O essencial à compreensão dos direitos dos adquirentes de imóveis na planta e os atrasos das obras

Não querendo repisar o óbvio, é imensa a quantidade de consumidores que estão sendo lesados, dia após dia, pelas incorporadoras e construtoras brasileiras, através da chamada compra de imóveis na planta.

É forçoso reconhecer que, em princípio, trata-se de um negócio muito interessante ao consumidor, pois lhe permite adquirir o seu imóvel a custo bem acessível.

No entanto, a imprensa tem noticiado à exaustão os casos de empresas que atropelam o consumidor, não cumprido os prazos contratuais, entregando obras com qualidade duvidosa e assim gerando danos enormes aos seus clientes.

Desta forma, no sentido de fornecer um panorama desta conturbada relação, e agrupando algumas das principais dúvidas que atormentam a vida dos adquirentes, mas, principalmente, atendendo aos pedidos de muitos de nossos parceiros, preparamos um guia com algumas orientações e sugestões de condutas, na forma de Perguntas & Respostas.

Claro que o assunto é extenso e os pontos aqui abordados não esgotam o assunto, mas a experiência tem nos mostrado que muitas dúvidas podem ser esclarecidas com a mera leitura e compreensão deste material.

A principal mensagem a ser registrada envolve o ensinamento muitas vezes atribuído a Rui Barbosa, um dos mais sábios e respeitados homens que este país já viu, dizendo que "o homem que não luta pelos seus direitos não é digno deles".

Assim, sendo a inércia a arma dos covardes, não sejamos impassíveis frente ao abuso das construtoras que se dizem preocupadas com o consumidor. Atrasar uma obra não é apenas questão de cumprir um cronograma. Em verdade, muitas vezes, é destruição de sonhos de uma vida inteira.

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O ESSENCIAL À COMPREENSÃO DOS DIREITOS DOS ADQUIRENTES DE IMÓVEIS NA PLANTA E OS ATRASOS DAS OBRAS

Perguntas & Respostas

1) Quem é responsável pela entrega do empreendimento?

A responsabilidade é da incorporadora do empreendimento e não da construtora. Mas a incorporadora pode contratar terceiros para construir.

De qualquer forma, a construtora tem responsabilidade solidária com a incorporadora.

2) Pode ser utilizada a ação coletiva no caso de atraso de obras em um empreendimento imobiliário?

Em tese sim, mas não deverá cuidar de danos individuais, pois são variáveis e caso a caso, (por exemplo, danos morais específicos, lucros cessantes e perda de chance).

Especificidades dos adquirentes dificultam a produção de provas no curso da demanda judicial coletiva.

3) A existência de uma ação coletiva impede o ajuizamento posterior de uma ação individual?

Não, mas há risco de decisões conflitantes. Também há risco da ação coletiva demorar muito, assim os interesses individuais, na prática, podem ser prejudicados.

4) Quem pode ajuizar as ações coletivas?

• o Ministério Público;

• a União, os Estados, os Municípios e o Distrito Federal;

• as entidades e órgãos da Administração Pública, direta ou indireta que se destinam à defesa dos interesses e direitos dos consumidores;

• as associações legalmente constituídas há pelo menos um ano e que incluam entre seus fins institucionais a defesa dos interesses e direitos de consumidores;

5) É legal o prazo de 90, 120 ou 180 dias que as incorporadoras usam como base contratual para atrasar uma obra? Por quê?

Algo é legal quando tem previsão na lei, o que não ocorre normalmente nestas circunstâncias.

Porém, o prazo que as incorporadoras utilizam, e que são ditados normalmente por um "contrato de adesão" pode ser questionado na Justiça, pois gera um desequilíbrio entre as partes (comprador e incorporadora) o que é vedado pelo Código de Defesa do Consumidor.

Os tribunais brasileiros têm se manifestado contra as cláusulas contratuais deste tipo.

6) A incorporadora pode atrasar uma obra alegando falta de mão de obra?

Não, pois deste modo a incorporadora transfere ao consumidor um risco que é seu, e que faz parte do negócio empresarial. O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou neste sentido.

7) Por que as incorporadoras insistem em tais condutas?

Uma das explicações é estatística: Consta que somente 16,7% dos proprietários em tais situações acionam a Justiça, argumentando que não estão dispostos a arcar com as custas judiciais, honorários de advogados, a obrigação de comparecer em audiências e aguardar uma decisão final do Judiciário.

Alguns consumidores ainda temem a má-vontade da incorporadora em fazer acordos ou providenciar a documentação, o que em nosso entendimento é improcedente.

Com isso, as incorporadoras preferem administrar o passivo, apostando na inércia do adquirente.

8) Quais as indenizações normalmente julgadas procedentes pela Justiça, em casos de atrasos nas obras?

Danos materiais (por exemplo, o adquirente está pagando aluguel), lucros cessantes (por exemplo, o adquirente comprou o imóvel como investimento e está impedido de alugar ou vender), danos morais (por exemplo, o adquirente casou e planejava morar no imóvel, mas hoje mora com a sogra), suspensão do pagamento das parcelas mensais (através de medida liminar), congelamento do saldo devedor reajustado por INCC (incomum), multa mensal enquanto não entregue o imóvel (normalmente, 1% do valor de mercado do imóvel), multa à incorporadora por descumprimento contratual, rescisão do contrato com restituição de todos os valores pagos e corrigidos monetariamente.

9) É necessário enviar uma notificação extrajudicial à incorporadora, antes de ajuizar uma ação? Se positivo, qual o custo?

Não, mas é uma boa prática, pois indica que o adquirente demonstrou interesse em um acordo. Ou seja, é uma base documental interessante como instrumento de prova. Mas não é obrigatório.

A notificação pode ser através do correio - telegrama com cópia e aviso de recebimento. Hoje, tem um custo aproximado de vinte reais.

10) Quais as provas necessárias?

Depende do que se está pedindo. Ou seja, se está pedindo danos materiais porque paga aluguel, então é preciso anexar o contrato do aluguel e os recibos de pagamento.

Mas, regra geral, junta-se o contrato de compra e venda, o quadro resumo (muito importante), prospectos de propaganda, extrato financeiro, documentos pessoais, entrevistas dos diretores da incorporadora, correspondências, mails trocados com o Serviço de Atendimento ao Cliente e matérias jornalísticas mostrando que a incorporadora não deixou de fazer novos lançamentos também são materiais convenientes.

11) É preciso registrar em cartório as provas escritas?

Não, mas no caso de mails e "prints" de sites da internet é conveniente que se faça a chamada ata notarial, que é o reconhecimento público, ou seja, junto a um tabelião de notas, da existência da referida página. Este cuidado evitará, por exemplo, que a incorporadora argumente que nunca disse que lançou 200 empreendimentos imobiliários, pois se ela admitir isso, a justiça pode entender que a empresa agiu de má-fé ao lançar empreendimentos acima de sua capacidade de entrega.

O preço varia, mas gira em torno de setenta reais por página.

12) Qual o custo total para se ajuizar uma ação?

Regra geral, 1% do valor da causa (e que normalmente é o valor total da indenização pleiteada), mais os honorários advocatícios.

13) Existe alguma forma de não ter que se arcar com tais custos?

Sim, se usar o Juizado Especial Cível (popularmente conhecido por Juizado de Pequenas Causas).

No entanto, o acesso a este juizado está limitado às causas de valores não superiores a 40 salários mínimos. Até 20 salários mínimos, não é necessário constituir advogado. Em segunda instância, é mandatório um advogado.

Também é possível pedir pela chamada justiça gratuita, e que está reservada, regra geral, para pessoas com ganhos mensais de até três salários-mínimos.

14) O que é mais rápido, Juizado Especial ou a Justiça "tradicional"?

Em ambos os casos, há a morosidade tradicional da Justiça brasileira. No entanto, no Juizado Especial a quantidade de instâncias é menor, o que, no final, pode levar a uma duração mais curta do processo. Por outro lado, pesa "contra" o Juizado a questão do limite de valores e bem como a complexidade das provas apresentadas.

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Nota final: Este material é apenas um guia com as principais dúvidas que afligem os adquirentes dos chamados imóveis na planta, e não exclui a necessidade de acessoria por um profissional habilitado. Neste texto, para facilitar a compreensão, alguns termos técnicos foram omitidos ou substituídos por palavras e expressões de uso rotineiro.