As vantagens e desvantagens da compra de imóvel em leilão

É comum alguns compradores de imóvel optarem pela compra via leilão de imóveis, deixando de lado a procura junto a imobiliárias , estas pessoas na realidade buscam adquiri imóvel por meio de leilão, obtendo  descontos no preço do imóvel que podem superar  20%.

A compra de imóveis em  leilões é antiga, e exige trabalho detalhado do comprador , que deverá tomar diversos cuidados antes de dar um lance e comprar o imóvel, uma vez que o barato pode sair mais caro.

A favor das imobiliárias pesa a maior variedade de imóveis , a facilidade da compra com a possibilidade de financiamento de longo prazo, utilização do FGTS, financiamentos a longo prazo, segurança documental, visita fácil ao imóvel , grande pesquisa mercadológica, etc. Afinal nas imobiliárias existem lançamentos, apartamentos usados e novos de diversos tamanhas e plantas ,em localizações das mais variadas, além do fato de que nas imobiliárias , ao menos em algumas eles oferecem serviços para checagem da documentação , como certidão vintenária do imóvel, certidões civis e trabalhistas entre outros serviços.

Em um leilão o comprador estará  sujeito a apreciar os imóveis que estarão disponíveis no lote oferecido e estes nem sempre atendem ao que procura o comprador, portanto , verifica-se de cara que a compra do imóvel desejado por meio de leilão será um processo bem mais demorado.

Ao nosso ver o principal atrativo do leilão é o preço , contudo, se não forem tomados os cuidados necessários este atrativo poderá não existir.

É preciso esclarecer inclusive que existem pessoas que consideram emocionante o sistema de leilão.

Na compra junto a imobiliárias você tem e um preço pré – definido, que inclusive pode baixar dependendo da negociação entabulada. Já na compra em leilão você parte de um lance mínimo cuja tendência é aumentar, portanto, quem vai a um leilão deve ter em mente um valor teto que poderá pagar .  Logo dever ir ao leilão com um lance máximo em mente, para não ter que passar por uma situação desagradável, de dar um lance acima das possibilidades reais.

Aquele que vai ao um leilão  precisa verificar as dívidas antigas que pesem sobre o imóvel e sobre os proprietários, o ideal é pesquisar pelo menos os vinte anos anteriores, portanto é fundamental checar a documentação, verificar  as melhores formas de pagamento e ler com atenção todas as regras do edital. Além disso , como você deve ir a um leilão com a idéia do lance máximo já definida, pode ocorrer que você dirija-se a um leilão e aquele imóvel que lhe interessa receba um lance maior do que o que você estaria disposto a pagar e você não comprar o imóvel desejado. Logo, verifica-se que este processo de compra por meio de leilão será muito mais demorado do que a compra por intermédio de  imobiliária.

Ainda assim os leilões de imóveis não param de crescer no Brasil. Em geral, os bens que serão ofertados podem ser encontrados nos sites dos bancos ou de alguns dos principais leiloeiros. Comparativamente a venda de imóveis por imobiliárias resta claro que dependendo da necessidade de quem quer comprar o imóvel , do desejo ,e da forma de pagamento será mais vantajoso a compra por meio de imobiliárias.

Agora se você,não tem necessidade do imóvel a curto e médio prazo, e pretende gastar tempo na procura e na checagem da documentação, sabendo que, ainda que encontre o imóvel dos seus sonhos, outra pessoas poderá dar um lance maior e levar o imóvel, se pretende correr alguns riscos ,  segue algumas dicas que deverão ser apreciada e consideradas antes  de comprar um imóvel em leilão:

A - Visite o imóvel. Não é prudente, comprar por  dezenas de milhares de reais um imóvel  sem saber exatamente o que está comprando. Verifique como fazer para ver o imóvel, entre em contato com o leiloeiro , pelo site, faça um cadastro , marque sua visita e faça uma inspeção minuciosa, de preferência levando algum profissional especializado,  já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. Em casos em que o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados, converse com funcionários do condomínio ou vizinhos e tente apurar as condições de uso. Fique certo que em alguns casos  existe o risco de o interior do imóvel estar  em um estado pior do que o esperado. Portanto, existe o risco de  ter de investir mais na reforma , do que se imaginava,  portanto , seja bem   conservador ao definir o lance teto.

É comum alguns compradores de imóvel optarem pela compra via leilão de imóveis, deixando de lado a procura junto a imobiliárias , estas pessoas na realidade buscam adquiri imóvel por meio de leilão, obtendo  descontos no preço do imóvel que podem superar  20%.

A compra de imóveis em  leilões é antiga, e exige trabalho detalhado do comprador , que deverá tomar diversos cuidados antes de dar um lance e comprar o imóvel, uma vez que o barato pode sair mais caro.

A favor das imobiliárias pesa a maior variedade de imóveis , a facilidade da compra com a possibilidade de financiamento de longo prazo, utilização do FGTS, financiamentos a longo prazo, segurança documental, visita fácil ao imóvel , grande pesquisa mercadológica, etc. Afinal nas imobiliárias existem lançamentos, apartamentos usados e novos de diversos tamanhas e plantas ,em localizações das mais variadas, além do fato de que nas imobiliárias , ao menos em algumas eles oferecem serviços para checagem da documentação , como certidão vintenária do imóvel, certidões civis e trabalhistas entre outros serviços.

Em um leilão o comprador estará  sujeito a apreciar os imóveis que estarão disponíveis no lote oferecido e estes nem sempre atendem ao que procura o comprador, portanto , verifica-se de cara que a compra do imóvel desejado por meio de leilão será um processo bem mais demorado.

Ao nosso ver o principal atrativo do leilão é o preço , contudo, se não forem tomados os cuidados necessários este atrativo poderá não existir.

É preciso esclarecer inclusive que existem pessoas que consideram emocionante o sistema de leilão.

Na compra junto a imobiliárias você tem e um preço pré – definido, que inclusive pode baixar dependendo da negociação entabulada. Já na compra em leilão você parte de um lance mínimo cuja tendência é aumentar, portanto, quem vai a um leilão deve ter em mente um valor teto que poderá pagar .  Logo dever ir ao leilão com um lance máximo em mente, para não ter que passar por uma situação desagradável, de dar um lance acima das possibilidades reais.

Aquele que vai ao um leilão  precisa verificar as dívidas antigas que pesem sobre o imóvel e sobre os proprietários, o ideal é pesquisar pelo menos os vinte anos anteriores, portanto é fundamental checar a documentação, verificar  as melhores formas de pagamento e ler com atenção todas as regras do edital. Além disso , como você deve ir a um leilão com a idéia do lance máximo já definida, pode ocorrer que você dirija-se a um leilão e aquele imóvel que lhe interessa receba um lance maior do que o que você estaria disposto a pagar e você não comprar o imóvel desejado. Logo, verifica-se que este processo de compra por meio de leilão será muito mais demorado do que a compra por intermédio de  imobiliária.

Ainda assim os leilões de imóveis não param de crescer no Brasil. Em geral, os bens que serão ofertados podem ser encontrados nos sites dos bancos ou de alguns dos principais leiloeiros. Comparativamente a venda de imóveis por imobiliárias resta claro que dependendo da necessidade de quem quer comprar o imóvel , do desejo ,e da forma de pagamento será mais vantajoso a compra por meio de imobiliárias.

Agora se você,não tem necessidade do imóvel a curto e médio prazo, e pretende gastar tempo na procura e na checagem da documentação, sabendo que, ainda que encontre o imóvel dos seus sonhos, outra pessoas poderá dar um lance maior e levar o imóvel, se pretende correr alguns riscos ,  segue algumas dicas que deverão ser apreciada e consideradas antes  de comprar um imóvel em leilão:

A - Visite o imóvel. Não é prudente, comprar por  dezenas de milhares de reais um imóvel  sem saber exatamente o que está comprando. Verifique como fazer para ver o imóvel, entre em contato com o leiloeiro , pelo site, faça um cadastro , marque sua visita e faça uma inspeção minuciosa, de preferência levando algum profissional especializado,  já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. Em casos em que o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados, converse com funcionários do condomínio ou vizinhos e tente apurar as condições de uso. Fique certo que em alguns casos  existe o risco de o interior do imóvel estar  em um estado pior do que o esperado. Portanto, existe o risco de  ter de investir mais na reforma , do que se imaginava,  portanto , seja bem   conservador ao definir o lance teto.

B - Prefira imóveis desocupados.Em torno de 80% dos imóveis que vão a leilão, não estão desocupados, ou seja os  antigos donos não foram despejados. Ao arrematar um deles, o comprador ganha uma carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação. Não é incomum que ocorram recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel , ou seja você estará adquirindo um imóvel que terá discussão na  Justiça , terá custos com advogado entre outros o que torna a desocupação demorada. Caso não esteja  disposto a correr o risco de esperar anos, só compre residências, escritórios ou terrenos desocupados – e neste caso os preços  podem não  tão abaixo dos de mercado .

C- Verifique se há ações judiciais de embargos a  execução e qual é o tipo de execução.Em leilões extra-judiciais,  a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes. Existem  contratos antigos de financiamento de imóveis, onde os mutuários defendem-se contra a forma de correção e os juros aplicados . Neste caso é muito bom utilizar-se de advogado que atue na área imobiliária.

D – Verifique o atual ocupante, verifique o proprietário e se possível verifique os proprietários dos 20 anos anteriores  que constam da certidão vintenaria do imóvel      Verifique se existe dividas de INSS de funcionários responsáveis por alguma construção ou reforma, se existe divida de IPTU, se existe divida de condomínio,  dividas trabalhistas, procure um advogado para que este lhe informe como proceder nos diferentes casos.  Logo você terá despesas, que deverão ser computadas no lance mínimo, ademais, não esqueça que como  em qualquer compra de imóvel,  existem despesas de  taxa de registro em cartório, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os possíveis custos advocatícios .

E- Forma de pagamento. No edital do leilão existem as  regras de pagamento do imóvel, leia atentamente. Essas regras podem ser um empecilho para a compra. Muitos leilões não permitem,  a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado. Além disso, tem a comissão  adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. De  outro lado, para pagamento a vista pode-se obter  descontos de até 10% .  Na maioria das vezes  arca-se com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas. Somente  em alguns leilões é possível o financiamento da dívida, mas este empréstimo deverá ser contratado  com antecedência. Dica , se for contratar empréstimo pesquise  os menores juros do mercado e nunca comprometa além de  15% da renda mensal com o valor de cada parcela, são as recomendações de quem reconhece que caso os pagamentos não sejam feitos no prazo previsto o imóvel pode voltar a leilão.

F – Leia diversas vezes o Edital, anote as particularidades do edital. Ler o edital e fundamental, nele consta a  descrição das condições de venda, o estado de conservação, a forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes, ora você tem que estar informado do contrário a chance de arrepender-se é maior. Após dar um lance , caso você não cumpra poderá ser punido, ademais os leilões são filmados .

G – O  preço de avaliação do imóvel.Neste ponto pesquise por quanto é vendido um imóvel no local onde situa-se o que será leiloado, vá a imobiliárias ver as opções , compare preços do mercado com o do leilão, assim você terá mais condições de ter realizado um bom negócio.

H - Não esqueça de  registrar o imóvel após a arrematação. Os imóvel leiloados algumas vezes  possuem outras penhoras - inclusive essa informação deve constar do edital, contudo, é importante pesquisar pedindo certidões cíveis , trabalhistas etc. A propriedade só será sua como registro da arrematação na matricula do imóvel, não esquecendo nunca de tomar todos os cuidados necessários para se assegurar de que esta pessoa em nome de quem esta o imóvel não é um laranja, ou existiu qualquer simulação,  por prudência de verificar os proprietários mediante o pedido da certidão vintenária a segurança do negócio jurídico depende do detalhamento das pesquisa .

I-          Tire todas as suas dúvidas com um advogado, com uma imobiliária, com o leiloeiro, no cartório de registro de imóveis ,  faça buscas nos Fóruns, não é recomendável efetuar qualquer compra de imóvel sem a devida cautela e no leilão não será diferente.

É notório que a compra por intermédio de uma imobiliária registrada junto ao creci, apresenta maior segurança, é mais rápida, com mais opções de escolha, pode se utilizar o FGTS, por outro lado, a compra de imóvel em leilão tem como atrativo o preço se e somente se forem tomados os cuidados elencados.

Um grande abraço a todos, e espero ter atendido a dúvida de alguns clientes e leitores que pediram uma matéria sobre este tema, lembrando que o assunto é complexo e que isto foi só um primeiro comentário.

Luiza S.M.Duckworth