIL SANTOS (REVISOR E REDATOR)

Peço vênia à eminente Relatora, mas divirjo.

Só é viável conceder direito real de habitação quando o imóvel é de propriedade exclusiva do autor da herança.

No caso, embora o casal residisse no imóvel, este pertence também, em condomínio, aos irmãos do de cujus, que nem sequer são parte no feito.

Por tal razão, nego provimento ao apelo.

DES. RICARDO RAUPP RUSCHEL - acompanho o Des. Luiz Felipe.

DES.ª MARIA BERENICE DIAS - Presidente - Apelação Cível nº 70017449216, Comarca de Canoas: "POR MAIORIA, NEGARAM PROVIMENTO, VENCIDA A PRESIDENTE"

Julgador(a) de 1º Grau: ALESSANDRA ABRAO BERTOLUCI

Como nós sabemos, depois do advento do CC de 2002, a jurisprudência vem passo a passo tomando posição a respeito de matérias de família. O tema direito de habitação, dentre outros, tem vertido decisões de todo o gênero e a jurisprudência só se tornará remansosa quando houver um posição de finitiva das cortes superiores. A Sétima Câmara Civiel do TJRS que em 2006, quando ainda dela fazia parte a Desembargadora Maria Berenice Dias, tinha uma posição a respeito. Hoje com nova composição parece-nos que já tem entendimento diferente. Veja-se, por exemplo, este julgado do mês de junho 2011, onde a ex-exposa do falecido era condômina do imóvel, a Câmara não exitou em defeir à companheira o direito de habitaço. Vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RECONHECIMENTO E DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO Á EX-COMPANHEIRA. Ainda que penda de reconhecimento judicial a união estável alegada e havida entre a agravada e o de cujus, tal fato apresenta-se incontroverso nos autos, na fase, autorizando a manutenção da companheira supérstite na posse do imóvel em que residia o casal. A alegação de titularidade do imóvel pela ex-esposa não elide o direito real de habitação em favor da companheira, questão que deverá ser examinada oportunamente, na origem, após a regular tramitação do feito. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO SÉTIMA CÂMARA CÍVEL Nº 70041475476 COMARCA DE CAXIAS DO SUL R.F.F.T. .. AGRAVANTE S.D.F.F. .. AGRAVANTE R.F.F. .. AGRAVANTE R.F.F. .. AGRAVANTE M.L.O.S. .. AGRAVADA

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos. Acordam os Magistrados integrantes da Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao agravo de instrumento. Custas na forma da lei. Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores DES. JORGE LUÍS DALL´AGNOL (PRESIDENTE) E DR. ROBERTO CARVALHO FRAGA.

       Porto Alegre, 08 de junho de 2011.

DES. ANDRÉ LUIZ PLANELLA VILLARINHO, Relator.

RELATÓRIO DES. ANDRÉ LUIZ PLANELLA VILLARINHO (RELATOR) Trata-se de agravo de instrumento interposto por Roberta F. T. e Outros à decisão que, nos autos da ação de reconhecimento e dissolução de união estável post mortem, ajuizada por Maria Lourdes de O. S., ora agravada, deferiu pedido de tutela antecipada, a fim de garantir a permanência da agravada no imóvel em que residia com o de cujus. Nas razões recursais, em preliminar, invocam a conexão entre a ação proposta pela agravada, e na qual restou proferida a decisão ora agravada, e a de reintegração de posse anteriormente manejada pelos recorrentes, na qual deferida liminar, tendo em vista o conflito existente entre as decisões proferidas por Juízos diversos – uma deferindo liminar reintegrando os recorrentes na posse do imóvel sobre o qual recai o litígio e outra concedendo a tutela antecipada, ao efeito de garantir a permanência da agravada no mesmo imóvel. No mérito, sustentam que o imóvel em questão foi objeto de partilha entre o de cujus e sua ex-esposa, mãe dos agravantes, conforme acordo homologado em Juízo, permanecendo o condomínio até o falecimento de Dalvir, assim como enfatizam que os bens móveis que guarneciam o lar foram destinados à ex-esposa, em que pese tenham permanecido na residência após a separação. Em decorrência, protestam pelo reconhecimento da conexão e, no mérito, pela reforma da decisão recorrida. Recebido o agravo de instrumento, foi indeferido o pedido de efeito suspensivo. Intimadas as partes, a agravada apresentou contrarrazões, juntando documentos (fls. 70 e seguintes). Com vista ao Ministério Público, a eminente Procuradora de Justiça Drª. Marcia Leal Zanotto Farina manifestou-se pelo conhecimento e desprovimento do recurso (fls. 291-296). É o relatório.

VOTOS DES. ANDRÉ LUIZ PLANELLA VILLARINHO (RELATOR) Cuida-se de agravo de instrumento interposto por Roberta F. T. e Outros à decisão que, nos autos da ação de reconhecimento e dissolução de união estável post mortem, ajuizada por Maria Lourdes de O. S., ora agravada, deferiu pedido de tutela antecipada, a fim de garantir a permanência da agravada no imóvel em que residia com o de cujus. Os agravantes ingressaram com ação de reintegração de posse em face da agravada, o qual foi distribuído à 1ª Vara Cível da Comarca de Caxias do Sul, sendo, naqueles autos, deferido pedido de tutela antecipada, ao efeito de reintegrar os autores na posse do imóvel em questão, concedendo à agravada o prazo de 90 dias para desocupação voluntária, isso em audiência de tentativa de conciliação, realizada em 24.11.2010 (fls. 86-87). Já a agravada ajuizou ação de reconhecimento e dissolução de união estável post mortem, distribuída à 2ª Vara de Família daquela Comarca, em 12.11.2010 (fls. 24 e seguintes), na qual foi deferido pedido de tutela antecipada, autorizando a permanência da autora no imóvel, ante a possibilidade do direito real de habitação, decisão esta objeto do presente recurso. Constatado pelo Juízo da Vara Cível que a tramitação dos feitos, na forma como proposta, ensejaria a possibilidade de decisões conflitantes, determinou a redistribuição da ação possessória à Vara especializada, cancelando a audiência aprazada e determinando o recolhimento imediato do mandado de reintegração de posse (fl. 89). Em decorrência, resta prejudicado o recurso no ponto em que pretendia o reconhecimento da conexão. No mérito, observa-se que, por ora, subsiste a decisão que determinou a permanência da agravada no imóvel que servia de residência para o casal, por força da alegada união estável, ainda pendente de reconhecimento, de forma que se impõe analisar se, na fase, os elementos constantes dos autos autorizam a manutenção da decisão recorrida. Os autos da ação de reconhecimento e dissolução de união estável post mortem (fls. 92 e seguintes), a agravada noticiou que, no ano de 2006, passou a viver em união estável com Dalvanir Francisco de F., situação que persistiu até o falecimento deste, em novembro/2009. Ainda segundo a agravada, em 2008, o casal, acompanhado dos dois filhos da requerente, mudou-se para o imóvel em questão, em razão de a ex-esposa de Dalvanir ter-se mudado para Florianópolis. A alegada união estável não é contestada pelos recorrentes (fl. 07) e foi declarada por Dalvanir e Maria Lourdes, em 30.09.2009 (fl. 125). Consta, ainda, declarações de terceiros, noticiando que o casal convivia em união estável e residiam na Av. Circular Pedro Mocelin, n.° 35, parte superior, Bairro Cinquentenário, em Caxias do Sul (fls. 126, 129, 131, 134). Aliado a isso, o documento da fl. 139 noticia que Maria Lourdes consta como dependente do de cujus perante a Previdência Social, na qualidade de companheira. Tais indicativos, na fase, são suficientes para demonstrar a união estável, para fins de, provisoriamente, reconhecer o direito real de habitação, desautorizando a reforma da decisão recorrida, que deferiu a permanência da agravada no imóvel em que residia com o de cujus, tendo em vista que, ainda que tal situação de fato dependa de reconhecimento judicial, o que desafia instrução do feito em que as partes terão oportunidade de produzir provas que entenderam pertinentes, evidenciam a ocorrência da união estável, assistindo à companheira o direito de permanecer residindo na casa que servia de residência familiar, com todos os bens móveis que a guarneciam, independente do direito de propriedade. Nesse sentido a jurisprudência desta Corte:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. INVENTÁRIO. COMPANHEIRA E HERDEIROS FILHOS. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO SOBRE BEM QUE SERVIA DE MORADIA AO CASAL DE CONVIVENTES. Bem imóvel adquirido pelo de cujus em data anterior ao início da união estável e inexistindo contrato escrito concernente ao regime de bens, deve ser afastado da partilha. Assegurado à ex-companheira o direito de habitação, eis que preenchidos os requisitos do parágrafo único, do artigo 7º, da lei n.º 9.278/96, o qual não foi revogado pelo Código Civil em vigor. AGRAVO DESPROVIDO (Agravo de Instrumento Nº 70038830345, Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em 23/03/2011);

APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO ASSEGURADO A UMA DAS CONDÔMINAS. 1. O direito real de habitação, assegurado pela Lei Civil (CC, art. 1.831 e art. 7º da Lei 9278/96) oportunamente invocado pela ré em sua contestação, é causa impeditiva do direito da apelante, verdadeiro óbice legal à extinção do condomínio postulada na inicial. 2. O direito à moradia - alçado à categoria de direito social garantido constitucionalmente (art. 6º da CF) - consagra o instituto do direito real de habitação, tanto em favor dos cônjuges como dos companheiros, e se sobrepõe ao direito de propriedade da apelada. 3. Oportuna a correção da sentença apenas para suspender a condenação nas verbas sucumbenciais atribuídas à litigante beneficiária da AJG. Precedentes. DERAM PARCIAL PROVIMENTO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70039973078, Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Felipe Brasil Santos, Julgado em 24/02/2011)

Isto posto, nego provimento ao agravo de instrumento.

DR. ROBERTO CARVALHO FRAGA - De acordo com o Relator. DES. JORGE LUÍS DALL´AGNOL (PRESIDENTE) - De acordo com o Relator.

DES. JORGE LUÍS DALL´AGNOL - Presidente - Agravo de Instrumento nº 70041475476, Comarca de Caxias do Sul: "NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. UNÂNIME."

Julgador de 1º Grau: DARLAN ELIS DE BORBA E ROCHA

Conheço e tomei conhecimento.

Ola Dr. antonio. mais uma vez preciso de sua ajuda Sra. X , comerciante, tem contrato de aluguel de imóvel comercial de 5 de junho de 2006 a 5 de junho de 2011. paga 1300 reais com reajustes pelo IGPM. procurada pelo proprietária, agora em agosto de 2011, foi proposto o aluguel para 5000 com luvas de 100 mil reais. Pergunto: O contrato passou a ser por prazo indeterminado ( 5 anos ou mais um ano -até junho de 2012 ?) é válido esse novo valor proposto e a cobrança de luvas?

Inicialmente cabe esclarescer:

O contrato escrito de locação comercial também garante ao locatário o direito de renovação do contrato por igual período, desde que o locatário já esteja no imóvel locado há pelo menos cinco anos ininterruptos e que a atividade econômica explorada não tenha se alterado há pelo menos três anos.

É importante observar que o direito à renovação deve ser exercido no prazo máximo de um ano e mínimo de seis meses anteriores à data de finalização do contrato em vigor. Para exercício do direito, o locatário deve notificar o locador quanto a seu interesse de renovar e, no caso de negativa do locador, o locatário deve ingressar em juízo com ação renovatória, desde que dentro do prazo acima mencionado.

É primordial que o locatário de imóvel comercial faça a contratação por escrito e observe os prazos legalmente previstos para que possa beneficiar-se do direito da renovação do contrato.

O locador somente poderá negar a renovação do contrato se, por determinação do Poder Público, tiver que fazer mudanças radicais no imóvel, que impeçam sua utilização ou, se for fazer modificações no imóvel, que aumente o valor do negócio ou da propriedade.

Também é lícito ao locador negar a renovação do contrato se for utilizar o imóvel para montar negócio próprio, do cônjuge, de ascendente ou descendente, desde que não seja no mesmo ramo de atividade do locatário; ressalvada essa hipótese, se na locação estiver incluída o fundo de comércio, instalações e pertences. Nesse caso, poderá o locador desenvolver a mesma atividade do locatário.

Se o locador negar a renovação por qualquer dos motivos acima e, passados três meses, não der ao imóvel a finalidade alegada, deverá indenizar o locatário dos prejuízos advindos da mudança, incluindo nesse contexto os lucros cessantes e a desvalorização do fundo de comércio.

Conclusão, se não houve notificação não assiste o direito de renovação, podendo no caso efetuar outro contrato. Quanto a luva entendo ilegal, sobre o tema enviarei um texto logo a seguir para melhor entendimento.

Att. Adv. Antonio Gomes

A COBRANÇA DE LUVAS NA LOCAÇÃO COMERCIAL

Ementa: 1. Proibição da cobrança de aluguel e encargos além dos limites permitidos por lei; 2. Noções gerais sobre luvas; 3.Cobrança de luvas no primeiro contrato de locação; 3.1. A incorporação da valorização do ponto no preço inicial da locação; 3.2. A proibição de cobrança de luvas na legislação inquilinária; 4. Cobrança de luvas na renovação do contrato de locação; 5. Cobrança de luvas na cessão do ponto comercial para terceiros; 6. Críticas ao nosso entendimento quanto à ilegalidade da exigência de luvas; 7. Tréplica contra o entendimento a favor da legalidade da exigência de luvas na locação comercial na locação comercial; 8. Conclusão; Bibliografia.

1. PROIBIÇÃO DA COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS ALÉM DOS LIMITES PERMITIDOS POR LEI

A cobrança de aluguel e encargos além dos limites permitidos por lei é contravenção penal (parágrafo único do art. 17; incisos VII, VIII e X do art. 22; e inciso I do art. 23 combinados com o inciso I do art. 43, todos da Lei n° 8.245, de 18.10.1991), Contudo, lembra JOÃO CARLOS PESTANA DE AGUIAR que, quanto ao reajuste do aluguel, o art.18 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, na locação não residencial, abranda o rigor do art. 16 da Lei n° 8.178, de 1.3.1991, ao conferir às partes a liberdade de fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel e nova fórmula para a cláusula de reajuste. Logo, se o locatário pagar o aluguel majorado, não poderá depois reclamar, pois passa a ser criada a confirmação expressa ou execução voluntária de obrigação anulável, o que importa em renúncia a todas as ações ou exceções de que disponha contra o ato dispuser o locatário-devedor (art. 175 do Código Civil de 2002). Em conseqüência, o aluguel majorado, segundo JOÃO CARLOS PESTANA DE AGUIAR, passa a traduzir um acordo entre partes, não mais havendo que se cogitar sobre a sanção penal prevista para a contravenção de cobrar aluguéis e encargos além dos permitidos por lei. (1)

Ao estudarmos a questão relacionada ao fato de não se poder exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos, esbarramos inevitavelmente na exigência do pagamento de luvas para a assinatura de contrato de locação, para a renovação do contrato de locação já existente ou para a cessão do contrato de locação. (2)

1. NOÇÕES GERAIS SOBRE LUVAS

A palavra luvas tem sentido mercantil de vantagem, compensação ou garantia de um negócio determinado. Esclarece GERALDO GONÇALVES DA COSTA que, no campo locatício, as luvas evoluíram para uma forma especial de proteção ao chamado ponto comercial ou ponto de negócios. O termo luvas, existente no direito de locação, originou-se do fato de que o pretendente ou locatário sempre tinha que pagar ao proprietário, além do aluguel convencionado, mais uma certa importância em dinheiro para ter a preferência da locação; quantia essa que recebia a denominação de luvas, daí até mesmo surgir, no passado, o nome popular da lei: “Lei de Luvas” (Decreto n° 24.150, de 20.4.1934). (3)

De fato, no costume comercial consolidado há muito tempo, a expressão luvas diz respeito à quantia acima do preço de balanço, que é cobrada pela venda ou transferência de estabelecimento mercantil ou industrial, corresponde ao valor do ponto, do arrendamento, da clientela, etc. Em relação à locação ajustada ou a ser ajustada, o costume comercial consolidou a praxe de se cobrar luvas em 2 (duas) hipóteses. Assim é que, no campo da locação, segundo IÊDO BATISTA NEVES, luvas pode significar:

uma soma determinada de dinheiro que o locador ou o sublocador exige, reservadamente, do locatário ou do sublocatário, na ocasião da assinatura do respectivo contrato, além do aluguel que ele deverá pagar mensalmente; ou, ainda,

pode significar uma quantia que o inquilino de um prédio recebe da pessoa a quem transfere o seu contrato de locação. (4)

Devemos esclarecer, como o fez RUBENS REQUIÃO, que ponto comercial é o lugar do comércio, em determinado espaço, em uma cidade, por exemplo, ou na beira de uma estrada, em que está situado o estabelecimento comercial, e para o qual se dirige a clientela. O ponto comercial, portanto, surge ou da localização da propriedade imóvel do empresário, acrescendo-lhe o valor, ou do contrato de locação do imóvel pertencente a terceiro. Nesse caso, o ponto comercial se destaca nitidamente da propriedade, pois pertence ao comerciante locatário, e constitui um bem incorpóreo do estabelecimento comercial. (5)

1. COBRANÇA DE LUVAS NO PRIMEIRO

CONTRATO DE LOCAÇÃO

3.1. A incorporação da valorização do ponto

no preço inicial da locação

Sempre se procurou ligar o pagamento de luvas a valorização doponto comercial e, principalmente, a preferência da locação. Entretanto, em relação ao locador, a cobrança de luvas não tem como ser atrelada a valorização doponto comercial, uma vez que esta acresce naturalmente no valor da propriedade, logo o locatário pagará aluguel proporcional ao valor do imóvel acrescido pelo ponto comercial. Portanto, entendemos injusta a cobrança, antes do início da locação, de luvas do proponente; porque já se encontra incorporado ao próprio aluguel qualquer valorização do imóvel ou do lugar do comércio. (6)

3.2. A proibição de cobrança de luvas na legislação inquilinária

Se o art. 29 do Decreto no 24.150, de 20.4.1934, havia proibido que o locador cobrasse luvas do locatário, a atual Lei do Inquilinato, face ao que dispõe o inciso I do seu art. 43 (aplicável às locações em geral), também o fez expressamente. Estabelecia o art. 29 do antigo Decreto no 24.150, de 20.4.1934 que “são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que, a partir da data da presente Lei, estabelecerem pagamento antecipado do aluguel, por qualquer forma que seja, benefícios especiais ou extraordinários e nomeadamente luvas e impostos sobre a renda, bem como a rescisão dos contratos pelo só fato de fazer o locatário concordata preventiva ou ser decretada a sua falência”. (7)

1. COBRANÇA DE LUVAS NA RENOVAÇÃO DO

CONTRATO DE LOCAÇÃO

A bem da verdade, o disposto originariamente no art. 29 do antigo Decreto n° 24.150, de 20.4.1934 (constante também na atual lei inquilinária), foi pela proibição que vem impedindo a cobrança de luvas nas renovações dos contratos de locação tutelados pelo art. 2° do Decreto n° 24.150, de 20.4.1934 e pelo art. 51 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991. Portanto, é medida legal anti-luvas aplicável após a extinção do contrato originário ou dos contratos originários.

Inclusive, a antiga Lei de Luvas (Decreto n° 24.150, de 20.4.1934), tanto quanto a atual, ao proibir a cobrança de luvas e impor o direito de renovação compulsória da locação comercial, visava proteger os locatários que exerciam atividades comerciais ou industriais, os quais, explorando determinado ramo de trabalho, com os riscos próprios, criaram um fundo de comércio, sua freguesia e tinham interesse em valorizar tais bens. Em razão disso, menciona LUIZ PINTO FERREIRA, seria imoral que o locador se beneficiasse exclusivamente desse lucro, dessa valorização para a qual não participou, sem valorizar o ponto comercial, o ponto em que era exercida a atividade comercial ou industrial, valorização empreendida pelo locatário, pelo seu labor, tino mercantil e capacidade de trabalho. (8) Assim, tinha a antiga Lei de Luvas (Decreto n° 24.150, de 20.4.1934) o objetivo de amparar o fundo de comércio do locatáriocomerciante ou industrial.

Nunca é demais lembrar que, segundo ALBERTO COHEN, fundo de comércio é uma universalidade mobiliária constituída principalmente de elementos incorpóreos, acessoriamente de elementos corpóreos servindo ao exercício de uma profissão comercial sem caráter público. (9) Economicamente, a noção de fundo de comércio se confunde com a de empresa, porque compreende todos os fatores da produção ligados entre si por um forte vínculo destinado a produzir lucros. Já para HENRY CAPITANT, fundo de comércio ou estabelecimento comercial é o conjunto de direitos e bens mobiliários pertencentes ao comerciante, que lhe permitem a realização de suas operações comerciais. (10) Todavia, muitos autores fazem nítida distinção entre fundo de comércio e estabelecimento comercial, por exemplo, para ERCOLE VIDARI, o fundo de comércio representa o complexo do ativo e passivo, dos direitos e obrigações pertinentes a um negócio ou estabelecimento mercantil, ao passo que o estabelecimento mercantil representa o lugar onde o comerciante exercita o comércio e administra os seus negócios. (11) No mesmo sentido, UMBERTO PIPIA, opina que o fundo de comércio, transformando-se de abstrata criação da inteligência, em concreta materialidade, manifesta-se em determinados limites de espaço, que constituem o estabelecimento comercial. (12)

Como a lei que regula as locações imobiliárias urbanas visa proteger indistintamente tanto o fundo de comércio como o estabelecimento comercial, entendemos ser desnecessário para os nossos estudos o aprofundamento sobre esta secular divergência doutrinária.

Entre esses bens mobiliários que compõem o fundo de comércio podemos encontrar o aviamento (o resultado destinado à produção e ao lucro), a clientela ou freguesia (conjunto de pessoas acostumadas a procurar o estabelecimento comercial para a aquisição de bens e de serviços), o ponto comercial (o lugar do comércio, em determinado espaço em que está situado o estabelecimento comercial, e para o qual se dirige a clientela), o nome comercial (título de estabelecimento), a insígnia (denominação de fantasia que serve para individualizar o estabelecimento comercial), as patentes de invenção (diploma oficial que assegura o monopólio da exploração do invento), as marcas de indústriae de comércio (sinal colocado nos produtos ou nas mercadorias, fixando-lhe a origem ou procedência), as expressões ou sinais de propaganda (os anúncios, reclames, desenhos ou palavras utilizados pelo comerciante ou industrial, como meio de recomendar as suas atividades, realçando as qualidades dos seus produtos ou serviços), as mercadorias (os produtos destinados ao mercado e que estão preparados para o consumo), as instalações (as acomodações montadas no estabelecimento, para apresentação da mercadoria e conforto da clientela), as máquinas e utensílios (aparelhos destinados à produção de coisas e serviços), etc. Portanto, a antiga Lei de Luvas visava proteger a própria clientela, a freguesia, os direitos de arrendamento, o nome comercial, a normal circulação das mercadorias para atender as necessidades do consumidor, etc. (13)

Como vimos, o ponto comercial é o local em que o comerciante ou empresário situa seu estabelecimento, bem como é um dos elementos que integram o fundo de comércio. Segundo RUBENS REQUIÃO, o ponto comercial surge ou da localização da propriedade imóvel do empresário, acrescendo-lhe o valor, ou do contrato de locação ao imóvel pertencente a terceiro. Em outras palavras, situando-se o estabelecimento em imóvel de propriedade do comerciante, o ponto, que não se confunde com a propriedade a ela se integra, acrescentando-lhe um valor. Contudo, se o imóvel é de terceiro, tendo sido locado ao empresário, o valor do ponto se consubstancia no próprio contrato de locação. Nesse caso, o ponto comercial se destaca nitidamente da propriedade, pois pertence ao comerciante locatário, e constitui um bem incorpóreo do estabelecimento. O direito que protege o ponto comercial é justamente o da renovação do contrato de locação comercial. Na realidade, o contrato de locação renovável compulsoriamente não é um elemento do fundo de comércio mas sim fonte de um direito que é a tutela do ponto comercial, esta sim, integrante do fundo de comércio, como bem corpóreo que é. O contrato de locação é elemento da empresa. O ponto comercial é, pois, tão importante para o estabelecimento comercial que o Direito brasileiro, através das leis especais locatícias, o protege. (14)

Lembramos que o Poder Executivo resolveu baixar o Decreto n° 24.150, de 20.4.1934, em virtude dos seguintes motivos:

não só as legislações mais adiantadas como a própria legislação nacional, ao lado da desapropriação por necessidade e utilidade pública limitadora do direito de propriedade, tinham admitido restrições à maneira de usar esse direito em benefício de interesses ou conveniências gerais;

a necessidade de regular as relações entre proprietários e inquilinos, por princípios uniformes de eqüidade, se fazia sentir universalmente, impondo como impôs aos povos da mais elevada educação jurídica a instituição de leis especializadas;

se de um modo geral essa necessidade se impôs, mais ainda se tornou impreterível, tendo em vista os estabelecimentos destinados ao comércio e à indústria, por isso que o valor incorpóreo do “fundo do comércio” se integra em parte no valor do imóvel, trazendo destarte pelo trabalho alheio benefícios ao proprietário;

assim, não seria justo atribuir exclusivamente ao proprietário tal quota de enriquecimento em detrimento, ou melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor; em tal situação valeria por um locupletamento condenado pelo Direito moderno;

as leis regulando as condições processos de prorrogação dos contratos de arrendamento de imóveis destinados a fins comerciais e industriais têm sido reconhecidas como imprescindíveis por outros países que já os adotaram e estão sendo reclamadas pelas necessidades brasileiras; etc. (15)

Assegurando, em dadas condições, a renovação do prazo do contrato de locação de imóvel para fins comerciais, a lei visou garantir e proteger, pois, ao empresário comerciante o desfrute e o direito ao ponto comercial, integrante do fundo de comércio.

Sob a vigência da Lei n° 6.649, de 16.5.1979, ao contrário da locação predial urbana residencial que era regulada basicamente por um único texto legal, a locação não residencial se submetia a um regime legal bastante diversificado. Esta Lei do Inquilinato anterior a atual, efetivamente, também trazia disposições a respeito de locações não residenciais. No entanto, a Lei n° 6.649, de 16.5.1979, não exauria sua regulamentação. Ela compartilhou a regulamentação das locações não residenciais, desde o início de sua vigência, com o Decreto n° 24.150, de 20.4.1934, e a Lei n° 6.239, de 19.9.1975, sendo os três diplomas incompletos, bem como, durante esse período, não existia nenhum texto de lei específico disciplinando a relação jurídica entre lojista e proprietários de shopping center.

A partir, porém, da vigência da Lei n° 8.245, de 18.10.1991 (atual Lei do Inquilinato), se procurou aglutinar as normas sobre as locações não residenciais em um só diploma legal. Tanto é que o seu art. 90, revogou de forma expressa o Decreto n° 24.150, de 20.04.1934, e a Lei n° 6.239, de 19.9.1975. A nova Lei do Inquilinato, portanto, procura integrar quase toda a matéria a respeito de locação de imóvel urbano, tanto sobre locação residencial como sobre locação não residencial. Assim é que ela trata ao mesmo tempo das locações para fins comerciais, industriais, empresariais, de espaços de shopping centers, de hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público e os demais casos de locação não residencial, tais como escritórios, consultórios, oficinas, depósitos, cursos livres, etc.

Mais especificamente, o art. 51 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, trata da renovação do contrato de locação de imóveis destinados exclusivamente ao comércio (locação comercial). O § 4° do art. 51 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, por sua vez, estende a aplicação das disposições relativas à locação comercial também às locações de imóveis destinados à indústria (locação industrial) e às sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas (locação empresarial). Já o art. 53 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, trata da rescisão do contrato de locação de imóveis ocupados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. O art. 54 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, disciplina a locação ajustada entre o proprietário de shopping center e respectivos lojistas. O art. 55 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, considera locação não residencial aquela ajustada por pessoa jurídica para uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. E por fim o art. 55 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, trata dos demais casos de locação não residencial, tais como os escritórios e os consultórios dos profissionais liberais (advogados, médicos, engenheiros, contadores, etc.), as oficinas, os depósitos e outros casos destinados a fins exclusivamente não residenciais.

No entanto, nos contratos de locação que se iniciam ou cuja renovação não é compulsória, o locatário acaba se sujeitando as exigências do locador para conseguir assinar o contrato ou poder prosseguir com a locação e permanecer no imóvel locado, até mesmo pagando reservadamente (sem recibo ou qualquer outro documento comprobatório) as luvas, ou seja, terá que pagar determinada quantia, além do aluguel mensal, para ter preferência na locação.

Durante a vigência do Decreto n° 24.150, de 20.4.1934, não havia qualquer exceção à proibição de se cobrar luvas do locatário. No entanto, com a vigência da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, a nosso ver, essa proibição passou a não ser aplicada às locações de espaço em shopping centers, por força do que dispõe o caput do seu art. 54, o qual estabelece que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei”. Inclusive, por força do §1° do art. 54 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, os únicos valores que o locador- empreendedor não pode cobrar dos lojistas-locatários em shopping center são:

as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato atual; (16) e

as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

Assim, apesar de considerarmos injustas, são amplamente válidas as cláusulas do contrato de locação de espaço em shopping center que estabelecem pagamento de benefícios especiais ou extraordinários e nomeadamente luvas.

1. COBRANÇA DE LUVAS NA CESSÃO DO PONTO COMERCIAL PARA TERCEIROS

Na hipótese, porém, de o locatário de um prédio comercial cobrar luvas da pessoa a quem transfere o seu contrato de locação, a situação é muito diferente. O pagamento de luvas, no caso, é justo e não encontra qualquer proibição legal, inclusive na atual Lei do Inquilinato. Como diz RUBENS REQUIÃO, partindo do princípio de que o valor incorpóreo do fundo de comércio se integra em parte no valor do imóvel, trazendo destarte pelo trabalho alheio benefícios ao proprietário e que não seria justo atribuir exclusivamente ao proprietário ta1 quota de enriquecimento com o empobrecimento do inquilino que criou o valor, o que importaria em um locupletamento condenado, é que se tutelou o renovamento dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais. (17)

O ponto comercial existe desde que o comerciante-locatário, estabelecido em determinado local, comece a chamar a atenção e atrair a clientela e com isso valorizar o lugar de seu comércio.

Assim, se o legislador, na renovação compulsória, proteger o inquilino em virtude de este ter criado esta valorização do local (ponto comercial), tal benefício deve ser também compensado por ocasião da cessão da locação a outrem, com ou sem transferência do fundo de comércio.

1. CRÍTICAS AO NOSSO ENTENDIMENTO QUANTO À ILEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DE LUVAS

NA LOCAÇÃO COMERCIAL

Em 13.7.2001, publicamos artigo no Jornal do Commércio, Seção “Direito & Justiça”, página B-11, com o título “A ilegalidade da exigência de luvas na locação comercial” sustentando todos os argumentos enfocados até o momento. Todavia, em réplica publicada no Jornal do Commércio de 21.7.2001, Seção “Direito & Justiça”, página B-11, com o título “Legalidade na cobrança de luvas na locação comercial ¯ réplica”, o advogado especializado em Direito Imobiliário GERALDO BEIRE SIMÕES defendeu que a regra contida no art. 29 do Decreto n° 24.150, de 20.4.1934, foi expressamente revogada pela disposição do inciso I do art. 90 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, sendo, segundo ele, certo que aquela mencionada regra não foi inteiramente recepcionada pela nova lei inquilinária, porque esta no seu art. 45 dispõe que “são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.

Pela postura adotada na referida réplica, diante da expressa revogação do art. 29 do Decreto n° 24.150, de 20.4.1934, e à vista do novo ordenamento posto na parte final do art. 45 da Lei n° Lei n° 8.245, de 18.10.1991, o referido advogado foi levado a acreditar que, com clareza, o legislador inquilinário adotou a vedação de cobrança de “luvas” nas renovações das locações pactuadas. Todavia, nas contratações novas, segundo esse entendimento contrário ao nosso, o legislador não impôs qualquer restrição o que significa dizer que é permitido ao locador receber “luvas” para dar o seu imóvel em locação.

Na referida réplica, GERALDO BEIRE SIMÕES acrescenta que o motivo desse posicionamento legal é que sendo a locação nova, inexiste ainda o chamado “ponto” da atividade empresária do locatário, que será por ele criada. Ao contrário, porém, não se justifica a cobrança de “luvas” nas renovações da locação, porque constituiria enriquecimento ilícito por parte do locador valer-se da atividade do locatário exercida no imóvel. Segundo ele, o legislador da lei do inquilinato foi coerente ao permitir a cobrança de luvas nas contratações de novas locações das lojas chamadas “de rua”, uma vez que no art. 54 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, permitiu aos empreendedores de shopping center a cobrança de luvas, que já era anteriormente praticada e mascarada com o pomposo título de res esperata, já que, pelo texto da lei, “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentos previstas nesta lei”.

Em vista disso, argumenta GERALDO BEIRE SIMÕES que, se o portentoso locador proprietário de espaços em shopping center, pode cobrar luvas debaixo do carimbo de res esperata, porque o pequeno proprietário de lojas de “ruas” não pode fazê-lo? Na sua opinião, a nova lei varreu a hipocrisia: o locador poderá cobrar luvas, quando da contratação nova, pagando imposto sobre a renda e justificando o seu acréscimo patrimonial; e o locatário registrará na contabilidade de sua empresa o valor pago de luvas como despesa de instalação do seu negócio, diminuindo, assim, o pagamento do Imposto de Renda incidente sobre lucro.

Inclusive, informa GERALDO BEIRE SIMÕES que a “jurisprudência” viu com nitidez a diferença entre o antigo e o novo sistema, tanto que o “CED – Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo”, através do “Enunciado n° 9” pontificou que “a Lei n° 8.245/91 não proíbe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação”.

1. TRÉPLICA CONTRA O ENTENDIMENTO A FAVOR DA LEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DE LUVAS

NA LOCAÇÃO COMERCIAL

Apesar do respeito que temos pelo advogado Geraldo Beire Simões e pelos importantes argumentos que apresentou no seu artigo “Legalidade na cobrança de luvas na locação comercial – réplica”, publicado na Seção “Direito e Justiça”, do Jornal doCommércio de 21.7.2001, p. B-10, em oposição ao nosso artigo publicado em 13.7.2001, fomos forçados a confirmar nosso entendimento, através de novo artigo publicado, posteriormente, na Seção “Direito e Justiça”, do Jornal doCommércio de 31.7.2001, p. B-10, com o título “A ilegalidade da exigência de luvas na locação comercial ¯ tréplica”, no sentido de que existe, efetivamente, proibição legal da exigência do pagamento de luvas para assinatura do contrato de locação comercial que inicia vigência (locação nova), seja ela primeira locação ou renovação.

A nosso ver, o art. 45 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, de fato, proíbe que se imponha obrigações pecuniárias para a “prorrogação” prevista no art. 47 e para a “renovação” do art. 51. Todavia, não se deve confundir “prorrogação” com “renovação”. A “prorrogação” constitui ampliação do prazo de vigência de um contrato que já vigora há algum tempo e, em momento algum, se extinguiu; tanto é que não há que se falar em assinatura de um novo instrumento de contrato para se proceder a “prorrogação” de um contrato de locação. Por outro lado, na “renovação” ocorre o contrário: há extinção efetiva do contrato anterior (fim da vigência do contrato velho, ajustado através de instrumento antigo) e constituição de um novo contrato (início de vigência de contrato novo, ajustado através de instrumento novo e distinto do anterior), que pode ou não conter as mesmas cláusulas e condições inseridas no contrato que se finda. Inclusive, para haver “renovação” é necessária a assinatura de um novo instrumento de contrato. Assim, no que se refere a instrumento e vigência contratual, a “renovação” da locação é um contrato tão novo quanto à primeira locação de um imóvel comercial. Daí conclui-se que “primeiro contrato de locação” e “renovação”, face à exigência de ajuste em novo instrumento de contrato e de vigência a ser iniciada, ambas as hipóteses encontram-se classificadas dentro do mesmo gênero: “locação nova” ou “locação com início de vigência” (não confundir com o que popularmente se costuma chamar de “primeira locação”). Salvo melhor juízo, quem renova um contrato está, na realidade, ajustando, tecnicamente, uma “nova locação”; se desejasse preservar a locação velha, deveria optar pela assinatura de um “termo aditivo de prorrogação da vigência da locação”, quando a prorrogação não for compulsória por força de lei.

De maneira que, com a devida vênia aos ilustres “especialistas”, quando o legislador inquilinário proibiu a imposição de obrigações pecuniárias à prorrogação e à renovação, a bem da verdade, estendeu tal proibição a todos os casos de início ou ampliação da vigência dos contratos de locação comercial, incluindo aqueles denominados “primeira locação”, já que constitui princípio geral de direito ser incabível a utilização de medidas diferentes para situações idênticas (do mesmo gênero).

Se não bastasse isso, o art. 43 proíbe o locador de exigir por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e “encargos permitidos”. Os “encargos permitidos” são aqueles expressamente previstos na lei inquilinária como devidos pelo locatário ou facultada a sua cobrança pelo locador, em vista do caráter público da norma (publicização do ajuste inquilinário), fundado no interesse social e na proteção legal reservada ao inquilino que depende do imóvel locado para exercer atividade empresarial produtiva (comércio e/ou indústria). A lei inquilinária, em momento algum, permitiu expressamente a cobrança de luvas; sequer a enumerou entre as hipóteses de “encargos permitidos” (tal como fez nos incisos XI e XII do art. 23: obrigação do locatário pagar prêmio de seguro fiança e despesas ordinárias de condomínio); ou, pelo menos, facultou ao locador ajustar a sua cobrança (tal como fez no inciso VIII do art. 22, em relação aos impostos e taxas). Portanto, a nosso ver, mais este obstáculo se apresenta para a consagração da tese de “legalidade na cobrança de luvas na locação comercial”.

Quanto ao posicionamento adotado pelo citado “CED – Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo”, no sentido de que “a lei 8.245/91 não proíbe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação”, o respeitamos tão-somente como simples opinião de seus membros, mas não como jurisprudência formada, haja vista a Constituição Federal ou a legislação ordinária em vigor não ter atribuído poderes jurisdicionais a tal “Centro de Estudos”.

1. CONCLUSÃO

Diante de todos os argumentos (contra e a favor da ilegalidade da cobrança de luvas) aqui expostos, concluímos que, realmente, existe proibição legal direta e inevitável de se exigir o pagamento de luvas para a assinatura do primeiro contrato de locação e para a sua renovação. Todavia, essa proibição não pode ser aplicada às locações de espaço em shopping centers, por força do seu art. 54 da Lei nº 8.245, de 18.10.1991. Ademais, na hipótese de o locatário de um prédio comercial cobrar luvas da pessoa a quem transfere o seu contrato de locação, o pagamento de luvas, no caso, a nosso ver, parece ser justo e certamente não encontra qualquer proibição legal, inclusive na atual Lei do Inquilinato.

BIBLIOGRAFIA

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MACIEL, Francisco Antunes. In: “Exposição de motivos” do Decreto n° 24.150, de 20.4.1934.

NEVES, Iêdo Batista. Vocabulário Prático de Tecnologia Jurídica e de Brocardos Latinos, Rio de Janeiro: APM Editora,1987, verbete “Luvas”.

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SILVA, Américo Luís Martins da. As Locações Imobiliárias, Rio de Janeiro: Lúmen Júris, 1997.

______________ . “A ilegalidade da exigência de luvas na locação comercial”. In: Jornal do Commércio, 13 jul. 2001, Seção “Direito & Justiça”, p. B-11.

______________ . “A ilegalidade da exigência de luvas na locação comercial ¯ tréplica”. In: Jornal doCommércio, 31 jul. 2001, Seção “Direito e Justiça”, p. B-10.

SIMÕES, Geraldo Beire. “Legalidade na cobrança de luvas na locação comercial ¯ réplica”. In: Jornal do Commércio, 21 jul. 2001, Seção “Direito & Justiça”, p. B-11.

VIDARI, Ercole. Corso di Diritto Commerciale, 5ª ed., Milano: Dott. A. Giuffrè Ed., 1900.

Notas:

1. Cf. Nova Lei das Locações Comentada, 2ª ed., Rio de Janeiro, Editora Lúmen Júris, 1993, p. 64.

2. SILVA, Américo Luís Martins da. As Locações Imobiliárias, Rio de Janeiro, Lúmen Júris, 1997, pp. 234-235.

3. Cf. “A Lei de Luvas em face da Nova Lei do Inquilinato”. In: Jornal Advogado, Distrito Federal, nov., dez. e jan. - 1979/80, p. 4.

4. Cf. Vocabulário Prático de Tecnologia Jurídica e de Brocardos Latinos, Rio de Janeiro, APM Editora,1987, verbete “Luvas”.

5. Cf. Curso de Direito Comercial, vol. 1°, 14ª ed., São Paulo, Editora Saraiva, 1984, pp. 204-205.

6. Cf. Américo Luís Martins da Silva, op. cit., p. 235.

7. Cf. Américo Luís Martins da Silva, op. cit., pp. 235-236.

8. Cf. A Legislação do Inquilinato e do Arrendamento Rural Comentada, Rio de Janeiro, Editora Rio, 1978, p.190.

9. Apud Oswaldo Opitz, Lei de Luvas, Rio de Janeiro, Editor Borsói, 1965, p. 290.

Apud Luiz Pinto Ferreira, op. cit., p. 190.

1. Cf. Corso di Diritto Commerciale, 5ª ed., Milano, Dott. A. Giuffrè Ed., 1900, p. 134.

2. Apud Amador Paes de Almeida, Locação Comercial, 2ª ed, São Paulo, Edição Saraiva, 1980, p. 6.

3. Cf. Américo Luís Martins da Silva, op. cit., pp. 250-251.

4. Cf. op. cit.,1° vol., pp. 203-204.

5. Cf. op. cit.,1° vol., pp. 203-204.

6. Cf. “Exposição de motivos” do Decreto n° 24.150, de 20.4.1934, elaborado por Francisco Antunes Maciel.

7. “Art. 22. O locador é obrigado a: I- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II- garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III- manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V- fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI- fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII- pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII- pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX- exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X- pagar as despesas extraordinárias de condomínio.Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva”.

8. Cf. op. cit., 1° vol, p. 205.

Texto confeccionado por (1) Américo Luís Martins da Silva

Atuações e qualificações (1) Procurador Federal. Professor de Direito Econômico, de Direito Empresarial, Direito Imobiliário, Direito Civil e Planejamento Tributário da Escola de Pós-Graduação em Economia - EPGE da Fundação Getúlio Vargas - FGV. Professor de Direito Societário da Escola Brasileira de Administração Pública - EBAP da Fundação Getúlio Vargas - FGV. Professor de Direito Societário da Escola da Magistratura do Rio de Janeiro - EMERJ. Professor de Direito Tributário do Curso de Pós-Graduação em Direito Tributário da Universidade Cândido Mendes - UCAM. Professor de Direito Empresarial do Curso de Graduação em Direito da Universidade Estácio de Sá (Campus Tom Jobim/Barra da Tijuca/Rio de Janeiro). Especialista em Direito Empresarial, pelo Centro de Ensino Unificado de Brasília - CEUB. Pós-graduado em Direito Civil pela Escola Superior da Magistratura do Distrito Federal. Mestre em Direito Empresarial, pela Universidade Gama Filho - UGF do Rio de Janeiro. Doutorando, também pela Universidade Gama Filho - UGF, na área do Direito (Justiça e Sociedade).

Fonte:http://www.uj.com.br/publicacoes/doutrinas/3690/A_COBRANCA_DE_LUVAS_NA_LOCACAO_COMERCIAL

Vivo em união estável desde 2009 e não tenho filhos com o meu companheiro. Meu companheiro tem três filhos do primeiro casamento 1a. Questão: Eu e meu companheiro compramos um apartamento em fase final de construção em julho/2010, ou seja na constância da união estável. Eu participei com 50% do valor do imóvel e meu companheiro com os outros 50%. Em outubro/2010 fomos morar no apartamento, nesta data já acabado. A escrituração do imóvel somente foi liberada pela Construtora em maio/2011, onde procedemos a escritura do imóvel em nome dos dois, em partes iguais, na mesma data. Portanto, já tenho direito a 50% do imóvel conforme escritura pública. Meu companheiro veio a falecer em agosto/2011. PERGUNTA: Tenho direito a parte do meu companheiro no imóvel pela meação ou como herdeira? 2a. Questão: Meu companheiro tem outro imóvel adquirido em 2007 em cessão de direito, ou seja, antes da união estável. Porém como a cessão de direito estava em meu nome, o imóvel foi escriturado em meu nome, em agosto/2010, ou seja já na constância da união estável. PERGUNTA: Tenho direito total ao referido imóvel ou somente a meação?

Boa tarde!!! Tomei conhecimento . Digo, em loco:

Vivo em união estável desde 2009 e não tenho filhos com o meu companheiro. Meu companheiro tem três filhos do primeiro casamento 1a. Questão: Eu e meu companheiro compramos um apartamento em fase final de construção em julho/2010, ou seja na constância da união estável. Eu participei com 50% do valor do imóvel e meu companheiro com os outros 50%. Em outubro/2010 fomos morar no apartamento, nesta data já acabado. A escrituração do imóvel somente foi liberada pela Construtora em maio/2011, onde procedemos a escritura do imóvel em nome dos dois, em partes iguais, na mesma data. Portanto, já tenho direito a 50% do imóvel conforme escritura pública. Meu companheiro veio a falecer em agosto/2011. PERGUNTA: Tenho direito a parte do meu companheiro no imóvel pela meação ou como herdeira?

R- Na prática não, na teoria sim.

Veja!!! A sua metade do imóvel lhe pertence por direito de propriedade, por outro lado, a metade da sua metade pertence ao seu companheiro por direito de meação, uma vez que se trata de metade adquirida onerosamente durante a vigencia da união.

A outra metade do imóvel pertence ao seu companheiro por direito de propriedade, portanto a metade da metade dele pertence a você por direito de meação, uma vez que se trata de metade de propreidade adquirida onerosamente durante a vigencia da união.

Por fim, zero a zero. Digo de 50% de sua propriedade 25% pertence a ele por direito de meação, e dos 50% da propriedade dele 25% pertence a você por direito de meação.

Conclusção: cada companheiro fica com 50%.

2a. Questão: Meu companheiro tem outro imóvel adquirido em 2007 em cessão de direito, ou seja, antes da união estável. Porém como a cessão de direito estava em meu nome, o imóvel foi escriturado em meu nome, em agosto/2010, ou seja já na constância da união estável. PERGUNTA: Tenho direito total ao referido imóvel ou somente a meação?

R- Até prova em contrário trata-se de bem imóvel particular exclusivamente, não assistindo a ele o direito de meação, portanto, provado que você era apenas laranja, e o bem a ele de fato pertencia, no caso lhe assiste o direito de herança concorrente neste bem, não de meação.

Att.

Adv. Antonio Gomes

Vivo em união estável desde 2009 e não tenho filhos com o meu companheiro. Meu companheiro tem três filhos do primeiro casamento 1a. Questão: Eu e meu companheiro compramos um apartamento em fase final de construção em julho/2010, ou seja na constância da união estável. Eu participei com 50% do valor do imóvel e meu companheiro com os outros 50%. Em outubro/2010 fomos morar no apartamento, nesta data já acabado. A escrituração do imóvel somente foi liberada pela Construtora em maio/2011, onde procedemos a escritura do imóvel em nome dos dois, em partes iguais, na mesma data. Portanto, já tenho direito a 50% do imóvel conforme escritura pública. Meu companheiro veio a falecer em agosto/2011. PERGUNTA: Tenho direito a parte do meu companheiro no imóvel pela meação ou como herdeira? Resp: A escritura pública apenas acertou o direito de você conforme prevê a legislação de comunhão parcial de bens na união estável. O companheiro só tem direito a metade dos bens adquiridos na constancia da união estável a título oneroso. A título de meação. Você não terá direito a nada na parte dele seja a título de meação seja a título de herança. 2a. Questão: Meu companheiro tem outro imóvel adquirido em 2007 em cessão de direito, ou seja, antes da união estável. Porém como a cessão de direito estava em meu nome, o imóvel foi escriturado em meu nome, em agosto/2010, ou seja já na constância da união estável. PERGUNTA: Tenho direito total ao referido imóvel ou somente a meação? Resp: Acredito que isto seja encarado como doação. Teria direito ao total se os herdeiros forem maiores e já tiver passado o prazo para anulação da doação.

Ola, tenho uma grande dúvida a esclarecer.

Meu pai faleceu há 1 ano e 4 meses e deixou dois herdeiros (eu e meu irmão). Ele vivia com minha madrasta porém não eram casados, apenas moravam juntos. Após o seu falecimento continuamos a morar na mesma casa, a qual foi construida 4 anos antes da minha madrasta vir morar conosco. Da união nasceu meu irmão, o segundo herdeiro. Agora minha madrasta exige o direito de moradia. Gostaria de entender quais são os direitos que ela passa a ter uma vez que eu concorde em confirmar ao juiz que eles viveram juntos por 5 anos sob o mesmo teto, ainda que não casados. A casa ainda não possui escritura e inventário. Há alguma chance dela passar a ter direito nos bens deixados por meu pai? Agradeço muito a atenção, obrigado.

Trata-se de uma união estável na foram da lei, ex vi do artigo 1.723 e seguintes do Código Civil. A Constituição Federal não direncia tipos de famílias, se oriunda de casamento formal, união estável ou outras, ex vo 226, § 3.º Constituião Federal.

Por força da presunão da Lei o regime de bens da companheira é o parcial , ex vi 1725 cc.

Conclusão a companheira alçem de pleno direito pela habitação vitálicia (artigo 1.833 cc), lhe assiste o direito de herdeira concorrente com os filhos do falecido, no caso concreto 1/3 do imóvel para cada, ex vi do artigo 1.829, I.

Att.

Adv. Antonio Gomes [email protected]

A vida é feita de escolhas. Quando você dá um passo à frente, inevitavelmente alguma coisa fica para trás.

Aparecida se casou no regime de Comunhão de Bens com José, este já tinha filhos do casamanto anterior, no entanto José faleceu, passando um tempo os pais de Aparecida falecram, no entanto não é feito o inventário, mas esta tornou herdeira, passando mais um tempo Aparecida falece, e todos os herdeiros ( irmãs de Aparecida) de sua linhagem também, ficando apenas os filhos destes, sem ainda ter feito o inventário. Sendo assim aqueles filhos de José do casamento anterior, teria seu quinhão na partilha dos bens que Aparecida só se tornou herdeira após o falecimento de José?

NO MOMENTO DA MORTE DO JOSÉ, foi transmitido a metade de todos os seus bens para os seus filhos em partes igauis, a outra metade pertence o cônjuge sobrevivente (Aparecida), considerendo o regime de bens a comunhão total.

No momento da morte dos pais da Aparecida, ela recebeu por herança em partes iguais junto com os outros irmãos todos os bens deixados por ele, isso se não havia cônjuge sobrevivente no momento de sua morte.

Aparecida proprietária de 50% de todos os bens deixados pelo falecido marido e dos bens deixados pela sua genitora, agora veio a falecer neste momento transmite todos os seus bens para seus herdeiros, pela ordem, até 4.º grau, na falta os bens foram para o Estado na foram da lei.

Aos filhos unilaterais de José cabe apenas a metade daques bens que receberam no momento da morte do seu genitor.

Por fim, não havendo herdeiro até 4.º graus da falecida Aparecida pode os filhos de José apropriar-se dos bens deixados por ele, para isso basta omitir ao Estado o tal acontecimednto, Digo, não abrir inventário.

Conclusão, procure PESSOALMENTE um advogado de sua plena confiança,

Att. Adv. Antonio Gomes [email protected]

Eu já procurei um advogado e cada um fala uma coisa um fala que os filhos de José tem direitos outros dizem que não. Porque eles teriam direito da herança que era dos pais de Aparecida sendo que o pai deles morreu antes dela se torna herdeira, e ela nada tinha a ver com esses filhos dele? E ela não teve filhos.

Há...esqueci de mencionar José não tinha bens. A questão é apenas ao bens deixados pelos pais de Aparecida e que esses filhos do José estão requerendo.

Deve procurar outros ADEVOGADOS PARA DIZEREM COISAS, eis que quem vos fala diz o direito com base nos fatos narrados.

Seja feliz.

Att. Adv. Antonio Gomes OAB/RJ 122.857 [email protected]

Bom eu me formei mas ainda estou fazendo a oab.....mas o que vc disse ai ADEVOGADO??

E seu eu entrei no forum é para ter uma explicação jurídica do fato para que eu possa entender este caso. E não para ler que eu preciso procurar um advogado. Mas ok...se o Sr. também não sabe resolver este caso. Eu entendo.. Seja feliz