Prescrição de taxa de condomínio

O presente tema é motivo de muitas discussões entre as pessoas envolvidas no dia-a-dia com essa questão, sejam os síndicos, sejam os condôminos, sejam aqueles que pretendem adquirir imóveis e até mesmo pelos corretores que necessitam passar a segurança necessária para efetivar a venda.

Por incrível que pareça, não há respostas claras nos livros de doutrina e manuais de Direito. Assim, resolvemos tecer breves comentários sobre o assunto, nascido justamente da necessidade de pesquisa para lecionar em sala de aula.

Segundo a previsão do atual Código Civil (art. 205), a prescrição aplicável às taxas de condomínio é a geral, ou seja, de 10 anos.

A seu turno, a obrigação de administrar, fiscalizar e cobrar tais débitos é do síndico, podendo fazer, se necessário for, a cobrança pela via judicial.

O raciocínio se deve à dedução lógica e sistemática da lei, ao invés de depender de previsão explícita sobre o tema, pois não há.

Vejamos a redação do Código Civil e da Lei 4.591/64, conforme abaixo:

"Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206."

"Art. 192. Os prazos de prescrição não podem ser alterados por acordo das partes."

"Art. 196. A prescrição iniciada contra uma pessoa continua a correr contra o seu sucessor."

E,

"Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor."

Neste Título (IV), não há expressa disposição sobre taxas de condomínios.

Igualmente, não há lei esparsa que expressamente preveja a prescrição para os créditos/débitos de condomínio.

Os capítulos VI e VII do atual Código Civil (art. 1.314 em diante), que tratam de condomínio, nada dispõem sobre prescrição e decadência.

Já a Lei n. 4.591/64, que dispõe sobre as despesas de condomínio, é silente quanto a eventual prescrição, apenas dispondo que o síndico tem a obrigação de ajuizar ação competente para cobrança das despesas e que deve prestar contas:

"Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio

Omissis...

§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas."

"Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º Compete ao síndico:

......................

f) prestar contas à assembléia dos condôminos."

Os deveres do síndico também estão previstos no atual CC (art. 1.348 à 1.350).

Daí decorre que, se o síndico tem a obrigação de bem administrar e de ajuizar ação, fica o mesmo adstrito às regras comuns dos artigos 189 e 205 do CC. É bom lembrar que a legitimidade para cobrança conferida ao síndico faz nascer a sua responsabilidade, podendo ser requisitado pelos demais condôminos para prestar constas da administração, conforme salientado anteriormente.

Assim, por dedução, o prazo é de 10 anos, porque genérica para todas as formas de fatos e negócios jurídicos e que não excepcionadas pelos artigos seguintes do Código Civil que tratam especificamente de determinadas matérias e lhes cominam os prazos respectivos.

Quanto à jurisprudência, colacionamos ementas em referência ao código anterior e já coadunada com o atual Código Civil.

Porém, em relação ao antigo, a aplicação é que se tratava de prescrição vintenária. Ou seja, a prescrição ampla e genérica, justamente pela ausência de tratamento específico no próprio CC ou em legislação especial.

"STJ. REsp 202618/SP (1999/0007892-6), rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 09.11.99.

condomínio. usufrutuário. prescrição. correção monetária. precedentes da corte.

1. O usufrutuário responde pelo pagamento das cotas de condomínio.

2. A prescrição é de vinte anos para a cobrança das cotas de condomínio.

3. Prevista na convenção a forma de cobrança de correção monetária,

nos mesmos termos previstos na Lei especial de regência, isto é, após o decurso de seis meses, a decisão que impõe a correção desde a data do vencimento está em desacordo com a lei e com a vontade dos condôminos.

4. Os índices de correção monetária são aqueles oficiais, como já estipulado na jurisprudência da Corte, assim, no caso, o IPC e o INPC.

5. Recurso especial conhecido e provido, em parte." (Grifamos).

"STJ. REsp 88885/RS (1996/0011282-7), rel. Min. Waldemar Zveiter, j. 25.11.96, DJ 17.02.97, p. 2165.

civil - ação de cobrança - prazo - prescrição - condomínio - despesas - responsabilidade do adquirente.

I - O prazo prescricional da ação de cobrança de quotas condominiais é de vinte anos, porque regulado pelo art. 177 do CC.

II - Ainda na vigência da primitiva redação do par. único do art. 4º da Lei n. 4.591/64, responsabilidades assumida pelo adquirente do bem não significa ficasse exonerado o primitivo proprietário (REsp 7.128/SP - DJ de 16/09/1991).

III - Recurso não conhecido.

Resumo Estruturado:

Prescrição vintenária, ação de cobrança, cota, condomínio, ação pessoal. Responsabilidade, comprador, Imóvel, débitos, condomínio, efeito, inadimplemento, ex proprietário, ônus real." (Grifamos).

Talvez em razão da redação do art. 177 do antigo Código Civil, produziam-se dúvidas quanto a ações pessoais versus dívidas pessoais.

"Art. 177. As ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em 20 (vinte) anos, as reais em 10 (dez), entre presentes, e entre ausentes, em 15 (quinze), contados da data em que poderiam ter sido propostas. (Redação dada pela Lei n. 2.437, de 7.3.55)."

Confira-se a seguinte decisão do TJ do Rio Grande do Sul:

"apelação cível. condomínio. cobrança de cotas condominiais. preliminar de ilegitimidade passiva. afastamento.

É parte passiva legítima para responder ao pedido de cobrança de cotas condominiais o proprietário que se achava na posse e propriedade da unidade na época do seu vencimento.

prescrição. inocorrência.

Tratando-se de cobrança de cotas condominiais, e, via de conseqüência, de direito pessoal, a prescrição da ação ocorre em 10 anos, nos termos do art. 205 do Código Civil.

mérito. defesa fundada em mera alegação de discordância com os valores cobrados. exigência de discriminação pormenorizada das importâncias que compõem cada quota condominial. desnecessidade.

Se o condômino tiver alguma dúvida quanto aos valores cobrados, deve se insurgir no momento em que lhe forem remetidos os boletos de cobrança, promovendo, se for o caso, as ações judiciais pertinentes. Assim não procedendo, inadequada apresenta-se a genérica argüição de que os valores estariam incorretos, formulada apenas quando ajuizada a ação de cobrança.

Ausência de prova da cobrança de juros capitalizados.

juros de mora. termo a quo.

O condômino inadimplente deve suportar juros de mora de 1% ao mês, contados desde o vencimento de cada quota condominial. Inteligência do § 3º do art. 12 da Lei n. 4.591/64.

multa convencional. novo código civil. limite.

Após o advento do Novo Código Civil, a multa convencional, por atraso no pagamento das despesas condominiais, pode ser fixada em até 2%, consoante a regra do § 1º do art. 1.336 do Novo Diploma de Direito Material, com termo inicial no vencimento de cada cota.

preliminares rejeitadas. negado provimento ao recurso. unânime." (TJ/RS. Apelação Cível. Acórdão n. 70024464869, 18ª Câmara Cível, 12.06.082008, rel. Des. Pedro Celso Dal Prá). (Grifamos).

Algumas pessoas e profissionais do Direito alegam que a prescrição para taxas condominiais seria de 5 anos ou até 3 anos, por considerar que taxa de condomínio é dívida líquida, título etc. Não é o caso.

O art. 206, § 5º, inc. I do CC/02 não é a solução para o caso.

Dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular nada tem a ver com taxa condominial; trata-se de empréstimos, mútuos, financiamentos, confissões de dívidas, contratos de abertura de crédito, cartão de crédito e demais contratos do gênero.

É a mesma hipótese do quanto previsto no art. 585, II do Código de Processo Civil para efeito de execução de títulos extrajudiciais.

E, neste artigo, exige-se ainda, para documentos particulares, a assinatura de 2 testemunhas, hipótese impossível em taxas condominiais, que na maioria dos casos são boletos bancários.

Ademais, as convenções de condomínio não preenchem os requisitos de dívida líquida e certa, pois tais documentos não discriminam o total da dívida de cada condômino e porque cada parcela da taxa condominial é autônoma e a prescrição incide uma a uma.

Como se trata de verbas autônomas em cada vencimento, a prescrição incide sobre cada verba singularmente.

Exemplo: taxa condominial devida em out/1997, prescreveu em out/2007; taxa de jan/1998, prescreveu em jan/2008, e assim sucessivamente.

A contagem da prescrição será feita a partir da propositura da ação, conforme dispõe o art. 219 do CPC.

Contudo, nas dívidas anteriores a entrada em vigor do atual código deverá ser observada a regra de transição prevista no art. 2.028 do atual Código Civil.

Outro ponto que suscita bastante polêmica é a possibilidade ou não de execução contra o próprio imóvel em razão do débito para com as chamadas taxas, cotas ou contribuições condominiais.

O entendimento que já se encontra pacificado, tanto no STF quanto no STJ é que sim.

É possível a execução e penhora do imóvel que compõe determinado condomínio, em razão do débito das cotas condominiais, cuja garantia de ser bem de família, acaso o seja, prevista na Lei n. 8.009/90, não é oponível.

O entendimento firmado se deve a interpretação do inc. IV do art. 3º da lei de proteção em tela, cuja redação é a seguinte:

"Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

....................

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;"

Confira-se, pois, a jurisprudência do E.STJ, verbis:

"REsp 199801/RJ: civil e processual civil - condômino inadimplente - execução - penhora - imóvel - unidade residencial integrante de condomínio em plano horizontal - teoria dos direitos limitantes e limitados - aplicação da exceção prevista na lei N. 8.009/90, art. 3º, iv - interpretação teleológica.

I - O condomínio em plano horizontal impõe direitos limitantes e limitados e a obrigação propter rem de contribuir pro rata para as despesas condominiais se transmuda em indisponibilidade, e inalienabilidade da unidade autônoma, desde o momento em que seu titular se torna inadimplente.

II - O vocábulo ''contribuição'' a que alude o inciso IV, art. 3º da Lei n. 8.009/90 não se reveste de qualquer conotação fiscal, mas representa, in casu, a quota parte de cada condômino no rateio das despesas condominiais. Nesta circunstância, a obrigação devida em decorrência da má conservação do imóvel da recorrente há de ser incluída na ressalva do mencionado dispositivo.

III - Recurso Especial não conhecido. Decisão por maioria."

"REsp 155718/SP: Penhora. Bem de família. Contribuições condominiais. (Grifamos).

Assente, nesta Corte, o entendimento de que passível de penhora o imóvel residencial da família, por débito proveniente de contribuições condominiais. Inteligência do inciso IV do art. 3º da Lei 8.009/90. Ressalva do entendimento do Relator."

Registre-se também no site do E. STJ as demais jurisprudências quanto ao tema nos seguintes recursos especiais: REsp 172866/SP, REsp 162043/SP, REsp 187493/SP e REsp 1100087/MG.

Há ainda a questão polêmica quanto a possibilidade ou não de protesto do valor em débito da cota (taxa) de condomínio.

Recente lei paulista autoriza o protesto. A lei, em verdade, tem por objetivo apaziguar as vozes destoantes, pois alguns entendiam que sim, outros que não, estes sob a alegação de que débito de taxa de condomínio não era líquida e certa.

Em verdade, depende muito de como essa dívida de taxa de condomínio está representada e autorizada a ser cobrada.

Entendo que, se por acaso as convenções de condomínio contenham previsão de que a cobrança da taxa de condomínio será representada por boleto bancário e no mesmo constará vencimento, sendo que todos  os condôminos subscreveram ou tomaram ciência da cláusula, e estão de acordo; nesse caso, será possível o protesto.

Não exclusivamente por constar na convenção, mas por, primordialmente constar na convenção a autorização para cobrança da taxa pelo boleto bancário e, em segundo plano, pelo que representa o boleto bancário no plano jurídico.

O boleto bancário é hoje letra cambiária, título executivo, e é, por definição de Direito Comercial, título abstrato.

Assim, o atraso de qualquer boleto bancário, dá ao sacador (credor) ou seu preposto (banco), o direito de levar a letra ao protesto. Nesse caso, dado aos avanços das relações sociais, e considerando que atualmente a cobrança de taxa de condomínio pode ser cobrada por boleto bancário, título que representa um valor líquido e certo, presumidamente, a taxa de condomínio cobrada por este meio, vencida, poderá ser protestada.

Esperamos ter contribuído com o esclarecimento necessário acerca deste tema e que seja útil aos interessados.