Planejamento urbano e zoneamento municipal

O gestor público municipal desempenha papel fundamental no planejamento da cidade, devendo estar muito bem assessorado, especialmente, nas ações que visam regular o uso e a ocupação do solo urbano. Uma cidade bem planejada e ordenada quanto ao uso do solo demonstra a competência e interesse da gestão pública, fato que se reflete na qualidade de vida da cidade. Na implementação de políticas públicas urbanas, mesmo com pequenas ações e pouco investimento, é possível produzir reflexos importantes e positivos no bem-estar da população.

A Constituição Federal conferiu aos municípios a competência para realizar o ordenamento urbano por meio de lei e outros atos normativos. O Plano Diretor foi definido como o meio para, entre outros objetivos, sistematizar as políticas públicas municipais definidas como prioritárias e fornecer as diretrizes básicas do ordenamento do solo. O plano diretor de um município tem como uma de suas finalidades principais criar os meios para que as funções sociais da cidade e da propriedade sejam efetivadas.

O zoneamento de uso do solo constitui um dos principais instrumentos do planejamento urbanístico municipal, devendo abranger toda a comunidade e visar ao atendimento do bem-estar social. Consiste na divisão do território municipal em áreas, tendo em vista a regulamentação do uso da propriedade do solo e do direito de construir. O objetivo é o de planejar a ocupação dos espaços, conforme suas características e expectativas de desenvolvimento. Busca-se proporcionar uma melhor qualidade de vida à população e cumprir, da melhor forma possível, as funções urbanas, entre outras, residencial, comercial, industrial, cultural, política, administrativa e de lazer.

O município poderá, por exemplo, estabelecer que determinadas áreas da cidade serão destinadas a uso residencial; outras com destinação comercial e, ainda, as reservadas como zona industrial. Em verdade, o importante não deve ser a atividade em si, mas as consequências que o seu desenvolvimento pode causar à população da localidade, dos incômodos e riscos que podem vir a provocar. Por isso é possível que exista certa flexibilização do zoneamento em leis de determinados município.

É bom lembrar que a competência do município para realizar o ordenamento urbano possui limites. Exemplo desse entendimento observa-se na leitura da recente súmula vinculante do Supremo Tribunal Federal – STF, de nº49, segundo a qual: “ofende o princípio da livre concorrência lei municipal que impede a instalação de estabelecimentos comerciais do mesmo ramo em determinada área”. Não são legítimos, portanto, o ordenamento e o zoneamento urbanos que violem direitos e garantias constitucionais como o princípio da isonomia e da livre concorrência.

Às prefeituras compete o disciplinamento e a fiscalização do uso e ocupação do solo urbano, atuando nos processos de construção de imóveis, funcionamento de estabelecimentos comerciais, instalação de indústrias e preservação de áreas da cidade, sempre em consonância com a legislação urbanística municipal. Para tanto, deve dispor de equipe técnica bem estruturada e dotada dos conhecimentos necessários para melhor analisar as demandas. Além disso, é fundamental a constante reestruturação dos órgãos competentes, bem como a revisão e elaboração de leis específicas, em especial o Plano Diretor Municipal, Lei de Parcelamento do Solo e o Código de Posturas.