Facilitação da retomada do imóvel pelo vendedor: a alteração do Decreto-Lei 745/69 pela Lei 13.097/2015

Na promessa de compra e venda de imóvel, a qual tem natureza de obrigação real se não houver cláusula de arrependimento válida por parte do promitente vendedor, a mora seria ex re, isto é, automática a partir do vencimento da prestação, mas por expressa previsão legal, há necessidade de prévia notificação do devedor (promitente comprador) com prazo mínimo de 30 dias se o imóvel é loteado, seja loteamento urbano ou rural (art. 32 da Lei 6.766/79) e 15 dias se não é loteado (art. 1º do DL 745/69)[1], dando-se, portanto, tratamento de mora ex persona, em benefício da parte mais fraca da relação, em razão de se tratar de direito fundamental à moradia (art. 6º da CF).

Inclusive, mesmo que não haja registro do contrato de promessa de compra e venda, conforme já entendia pacificamente o STJ, até mesmo com entendimento sumulado[2], era necessária a prévia notificação do devedor para constituí-lo em mora, facultando-se a sua purgação nos prazos mencionados.

Quanto ao imóvel não loteado, houve recente alteração no art. 1º do Decreto Lei 745/69, através do art. 62 da Lei 13.097 de 19 de janeiro de 2015[3], que entrou em vigor 30 dias após a sua publicação (art. 168, II) dando nova redação ao caput e acrescentando um parágrafo único, nos seguintes termos:

Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil[4]), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora. (Grifos nossos)

Os dois aspectos destacados significam o seguinte:

1º) a súmula 76 do STJ ficou positivada no caput, ao deixar expresso que a interpelação do devedor para constitui-lo em mora se faz necessária, ainda que o contrato não tenha sido registrado;

2º) o parágrafo único facilitou a retomada do imóvel pelo vendedor em caso de inadimplência do comprador. A partir de agora, caso haja no contrato cláusula de resolução por inadimplência, basta que o vendedor notifique o comprador para purgar a mora com o prazo de 15 dias.

A jurisprudência entendia que o vendedor devia propor ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente, mas a partir de agora, há desnecessidade da propositura de tal ação, pois a rescisão se opera de pleno direito.

Contudo, ainda só se pode falar em mora do devedor e resolução de pleno direito após a interpelação judicial ou extrajudicial. Constituído em mora o devedor, o que o credor[5] pode – sem a necessidade de prévia ação de rescisão contratual –, a depender do tipo de contrato, é pedir em juízo diretamente:

- Ação de reintegração de posse;

- Ação reivindicatória.

A notificação era entendida como condição procedibilidade da ação de rescisão, sendo que o STJ, a exemplo do decidido no REsp 166459/SP, entendia que era condição para a propositura da ação de rescisão pelo promitente vendedor, a prova da prévia interpelação do promitente comprador.

Depois desta alteração legislativa, a interpelação possui eficácia no próprio direito material, que é a resolução do contrato de pleno direito, caso transcorra in albis o prazo de 15 dias da interpelação, ou seja, sem a purga da mora pelo comprador.

O promitente vendedor, a partir de agora, pode simplesmente ajuizar diretamente a ação possessória ou reivindicatória, a depender do caso, sem a necessidade de prévia rescisão do contrato, mediante a restituição do que o comprador já havia pago, descontados os encargos contratuais lícitos, após transcorrer in albis o prazo de 15 dias da interpelação, ou seja, sem que o comprador purgue a mora.

Por fim, ressalta-se que apesar da redação do novo parágrafo único do art. 1º do Decreto Lei 745/69 poder dar ensejo a algumas dúvidas, s.m.j., a parte que diz “desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora” deve ser interpretada no sentido da permanência da necessidade de prévia notificação, persistindo-se o tratamento de mora ex persona mesmo para os casos onde haja cláusula resolutiva expressa.

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[1] FARIAS, Cristiano Chaves de, ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. v. 5, 10ª ed. Salvador: JusPODIVM, 2014, p. 861.

[2] STJ Súmula nº 76 - DJ 04.05.1993 – A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.

[3] Lei esta que veio na esteira do ajuste fiscal do governo Dilma.

[4] Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

[5] Promitente vendedor.