Comentários a acórdãos divergentes do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema
prazo de responsabilidade do fiador nos contratos de locação
Comentários a acórdãos divergentes do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema: prazo de responsabilidade do fiador nos contratos de locação
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Não há consenso no STJ sobre o termo do prazo de responsabilidade do fiador nos contratos de locação: até a efetiva entrega das chaves do imóvel ou até a data do término do contrato?
SUMÁRIO:INTRODUÇÃO. 1 DIVERGÊNCIA. 2.1 Conceito. 2.2 Natureza jurídica e caracteres da fiança. 2.2.1 Unilateralidade. 2.2.2 Acessoriedade. 2.2.3 Consensualismo. 2.2.4 Solenidade. 2.2.5 Beneficidade ou gratuidade. 2.3 Espécies e modalidades de fiança.2.3.1 Fiança Convencional. 2.3.2 Fiança Legal. 2.3.3 Fiança Judicial. 2.4 Efeitos da fiança. 2.5 Exoneração do fiador. 2.6 Extinção da fiança. 3. O CONTRATO DE LOCAÇÃO E A FIANÇA COMO GARANTIA. 3.1 Duração da fiança. CONCLUSÃO. OBRAS CONSULTADAS
O objeto do presente estudo é a dissensão existente entre a Quinta Turma e a Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acerca do termo do prazo de responsabilidade do fiador nos contratos de locação: se perdura até a efetiva entrega das chaves do imóvel ou se finda na data do término do contrato.
A questão controvertida discutida no tribunal pode ser comprovada mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versam sobre situações fáticas similares, cuja interpretação seja divergente perante os órgãos julgadores.
O trabalho de pesquisa resulta na localização desses acórdãos - dissidentes entre si e oriundos de tribunais superiores - sobre os quais serão tecidos comentários baseados na pesquisa doutrinária e jurisprudencial (brasileira e estrangeira).
São eles:
a) o acórdão proferido pela Quinta Turma do STJ, julgando Embargos de Declaração no Agravo Regimental no Agravo de Instrumento nº 560438/SC, do qual foi Relatora a Ministra Laurita Vaz.
Diz a ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. EFEITO INFRINGENTE. IMPOSSIBILIDADE. FIANÇA. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO. EXONERAÇÃO DO FIADOR. PREQUESTIONAMENTO DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. INADEQUAÇÃO. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Os embargos de declaração destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade ou eliminar contradição existentes no julgado, não sendo cabível para rediscutir matéria já suficientemente decidida. 2. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o contrato de fiança deve ser interpretado de forma restritiva e benéfica, razão pela qual o fiador somente responderá por encargos decorrentes do pacto locatício até o momento da sua extinção, sendo irrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves. Precedentes. 3. A via especial, destinada à uniformização da interpretação do direito federal, não se presta à análise de dispositivos da Constituição da República, ainda que para fins de prequestionamento. 4. Embargos declaratórios rejeitados. (grifo nosso).
b) o acórdão proferido pela Terceira Seção do STJ, julgando Embargos de Divergência em REsp nº 791.077/SP, cujo relator é o Ministro Arnaldo Esteves Lima.
Diz a ementa:
CIVIL. LOCAÇÃO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO. FIANÇA. TÉRMINO DO PRAZO ORIGINALMENTE PACTUADO. EXONERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 566.633/CE, firmou o entendimento de que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte destes em razão do término do prazo originalmente pactuado. 2. Embargos de divergência rejeitados. (grifo nosso).
Além de tais decisões enunciadas, outros acórdãos versando sobre o tema em comento serão citados e brevemente analisados no decorrer da exposição.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) vinha, reiteradamente, decidindo no sentido de que a interpretação a ser dada aos contratos de fiança acessórios aos contratos de locação deveria ser restritiva, o que resultaria na inadmissibilidade de responsabilização do fiador por obrigações resultantes de eventual prorrogação do contrato de locação sem a anuência daquele. [01] Mais: o tribunal considerava irrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves do imóvel locado. [02]
Na maioria dos casos, havia citação da Súmula nº 214 do STJ [03], fundamentando as decisões no sentido de que, mesmo se houvesse cláusula expressa de que o contrato poderia ser prorrogado tacitamente, no momento da assinatura deste, ainda assim a responsabilidade do fiador findaria com o término do prazo contratual. [04]
Inclusive, em razão ao disposto na Súmula nº 168 do STJ, [05] a alguns recursos (Embargos de Divergência) não era dado provimento, [06] o que corrobora a afirmação de que a posição das Turmas e Seções julgadoras, até então, era firme e pacificada.
Mesmo existindo cláusula no contrato de locação que previsse a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves e, sendo a questão levada ao STJ, o tribunal seguidamente decidia pela extinção da garantia [07] e pela exoneração da responsabilidade do fiador.
Com a mesma irrelevância que era tratada a existência de cláusula que ampliasse a responsabilidade do fiador por obrigação fidejussória até a entrega das chaves, era pacífico no STJ o entendimento pela desconsideração e pela ineficácia de cláusula que pretendesse afastar a disposição do art. 1500 do Código Civil de 1916, [08] que possibilitava ao fiador promover a sua exoneração da fiança que tivesse assinado por tempo indeterminado. [09]
O termo final do período a que se obrigaram os fiadores era a data na qual se extinguira a avença locativa originária e impunha-se o afastamento do lapso temporal que se seguia, creditado à conta de prorrogação do contrato. [10] Ratificando a afirmação de que o entendimento do STJ com relação ao tema, até então, era pacífico, alguns recursos especiais não eram conhecidos sob o fundamento de afronta à Súmula nº 83, do STJ. [11]
Na praxe do mercado imobiliário, numa clara intenção de resguardo, as imobiliárias e os locadores passaram, a partir da publicação de tais decisões, a elaborar contratos de locação por prazos até então não usuais de modo a evitar a prorrogação tácita por tempo indeterminado. Assim, tendo um contrato de locação sido firmado por três anos, ao final desse prazo, no vencimento do contrato, ou o locatário apresenta novo fiador ou o locador avisa para desocupar o imóvel e, na maior parte das vezes, há cláusula que desautoriza a prorrogação do contrato por prazo determinado.
Recentemente, foi veiculada notícia pelo STJ que demonstra a mudança de posicionamento concernente ao tema. [12] Se, até então, o fiador responsabilizava-se até o término do contrato, a Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça passou a entender que, se houver cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação destes, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Prorroga-se a obrigação do fiador juntamente com o contrato de locação até o seu término.
No caso em exame, no julgamento de primeiro grau a sentença fora fundamentada com base nos precedentes retro citados, exonerando a fiadora de quaisquer responsabilidades após o período de vigência do contrato, ainda que o pacto locatício contivesse cláusula de prorrogação contratual. Todavia, em novel decisão, o STJ reconheceu a legitimidade passiva da fiadora na ação de cobrança ajuizada face do inadimplemento de encargos locatícios e decidiu que, havendo cláusula expressa no contrato de aluguel que prevê a responsabilidade da fiadora pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato, a sua responsabilidade mantém-se até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação. Os fiadores não se desobrigam mesmo se o contrato se prorrogar por prazo indeterminado.
O ministro e relator Arnaldo Esteves Lima frisou que as Turmas que compõem a Terceira Seção não vinham emitindo tratamento uníssono quanto à matéria sub judice, mas que o julgamento do EREsp 566.633/CE pôs fim à referida divergência. [13]
Destarte, a partir do julgamento do EREsp 791.077/SP em 28/03/2007 (acórdão confrontado nesta pesquisa) passou-se a aceitar a cláusula contratual com efeito vinculativo do fiador até a efetiva entrega do imóvel, excedendo a data do contrato. É de bom alvitre ressaltar, ainda, que o ministro Nilson Naves também acompanhou o ministro relator, porém com a ressalva de que, ao se adotar essa posição, melhor seria revogar o teor da Súmula nº 214 do STJ. [14]
A ministra Maria Thereza de Assis Moura aliou-se a tal entendimento após a constatação de que não houve aditamento ao contrato e de que a cláusula já constava originalmente do pacto locatício. [15]
2 FIANÇA
A fiança encontra previsão legal nos arts. 818 a 839 do Código Civil Brasileiro, e o art. 818 expressa o seu conteúdo: "pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra." [16]
Pode-se dizer que a fiança abarca, em termos comuns, uma situação de confiança aliada à segurança nos negócios jurídicos, quando o adimplemento de uma obrigação principal pode ser reforçado pela garantia que um terceiro oferece, o qual se vincula ao cumprimento da obrigação originária.
Se o devedor oferece como garantia um bem, diz-se que a garantia é real, ao passo que, se a obrigação originária for garantida por um terceiro diz-se que a garantia é pessoal, prestada através da fiança (ou aval, ou endosso, etc.). [17]
Convém referir a diferença demonstrada por Araken de Assis entre a fiança e o aval: este, "apesar de garantia, é obrigação autônoma, própria dos títulos cambiais". [18]
Na França, as origens da fiança remontam à época dos contratos feudais (direito canônico), e essa noção inerente à confiança - entre fiador e credor - assumia contornos de um serment promissoire (juramento compromissado), cujos "effets du serment consistent dans une obligation principale envers dieu et dans une obligation accessoire enver le créancier". [19]
A garantia pessoal prestada através da fiança também é chamada de fidejussória, ou ainda, de "garantia pessoa", [20] e está vinculada à obrigação originária ou principal.
Luis Diéz-Picasso e Antonio Gullón, referente ao caráter de acessoriedade da fiança e a fim de estabelecer um conceito, dizem: "... por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste. De ahí los caracteres de subsidiariedad (en defecto de) y accesoriedad (dependencia jurídica de la obliglación garantizada) que posee ela obligación que se estudia." [21]
Para conceituar fiança convergem os doutrinadores, em maior ou menor grau, no seguinte sentido: "é o contrato acessório, pelo qual uma ou mais pessoas obrigam-se, perante o credor, a cumprir a obrigação do devedor, se este não o fizer no prazo e formas legais." [22]
2.2 Natureza jurídica e caracteres da fiança
A fiança possui algumas características através das quais é possível averiguar a sua natureza jurídica: unilateralidade, acessoriedade, consensualismo, solenidade e beneficidade (ou gratuidade).
Diz-se que a fiança é unilateral posto que impõe obrigações unicamente ao fiador, o qual é o garantidor da obrigação principal - considerado o contrato de fiança com relação ao fiador e o credor originário - e não a relação entre fiador e afiançado, quando, neste caso, alguns doutrinadores o classificam como contrato bilateral imperfeito, pela sub-rogação do primeiro ao crédito. [23]
Conforme a doutrina estudada, a pretendida classificação da fiança como contrato bilateral não encontra subsistência "porque, cumprida a obrigação do fiador, se extingue o contrato de fiança". [24]
O caráter de acessoriedade advém do fato de a fiança ser um contrato que se vincula a outro, originário ou principal, de cuja existência e validade depende. Se o contrato principal for considerado nulo, nula também será a fiança.
Porém, não existe reciprocidade, valendo dizer: mesmo sendo considerada nula a fiança, esta nulidade não vinculará o contrato principal. [25]
O art. 824, do Código Civil Brasileiro (CC), prevê que "as obrigações nulas não são suscetíveis de fiança, exceto se a nulidade resultar apenas de incapacidade pessoal do devedor",
O parágrafo único do mesmo artigo complementa: "a exceção estabelecida neste artigo não abrange o caso de mútuo feito a menor".
Comparativamente no Direito Espanhol, Díez-Picazo faz analogia da menoridade com a incapacidade do obrigado, qualificando-a como o preceito de exceção puramente pessoal, que impede o fiador opô-la, frente à reclamação do credor. [26]
A fiança é um contrato tipicamente consensual, já que reclama o consentimento do fiador e do credor para ultimar-se, mas independe da tradição de qualquer coisa. [27] Independe também do consentimento do devedor, podendo ser estipulada, inclusive, contra a sua vontade. [28]
O requisito da solenidade remonta ao fato de a fiança não ser suscetível de interpretação extensiva, razão pela qual a manifestação de vontade do fiador deve ser cristalina e isenta de dúvidas. Essa isenção de qualquer dúvida converge para a necessidade da fiança obrigatoriamente ser prestada na forma expressa.
A regra encontra previsão no art. 819, do Código Civil: "a fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva", logo, não há fiança verbal.
2.2.5 Beneficidade ou gratuidade
Em que pese a regra para a prestação da fiança seja a gratuidade, à vista do seu caráter benéfico desinteressado [29] (isto é, só um dos contraentes assume obrigação - fiador - enquanto o outro só aufere vantagens - credor), pode ocorrer onerosidade em outro plano da relação jurídica: entre o fiador e o devedor-afiançado.
Tal situação de onerosidade ocorre quando se estipula remuneração pela garantia oferecida, a título de compensação do risco assumido (v.g. na fiança mercantil ou comercial [30]).
Assis exprime a situação com o exemplo da fiança bancária, cujo benefício seria a liberação dos bens do devedor da imobilidade econômica inerente à penhora. [31]
O Código Civil Espanhol prevê no art. 1.823 que a fiança pode ser gratuita ou a título oneroso e, interpretando o artigo supracitado, Díez-Picazo afirma que o Código civil: "... se refiere únicamente a que el fiador reciba o no una contraprestación por la obligación que asume, sin tener en cuenta para nada la persona que paga [...], y sin tomar em consideración tampoco la fuente de la fianza." [32]
Segundo o autor, "la jurisprudencia tiende a interpretar el tema de la onerosidad o gratuidad de la fianza con una gran flexibilidad, fuera de los esquemas tradicionales...". [33]
2.3 Espécies e modalidades de fiança
Conforme Rizzardo, duas são as espécies de fiança: a civil e a empresária (que substituiu a nomenclatura anterior ao Código Civil de 2002: mercantil ou comercial) [34] de acordo com a natureza da obrigação a que visa garantir. Além destas, Oliveira apresenta mais duas espécies de fiança: a bancária e a criminal. [35]
No que se refere às modalidades de fiança tratar-se-á, agora, das mais usuais: a fiança convencional, a fiança legal e a fiança judicial.
Também chamada de contratual ou voluntária, [36] a fiança convencional resulta de uma manifestação de vontade, de um mero ajuste havido entre as partes, as quais dispõem de considerável liberdade para estipulação de termos e condições, desde que autorizados ou não vedados pelas disposições legais. Um exemplo da fiança convencional pode ser aquela decorrente de contrato de locação. [37]
Conforme Díez-Picazo, a fiança convencional é um contrato abstrato celebrado entre fiador e credor e que não necessita do consentimento do devedor para sua perfeição e eficácia, sendo que o devedor inclusive pode ignorar ou contradizer tal contrato. [38]
A fiança legal é exigida pela lei, como a própria nomenclatura sugere, e possui natureza preventiva, se vinculando à medida cautelar de modo a evitar lesão de direito subjetivo. [39]
Tal modalidade é a exigida, por exemplo, nos contratos de compra e venda, para o caso do comprador cair em insolvência antes da tradição do bem.
É lícito ao devedor sobrestar na entrega da coisa até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado. [40]
A fiança judicial é aquela determinada pelo magistrado no curso da lide, podendo ser real ou fidejussória. [41] O Código de Processo Civil brasileiro traz como exemplo de fiança judicial para os casos de arrematação, que poderá ser feita pelo pagamento imediato do preço pelo arrematante ou no prazo de até 15 (quinze) dias, mediante caução. [42]
Gomes classifica os efeitos da fiança sob duas óticas: a) relações entre o credor e o fiador; b) relações entre o afiançado e o fiador. [43] Nas relações entre o credor e o fiador estão as exceções ou benefícios concedidos ao credor: o benefício de ordem e o benefício de divisão.
O benefício de ordem encontra respaldo legal no art. 827, do CPC, segundo o qual "o fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir [...] que sejam primeiro executados os bens do devedor." É lícito ao fiador renunciar ao benefício de ordem, de forma expressa ou tácita. Por exemplo, o fiador pode contratar locação renunciando a tal benefício através de cláusula que o obrigue como principal pagador. Não aproveita ao fiador o benefício de ordem se o devedor for insolvente ou falido, conforme o art. 828, III, do CPC.
O fiador poderá, ainda, estipular o benefício da divisão [44], segundo o qual cada fiador responde unicamente pela parte que, em proporção, lhe couber no pagamento, isto é, há um ajustamento de responsabilidades.
Na segunda ordem de relações apresentada por Gomes, há o benefício da sub-rogação, previsto no art. 831, do CPC, segundo o qual o fiador, ao pagar a dívida principal, passa a ser credor do afiançado, isto é, ocorre a substituição de credor - do credor original pelo fiador - e este passará a ter algumas pretensões contra o devedor, previstas no CPC. [45]
A fiança pode ser firmada por prazo limitado ou ilimitado. Se for contratada sem limite de tempo, o fiador pode buscar desobrigar-se do ônus a qualquer tempo e independentemente de procedimento litigioso, conforme o art. 835, do CPC. [46] Todavia, a exoneração tem efeito ex nunc, isto é, a liberação só se dá para o futuro.
A notificação do credor para a exoneração do fiador é admitida para aqueles contratos que se prorrogam automaticamente, como nos de locação, embora firmados por prazo determinado. Rizzardo assevera que "o bom senso está a mostrar que não é normal, com respeito a uma avença de locação [...] que o fiador se obrigue indefinidamente, ou pelo período de quinze ou vinte anos", colacionando decisão na qual afirma que o fiador que se obrigou até a restituição das chaves pelo locatário pode exonerar-se desde que o contrato de locação tenha sido por tempo certo. [47]
Essa discussão envolvendo a fiança e os contratos de locação será mais detalhadamente abordada no capítulo seguinte, explicitando os posicionamentos a favor e contra.
Sidou afirma que "o instintivo é entender que a fiança se exaure com o cumprimento de seu objetivo: a prestação obrigacional [...] mas o que se extingue é o contrato da fiança, não ela em si, cujos efeitos persistem pela geração de direitos assegurados ao fiador que paga e deveres do principal obrigado, que da obrigação decaiu." [48]
O Código Civil estabelece os casos de extinção da garantia. [49] A primeira situação que desobriga o fiador ocorre quando o credor concede moratória ao devedor, à revelia do garantidor. A segunda causa relaciona-se à frustração da possibilidade de sub-rogação do fiador nos direitos e preferências do credor, por culpa deste. A terceira situação de extinção da fiança tem lugar com a dação em pagamento, quando o credor aceita bem diverso da quantia devida.
Mister salientar que esta última situação tem efeito liberatório da obrigação do fiador, pois considera-se feito o pagamento, ainda que ocorra evicção da coisa aceita em troca da dívida.
Além destas existem várias outras causas que extinguem a fiança, segundo Rizzardo: o pagamento da obrigação, a novação sem intervenção do fiador (a qual perfectibiliza-se conforme o disposto no art. 360, do CC), a confusão entre devedor e fiador, a remissão voluntária da dívida feita ao devedor, a compensação, a perda fortuita da coisa, a morte do locatário ou do fiador, a cessão do contrato de locação quando ausente o consentimento do fiador, a renovação do contrato à revelia do garante. [50]
3. O CONTRATO DE LOCAÇÃO E A FIANÇA COMO GARANTIA
Como visto anteriormente, a fiança é um tipo de contrato que está regulado pelo Código Civil Brasileiro. [51] O ordenamento jurídico brasileiro também comporta lei especial apta a regulação das locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes: trata-se da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. [52]
Tratamento equivalente sobre a matéria contém o direito argentino, havendo regra geral e específica. A norma geral vem disciplinada no Código Civil Argentino a partir do art. 1.986, no qual a fiança é tratada como "figura contractual típica", [53] sendo que o referido diploma legal traz ainda outras formas de garantia locatícias: "a) fianza personal o pecuniaria, b) privilegio sobre los muebles del locatario, c) depósito previo, d) pago de mensualidades por adelantado, y e) en época reciente, el seguro de garantía de alquileres." [54] Ainda no estudo no direito comparado (Argentina), a regra específica para o caso das garantias nos contratos de locação – em especial a fiança – é a "Ley 21.342".
Atualmente o instituto da fiança possui vasto uso principalmente nos contratos de locação de imóveis e as situações na prática têm demonstrado que a fiança convencional tem maior utilização se comparada ao seguro e à caução, [55] podendo-se afirmar inclusive que não cabe falar-se em aluguel sem que se fale em fiador. [56]
Ao contrário da fiança, o contrato de locação é bilateral [57] e pode ser ajustado verbalmente, nesse caso não requerendo forma expressa e dispensada a escrita. Com relação à prova da existência da locação e do ajuste, Caio Mário da Silva Pereira afirma: "se o contrato já teve começo de execução, com a utilização da coisa pelo locatário, constitui ela a prova de sua existência." [58]
A Seção VII da Lei do Inquilinato trata das "garantias locatícias", e enumera-as no art. 37: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; e IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, cabendo referir que o parágrafo único proíbe a contratação de mais de uma dessas modalidades num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade.
Nagib Slaibi Filho, afirma que "a lei do inquilinato possui caráter intervencionista ao restringir a autonomia privada" e assim justifica porque "não podem as partes ajustar outras modalidades de garantias que não sejam aquelas previstas na Lei nº 8.245/91." [59]
No direito argentino, o art. 18 da Ley 21.342 traz as garantias previstas para o contrato de locação [60] e, segundo César Arias:
a través de esta norma, la ley 21.342 faculta ao locador, en un contrato subordinado a su regulación por encontrarse incluido en la prórroga legal, a exigir el otorgamiento de una fianza adecuada a las obligaciones resultantes de la locación, siempre que no se encuentre vigente una garantía anterior. El próprio precepto establece que frente a la intimación del locador el inquilino tiene dos alternativas: la de ofrecer una fianza suficiente o bien contratar el seguro de garantía. [61]
Tem-se, portanto, que a garantia fidejussória nos contratos de locação atém-se ao disposto em duas disposições legais: uma geral, que é o Código Civil, e outra especial, que é a Lei do Inquilinato, tanto no Brasil quanto na Argentina.
A Lei do Inquilinato contém regra geral acerca do prazo de duração das garantias à locação, [62] podendo assim ser interpretada: qualquer garantia que contiver o contrato de locação perdurará até a devolução do imóvel (ou entrega das chaves) obrigando o garante pelo pagamento ajustado contratualmente.
Todavia, o próprio dispositivo contém locução que expressa a exceção: "salvo disposição contratual em contrário", isto é, havendo disposição das partes acerca do prazo de duração, prevalecerá esta. Do contrário, "se o contrato de garantia for omisso a respeito, permanecerá a regra geral." [63]
Slaib Filho afirma que a fiança - além do prazo determinado - segue pelo prazo indeterminado da locação e vai além: "pelo prazo excedente da locação, em decorrência de decisão judicial, até o imóvel ser entregue, salvo se, na estipulação da garantia, houver sido ajustado que haverá determinada limitação temporal." [64]
O autor afirma, ainda, que o fiador pode desonerar-se da garantia através de decisão judicial em ação de exoneração (conforme o art. 1500, do CC), sendo o meio capaz de fazer cessar a extensão temporal da fiança; regra esta que abarcaria "os contratos estabelecidos antes mesmo da vigência da Lei nº 8.245/91". [65]
Destarte, tendo o contrato de locação sido prorrogado indeterminadamente e, ainda que essa prorrogação tenha sido tácita, ou decorrente de cláusula expressamente contida no pacto locatício, o fiador continua responsável até a efetiva devolução do imóvel. Tal interpretação não feriria a Súmula 214 do STJ, pois esta refere que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu, e a renovação automática do contrato não poderia ser interpretada como se fosse aditamento contratual.
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul – TJRS, em recente decisão, ratifica a lição:
"A tese de que os recorrentes não respondem pela obrigação principal e encargos condominiais, haja vista a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, não prospera. O Contrato de Locação [...] foi automaticamente prorrogado por prazo indeterminado, diante da continuidade da locação. Se os fiadores pretendiam se exonerar da fiança, por certo, tinham de agir de acordo com o artigo 1.500 do Código Civil de 1916, vigente à época, segundo o qual deve haver concordância expressa do locador, ou então buscar a exoneração por meio de sentença judicial, o que não ocorreu na espécie. Saliento que durante a avença locatícia, houve lapso de tempo suficiente para a exoneração de fiança. Não o fizeram. [...] Portanto, no caso concreto, [...] sendo os fiadores também principais pagadores, e diante da não exoneração, são responsáveis pelo pagamento dos aluguéis e encargos até a desocupação do imóvel e efetiva entrega das chaves, não havendo falar em inexistência de responsabilidade. Registre-se, que embora o Egrégio Superior Tribunal de Justiça tenha editado a Súmula 214, segundo a qual o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu, a renovação automática do contrato não pode ser configurada como um aditamento contratual." [66]
Sílvio de Salvo Venosa, contudo, entende que "não é a sentença que faz extinguir as garantias, mas efetiva devolução do imóvel." [67]
A questão trazida pelos acórdãos comentados aflora a dúvida acerca da duração da garantia prestada pelo fiador, havendo ou não cláusula expressa que determine a prorrogação contratual (fiança por prazo determinado e fiança por prazo indeterminado). Há diferença entre a fiança na qual o garante se obriga por prazo determinado e na obrigação em que o fiador se obriga pela prorrogação do contrato.
No primeiro acórdão o que se afirma é que a fiança tem duração tão somente até a data de extinção do contrato de locação, pouco importando se há ou não cláusula que estenda essa garantia até a entrega das chaves do imóvel, aplicado em sua plenitude a Súmula nº 214 do STJ. A ministra da Quinta Turma do STJ relata:
[...] Vale salientar que, não obstante a existência de alguns julgados proferidos pela Colenda Sexta Turma deste Tribunal em sentido contrário, a atual jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o contrato de fiança deve ser interpretado de forma restritiva e benéfica, razão pela qual o fiador somente responderá por encargos decorrentes do contrato locatício tão-somente até o momento da sua extinção, sendo irrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves. A propósito, confiram-se os recentes julgados proferidos no âmbito desta Corte: [...] (AgRg nos EREsp 440.110/SP, 3ª Seção, Rel. Min. PAULO MEDINA, DJ de 09/03/2005.) [...] (REsp 421.098/DF, 6ª Turma,. Rel. Min. HAMILTON CARVALHIDO, DJ de 26/04/2004.) [...] (AgRg no AgRg no AG 577.732/SC, 5ª Turma, Rel. Min. GILSON DIPP, DJ de 08/11/2004.) (grifo nosso) [68]
No segundo acórdão se afirma diametralmente o oposto: havendo cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte destes em razão do término do prazo originalmente pactuado, estendendo a duração da garantia além da data de extinção do contrato de locação. Tal situação, nas palavras exaradas pelo relator, em seu voto, é de que se trata "de simples cumprimento da avença":
[...] ‘pode-se extrair que a fiança:
a) é um contrato celebrado entre credor e fiador;
b) é uma obrigação acessória à principal;
c) pode ser estipulado em contrato diverso do garantido, como também inserido em uma de suas cláusulas, mas sem perder a sua acessoriedade;
d) não comporta interpretação extensiva, logo o fiador só responderá pelo que estiver expresso no instrumento de fiança, e,
e) extingue-se pela expiração do prazo determinado para sua vigência; ou, sendo por prazo indeterminado, quando assim convier ao fiador (art. 1.500 do CC revogado e 835 do novo CC); ou quando da extinção do contrato principal.
Ao transportar este instituto para a Lei de Locação, imprescindível que os artigos do referido Diploma Legal se adaptem aos princípios norteadores da fiança.
[...] Assim, a cada contrato de fiança firmado, diferentes conseqüências serão produzidas aos encargos do fiador.
Dessa forma, há que se fazer algumas considerações: 1º) se os fiadores concordaram em garantir a locação, tão-somente, até o termo final do contrato locativo (prazo certo), não responderão pelos débitos advindos da sua prorrogação para prazo indeterminado; 2º) se os fiadores concordaram em garantir a locação até o termo final do contrato locativo (prazo certo) e expressamente anuíram em estender a fiança até a entrega do imóvel nos casos de prorrogação do contrato locativo para prazo indeterminado, responderão pelos débitos daí advindos.
Entretanto, na segunda hipótese, ante o caráter gratuito da fiança e a indefinição temporal para a entrega do imóvel, eis que depende exclusivamente da vontade do locatário, a garantia deve ser entendida como sendo por prazo indeterminado, a possibilitar ao fiador a sua exoneração, [...]’ [69]
Do cotejo dos acórdãos, percebe-se que a discussão concentra-se no fato de a fiança estender-se ou não até a entrega do imóvel e, nesse caso, se houve ou não cláusula de prorrogação - do aludido contrato de locação por prazo indeterminado - da qual o garante tenha tido ciência.
Assim, pode a garantia ser prestada a prazo determinado ou a prazo incerto, isto é, pelo prazo de vigência do contrato ou até a efetiva entrega das chaves. [70]
Tratando do instituto da prorrogação, Pontes de Miranda afirmou:
"a regra é que as garantias prestadas pelo locatário continuam; quanto às garantias prestadas por terceiros, o que decide é a convenção com êsses. [...] Se a fiança diz: ‘até a entrega das chaves’, sem aludir ao tempo do contrato, - persiste com a prorrogação. Outrossim, quando está escrito: ‘pode entregar as chaves, ficando fiador pelo aluguer’, ou ‘ficando fiador pelas obrigações contratuais’, ou ‘respondendo pelo que A tiver de lhe prestar’. Não, porém, se está na fiança: ‘respondendo pelos alugueres até 31 de dezembro de 1952’." [71]
Em que pese perfeitamente singela e cabal a lição, o STJ vinha entendendo que a fiança só seria válida se prestada pelo prazo de duração do contrato, editando e aplicando a Súmula 214, independentemente de haver ou não cláusula acerca da prorrogação contratual por prazo indeterminado.
Arnaldo Marmitt leciona que "a fiança prevalece até a entrega das chaves, mesmo no caso de prorrogação automática do contrato, com abrangência de todos os reparos necessários, se o fiador assim se comprometeu no respectivo instrumento." [72]
Quanto à questão da necessidade ou não de notificar o fiador da prorrogação do contrato após o término do período inicial de locação, questão que era amplamente discutida na doutrina e jurisprudência pré-constitucionais, resumiu Lauro Laertes de Oliveira: "Se o fiador responsabilizou-se até a entrega das chaves, desnecessário avisá-lo de que o período inicial da locação findou e ocorreu prorrogação. Cabe a ele diligenciar e pleitear a exoneração, se lhe convier." [73]
No direito argentino a fiança finda com o cumprimento da obrigação do negócio jurídico principal. Sustenta Arias: "terão terminado as obrigações acessórias originadas na autonomia privada no mesmo prazo que as correspondentes ao negócio jurídico principal." [74]
Sica reputa completamente desacertado o posicionamento adotado pelo STJ (nos moldes do acórdão nº 560.438-SC) aduzindo que a prorrogação do contrato de locação não depende da anuência do garante, mas se dá automaticamente por força de lei, assistindo o fiador a possibilidade de se exonerar da fiança prestada nos moldes do Código Civil e, para a aplicação da Súmula 214, refere que deve ser atentado para a relevância da distinção entre o termo "aditamento" e o instituto da "novação":
[...] pois, reconhecida a novação, a fiança se extingue; de outro lado, ausente o animus novandi, a obrigação principal e a fiança se mantêm, mas o fiador responde apenas pelo que foi originalmente pactuado, não se lhe impondo honrar pacto subseqüente de que não tenha participado. [75]
Conforme já exposto nas decisões colacionadas, a prorrogação automática do contrato de locação por prazo indeterminado não configura "aditamento contratual", razão pela qual o STJ vinha emitindo decisões equivocadas, [76] tais como a decisão do primeiro acórdão ora analisado, porque em pleno vigor o art. 39 da Lei do Inquilinato respaldado pelo art. 2036 do CC. [77]
Sendo a fiança convencional um contrato secundário quando inserida num contrato de locação de imóveis certo é que o credor pode renunciar aos benefícios que a lei lhe concede, por se tratar de direito disponível.
Sob este prisma, plenamente justificada a decisão do relator Arnaldo Esteves Lima, no julgamento do segundo acórdão analisado, quando afirma que,
[...] se os fiadores concordaram em garantir a locação até o termo final do contrato locativo (prazo certo) e expressamente anuíram em estender a fiança até a entrega do imóvel nos casos de prorrogação do contrato locativo para prazo indeterminado, responderão pelos débitos daí advindos. Entretanto [...] ante o caráter gratuito da fiança e a indefinição temporal para a entrega do imóvel, eis que depende exclusivamente da vontade do locatário, a garantia deve ser entendida como sendo por prazo indeterminado, a possibilitar ao fiador a sua exoneração, nos termos do artigo 1.500 do Código Civil revogado, se o contrato tiver sido celebrado na sua vigência, ou do artigo 835 do Novo Código Civil, se o contrato foi acordado após a sua entrada em vigor. [78]
Para Costa, "mesmo após a vigência do Código Civil de 2002", a matéria acerca da exoneração do fiador das obrigações decorrentes da garantia "continua sendo regulada pela Lei nº 8.245/91 [...] e isso não implicaria em concessão de efeito extensivo à fiança, porque prevaleceria a lei especial." [79]
CONCLUSÃO
O objetivo da pesquisa desenvolvida para a elaboração do presente trabalho foi demonstrar a existência de questão controvertida acerca de situações fáticas similares, as quais contivessem interpretação divergente perante os órgãos julgadores, mormente no Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Foram utilizados dois acórdãos dissidentes entre si. O primeiro: EDcl no AgRg no Agravo de Instrumento nº 560438/SC, Quinta Turma do STJ, Rel. Min. Laurita Vaz, e o segundo: Embargos de Divergência em REsp nº 791.077/SP, Terceira Seção do STJ, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima.
Em reiteradas decisões, o STJ decidiu que a responsabilidade do fiador, quando a garantia da fiança estivesse vinculada a um contrato de locação, perduraria até o término do contrato, sob o fundamento da interpretação restritiva e benéfica inerente aos contratos de fiança.
Desse entendimento resulta a impossibilidade de se responsabilizar o fiador por obrigações resultantes de eventual prorrogação do contrato de locação sem a sua anuência. E mesmo que o contrato locatício contivesse em seu bojo a cláusula de prorrogação, o STJ considerava-a irrelevante. Reiteradas decisões, nesse sentido, excluíram a garantia com a qual contava o locador após a data do término do contrato.
Todavia, o posicionamento até então considerado pacífico, passou a sofrer mudança, com a decisão oriunda da Terceira Seção do STJ, no julgamento do EREsp 566.633/CE, quando a garantia da fiança foi estendida além da data de término do contrato de locação: para a entrega efetiva do imóvel ou até a entrega das chaves.
A partir de então, procurou-se explicitar a divergência, inicialmente tratando do instituto da fiança. Trata-se de um tipo contratual cujos caracteres - unilateral, acessório, consensual, solene e benéfico - davam o tom da sua interpretação nos tribunais quando integrado a outro contrato: o de locação.
Passadas tais particularidades, no decorrer da pesquisa constatou-se que grande parte dos tribunais estaduais já vinha exarando decisões em conformidade com o segundo acórdão confrontado, de modo a estender a garantia até a entrega do imóvel.
Tratou-se brevemente das principais modalidades da fiança civil: a convencional, a legal e a judicial, para classificar a fiança locatícia como forma de fiança resultante de manifestação de vontades ou convenção entre as partes; bem como dos efeitos resultantes da garantia.
Nos temas adstritos à exoneração do fiador e à extinção da fiança, destaca-se o fato de que a garantia estudada pode ser prestada por prazo certo ou indeterminado e todas as implicações que advêm da extinção da fiança conforme o prazo que se estabelecera. Nesse ponto, refere-se que o instituto é regido pelo Código de Processo Civil e também encontra regulação especial pela Lei do Inquilinato.
Efetuado um conciso estudo no direito estrangeiro argentino, procurou-se tratar das principais peculiaridades inerentes ao contrato de locação atrelado à garantia da fiança.
Na questão relativa à duração da fiança – tema foco da divergência entre as Turmas e Seções julgadoras do STJ – objetivou-se a demonstração do entendimento de vários doutrinadores, além de estudo comparativo de outras decisões judiciais sobre o assunto, sem deixar de mencionar a interpretação quanto a Súmula 214 do STJ.
Impossível deixar de referir a evolução do entendimento do STJ com o julgamento do segundo acórdão confrontado (que até o término deste trabalho não havia sido disponibilizado integralmente pelo site do STJ).
O fato de o contrato de fiança ter de ser interpretado de forma restritiva e benéfica não pode resultar na responsabilização do fiador somente por encargos decorrentes do pacto locatício até o momento da sua extinção, deixando à deriva o locador que pensava estar garantido.
Sob este prisma, configura-se mais acertado o posicionamento no sentido de que, se há cláusula devidamente expressa na avença locatícia estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves, outra não poderá ser a data extintiva da obrigação, pois se trata de mero cumprimento da avença.
O Código Civil brasileiro bem resguardou o interesse do fiador que pretende desonerar-se da obrigação afiançada. Então, nada impede que o fiador faça uso da possibilidade de exoneração de fiança quando assim lhe convier, notificando o credor nos termos do art. 835.
Talvez uma única observação deva ser feita com relação à existência de cláusula contratual que contenha a expressa anuência dos fiadores à prorrogação legal e tácita do contrato, interpretando-a com maior acuidade. Também o mercado de locação de imóveis já vem observando esse detalhe, de modo a evitar a prorrogação tácita por tempo indeterminado, ao elaborar contratos com prazos até então não usuais no pragmatismo imobiliário.
A mudança no posicionamento no STJ é elogiável, no sentido de realmente propiciar uma garantia efetiva ao locador para o caso de não haver o cumprimento do contrato de locação.
ARIAS, César. Normas regulatorias de las locaciones urbanas. Ley 21.342. Buenos Aires: Lerner, 1976.
ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 11. ed. rev., ampl. e atual. com a Reforma Processual – 2006/2007, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007.
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______. Lei do Inquilinato (1991): Lei nº 8.245, de 18 de agosto de 1991. Dispõe sobre as Locações dos Imóveis Urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
______. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 83. Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.
______. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 168: Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado.
______. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 214. O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
______. Superior Tribunal de Justiça. EREsp nº 67.601/SP, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, DJU de 29/06/1998.
______. Superior Tribunal de Justiça. EDecl no AgReg no AI nº 560438/SC, Rel. Min. Laurita Vaz, DJ 23.05.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. EDiv em REsp nº 791.077/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Até o término do presente estudo, a íntegra do acórdão em comento não havia sido disponibilizada no site do Superior Tribunal de Justiça.
______. Superior Tribunal de Justiça. REsp nº 754329/SP, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca. j. 09.08.2005, unânime, DJ 19.09.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. AgReg no AI nº 593951/RJ, Rel. Min. Nilson Naves. j. 01.03.2005, unânime, DJ 02.05.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. AgReg no REsp nº 682862/RS, Rel. Min. Nilson Naves. j. 19.05.2005, unânime, DJ 05.09.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. AgReg nos EDiv no REsp nº 440110/SP, Rel. Min. Paulo Medina. j. 13.12.2004, unânime, DJ 09.03.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. AgReg no AI nº 534817/DF, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima. j. 04.08.2005, unânime, DJ 29.08.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. AgReg no REsp nº 650498/RJ, Rel. Min. Gilson Dipp. j. 04.08.2005, unânime, DJ 29.08.2005.
______. Superior Tribunal de Justiça. AgReg no AI nº 577732/SC, Rel. Min. Gilson Dipp. j. 28.09.2004, unânime, DJ 08.11.2004.
______. Superior Tribunal de Justiça. EREsp 566.633/CE, Rel. Min. Paulo Medina. j. em 22/11/2006, Até o término do presente estudo, a íntegra do acórdão em comento não havia sido disponibilizada no site do Superior Tribunal de Justiça.
______. Superior Tribunal de Justiça. EREsp nº 67.601/SP, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, DJU de 29/06/1998.
______. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul.
Apelação Cível nº 70018335877. 16ª CC. Apelante: C.S. Chaiben e outros. Apelado:
David Stein. Relatora: Helena Ruppenthal Cunha. Porto Alegre, 28 de março de
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NOTAS
01
Recurso Especial nº 754329/SP, 5ª Turma do STJ, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca. j. 09.08.2005, unânime, DJ 19.09.2005.02
Agravo Regimental no Agravo de Instrumento nº 593951/RJ, 6ª Turma do STJ, Rel. Min. Nilson Naves. j. 01.03.2005, unânime, DJ 02.05.2005.03
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 214. O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.04
FIANÇA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu" (Súmula 214). É irrelevante a existência de cláusula contratual prevendo a responsabilidade do afiançador até a entrega das chaves. Precedentes. Agravo regimental improvido. (Agravo Regimental no Recurso Especial nº 682862/RS, 6ª Turma do STJ, Rel. Min. Nilson Naves. j. 19.05.2005, unânime, DJ 05.09.2005).05
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 168: Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado.06
Agravo Regimental nos Embargos de Divergência no Recurso Especial nº 440110/SP, 3ª Seção do STJ, Rel. Min. Paulo Medina. j. 13.12.2004, unânime, DJ 09.03.2005.07
PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. CONTRATO PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO SEM A ANUÊNCIA DO FIADOR. CLÁUSULA QUE PREVÊ SUA RESPONSABILIDADE ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. RESTRIÇÃO AO PERÍODO ORIGINALMENTE CONTRATADO. EXTINÇÃO DA GARANTIA. SÚMULA 214/STJ. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. 1. A fiança não admite interpretação extensiva, não tendo eficácia a cláusula contratual que preveja a obrigação fidejussória pelo período posterior ao prazo originalmente estipulado, ainda que em razão da prorrogação do contrato de locação por tempo indeterminado, se a ela o fiador não anuiu expressamente. Precedentes. Súmula 214/STJ. 2. Agravo regimental improvido. (Agravo Regimental no Agravo de Instrumento nº 534817/DF, 5ª Turma do STJ, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima. j. 04.08.2005, unânime, DJ 29.08.2005).08
O art. citado corresponde ao art. 835 do atual e vigente Código Civil, que prevê: "O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 (sessenta) dias após a notificação do credor."09
Agravo Regimental no Recurso Especial nº 650498/RJ, 5ª Turma do STJ, Rel. Min. Gilson Dipp. j. 04.08.2005, unânime, DJ 29.08.2005.10
Agravo Regimental no Agravo Regimental no Agravo de Instrumento nº 577732/SC, 5ª Turma do STJ, Rel. Min. Gilson Dipp. j. 28.09.2004, unânime, DJ 08.11.2004.11
_______. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 83. Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.12
Disponível em: <http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=83867&tmp.area_anterior=44&tmp.argumento _pesquisa=Havendo%20cláusula%20expressa%20no%20contrato%20de% 20aluguel%20de%20que%20a%20responsabilidade%20dos%20fiadores% 20perdurará%20até%20a%20efetiva%20entrega%20das%20chaves> Acesso em 11 de abril de 2007.13
Julgado em 22/11/2006, foi relator o Min. Paulo Medina.14
Informativo de Jurisprudência do STJ nº 315. Disponível em: <http://www.stj.gov.br/SCON/infojur/doc.jsp> Acesso em 11 de abril de 2007.15
Até o término do presente estudo, a íntegra do acórdão em comento não havia sido disponibilizada no site do Superior Tribunal de Justiça: em 28/03/2007 o processo foi recebido do gabinete do Ministro Relator.16
BRASIL. Código Civil (2002): Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Arts. 818 a 839.17
Cf. GOMES, Orlando. Contratos. 20. ed. atualizada por Humberto Theodoro Júnior, Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 435.18
ASSIS, Araken de. Comentários ao Código de Processo Civil. Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Arts. 566 a 645. v. VI, 2. ed., Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 266.19
BRISSAUD, Jacques. Manuel d’Histoire du Droit Prive. Paris: De Boccard, 1935, p. 448-449. Trad. Livre: "os efeitos do juramento compromissado consistem numa obrigação principal para com Deus e uma obrigação acessória para com o credor".20
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Lei nº 10.406, de 10.01.2002. 6. ed. atualizada de acordo com o Novo Código Civil, Rio de Janeiro: Forense, 2006, p. 979.21
DÍEZ-PICAZO, Luis; GULLÓN, Antonio. Instituciones de Derecho Civil. Vol. I, Madrid: Tecnos S.A., 1995, p 792.22
OLIVEIRA, Lauro Laertes de. Da fiança. São Paulo: Saraiva, 1981, p. 5.23
Cf. GOMES, Orlando. Contratos, p. 435.24
Cf. Ibid., p. 436.25
OLIVEIRA, Lauro Laertes de. Da fiança, p. 6.26
Cf. DÍEZ-PICAZO, Luis; GULLÓN, Antonio. Instituciones de Derecho Civil, p. 792. Trad. Livre: Transcrevendo o art. 1824 do Código Civil Espanhol, o autor classifica a menoridade como exceção pessoal a ser oposta pelo fiador contra o credor: "La fianza no puede existir sin una obligación válida. Puede, no obstante, recaer sobre una obligación cuya nulidad pueda ser reclamada a virtud de una excepción puramente personal del obligado, como la menor edad." (grifo nosso).27
Cf. OLIVEIRA, Lauro Laertes de. Da fiança, p. 7.28
Cf. Art. 820: "Pode-se estipular a fiança, ainda que sem consentimento do devedor ou contra a sua vontade".29
EREsp nº 67.601/SP, Rel. Min. José Arnaldo da Fonseca, DJU de 29/06/1998.30
Cf. RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Lei nº 10.406, de 10.01.2002, p. 980.31
ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 11. ed. rev., ampl. e atual. com a Reforma Processual - 2006/2007, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 1037.32
Instituciones de Derecho Civil, p. 796. Trad. Livre: o Código civil "...se refere unicamente a que o fiador receba ou não uma contraprestação pela obrigação que assume, sem levar em nenhuma consideração a pessoa que paga e tampouco a fonte da fiança" – convencional, legal ou judicial.33
DÍEZ-PICAZO, Luis; GULLÓN, Antonio. Instituciones de Derecho Civil, p. 796. Trad. Livre: "a jurisprudência (espanhola) tende a interpretar o tema da onerosidade ou da gratuidade da fiança com uma grande flexibilidade, fora dos esquemas tradicionais..." (grifo nosso).34
Contratos. Lei nº 10.406, de 10.01.2002, p. 981.35
Da fiança, p. 9-10.36
Cf. OLIVEIRA, Lauro Laertes de. Da fiança, p. 18.37
Cf. RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Lei nº 10.406, de 10.01.2002, p. 981.38
Cf. Instituciones de Derecho Civil, p. 794. Trad. Livre.39
Cf. SIDOU, J. M. Othon. Fiança. Convencional – Legal – Judicial no Direito vigente e no Projeto de Código Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 6.40
Cf. Art. 495 do CC.41
BRASIL. Código de Processo Civil (1973): Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Cf. Art. 826 do CC.42
Cf. Art. 690 do CC.43
Cf. Contratos, p. 437.44
Cf. Arts. 829 e 830 do CPC45
Cf. Contratos, p. 438.46
Cf. Art. 835. "O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante 60 (sessenta) dias após a notificação do credor."47
Cf. Contratos. Lei nº 10.406, de 10.01.2002, p. 1004.48
Fiança. Convencional – Legal – Judicial no Direito vigente e no Projeto de Código Civil, p. 105.49
Cf. Art. 838 do CPC: "O fiador, ainda que solidário, ficará desobrigado: I - se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor; II - se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação nos seus direitos e preferências; III - se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor objeto diverso do que este era obrigado a lhe dar, ainda que depois venha a perdê-lo por evicção."50
Contratos. Lei nº 10.406, de 10.01.2002, p. 1008-1010. O rol não é taxativo, para o autor.51
Cf. Arts. 818 a 839 do CC.52
Publicada no D.O.U. de 21.10.1991. Também chamada "Lei do Inquilinato".53
Cf. ARIAS, César. Normas regulatorias de las locaciones urbanas. Ley 21.342. Buenos Aires: Lerner, 1976, p. 276.54
Cf. bid., p. 276.55
Cf. SICA, Heitor Vitor Mendonça. Questões polêmicas e atuais acerca da fiança locatícia. In TUCCI, José Rogério Cruz e (Coord.). A penhora e o bem de família do fiador na locação. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 23.56
Cf. SIDOU, J. M. Othon. Fiança. Convencional – Legal – Judicial no Direito vigente e no Projeto de Código Civil, p. 36-37.57
MIRANDA, Pontes de. Locação de Imóveis e Prorrogação. 2. ed. Rio de Janeiro: José Konfino Editor, 1956, p. 38.58
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Fonte das obrigações. Vol. III, 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1978, p. 249. Continua o autor: "Se ainda não houve esta circunstância, e a relação contratual é objeto de controvérsia, a regra geral é que as obrigações superiores à taxa legal não admitem prova exclusivamente testemunhal, mas exigem ao menos um começo escrito."59
SLAIB FILHO, Nagib. Comentários à nova lei do inquilinato. 9. ed. atual. de acordo com as novas leis econômicas e processuais. Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 254.60
O "artículo 18" da referida lei prescreve: "El locador podrá solicitar al locatario fianza suficiente por las obligaciones emergentes de la locación. Si el locatario, a pesar de la intimación del locador, no ofreciera fianza suficiente o seguro de garantia para responder del pago de los alquileres y del cumplimento de las demás obligaciones contractuales, el locador podrá contratar el seguro de garantia y reclamar al locatario el importe de la mitad de la prima, cuya falta de pago tendrá las mismas consecuencias que la de los alquileres."61
Cf. Normas regulatorias de las locaciones urbanas. Ley 21.342, p. 275. Trad. Livre: "Através desta norma (art. 18), a lei 21.342 faculta ao locador, em um contrato subordinado à sua regulação por encontrar-se incluído na prorrogação legal, a exigir a outorga de uma fiança adequada às obrigações resultantes da locação, sempre que não se encontre vigente uma garantia anterior. O próprio preceito estabelece que frente à intimação do locador o inquilino tem duas alternativas: a de oferecer uma fiança suficiente ou contratar o seguro de garantia." (grifo nosso)62
________. Lei do Inquilinato (1991): Lei nº 8.245, de 18 de agosto de 1991. Art. 39. "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel."63
Cf. POPP, Carlyle. Comentários à nova lei do inquilinato. 4. ed. rev. e ampl. Curitiba: Juruá, 1996, p. 218.64
Cf. Comentários à nova lei do inquilinato, p. 254. Grifo nosso.65
Ibid.66
AC nº 70018335877, TJRS, 16ª Câmara Cível, Relatora: Helena Ruppenthal Cunha. J. em 28/03/2007. Além dessa, há outras decisões do TJRS no mesmo sentido: AC nº 70016095325, AC nº 70018708784, AC nº 70015902638, AC nº 70018068734, AC nº 70015688476. Disponível em:67
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada. 5. ed.rev. e atual. São Paulo: Atlas, 2001, p. 173.68
_______. Superior Tribunal de Justiça. EDecl no AgReg no AI nº 560438/SC, Rel. Min. Laurita Vaz, DJ 23.05.2005. Disponível em: <https://ww2.stj.gov.br/revistaeletronica/ita.asp?registro=200301916188&dt_publicacao=23/05/2005>. Acesso em 22 abril 2007.69
_______. Superior Tribunal de Justiça. EDiv em REsp nº 791.077/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima. Até o término do presente estudo, a íntegra deste acórdão não estava disponibilizada no site do Superior Tribunal de Justiça, estando disponível, tão somente, o voto do relator. Em 28/03/2007 o processo foi recebido do gabinete do Ministro Relator. Disponível em: <http://www.stj.gov.br/livraoweb/jsp/mainPage.jsp?seqiteor=678776>. Acesso em 22 abril 2007.70
Cf. COSTA, Geraldo Gonçalves da. Fiança na locação de imóveis. Revista Jurídica, Porto Alegre: Notadez, n. 346, agosto/2006, p. 28.71
MIRANDA, Pontes de. Locação de Imóveis e Prorrogação. 2. ed. Rio de Janeiro: José Konfino Editor, 1956, p. 317.72
MARMITT, Arnaldo. Fiança civil e comercial (de acordo com a nova Constituição). Rio de Janeiro: Aide, 1989, p. 176.73
OLIVEIRA, Lauro Laertes de. Da fiança. São Paulo: Saraiva, 1981, p. 77.74
Cf. Normas regulatorias de las locaciones urbanas. Ley 21.342, p. 277 e 323-324. A tradução é livre. Ainda, com relação à novação, diz o autor que "deudor y acreedor no pueden trasladar la fianza de una a otra obligación." E complementa: "Con la firma del convenio de desocupación no se extinguen las obligaciones del inquilino emergentes del contrato de locación ni las del fiador, cuando por el contrato de fianza éste garantiza las obligaciones aún despúes de vencido el arrendamiento, por todo el tiempo que se mantuviera en la tenencia el primero e en tanto la restitución del immueble no se haya hecho de conformidad y subsistan obligaciones por incumplimiento, según lo dispuesto por los arts. 1615, 1616 y sigs. del Código Civil." Grifo nosso.75
Cf. Questões polêmicas e atuais acerca da fiança locatícia, p. 28 e 43.76
Cf. COSTA, Geraldo Gonçalves da. Fiança na locação de imóveis. Revista Jurídica, p. 2977
Cf. Art. 2.036: "A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida."78
_______. Superior Tribunal de Justiça. EDiv em REsp nº 791.077/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima. Até o término do presente estudo, a íntegra deste acórdão não estava disponibilizada no site do Superior Tribunal de Justiça, estando disponível, tão somente, o voto do relator. Em 28/03/2007 o processo foi recebido do gabinete do Ministro Relator. Disponível em: <http://www.stj.gov.br/livraoweb/jsp/mainPage.jsp?seqiteor=678776>. Acesso em 22 abril 2007.79
Fiança na locação de imóveis. Revista Jurídica, p. 27 e 30.Autor
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Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)
PORT, Marli Eulália. Comentários a acórdãos divergentes do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema: prazo de responsabilidade do fiador nos contratos de locação. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 12, n. 1526, 5 set. 2007. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/10365. Acesso em: 27 abr. 2024.