O baixo rendimento do mercado imobiliário e suas implicações jurídicas

O sonho da casa própria é, sem sobra de duvidas, um anseio presente em toda a população. Como investimento, o mercado de imóveis sempre foi considerado um porto seguro, uma opção sólida e, nos últimos anos, de lucratividade alta em curto espaço de tempo.

Brasília era exemplo perfeito de quão promissor eram os negócios imobiliários, unidades residenciais denominadas quitinetes, que custavam pouco mais de R$ 100.000,00, passaram a valer mais de R$ 220.000,00, em pouco mais de um ano. Contudo, a realidade pós-crise é outra, o investimento seguro, de lucro garantido, passa a dar sinais de baixíssimo ganho, ou, pior, até prejuízo.

Em setembro de 2013, o Correio Braziliense publicou matéria[2] na qual expõe que a queda na procura de imóveis impõe perda de até 30% aos que decidiram investir. Hoje, com o notável agravamento das circunstâncias econômicas, a situação é ainda pior. Confirma-se em reportagem exibida pelo portal G1[3], em 4 de junho de 2014, uma realidade ainda pior, pois verifica-se que a queda dos preços dos imóveis em Brasília reflete uma das maiores perdas acumuladas em todo o país.

A coluna mercado[4], da Folha de São Paulo, mostra uma realidade ainda mais drástica e afirma “O aluguel perde até para a poupança entre as altervativas de investimento pelos próximos 12 meses.”

Além da notória retração do mercado, o que, por si, já resultaria em uma opção desvantajosa aos investidores, não se pode esquecer que nos últimos três anos, o índice de correção monetária adotado para reajustar os saldos devedores dos imóveis comprados na planta, o INCC, subiu 21,34%, enquanto o INPC, que é usado como base para os reajustes salariais, subiu apenas 14,14%, na mesma época.

Nesse panorama, é de se questionar: porque o INCC tem alçado patamar tão elevado? Certa vez, o presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anafec) justificou que “A maior demanda provocou o aumento de preço nos materiais e falta de mão de obra.”.

O resultado dessas circunstâncias é certo: atraso na entrega do imóvel e a extrapolação dos prazos de entrega.

Enquanto o atraso persiste, continua o reajuste do saldo devedor com o INCC (isso quando não incidem o IGP-M com base exclusiva no habite-se de um empreendimento inconcluído – fato surpreendentemente recorrente) não bastasse a incerteza quanto ao recebimento da unidade, da perda de alugueres, a deterioração do investimento revela-se certeza irrefutável.

Por outro lado, sabemos também que os contratos de compra e venda de imóvel são imensamente desfavoráveis ao consumidor, haja vista que impõem cláusula penal exclusivamente em prejuízo do adquirente e, ainda, em valor elevado. O que buscam as Incorporadoras é, a todo custo, preservar o seu lucro, seja pelo abusivo reajuste dos preços do imóvel, seja pelas surreais condições de distrato que, por vezes, chega a prever a retenção de 50% do valor pago pelo consumidor.

Recente entendimento jurisprudencial tem tornado a esperteza das construtoras uma faca de dois gumes. Explico: As Incorporadoras não contavam é que a instituição de contratos de adesão desfavoráveis ao consumidor poderiam voltar-se contra essas próprias. E isso passou a acontecer.

As ações de rescisão contratual decorrentes do atraso na entrega firmam em tal fato a culpa da Incorporadora, o que autoriza, em face de tal descumprimento, o direito de extinguir a relação contratual, acrescendo-se as perdas e danos, em consonância com o artigo 475 do Código Civil.

Nesse panorama, a extinção contratual, quando por culpa de uma das partes, antes de finalizadas todas as obrigações, estabelece a restituição das partes ao status anterior, ou seja, como se o negócio jamais tivesse existido, devendo a parte culpada pelo atraso indenizar a outra.

Aí que entra a cláusula penal. É raríssimo contrato de compra e venda de imóvel que imponha à Incorporadora qualquer penalidade pelo descumprimento de suas obrigações, mas, o que ocorre é que a jurisprudência avançou e o Superior Tribunal de Justiça reconhece viável a inversão da multa quando essa existe exclusivamente em favor da Construtora.

Exemplo prático disso é ação patrocinada pelo Escritório Mendonça Neiva, na qual a Incorporadora foi condenada a devolver todo o valor pago pelo consumidor, acrescido de multa de 20%, diz trecho da decisão[5] “Prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento.”.

Assim, verifica-se que o posicionamento do judiciário restabelece a equidade usurpada pelo contrato de adesão, pois, agora, há também penalidade às Incorporadoras que, de modo contumaz, estavam acostumadas a violar incessantemente os direitos dos consumidores.

Nessa linha, frise-se que o acórdão mencionado acima impôs a correção do saldo devedor pelo INCC e juros de mora de 1% ao mês, ou seja, a mesma rentabilidade exorbitante que gozava a Incorporadora, agora se aproveita em benefício do consumidor. Inegavelmente, o que vemos é que o cenário aparentemente favorável exclusivamente à Incorporadora, agora, reverte-se em favor do consumidor.