Qualificação registrária, procedimentos recursais e outros aspectos de interesse dos serviços de notas e de registro de imóveis

Publicado em 03/2004. Elaborado em 10/2003.

Apresentamos alguns aspectos que envolvem as atividades registrais, em especial os relacionados ao Registro de Imóveis, tecendo algumas observações quanto às exigências que a legislação específica faz no que se refere à qualificação registrária e aos procedimentos recursais.

Como dentre as atividades que tratam do Direito, além das que se voltam para a área processual, temos também as que se dirigem às atividades Notariais e de Registros, uma vez que em alguns casos as lides jurisdicionais só se dão por completa com a prática de algum ato nessas áreas do Direito, apresentamos neste trabalho alguns aspectos que envolvem as atividades desses segmentos, em especial os relacionados ao Registro de Imóveis, tecendo algumas observações quanto às exigências que a legislação específica faz no que se refere à qualificação registrária e aos procedimentos recursais, em caso de não conformidade com eventuais exigências do Registrador ou impossibilidade de seu atendimento.

I. - QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA

Devemos aqui, antes de qualquer consideração, expor a necessidade da aludida qualificação ser feita não somente com relação aos instrumentos particulares e públicos, mas também quanto aos de origem judicial. É o que reza o Cap. XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, em seu item 106, onde observamos a seguinte redação:

"Incumbe ao Oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais".

Importante para um melhor aproveitamento do que aqui estaremos a expor que conheçamos um pouco dos princípios a que o serviço registral se sustenta, tidos por nós como de maior destaque dentre as atividades de competência dessa natureza, os quais por si só acabarão por responder o que precisamos nas indagações objetos deste estudo:

1) - CONTINUIDADE: Que, no dizer do saudoso Professor e Jurista, Afrânio de Carvalho, apóia-se no da especialidade e determina que em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade, à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dela aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam uma da outra, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Distinguimos o princípio da continuidade com o da especialidade, afirmando que no primeiro ocorre um elo pessoal e no segundo um laço objetivo. Encontramos a base legal do princípio em estudo nos artigos 195 e 237, da Lei dos Registros Públicos. Aplica-se o princípio da continuidade a todos os atos, quer judiciais e extrajudiciais, e devem as exigências que o cercam, serem observadas por ocasião da apresentação do título a registro, e não os vigentes à época da formalização do ato respectivo. Tamanha a importância atribuída a esse princípio que o Supremo Tribunal Federal já decidiu ser inválido o registro sem a prévia transcrição do título anterior passado a partir da vigência do Código Civil de 1916. Lembramos, ainda, que o sistema registral admite somente três exceções para desobediência a esse princípio, ou seja, a primeira ocorre na aquisição por ato de força feito pelo Poder Público, amparado em instrumento judicial (ex. desapropriação formalizada em juízo – dessa exceção não se aproveita a desapropriação amigável); a segunda, no caso de usucapião, devendo, em ambos, ser feito o registro, independentemente de sua observação, por serem tratadas como aquisições originárias; e a terceira e última prerrogativa ocorre quando o título foi passado em época anterior a vigência do citado Código – de 1916 -, uma vez que a legislação contemporânea facultava sua inscrição, hoje obrigatória, devendo, nesse caso, ser apresentado junto com o instrumento atual o título de aquisição anterior, mesmo sem registro. Esse título, todavia, deve ter como adquirente o que aparece como transmitente no que é levado a registro, e referir-se a aquisição de propriedade e não de atribuição, como é o caso da extinção de condomínio, mais precisamente na divisão, pois só eles podem inaugurar corrente filiatória, ou seja, dar início ao princípio da continuidade.

DO ESTADO CIVIL PERANTE A CONTINUIDADE REGISTRÁRIA - Como elemento qualificador das partes, encontramos no Capítulo XIV, item 15, letra "c", das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, dentre outros, a obrigatoriedade da inserção no instrumento respectivo de seu estado civil, podendo se apresentar como solteiro, casado, separado judicialmente, divorciado ou viúvo. Vamos aqui, ater-nos apenas aos três últimos, uma vez que com relação aos outros dois (solteiro e casado), pouco ou quase nada há mais que se falar, devido a consolidação dos motivos de sua necessidade, reconhecidos pela Classe sem maiores questões. Entendo que para tais casos não basta a simples referência de ser separado, divorciado ou viúvo, devendo, também, vir o complemento da origem do referido estado civil, ou seja, se do primeiro, segundo,... matrimônio, comprovada através da apresentação de documento adequado e atualizado, expedido pelo Registro Civil, evitando, assim, que se acoberte eventuais prejuízos a supostos meeiros ou herdeiros, uma vez que, tecnicamente, a qualificação do estado civil poderá, sem dita adesão, ser considerada correta, porém, em alguns casos, essa situação afrontará o verdadeiro espírito do princípio da continuidade que a Lei dos Registros Públicos trouxe ao sistema registrário ora empregado. Estendendo um pouco mais a polêmica, sustento, também, ser necessária a inserção desse elemento adicional nas tábulas registrárias, por ocasião do registro do título, ou através de averbação, nos termos do determinado pela Lei dos Registros Públicos, em seus artigos 246 e 167, inciso II, item 5 - parte final, dando, assim, publicidade da situação real, tanto da propriedade, como da efetiva qualificação dos titulares dos direitos que recaem sobre a mesma. A esta conclusão chegamos, não só pelos fatores aqui expostos, como também pelo que se observa nas referidas Normas de Serviço, e na mesma indicação suso referida, para os atos Notariais, quando as partes se apresentarem no estado de casadas, determinando como elemento indispensável a inserção do nome dos cônjuges, mesmo ausentes, o que também é prescrito para os Registradores Imobiliários, quando, no Capítulo XX, item 52, daquele Manual, reza idêntica obrigação por ocasião do ato de registro. Visou esta providência normativa a transparência da perfeita qualificação do titular de direitos sobre eventuais imóveis, pois nossa legislação admite segundas e outras núpcias, e, por conseqüência, também, segunda, terceira,.... separação judicial, divórcio e viuvez, estados estes que deram motivo e sustentação ao que aqui se expõe.

2) – DISPONIBILIDADE: Consiste na afirmação de que ninguém pode transmitir ou onerar mais do que tem. É um princípio elementar que dispensa maiores comentários. Podemos dizer que esse princípio está atrelado aos da continuidade e da especialidade, à vista das características que envolvem seus conceitos. Nos casos em que se dispensa a obediência ao princípio da continuidade, como nas aquisições tidas como originárias – usucapião e desapropriação judicial -, também assim deve se proceder quanto ao princípio ora em estudo.

3) - ESPECIALIDADE: Primeiro devemos observar que toda matrícula deve trazer apenas um imóvel, cumprindo-se ai um dos princípios registrários, que é o da unitariedade matricial prevista no art. 176, parágrafo 1º, inciso I, da Lei 6.015/73. Como todo imóvel deve estar vinculado a um titular, nos termos do que temos nos arts. 195 e 237, da mesma Lei, concluindo-se ai que o princípio da continuidade pressupõe o da especialidade, a abertura de qualquer matrícula deverá trazer não só os elementos de identificação do imóvel, mas também de seu legítimo proprietário.

Temos ai determinado que a especialização de uma matrícula apresenta-se como objetiva e subjetiva, a saber:

a) - OBJETIVA – atém-se à identificação do imóvel, que, à vista do disposto na Lei 6.015/73, art. 176, parágrafo 1º., inciso II, número 3, e nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, Cap. XX, itens 48 e 49, e subitens 48.1 e 49.1, deve trazer:

a.1 - se urbano: medidas; área; confrontações; localização e nome do logradouro para o qual faz frente; o número, quando se tratar de prédio; ou, sendo terreno, se fica do lado par ou ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima; ou número do lote e da quadra, se houver; bem como a designação cadastral, também se houver – ver Notas 1, 2 e 4 -;

a.2 - se rural: as medidas, área e confrontações do imóvel; sua denominação, localização e o distrito em que se situa. Deve ainda fazer parte da caracterização desse tipo de imóvel o código que tem junto ao INCRA e que se vê no Comprovante de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR -, além da área, módulo e fração mínima de parcelamento que se observa no respectivo comprovante cadastral. Quando da apresentação para registro de instrumento que transmite ou onere imóvel rural, fazer acompanhar dito CCIR do último exercício, e também prova de quitação do ITR dos últimos cinco anos (Lei 4.947/66 – art. 22, parágrafo 3º., acrescentado pela Lei 10.267/01) - ver Notas 3 e 4 -.

NOTAS:

1.– São tidos como regulares as aberturas de matrículas e também os títulos apresentados para registro que se atenham à descrição que se vê nos assentos registrários, mesmo sem obediência ao rigor da especialização aqui exposta, desde que haja uma perfeita identificação descricional com o mínimo de condições para uma localização do imóvel em trato, e no título apresentado se observe menção ao número de sua transcrição ou da matrícula do Serviço Registral competente. Posição esta que se vê em seguidas decisões do C.S.M. deste Estado, assentadas no que temos no parágrafo 2º, do art. 225, da Lei 6.015/73;

2.– De acordo com o que temos no art. 2º., da Lei 7.433/85, quando o título apresentado referir-se a imóvel urbano, poderá ele trazer sua descrição de forma mitigada, com referência apenas a sua localização, logradouro, número, bairro, cidade e Estado onde se encontra, além do número de sua transcrição ou matrícula do Serviço Registral competente, dispensando-se os demais dados que se fazem necessários para os imóveis rurais;

3.– Analisando o Decreto 4.449/2002, bem como a Lei 8.212/2001, dentro de algum tempo, todos os imóveis rurais deverão apresentar-se com descrição trazendo o ponto georreferencial, cujo procedimento será feito diretamente ao Registro de Imóveis, sem a necessidade da intervenção judicial, como ocorre nos dias de hoje, desde que haja concordância dos confrontantes, e a área do imóvel não ultrapasse a 5% do que se tem nos assentos registrários.

4.- Em ambos os casos – imóveis urbanos e rurais -, a informação sobre a existência de construções, deve vir acompanhada de sua efetiva área edificada, o que possibilitará o Registro de Imóveis a dar fiel cumprimento ao que determina o art. 257, inciso II, do Decreto federal 3.048/99, que regulamentou a Lei 8.212/91.

Tanto para imóveis urbanos, como rurais, quando da necessidade de sua descrição por completo, devemos apresentar os confrontantes com especificação do lado em que se encontram, inadmitidas expressões genéricas, tais como "com quem de direito", ou "com sucessores de determinadas pessoas". Por cautela, nesse aspecto, devem os títulos se referirem aos nomes que temos nos assentos registrários. Nada impede, porém, que essa confrontação seja atualizada, com menção aos nomes dos atuais proprietários, sendo, portanto, indispensável que se faça correspondência destes com o que temos nas respectivas transcrições ou matrículas, observando serem sucessores uns dos outros; respeitando, desta forma, o princípio da continuidade (item 49 e subitem 49.1, Cap. XX., das NSCGJustiça), que também se aplica quanto aos confrontantes, e não somente quando aos titulares dos direitos em negociação.

b) – SUBJETIVA: que se atém a perfeita identificação do proprietário do imóvel. a qual, de acordo com o disposto no mesmo artigo 176, parágrafo 1º., inciso II, número 4, alíneas "a" e "b", deve trazer os seguintes dados: o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário. Tratando-se de pessoa física, informar ainda o estado civil, a profissão, o número do CPF ou do RG da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação. As Normas aqui já mencionada, no Cap. XX, voltado para os Registradores de Imóveis, trazem em seu item 52 um complemento às aludidas exigências de qualificação subjetiva, ou seja, determina ainda que se casado o proprietário, cite-se também o nome do cônjuge e o regime de bens adotado no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei 6.515/77. Havendo pacto antenupcial, deverá ser mencionado o número de seu registro junto ao Oficial competente. Cuidando-se de pessoa jurídica, mencionar a sede social e o número do CNPJ da mesma. Lembramos aqui que as Normas suso referida, em seu Cap. XIV, dirigido aos Tabeliães de Notas de nosso Estado, em seu item 15, alínea "c", exigem que as escrituras públicas, para sua regular validade e solenidade, devem conter, quanto a identificação dos contratantes, os seguintes dados: nome, nacionalidade, profissão, domicílio, residência, estado civil, regime de bens, número do documento de identidade, repartição expedidora e número de inscrição no CPF, ou CNPJ, quando for o caso, envolvendo também os respectivos cônjuges, ainda que não comparecentes no ato. Vamos aqui lembrar, também, que à vista do que temos no art. 1º., da Lei 7.433/85, e no inciso I, do art. 1º, de seu Decreto regulamentador, de número 93.240/86, indispensável a apresentação de documento que identifique as partes e demais pessoas que comparecem no ato, quando julgados necessários pelo Tabelião. À vista do que foi determinado ao serviço de reconhecimento de firmas, através do Prov. 8/2003, publicado no DOJ de 2 de junho de 2003, e do Comunicado 951/2003, objeto de publicação no mesmo Diário Oficial, em data de 25 do referido mês e ano, baixados pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça deste Estado, devemos, por extensão, considerar também para os Registradores de Imóveis, como documento de identidade, não só o RG, mas também a nova Carteira Nacional de Habilitação e as cédulas de identidade profissional expedidas pelo Conselho de Classe. Deve aqui ser acrescido, quanto a estas últimas, que só poderão ser aceitas como documento de identificação se assim tiverem o reconhecimento por Lei, não podendo, desta forma, ser estendido o aqui informado para qualquer cédula de identidade profissional. Assim, como o Registro de Imóveis, bem como os Notários visam a máxima segurança aos seus atos, devemos, tanto nos instrumentos públicos, como particulares e até mesmos nos judiciais, termos os ali presentes,

quando pessoas físicas, identificados com a nacionalidade; estado civil; profissão; domicílio; residência; estado civil; regime de bens, data do casamento, número de registro do pacto e Oficial que o executou; número do documento de identidade, repartição expedidora e número do CPF/MF.

NOTAS:

1. – Deve aqui ser lembrado que "aposentado" não é profissão, e sim uma qualificação dela. Portanto, necessária a inserção do substantivo – profissão, que poderá vir seguido do adjetivo "aposentado". Tal lembrança se faz necessária, uma vez que é comum em todos os títulos apresentados, termos a pessoa ali qualificada como "aposentada", quando se busca sua profissão, sendo que, ao nosso ver, deveria estar essa situação precedida de sua real situação profissional.

2. - Quando tivermos o estado civil apresentado como de viúvo, separado ou divorciado, devemos acrescentar ser tal estado decorrente do primeiro ou de outros matrimônios que àquele se seguiram, dando oportunidade assim ao Registrador, Notário, Advogados, Juízes e Promotores, bem como a todos os demais profissionais do direito de verificar a ocorrência da perfeita cadeia de titulares, e, em conseqüência, efetivo cumprimento ao princípio da continuidade registrária, previsto nos arts. 195 e 237, da L.R.Públicos, evitando, desta forma, que se acoberte eventuais prejuízos a supostos meeiros ou herdeiros, uma vez que, tecnicamente, a qualificação do estado civil poderá, sem dita adesão, ser considerada correta, porém, em alguns casos, essa situação afrontará o verdadeiro espírito do referido princípio registral. Estendendo um pouco mais a polêmica, sustento também ser necessária a inserção desse elemento adicional nas tábulas registrárias, por ocasião do registro do título, ou através de averbação, nos termos do determinado pela Lei dos Registros Públicos, em seus artigos 246 e 167, II, item 5 - parte final, dando, assim, publicidade da situação real, tanto da propriedade, como da efetiva qualificação dos titulares dos direitos que recaem sobre a mesma. A esta conclusão chegamos, não só pelos fatores aqui expostos, como também pelo que se observa nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, em seu Capítulo XX, item 52, dirigido aos Registradores de Imóveis, e Capítulo XIV, item 15, alínea "c", voltada para os Notários, quando as partes são apresentadas no estado de casadas, tornando-se indispensável a inserção do nome dos cônjuges, mesmo que ausentes. Visou esta providência normativa a transparência da perfeita qualificação do titular de direitos sobre eventuais imóveis, pois nossa legislação admite segundas e outras núpcias, e, por conseqüência, também, segunda, terceira,.... separação judicial, divórcio e viuvez, estados estes que deram motivo e sustentação ao que ora se expõe.

quando se tratar de pessoa jurídica, acreditamos nenhuma dúvida termos em lançar nos assentos registrários somente seu nome, sua sede e número do CNPJ/MF, não obstante a obrigatoriedade de outros elementos no respectivo ato, como a data do contrato ou do estatuto que traz a sua constituição, número de seu registro na Junta Comercial ou no Registro de Pessoas Jurídicas, e cláusulas que autorizam as pessoas físicas presentes a representá-la no negócio jurídico a que se refere o instrumento apresentado para registro.

outras figuras que não se identificam nem como pessoa física, nem jurídica:

Firma individual – Condomínio - Espólio - Não têm personalidade jurídica própria para negociar direitos – Não estamos aqui a discutir capacidade processual – É comum alvará para alienação de imóvel em nome de espólio – Isto só pode ocorrer se o negócio foi feito pelo titular dos direitos, ainda em vida, sendo, assim, necessária a presença do Espólio para a consolidação do que anteriormente foi iniciado. Assim, é de bom alvitre que a redação do contrato ressalte estar ali a figura do Espólio apenas para consolidar negócio concluído em vida pelo titular dos respectivos direitos. No que se refere ao Condomínio, temos no art. 63, parágrafo 3º., da Lei federal 4.591/64, uma única exceção em nosso Direito para permitir sua presença como contratante. Em outros casos em que o conjunto de condôminos venham a ter interesses comuns, devem de forma individual, comparecer e contratar isoladamente, sem se permitir que o acordado venha a ter a estrutura condominial como obrigada. Quanto à firma individual, algumas decisões já temos informando da impossibilidade de se apresentar como contratante, uma vez que seu patrimônio se confunde com o da pessoa física de seu titular.

4) – FÉ PÚBLICA: Provém do Registrador que tem autoridade legal para gerar a presunção de que o direito real regularmente inscrito pertence à pessoa em cujo nome se registrou. Desta forma, podemos concluir que, como regra, o título por si não prova o domínio, advindo daí o brocardo: "quem não registra não é dono". Lembramos aqui que um registro produz todos os efeitos legais enquanto não for cancelado, mesmo que manifestamente viciado.

5) - IDENTIDADE: Vem previsto no parágrafo 2º., do art. 225, da Lei 6.015/73, quando expressamente diz que "Consideram-se irregulares para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com o que consta do registro anterior". Podem essas letras também nos levar a entender de que sempre que haja a correspondência entre o que vem descrito no título e o que se tem nos assentos registrários, deve o Registrador, sem qualquer outra ponderação, admitir o instrumento e deferir seu registro. No entanto, essa não é a posição mais correta para o caso, pois podemos ter descrições com maltrato de tamanha extensão que nos leva a total incerteza de onde possa se localizar o imóvel em questão. Isso ocorre de forma constante com os registros mais antigos, onde os cuidados com o sistema registrário eram mínimos, provocando a necessidade de se indeferir o acesso desses títulos à pretensão do interessado, exigindo-se prévia retificação judicial de sua descrição e a devida adaptação ao que consta do respectivo título de transmissão ou oneração. Pode também ocorrer de termos no sistema registrário inscrições que não preencham totalmente os requisitos da especialidade objetiva, como aqui já demonstrado, mostrando-nos, porém, ser possível sua localização no espaço por ele ocupado, mesmo sem a precisão que poderíamos ter se tivéssemos incorporado nele todos os requisitos da citada especialidade. Podemos assim concluir que as exigências para admissão desse princípio devem ser mitigadas, admitindo-se como regular o título que traz correspondência descritiva com o que se tem no acervo registrário, mesmo que a respectiva descrição venha com ausência de alguns dos elementos identificadores da especialidade aqui tratada, condicionando-o sempre a possibilidade de podermos situar o imóvel em questão da forma como acima se expõe.

6) – INSTÂNCIA: Mesmo tendo o sistema de registro imobiliário como obrigatório, à vista do que dispõe o art. 169, da Lei 6.015/73, o Oficial, como regra, não age sem ser provocado. No entender do ilustre mestre, Dr. Walter Ceneviva, na obra "Lei dos Registros Públicos Comentada" – Edição Saraiva – 15ª edição, até mesmo o erro evidente tratado no parágrafo 1º., do art. 213, da aludida norma legal, deve ser feito à vista de manifestação do interessado, sem o que não deve o Oficial tomar qualquer providência, mantendo-se a escrita da forma como se vê, mesmo com a certeza de sua incorreção. Temos textualmente duas exceções a essa regra: uma prevista no art. 230, que determina ao Registrador a obrigação de, independentemente de manifestação de terceiros, repassar os ônus que possam envolver um imóvel, quando da abertura de sua respectiva matrícula; e outra a nós mostrada no art. 21, quando impõe ao Oficial o dever de fazer constar das certidões todas as alterações sofridas pelo ato registral, independentemente de assim pretender ou não o interessado em sua expedição. Como regra, o registro e a averbação podem ser provocados por qualquer pessoa, nos termos do que reza o art. 217, da LRP. Porém, temos casos na referida Lei 6.015/73 que exigem seja o pedido feito por quem tenha direto interesse no ato, como visto no parágrafo único do art. 246, da LRP, quando cuida de averbações que envolvem uma das hipóteses previstas no art. 167, inciso II, números 4 e 5, da citada Legislação (4 - mudança de denominação e de numeração dos prédios da edificação, da reconstrução, da denominação, do desmembramento e do loteamento de imóveis; e 5 – da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas).

7) - LEGALIDADE: Consiste ele em somente dar validade à inscrição se também estiver presente no negócio jurídico que lhe dá origem. Podemos desta forma, afirmar que embora o registro tenha efeito constitutivo, não se reveste ele de saneador de eventuais vícios que o título que a ele deu origem possa trazer. A doutrina se divide em poder se afirmar se esse exame deve se ater apenas aos vícios que levam o negócio a nulidade, ou também às anulabilidades, sendo que a direção mais admitida na área registral é de que a anulabilidade também pode ser examinada, desde que o vício se manifeste de forma transparente, como é o caso da incapacidade relativa dos contratantes. Concluímos assim que esse princípio deve ser analisado de forma extrínseca e também intrínseca.

8) - PUBLICIDADE: Tem sua base legal no art. 16, da Lei federal 6.015/73. Visa dar conhecimento a todos que vierem a assim se interessarem do que se levou a registro. Duas exceções existem no caso, e dirigidas ao Registro Civil das Pessoas Naturais, sendo que a primeira vem tratada no art. 45, da aludida Lei, que dispõe sobre a legitimação de filho em decorrência do matrimônio de seus pais. A certidão desse registro deve omitir dados a esse respeito. A outra está prevista no art. 95, e em seu parágrafo único, do referido estatuto legal, que cuida o registro das sentenças de legitimação adotiva, sendo que da respectiva ordem só poderá ser fornecida certidão à vista de decisão judicial, em procedimento que terá seu trâmite em segredo de justiça. Em todos os demais casos de registros públicos, as informações não devem sofrer qualquer restrição, podendo os interessados terem o que precisarem dos registros e dos papéis a que os mesmos se sustentaram.

9) – TIPICIDADE: Consiste na verificação de que o título apresentado tem acesso ao sistema registral, à vista do que temos no art. 172, da Lei 6.015/73.

10) – UNITARIEDADE MATRICIAL: Como aqui já referido, trata-se da imposição que a Lei dos Registros Públicos trouxe em só admitir uma matrícula para cada imóvel, ou seja, não pode ser aberta uma matrícula para dois ou mais imóveis, o que também não se admite quanto a parte ideal do mesmo. Essa compreensão se expõe claramente na redação que temos no art. 176, parágrafo 1º., inciso I, da referida norma legal.

II - DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA AOS SERVIÇOS REGISTRAIS

Pelo que até agora vimos, principalmente quanto aos estudos dos aludidos princípios registrários, em especial no que se vê quanto à especialidade objetiva e subjetiva e o da continuidade, podemos concluir que todo serviço que se pretende do Registrador, deve se ater às exigências que cada negócio jurídico venha dele a requerer, quer quanto a documentação, quer quanto a declarações eventuais que se exige por ocasião da lavratura do respectivo ato, e principalmente quanto a forma determinada pela Lei para sua perfeita e regular validade. Vamos aqui trazer alguns exemplos dessas exigências em casos tidos como mais comuns na Serventia, lembrando que tanto os títulos particulares, como públicos ou judiciais recebem o mesmo tratamento dentro do sistema registrário, sem nenhuma proteção, a não ser em casos específicos, como aqui iremos expor:

Transmissões de imóveis feitos por pessoa física: - exige-se, como regra, a escrita publica, necessitando, portanto, ser formalizada por um Tabelião de Notas de livre escolha do interessado. Junto a este, em casos comuns, deverão ser apresentados: certidão de propriedade e ônus, a ser expedida pelo Registro de Imóveis onde o bem se encontra registrado, cuja validade é de 30 dias; documento de identidade dos contratantes, prova de estarem cadastrados como pessoa física junto à Receita Federal (CPF); se casado, certidão de casamento; se o matrimônio ocorreu de forma convencional em regime de bens diverso do comum, apresentar também pacto antenupcial, devidamente registrado; prova de estar o imóvel cadastrado junto à Prefeitura, se urbano, ou ao INCRA, se rural, tendo em mãos, nesse caso, comprovante do respectivo cadastro, conhecido como CCIR; para efeito de cálculo dos emolumentos devidos pela lavratura da escritura, necessita o Tabelião deste Estado de São Paulo saber o atual valor venal do imóvel, se urbano; e, se rural, o valor de sua avaliação, que deve ser encontrado no Documento de Informação e Apuração do Imposto Territorial Rural – DIAT -, acompanhado do Documento de Informação e Atualização Cadastral do referido Imposto - DIAC -, bem como do que irá servir de base para o recolhimento do imposto sobre a aludida transmissão; comprovante de pagamento do Imposto Territorial Rural - ITR -, referentes aos últimos 5 exercícios. A prova de pagamento do imposto sobre transmissão de bens imóveis, quando devido, poderá ser apresentada ao Tabelião pelo adquirente, ou deixado com ele seu valor para o devido recolhimento no momento que julgar oportuno. Declarações várias são exigidas para quase todos os negócios jurídicos que envolvem imóvel, cujo texto é próprio de cada Serventia, fazendo parte dos padrões utilizados pelos Tabeliães de Notas de nosso País, à vista do que temos na Lei federal 7.433/85, bem como em seu Decreto regulamentador de número 43.940/86, e nos pareceres normativos da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, publicados no Diário Oficial da Justiça de 17 de janeiro de 1986 e 2 de outubro de 1989. Tais documentos e declarações aqui informadas, não dispensam a apresentação de outros e outras que o adquirente julgar necessárias, visando, desta forma, melhor resguardar seus direitos de comprador. Dentre elas podemos citar: certidão negativa de débitos com a Prefeitura, quando se tratar de imóvel urbano; certidão negativa de protesto de títulos e de distribuição de ações cíveis – estadual e federal -, incluindo-se ai as de natureza trabalhista, em nome de todos que figuraram como proprietários do imóvel, e de todas as comarcas onde um dia tiveram residência ou domicílio, e por um período que julgar razoável para o negócio que está fazendo.

Ao Registro de Imóveis serão levados, além do traslado da escritura, mais o último valor venal, se o negócio envolveu imóvel urbano, ou o Documento de Informação e Apuração do Imposto Territorial Rural – DIAT -, acompanhado do Documento de Informação e Atualização Cadastral do referido Imposto - DIAC -, se rural, possibilitando, assim, o regular cálculo dos emolumentos devidos para a prática do respectivo ato; além de comprovante de cadastro do imóvel em questão junto ao INCRA, e do pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) dos últimos 5 exercícios (Lei 4.947/66, art. 3º., já com as modificações tratadas na Lei 10.267/2001). Se o Tabelião for de comarca distinta da que se encontra o Registrador, necessário também o reconhecimento da firma daquele por Tabelião da comarca deste, visando uma melhor segurança para o sistema, como previsto nas Normas de Serviço da egrégia Corregedoria Geral da Justiça, na parte final do item 12, alínea "c", do Capítulo XIV, que é dirigido aos Notários deste Estado. Se a identificação de quem estiver transmitindo os direitos não corresponder ao que se tem nos assentos registrários, ou se o imóvel em questão mostrar também alguma divergência, necessária a apresentação da adequada documentação para as devidas averbações. Nesse caso, é comum o Tabelião já fazer acompanhar ao seu traslado cópias desses papéis, evitando assim dissabores ao adquirente quando da pretensão do ato registral.

As averbações que dependerem de provocação do interessado, deverão trazer em seus pedidos o reconhecimento da firma de quem o assina (Cap. XX, item 109, das NSCGJustiça).

As cópias reprográficas de documentos que irão servir de base para eventuais atos a serem praticados no sistema registral, deverão estar devidamente autenticadas. É o que se depreende do disposto no item 52.3, Cap. XIV, das Normas acima referida, já considerando as modificações constantes do Provimento de número 8, publicado no DOJ de 2 de junho de 2003.

Transmissões de imóveis feitos por pessoa jurídica – além do aqui já informado para as pessoas físicas, com aproveitamento do que possível for, deve o interessado apresentar ao Tabelião cópia do ato de sua constituição e de todas as alterações sofridas até a data em que irá ser lavrado o ato, tudo devidamente registrado ou averbado junto ao órgão competente, acompanhado de prova de sua regularidade junto a Receita Federal – CNPJ -, que deve estar dentro do prazo de sua validade. Se dentre suas atividades, exercer alguma diversa do que temos no art. 257, parágrafo 8º., inciso IV, do Decreto 3.408/99, já com as modificações trazidas pelo de número 3.265/99, consistentes em compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, deverá, necessariamente, apresentar certidão negativa de débitos com o INSS e também com a Receita Federal, cumprindo, desta forma, o que determina a Lei 8.212/91 e Decreto 3.048/99. Vale aqui observar que não basta o exercício dessas atividades ou de uma delas, com exclusividade, devendo também o representante da empresa outorgante declarar no ato que o imóvel em negociação esta contabilmente lançado em seu ativo circulante e que não consta e nunca constou de seu ativo permanente (mesma base legal).

III - ALGUNS ATOS REGISTRÁVEIS NO REGISTRO DE IMÓVEIS E OUTROS SUSCEPTÍVEIS DE COMENTÁRIOS

Dispõe o art. 172, da LRP que no Registro Imobiliário serão feitos registro e averbações de títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, reconhecidos em Lei (uma vez que não podem ser criados pelas partes), "inter vivos" ou "causa mortis", quer para sua constituição, transferência ou extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para sua disponibilidade. A tendência dos julgamentos são de que a relação que se vê no artigo 167, tem caráter exaustivo e não exemplificativo, não se permitindo, desta forma, a extensão do que ali se vê. Assim, apresentado título para registro ou averbação sem que se amolde ao que temos no referido artigo e em seus respectivos incisos I e II, não deve ter ele acesso ao sistema registrário. Em nosso direito, tem o registro efeito "juris tantun", acompanhando o modelo francês, a contrário do germânico, que o tem como "juris et de jure". Apresentamos aqui a seguinte classificação dos atos susceptíveis a registros/averbações.

1.– Constitutivo – cria ou modifica um direito, dando assim, origem a uma situação nova que antes não existia, ou então por seu intermédio, o direito real pré-existente sofre alterações. Isto ocorre, por exemplo, com os direitos reais sobre coisa alheia (CC – art. 1.225, I a X) sujeitos a registro, e as cláusulas restritivas, constituição de fideicomisso, sujeitos à averbação;

2.– Declaratório – é aquele cujo efeito é meramente declaratório, ou seja, tem a finalidade de demonstrar a certeza de um direito real pré-existente. O direito real não surge quando da formação do título ou prática do ato, tal como ocorre em relação aos títulos e atos constitutivos. Ex. usucapião, acessão; etc.....

3.- Translativo – é aquele através do qual apóia-se a transferência de um direito real de uma pessoa para outra (inter vivos – causa mortis). O direito real pré-existente passa de uma para outra pessoa (compra e venda, doação, etc.)

4. – Extintivo – é aquele em conseqüência do qual extingue-se o direito real. Referido título ingressa no Registro de Imóveis através de averbação. A essa extinção dá-se o nome de cancelamento. Ex.: de hipoteca, usufruto, compromisso de compra e venda; etc...

ANTICRESE – art. 1.506 e seguintes do C.Civil - Confere ao credor o direito de perceber os frutos e rendimentos de um imóvel que lhe é entregue pelo devedor, para a amortização de dívida que com ele contraiu. Pode ser ele dado em hipoteca pelo devedor, como também pode o imóvel hipotecado ser dado em anticrese (art. 1.506, parágrafo 2º., do C.Civil).

CERTIDÃO DE TÍTULOS DE DOMÍNIO, EXPEDIDA PELO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS - Não pode ter acesso ao Registro Imobiliário, por não se encontrar elencada no rol dos artigos 221, o qual exige forma específica para os títulos translativos de direitos reais. Não se aproveita a redação do art. 161, da Lei 6.015/73, a qual tem caráter probante de forma geral. A lei aplicável ao Registro de Imóveis é específica com relação aos títulos a terem acesso ao registro.

COMPETÊNCIA TERRITORIAL – é conferida ao Serviço Registral da situação do imóvel. Quando localizado em mais de uma comarca, proceder-se-á o registro em todas elas (art. 169, inciso II, da Lei 6.015/73). Atos de registros relativos à via férrea serão feito Junto ao Registrador de onde se encontra a Estação inicial da respectiva linha. Tal regra só se aplica quando o ato registrário se referir ou abranger todo o complexo da Empresa. Se se referir a apenas um imóvel que irá integrar todo o complexo ferroviário, aplicar-se-á a regra geral (art. 169, da LRP).

Observamos na relação apresentada pelo art. 167, I, da Lei 6.015/73, que alguns direitos pessoais, como o contrato de locação, promessa de compra e venda com a cláusula de irretratabilidade, e promessa de cessão e caução dos direitos aquisitivos resultantes dessa promessa, penetraram no círculo de direitos reais por equiparação legal. Afora esses casos, os direitos pessoais não são registráveis. Também não basta ser direito real para ter acesso registrário. É necessário que assim seja determinado em Lei – seu registro -. Valmir Pontes contraria Afrânio de Carvalho na extensividade ou não dos títulos admitidos à registro. Valmir defende a extensão da relação do art. 167, a todos os outros títulos que se refiram a direitos reais, com supedâneo no art. 246, c.c. o 167, II, 5^º, em concordância com o 172, da citada Lei 6.015/73.

Qualquer condição (resolutiva ou suspensiva) que venha a ser acordada em negócio que envolva a compra e venda de um imóvel deve ser lançada na própria redação de seu respectivo registro, não podendo ser objeto de averbação, uma vez ser ela a essência do ato "registro", como nos mostra o art. 167, inciso I, nº. 29, da sobredita LRP. O seu cumprimento, portanto, poderá, a pedido do interessado, ser objeto de averbação.

DAÇÃO EM PAGAMENTO - Aceita a cláusula da retrovenda, sendo muito usada nos dias atuais por grandes Empresas, quando em dificuldades, dando seu patrimônio para saldar dívidas e garantindo o direito de recompra em prazo acordado.

DECISÕES JUDICIAIS, RECURSOS E SEUS EFEITOS, QUE TENHAM POR OBJETO ATOS OU TÍTULOS REGISTRADOS OU AVERBADOS – (art. 167, inciso II, número 12, da LRP) – O interesse na averbação de títulos que assim venham a ser apresentados, ocorre apenas para dar publicidade ao fato de haver o judiciário emitido pronunciamento ou ordenado providências acerca de atos objetos de registro ou do próprio registro, para conhecimento de terceiros. Quando se analisa a redação que temos no art. 167, II, 12, Afrânio de Carvalho entende que a "decisão" ali referida deve ter seu trânsito em julgado, à vista do que temos no art. 250, inciso I, da mesma Lei.

DIREITO REAL – é o vínculo jurídico entre uma coisa e uma ou mais pessoas. Envolve a relação de uma pessoa a outra, através de uma coisa. Diferente entre Direito Real e Direito Pessoal – no primeiro não precisamos verificar a conduta da outra pessoa em relação a coisa. No pessoal depende do comportamento das duas partes.

DIREITOS REAIS CONTRADITÓRIOS vêm regulados no que tange aos seus registros nos artigos 190 e 191. Esses direitos para serem registrados como ali determinado devem ser compatíveis entre si, senão o segundo NUNCA poderá ser registrado (e não deverá o ser no outro dia).

DOAÇÃO – A doação de um cônjuge ao outro é perfeitamente possível, à vista do que dispõe o art. 544, do Código Civil, desde que o casamento não tenha ocorrido pelo regime da separação obrigatória de bens ou em outro que tenha permitido a comunhão. Esse entendimento decorre do que temos no aludido art. 544, c.c. o que se vê no de número 1.829, inciso I, ambos do C.Civil. Se a doação for feita sem a presença do donatário, que terá prazo para aceitá-la ou não, falecendo o doador, a doutrina entende que seus herdeiros são obrigados a entregar o bem doado se o donatário aceitar tácita ou expressamente a doação. Falecendo, porém, o donatário antes de aceitá-la, entende a corrente dominante, a caducidade da doação.

As doações podem depender de condição, termo ou encargo. As duas primeiras podem ser resolutivas ou suspensivas. O encargo não pode ser superior a liberalidade, passando a se assim ocorrer, a termos um contrato com obrigação bilateral e não mais unilateral.

Como novidade no direito e que merece comentários, destacamos ainda na área de liberalidades, o testamento que envolve bens da legítima, que, à vista do disposto no art. 1.848, do C.Civil, só podem ser gravados com as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade se houver justa causa. Entendemos que a motivação para a cláusula de incomunicabilidade seria descabida, uma vez que estará ela sempre favorecendo o herdeiro, ao contrário das outras duas que, em algum momento poderão não ser de seu interesse, trazendo-lhe, inclusive, algum prejuízo. O que temos ainda a ponderar é a possibilidade de imposição dessas cláusulas em doação que igualmente venha se ater à legítima, sem que para tanto precisemos dá-las por justificada, como prevê o citado art. 1.848 para os testamentos. Ao nosso ver o legislador impôs a obrigação da justificativa, a qual, se não regular, poderá ser desconsiderada em procedimento judicial. Como o próprio herdeiro é quem terá capacidade para assim postular em juízo, o qual, sendo colocado como donatário, e concordando expressamente com a imposição dessas restrições, estaria, sem nenhuma dúvida, a entender como perfeitamente dispensável qualquer justificativa para assim se fazer, até mesmo porque entre eles – doador e donatário -, estaria ela presente, mesmo que de forma oculta, cuja divulgação a terceiros poderia não ser conveniente aos mesmos.

DOMÍNIO DIRETO E ÚTIL – Admite-se a hipoteca sobre o domínio direto e, separadamente sobre o útil, procedendo-se, se for o caso, a dois registros. Nos termos do art. 2.308, do Código Civil atual, não mais é permitida a constituição de enfiteuse, devendo as já existentes serem reguladas pelo Código anterior e leis posteriores, até sua extinção.

FIDEICOMISSO – Esse instituto tem previsão no Código atual a partir do art. 1.951, sendo que no revogado vinha disciplinado no de número 1.733 e seguintes. Em ambos os Códigos, encontrava-se ele no Título destinado às Sucessões, no Capítulo das Substituições Testamentárias. Até a vigência do atual Código, mesmo não tendo expressa previsão nos atos "inter vivos", a doutrina e jurisprudência admitiam ai o fideicomisso como regular, pois nenhum impedimento era visto para assim se fazer, em especial quanto a não proibição que se tinha para a reversão da doação em favor de terceiros. Porém, temos no Código atual expressa disposição no parágrafo único do art. 547, quando, textualmente diz não prevalecer na doação cláusula de reversão em favor de terceiros. Desta forma, parece-nos que o instituto do Fideicomisso está agora restrito apenas ao direito sucessório, podendo ser determinado somente através de testamento, não mais se permitindo sua utilização em atos "inter vivos", como se fazia anteriormente. Outra particularidade que percebemos no Código atual, quanto a este Instituto, é a de que se ao tempo da morte do testador, já houver nascido ou sido concebido o fideicomissário, adquirirá este a propriedade (nua propriedade) dos bens fideicometidos, convertendo-se em usufruto o direito do fiduciário (art. 1.952, e seu parágrafo único). Os direitos do fiduciário são recebidos em caráter resolúvel, e assim deve ser respeitado por eventuais adquirentes. Pode o fideicomisso ser instituído somente até o segundo grau, sendo nulo se a este exceder (art. 1.959, do C.Civil). Afrânio de Carvalho entende que no sistema registral, deve ser feito apenas um registro no fideicomisso, onde serão lançados todos os dados de importância para valerem contra terceiros. A doutrina correta e que prevalece, no entanto, defende devam ser feitos um registro para o fiduciário, e uma averbação identificando quem deverá se apresentar como fideicomissário, o qual receberá tal propriedade com o implemento de uma ou outra condição ou termo. Ocorrido esse evento, nova averbação deverá ser feita, entregando-se, ai, dito bem ao fideicomissário.

HABITAÇÃO – art. 1.414 e seguintes do C.Civil - Recebe o mesmo conceito do uso, observando que aqui ela deve referir-se a casa e não pode ser alugada e nem emprestada pelo detentor desse direito.

HIPOTECAS – Podem ser convencionais, judiciais e legais. As mais usadas são as convencionais, que ainda podem se apresentar como "comuns" e "especiais" - No rol destas últimas temos as Cédulas Hipotecárias, classificadas em originárias – Rurais, Comerciais, Industriais e à Exportação, e derivadas – do Sistema Financeiro da Habitação, as quais impedem a alienação do imóvel sem anuência do credor. Podemos incluir ainda no rol das que assim se apresentam, as outorgadas para garantia de débitos com a União, suas autarquias ou fundações, à vista do que temos no art. 53, inciso 1º., da Lei federal 8.212/91. Nenhuma hipoteca pode atingir imóvel adquirido sob condição suspensiva, por faltar ao seu adquirente a qualidade de proprietário que só será alcançado com o cumprimento da condição.

PENHORA, ARRESTO, SEQUESTRO, CITAÇÕES DE AÇÕES REAIS OU PESSOAIS REIPERSECUTÓRIAS – Informa o estado litigioso em que o imóvel se encontra a eventuais adquirentes, a fim de caracterizar-lhes a má fé da aquisição ou de eventual oneração.

PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA - deve ser aceita para registro, por apresentar-se como verdadeira compra e venda, devendo trazer os requisitos desta, ou seja, existência de coisa, preço pago e o consenso na transferência do domínio, além de prova do pagamento do imposto com dita transmissão.

PROMESSA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO - Não pode ter acesso ao registro, por não ter seu registro previsto em lei.

PROMESSA DE PERMUTA - Não é registrável, mas adquire essa condição quando se insere em uma incorporação imobiliária, devendo, além dos requisitos normais, mostrar que o promissário adquirente da propriedade em incorporação deverá imitir na posse do terreno, dando-lhe, ainda, possibilidade de alienação deste em frações ideais, bem como a demolição e construção na sua área (art. 32, alínea "a", da Lei 4.591/64). Nessa modalidade, o proprietário do terreno promete permutá-lo por uma ou mais unidades do edifício que o incorporador nele se obriga a construir.

REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO – se o imóvel não mais tiver com o donatário, no momento da decretação da revogação, será respeitado o direito do terceiro adquirente, devendo o donatário indenizar o doador pelo valor da coisa doada. Se a doação ultrapassar a parte disponível do doador, não será a mesma considerada nula, mas deve ser reduzida ao permitido pela Legislação.

SERVIDÃO – Estabelece uma ligação entre dois imóveis pertencentes a donos distintos (art. 1.378, do C.Civil), subtraindo a um deles a faculdade que antes integrava o direito de propriedade do seu titular para, correlatamente, somá-lo ao direito de propriedade do titular do imóvel vizinho. Na matrícula do prédio serviente procede-se ao registro para conhecimento desse ônus por parte de terceiros, e na matrícula do prédio dominante procede-se averbação, para que terceiros também tenham ciência desse direito. Nos termos do que temos no referido art. 1.378, do Código Civil vigente, todas as servidões (aparentes ou não) estão sujeitas a registro. Com o Código anterior, à vista do que tínhamos no art. 697, alguma dúvida poderíamos ter, pois determinava ele a obrigatoriedade apenas das servidões não aparentes. Mesmo assim, a doutrina da época já entendia dever ser deferido seu registro. O Decreto 4.857 de 1939, em seu art. 250 – "in fine" eliminou essa dúvida, determinando o registro de todas as servidões, o que é confirmado pela Lei 6.015/73. A instituição da servidão precisa ser devidamente individuada (arts. 1.384 e 1.386 – C.Civil). No parcelamento do solo deve se exigir a perfeita localização da servidão já titulada, colhendo anuência do seu credor ou devedor.

USO – art. 1.412 e seguintes do C.Civil - Limita a fruição do usuário às necessidades pessoais dele e de sua família – cônjuge, filhos e pessoas de seu serviço doméstico -, podendo ser alugada ou emprestada.

USUFRUTO – art. 1.390 e seguintes do C.Civil - É o Instituto que divide temporariamente o poder jurídico sobre o imóvel, ficando o nu-proprietário com a substância e o usufrutuário com o proveito. Requer dois registros. A extinção opera-se através de averbação de cancelamento com apresentação de documento hábil ou mandado judicial.

VALIDADE EM RELAÇÃO A TERCEIROS E DISPONIBILIDADE – Para que alguém passe a ter o direito de disponibilidade, necessário sempre o registro do respectivo título. Essa assertiva não deve ser levada para a aquisição do domínio ou para se ver regularmente valer contra terceiros, pois temos exceções para isso, como os direitos decorrentes de herança, onde a transmissão ocorre no momento em que falece o titular desses direitos – princípio "saizini" - (art. 1.784, do C.Civil), e na usucapião, cujo posseiro após o prazo de aquisição já tem tais direitos incorporados em seu patrimônio, bastando apenas o decreto judicial para isso se formalizar, tudo independentemente de qualquer procedimento registral. Desta forma, voltamos a afirmar que o registro, em todos os casos, só se torna necessário para que possamos exercer o direito de dispor e não para obtermos o domínio, pois para isso temos exceções, como aqui informado. Presume-se pertencer o direito real à pessoa a cujo nome de efetivou o registro. Enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais, ainda que por outro meio se prove que o título esta desfeito, anulado, extinto ou rescindido. Existem outros sistemas para se dar publicidade dos atos e conhecidos de terceiros, contra os quais poderão ser opostos, sem contudo considerar-se tal inscrição necessária para a intrínseca validade dos atos, mas para dar-lhe publicidade, torná-lo conhecido e eficaz contra terceiros. Sua omissão não induz nulidade, apenas exclui a validade contra terceiros.

IV - ROTINAS E PROCEDIMENTOS

Todos os títulos sujeitos ao sistema registrário, podem ser apresentados para receber o respectivo ato, ou somente para análise e/ou cálculo dos emolumentos. Se for somente para esta última hipótese, ficará o interessado sujeito ao pagamento de um valor, hoje correspondente a R$ 22,98, que não será a ele restituído, mesmo que venha a desejar em seguida a prática do respectivo ato. Caso essa pretensão venha a ocorrer dentro do prazo de validade, o custo da prenotação será descontado do valor cobrado pelo ato a ser praticado. Deve se lembrado, ainda, que, nesse caso, o lançamento de entrada do respectivo título será feito em um livro identificado como de Recepção de Títulos, o qual não garante ao interessado o direito de prioridade, só deferido aos títulos levados diretamente ao Livro nº. 1, de Protocolo, onde serão lançados todos aqueles que deram entrada na Serventia para a direta prática do ato registral. Se pretender deixá-lo para esse fim, garantindo desta forma o direito de prioridade, poderá o Registrador exigir um depósito do valor exato ou aproximado para assim se fazer. Se analisado o título dentro dos primeiros 15 dias, mostrando estar o mesmo sujeito a alguma exigência, será ele devolvido ao interessado com a respectiva Nota de Devolução. Nesse momento o Registrador devolverá ao interessado o depósito feito, com a dedução do valor que seria devido se o título tivesse sido apresentado somente para exame e/ou cálculo dos emolumentos, como acima já comentado, sem direito a qualquer compensação caso não retorne dentro do prazo assinalado na respectiva Nota Devolutiva. Se o título retornar com o cumprimento das exigências dentro do prazo assinalado na respectiva Nota, voltará o interessado a fazer o depósito da parte recebida como devolução, aproveitando-se da retenção feita pelo Registrador quando da formalização da recusa em deferir o registro pretendido. Caso o apresentante venha a não poder dar por atendidas as exigências registrarias, ou a não se conformar com elas, poderá usar dos recursos que lhe são conferidos pela legislação em vigor, ou seja, procedimento de dúvida em caso de dissenso registrário em sentido estrito; ou administrativo comum, caso venha o ato se tratar de abertura de matrícula ou de averbação. Esses institutos serão por nós tratados mais adiante e de forma mais detalhada.

Logo após o registro da entrada do título, o Registrador fará seu lançamento no banco de dados que visa o controle dos títulos contraditórios em andamento na Serventia, o que é de extrema importância para se evitar prejuízos aos interessados que desejam fazer valer seu direito de prioridade à vista do momento em que foi feita a apresentação do título para registro.

Encontrando-se o título em ordem para registro, deverá ele ser feito dentro de, no máximo, 30 dias, contados a partir da data da prenotação, obedecendo, assim, o disposto no art. 188, da Lei 6.015/73, devendo o Registrador, sempre que possível, trabalhar com prazo menor que este, fazendo, inclusive referência dessa redução no respectivo recibo de entrada do título, mostrando assim estar fazendo sua parte para melhor atender seus usuários.

V - PARTICULARIDADES QUE ENVOLVEM ALGUNS TÍTULOS

FORMAL DE PARTILHA – Como esse instrumento se compõe de peças que integram os autos de inventário ou de arrolamento, verificar se os elementos nelas lançados cumprem os princípios registrários, em especial o da continuidade, que consiste em ter como transmitente de direitos quem nos assentos registrários se apresenta como titular dos mesmos, e o da especialidade, quer objetiva, quer subjetiva, cujos conceitos aqui já apresentamos. Atentar para o que cada um dos adquirentes – cônjuge sobrevivente e herdeiros, se for o caso, irão receber. Se a atribuição dos valores não corresponder ao que a lei determina, teremos ai a exigência do recolhimento do imposto sobre transmissão que estaria a ocorrer, à vista da diferença de valores que estará a ser presenciada. Quanto a estes, temos normalmente nestes instrumentos a correspondência entre o venal e o que efetivamente se atribui aos bens imóveis, o que em algumas oportunidades pode trazer prejuízos consideráveis tanto ao cônjuge sobrevivo como aos herdeiros, pois podemos ter na declaração de imposto de renda do falecido valorização maior do imóvel, o que poderá ser de grande valia para quem está a recebê-lo, caso eventualmente venha a negociá-lo, ficando ai sujeito ao pagamento de imposto de renda sobre o lucro auferido, correspondente, hoje, a 15%. Desta forma, quanto mais próximo do real estiver o valor da herança, menos imposto de renda estará sujeito o interessado a pagar. Deverá, no entanto, o advogado proceder aos devidos exercícios aritméticos para se saber dessa efetiva compensação, pois em todos os casos o valor apresentado servirá como base para o pagamento das despesas processuais, e também do imposto "causa mortis", além das despesas com seu efetivo registro. Se tivermos nos autos renúncia de herança, deve ser ela apresentada através de escritura pública ou de termo nos autos (art. 1.806, do Código Civil), não se permitindo para tanto o uso do instrumento privado, ficando isenta de pagamento de qualquer imposto de transmissão de direitos. Se tivermos a figura da renúncia de meação, deverá ela ser vista como cessão de direitos, uma vez que juridicamente não temos previsão para tal renúncia, ficando ai sujeita à forma e tributos que a ela se obrigam. Em ocorrendo a cessão de direitos, deve ela vir revestida da forma pública, não se permitindo a escrita particular, nem mesmo termo nos autos, uma vez que assim previu referido Código em seu artigo 1.793. O imposto devido será recolhido pelo Tabelião responsável por sua lavratura. Vale aqui também lembrar que a todo inventário ou arrolamento deve ser levada a totalidade do patrimônio do falecido, sem desprezar a meação, quando for o caso de comunhão, como estamos a ver em alguns títulos extraídos dos referidos feitos judiciais. A essa conclusão chegamos à vista do que temos no art. 1.023, e respectivos incisos do Código de Processo Civil, quando dispõe que o partidor organizará o esboço da partilha de acordo com a decisão, observando nos pagamento uma ordem que traz o que deve ser destinado à meação do cônjuge. Assim, nenhuma dúvida deve se ter quanto a levar ou não a totalidade do patrimônio nessa natureza de procedimento judicial.

CARTA DE ADJUDICAÇÃO – Aplica-se a tais títulos, no que couber, o mesmo que se expõe ao Formal de Partilha.

CARTAS DE SENTENÇAS – idem ao que se informa para os Formais de Partilha.

ESTRANGEIRO - Vale aqui alertar que se um estrangeiro vier a ter interesse na aquisição de um imóvel rural em nosso País, quer à título judicial ou extrajudicial, ficará ele sujeito às exigências da lei 5.709/71, e Decreto regulamentador de número 74.965/74.

NOTAS:

1. – Observar que a transmissão "causa mortis", se tida como legítima, está excluída do que prevê ditas normas legais. Não se aproveita dessa situação a sucessão testamentária que favorecer estranhos à sucessão prevista em lei.

2. – O brasileiro ou brasileira que é casada(o) com estrangeiro(a) em regime matrimonial que venha a permitir a comunicação deve também se sujeitar ao previsto na mencionada lei e citado decreto, quando de eventual aquisição voluntária de imóvel rural.

3. - O português que tiver seus direitos reconhecidos pelo Ministério da Justiça como equiparados aos do brasileiro, poderá adquirir qualquer imóvel rural no Brasil, sem qualquer obediência às normas legais aqui referidas. Se assim não se apresentar, será tido como estrangeiro comum, sujeitando-se ao disposto nas citadas bases legais.

PENHORA – Além de se exigir para o registro da penhora o cumprimento de todos os princípios registrários que normalmente se faz para títulos de outra natureza, deve a respectiva ordem conter ainda o nome do Juiz, do depositário, das partes, a natureza do processo, à vista do que se vê no art. 239, da Lei 6.015/73, e valor da causa, para efeito de cálculo dos emolumentos devidos com o seu registro, em obediência ao que dispõe a Lei Estadual 11.331/02.

NOTAS:

1. - Seu registro é obrigatório, uma vez que a alteração que a lei 8.953/94, assim determinou, quando acrescentou o parágrafo 4º. ao art. 659, do CPC, com a seguinte redação:

"Art. 4º - A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, e inscrição no respectivo registro". (o grifo é nosso)

Vale aqui lembrar que o CSM tem decidido que, recaindo a penhora sobre imóvel, e não sendo ela levada para o sistema registrário, eventual alienação do mesmo é tida como regular, uma vez que, no caso, deixou-se de cumprir uma etapa que daria o conhecimento de tal ônus a terceiros que viessem a ter interesse na aquisição do bem objeto da penhora.

2. - A penhora é vista como título que antecede uma transmissão, o que automaticamente irá ocorrer no caso de não ser paga a dívida objeto do respectivo feito judicial. Desta forma, justifica-se a posição do Registrador em exigir para o registro da penhora o cumprimento dos mesmos requisitos que se pede para um título que já traz a transmissão de um determinado bem. Um absurdo seria deferir o registro de uma penhora e, em seguida, negar acesso ao registro de eventual arrematação ou adjudicação do mesmo imóvel, sob a alegação de fato que já era do seu conhecimento quando da inscrição da respectiva penhora.

CISÃO DO TÍTULO - Se existir benfeitoria no imóvel, não mencionada no sistema registrário, deverá seu registro ser requerido para que recaia apenas sobre a terra nua, sem qualquer referência a existência da mesma. Irá ai ocorrer a cindibilidade do título. Eventual arrematante, se for diligente, antes do leilão ou da praça, procurará saber da situação do imóvel junto ao Oficial competente, momento em que terá conhecimento dessa agravante, avaliando a partir daí da conveniência ou não em arrematar o bem. A questão ora exposta é comum nos mandados de penhora, quando o Oficial de Justiça, ao descrever o imóvel atém-se ao que consta no local e não ao que temos nos assentos registrários, gerando, de forma constante, a cisão aqui tratada. Como essa ocorrência não está devidamente consolidada em decisões do Conselho Superior da Magistratura deste Estado, devemos procurar fazer com que tenhamos sempre a coincidência de elementos, evitando, desta forma, eventuais transtornos que só serem para emperrar o regular andamento de qualquer demanda judicial.

DOAÇÃO – Imóvel recebido por casal à título de doação não deverá ser levado a inventário ou arrolamento, uma vez que o parágrafo único do art. 551, do novo Código Civil (parágrafo único do art. 1.178, do Código revogado), reza que se foi ela feita a marido e mulher, a parte do falecido acrescerá a do sobrevivente. Basta, no caso, que o interessado leve ao Oficial Registrador a certidão provando o respectivo óbito para que o cônjuge sobrevivente tenha incorporado ao seu patrimônio a parte que era destinada ao falecido. Observa-se que o legislador não elegeu nem excluiu qualquer regime de bens para a aplicação dessa norma legal, o que nos obriga a ignorar a escolha feita pelo casal para a sua efetiva incidência. Discussões podem ocorrer quando a aquisição é feita a apenas um dos cônjuges, na condição de casado no regime da comunhão universal de bens. Particularmente, entendo também ai ocorrer a incidência da citada base legal, uma vez que tal situação, no momento da liberalidade já era do conhecimento do doador, não podendo ignorar que fazendo a doação tanto a um só dos cônjuges ou ao casal, o efeito seria o mesmo, ou seja, estaria ele fazendo a doação para ambos.

DESAPROPRIAÇÃO -

Na amigável - O Conselho Superior da Magistratura, na Ap. Cível 83.034-0/2, da comarca de Junqueirópolis, decidiu, em data de 27 de dezembro de 2001, que a desapropriação, quando formalizada através de ato extrajudicial, consistente em negócio jurídico bilateral, oneroso e consensual, faz por caracterizar meio derivado de aquisição da propriedade, e não mais originário, ficando assim sujeita ao atendimento de todos os requisitos exigidos para os demais títulos. Deve aqui tais exigências envolver também as fiscais, como as certidões negativas com o INSS e Receita Federal, quando assim determinados pela Lei 8.212/91 e Decreto 3.048/99.

Na judicial - Observa-se somente os princípios da especialidade objetiva e subjetiva. Nesse caso, entendeu o Conselho Superior da Magistratura, na mesma decisão informada no que aqui foi exposto para a desapropriação amigável, que ocorre nela uma efetiva atuação do Estado, por meio do Poder Judiciário, com a perda compulsória do domínio ou de algum de seus atributos pelos então titulares e sua atribuição ao expopriante, resolvendo-se qualquer outras questões, mesmo relativas ao registro do imóvel, em face do preço a ser pagão nos autos. Expôs, ainda, que, nesse processo judicial é dada integral publicidade à transferência do domínio, sendo verificadas, se não na fase insturtória, mas obrigatoriamente para o levantamento do preço, a regularidade dominial. Caracterizado ai está o modo originário de aquisição da propriedade

ARREMATAÇÃO – ADJUDICAÇÃO – DESAPROPRIAÇÃO - A ordem de serviço 207/99, do INSS, traz isenção de CNDs para títulos consistentes em carta de arrematação, adjudicação e de desapropriação. No que se refere a adjudicação, devemos aqui lembrar que só é beneficiada com tal dispensa, se decorrer ela de processo de execução, não se aproveitando aquela que advém de ação de obrigação de fazer. Algumas empresas estão isentas da apresentação da mencionada certidão, o que deverá estar referido nas peças que integram dita Carta de Adjudicação. Se decorrer ela de ação de execução de título de crédito, nenhuma dúvida temos quanto à dispensa da aludida certidão. Estendemos aqui tal dispensa também para a Receita Federal, uma vez que o assunto é tratado na mesma legislação – Lei 8.212/91 e Decreto regulamentador 3.048/99.

RENÚNCIA DE HERANÇA – Algumas observações sobre esse Instituto:

a)Só pode ser feita por instrumento público ou termo judicial – Nada se deve como imposto de transmissão;

b) Não pode ser parcial, deve ser total;

c) Não pode ser em favor de alguém. Deve o renunciante, simplesmente comparecer no instrumento e declarar que renúncia seus direitos de herdeiro. Se mencionar que assim faz em favor de alguém estará, na verdade, praticando ato de cessão de direitos, sujeito ai ao recolhimento do imposto sobre transmissão, que poderá ter o Município ou o Estado como credor;

d)Não poderá ela ocorrer após a aceitação da herança, admitindo-a como tácita ou expressa. A simples outorga da procuração a advogado para a abertura do inventário ou arrolamento não faz presumir a aceitação da herança, mas a apresentação das primeiras declarações assim já se faz concluir;

e) Em ocorrendo a certeza da aceitação, o ato tido como de renúncia deve ser visto como de cessão de direitos, sujeito, portanto, ao recolhimento do ITBI aqui já citado.

RETIFICAÇÕES DE ÁREA – Ater-se somente ao desenho do imóvel, sem fazer qualquer referência a benfeitorias, servidões, etc.... – nem que existem, nem que não existem. A existência de via pública, bem como a linha férrea dividem o imóvel, devendo, necessariamente serem apresentadas tantas descrições quantas resultarem tal divisão, não importando se a área apresentada é maior ou menor que o módulo previsto pelo INCRA. Quando da utilização desse Instituto processual, deve o advogado dar à descrição do imóvel todos os elementos que definem a especialidade objetiva, aqui já tratada. Se rural, e ainda não superados os prazos tratados no Decreto 4.449/02, que regulamentou a Lei federal 10.267/01, pode ele, desde já, empregar o ponto georreferencial em sua descrição, amoldando-o ao que temos nas citadas bases legais, evitando, assim, novos entraves que, com certeza, terá após o decurso dos prazos determinados no mencionado decreto, quando o teremos como necessário.

TRANSMISSÃO DE MAIS DE UM IMÓVEL OU DIREITO REAL - Necessária a atribuição de valor para cada um deles, uma vez que é sobre ele que serão calculados os emolumentos. A Lei específica – 11.331/02 – abre exceção para se aceitar valor englobado apenas para a hipoteca, penhor e penhora de mais de um bem, quando poderá o Oficial dividir o valor da dívida pelo número de bens ofertados – item 1.2, das Notas Explicativas, da Tabela destinada ao Registro de Imóveis. A lembrança se justifica, uma vez que é comum o Registrador receber títulos judiciais constando um único valor para o conjunto de bens ali objeto de transmissão. Observação nesse sentido já fizemos aqui quando comentamos Formal de Partilha, Carta de Sentença e de Adjudicação.

USUCAPIÃO – Textualmente temos no art. 226, da Lei 6.015/73, a necessidade do título que a deferiu apresentar os requisitos necessários a abertura da respectiva matrícula. Devemos aqui compreender como requisitos apenas os dados de identificação do imóvel, uma vez que, por tratar-se de aquisição originária, independe da obediência do princípio da continuidade. Observamos, também, que a qualificação do autor da ação, e conseqüente detentor da posse, deve vir nos moldes aqui expostos quando comentamos a especialidade subjetiva, por ser requisito necessário a execução de seu registro na respectiva tábula registrária. Se a carta de sentença ou mandado judicial trouxer informação sobre a existência de eventual construção, com observação de que foi ela concluída pelo autor da ação depois de 21 de novembro de 1966, data em que entrou em vigor o Decreto-lei 66, que exige o pagamento do INSS em todas as construções – rural ou urbana -, estará ele sujeito a tal obrigação, devendo, no caso, o registrador exigir certidão negativa de débitos com citado Instituto. Se for entendido como prescrita a dívida, deverá essa situação ser provada pelo interessado junto ao mencionado INSS, o qual, se assim também entender, irá emitir a certidão acima aludida.

VI - DÚVIDA REGISTRÁRIA

CONCEITO - É procedimento administrativo, com rito sumaríssimo, em que se discute simplesmente a possibilidade do registro, não se confundido com o procedimento de jurisdição voluntária. É regulado pela Lei dos Registros Públicos, e as normas do Código de Processo Civil a ela se aplicam apenas subsidiariamente. Temos, ainda, na Lei 10.267, em seu art. 8º. – A, um rito especial para o procedimento de dúvida ali previsto. Igualmente na área de protesto de títulos, excepcionalmente, vamos também encontrar o procedimento de dúvida – art. 18, da Lei 9.492/97, regulamentado pelas NSCGJustiça, item 71 e respectivos subitens. Como a dúvida é procedimento próprio da área registral, essa é a única exceção que se conhece na legislação permitindo a utilização desse procedimento na área Notarial, não obstante ter rito próprio e diverso do que conhecemos na LRPúblicos. Sua natureza administrativa impede o deslinde de questões contenciosas de alta indagação.

PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO E VOLUNTÁRIO - Diferencia-se o procedimento administrativo aplicável à dúvida do que temos na jurisdição voluntária, por ser esta uma espécie do gênero do procedimento administrativo, com rito determinado pelo Código de Processo Civil, e aquela, não obstante também se enquadrar na família dos atos administrativos jurisdicionais, tem rito determinado, em princípio, pela Lei dos Registros Públicos, e em outras normas extravagantes, como se comenta neste trabalho.

DISSENSO REGISTRÁRIO - A Dúvida consiste em dissenso de ato de registro em sentido estrito. Se isso ocorrer quando o ato for de averbação ou de abertura de matrícula, o procedimento a ser adotado não será o da dúvida registraria, mas de mero expediente administrativo. O primeiro – dúvida - tem rito próprio, de acordo com o art. 198 e seguinte, da Lei 6.015/73, e recurso ao Conselho Superior da Magistratura, e o segundo – meramente administrativo – não tem uma norma rígida para se seguir, tendo a Corregedoria Geral como competente para a segunda instância.

HIPÓTESES DE NEGAÇÃO DA PRÁTICA DO ATO - O Oficial só poderá negar a prática do ato pretendido, devolvendo o título ao apresentante, se houver exigência a ser feita, ou como dizia o parágrafo 1º., do art. 215, do Decreto 4.857/39, para que o apresentante ponha o documento em conformidade com a lei, suprindo falhas, lacunas ou obscuridades.

Pode, ainda, ocorrer a devolução do título por absoluta impossibilidade de seu registro, sem que a devolução tenha por alvo preencher lacunas, etc..., e sim devido ao título não estar revestido da forma exigida pela legislação em vigor (ex. – hipoteca comum constituída através de instrumento particular), ou em virtude do ato ser insusceptível de registro (cessão de direitos hereditários), ou, ainda, por ser exigido mero documento e não instrumento (cópia xerográfica de escritura).

EXIGÊNCIAS - deverão ser formuladas de uma só vez, e de forma clara e objetiva, entregando-se cópia ao portador do título.

JUÍZO COMPETENTE – É o Corregedor Permanente da Serventia.

REPRESENTAÇÃO POR ADVOGADO - Não é necessário que o interessado impugne a dúvida representado por advogado. Isto só é requerido em caso de oferecimento de qualquer recurso admitido pelo Instituto da Dúvida.

COMPETÊNCIA PARA REQUERER A INSTAURAÇÃO DO PROCEDIMENTO - O portador do título – mero apresentante - pode requerer a suscitação da Dúvida, o qual irá receber do Oficial Registrador a notificação de suas razões pela recusa do pretendido registro, porém só o interessado poderá impugná-la (art. 198, inciso III, e art. 199, da LRP). Walter Ceneviva leciona que interessado é aquele em cujo nome será feito o registro, tido como interessado de forma direta, ou aquele que poderá ter prejuízos com sua recusa, visto como interessado de forma indireta. Com essas considerações, concluímos que o Tabelião que lavrou eventual escritura que teve seu registro recusado, quando figurar na posição de apresentante do título ao Oficial Registrador, poderá requerer que este suscite a dúvida, devendo, no entanto, a impugnação ser apresentada pelo próprio interessado e não por ele apresentante.

INSTAURAÇÃO DO PROCEDIMENTO DE DÚVIDA – Como regra, o procedimento de dúvida deve ser iniciado através de requerimento do apresentante ou do interessado ao Oficial de Registro para que este a suscite ao Juiz Corregedor Permanente da Serventia. Deve tal requerimento estar acompanhado do original do próprio título e demais papéis que o acompanharam, bem como do memorando relatando as exigências guerreadas. De forma geral, não pode a suscitação ocorrer de ofício. Temos exceções que serão ainda comentadas.

RESTRIÇÕES AO OFICIAL - Suscitada a dúvida, mesmo que inversamente, não mais poderá o Oficial deferir o registro do título em exame, dependendo, agora, de autorização judicial para assim fazer.

ASSISTENTE - Não se admite nesse procedimento, quando em julgamento na 1ª. Instância, a figura de assistente, ou de intervenção, uma vez que inexiste lide, no sentido técnico do termo. Não há conflito de interesses envolvendo o Oficial de Registro e o apresentante do título. Poderá essa figura - assistente ou interveniente -, como terceiro interessado, interpor recurso, contra arrazoar recurso, ou valer-se da via judicial para fazer valer seus direitos.

LITISCONSÓRCIO – Não é admitido no procedimento de dúvida.

DILIGÊNCIA E PERÍCIA - Pode ser requerida diligência (art. 201 - 1ª. parte, da LRP). Não se permite produção de provas, como realização de perícia.

CONFORMIDADE COM AS EXIGÊNCIAS - Instaurado tal procedimento, se o interessado em algum momento vier a se conformar com as exigências ou com parte delas, o julgamento da dúvida restará prejudicado, sendo, automaticamente considerada procedente, momento em que o Oficial cancelará a prenotação. Se assim não ocorrer estaremos a deferir a prorrogação dos 30 dias que o interessado teria na prioridade registrária, prejudicando terceiros que em algum momento posterior ingressaram com título com direitos opostos.

REITERAÇÃO DA DÚVIDA - É permitida a reiteração da dúvida, desde que por motivo diverso.

RECURSOS - Admite-se apenas a Apelação contra decisão de 1ª. instância – prazo 15 dias - (art. 508, do CPC), Embargos de Declaração, tanto em 1ª. como em 2ª. instâncias – prazo de 48 horas - (art. 465, do CPC), e Agravo de Instrumento, tão somente contra decisão que negue seguimento à apelação - prazo de 5 dias - (art. 523, do CPC). Embargos infringentes não são admitidos em nosso Estado, uma vez que a Lei de organização judiciária que aqui temos não previu órgão para seu julgamento. A apelação, no procedimento de dúvida, como regra, deve ser endereçada ao Conselho Superior da Magistratura. Se a discussão for em procedimento meramente administrativo e de dúvida não se tratar, a Corregedoria Geral da Justiça é a competente para apreciar eventual recurso contra decisão de 1ª. Instância.

Em relação à decisão no procedimento de dúvida, por tratar-se de ato meramente administrativo, apóia se ela na coisa julgada formal, não fazendo coisa julgada material. Duas conseqüências de fundamental importância ocorrem em virtude da colocação acima: a primeira delas é que impedimento algum existe para que o título seja reapresentado para registro, após decisão desfavorável. A segunda é que tais decisões estão sujeitas ao controle jurisdicional, nada impedindo o uso da via jurisdicional adequada. A decisão a ser proferida nesse procedimento só tem caráter normativo quando assim ela expressamente determinar, uma vez que cada caso deve ser tratado e decidido isoladamente. Deve, porém, o Registrador e Notário aterem-se ao que nela consta, sustentando-se com respaldo maior, no que tiver que decidir no exercício de suas atividades.

DÚVIDA INVERSA – é aquela em que, na área de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Pessoas Jurídicas e Registro Civil das Pessoas Naturais, o apresentante ou interessado, não se conformando com as exigências que negam o registro do que pretende, requer sua instauração diretamente ao Juiz Corregedor Permanente da Serventia. Pode ocorrer, dentre outros casos, naquele em que o Registrador se recusa até mesmo em protocolar o título sob a alegação de não ser o Oficial competente para a execução do registro pretendido, etc.

Em ocorrendo o procedimento da dúvida inversa, o Juiz competente encaminhará o expediente ao Oficial para que imediatamente protocole o título e, no prazo de 15 dias, apresente suas razões para o indeferimento do registro. Esse prazo não encontramos de forma textual na legislação aplicável a espécie, justificando-se porém sua concessão uma vez ser ele também conferido ao interessado no registro para a apresentação da impugnação das aludidas razões (art. 198, inciso III, da Lei 6.015/73).

OUTROS CASOS (ESPECIAIS) DE DÚVIDA - temos, ainda, outros 3 casos de dúvida registrária que apresentam particularidades à vista do que até agora foi exposto:

o primeiro vem do bem de família - art. 262, da LRP, que deve ter o mesmo seguimento do art. 198 e seguintes, com a observação apenas de que a solução, quando favorável ao apresentante, não determinará o registro do título, mas sim a publicação do Edital citado no final do art. 262;

o segundo vem do Registro de Torrens (art. 280), onde observa-se que o procedimento se inicia como na dúvida inversa, pois o art. 280 autoriza o interessado a, se não estiver de acordo com a exigência do Oficial, a suscitar dúvida e não requerer sua suscitação ao Oficial Registrador, como no art. 198;

e o terceiro vem da Lei 10.267, de 29 de agosto de 2001, que alterou a de número 6.739, de 5 de dezembro de 1979, nela acrescentando o art. 8º – A e respectivos parágrafos, com a seguinte redação: Art. 8º. – A – A União, o Estado, o Distrito Federal ou o Município prejudicado poderão promover, via administrativa, a retificação da matrícula, do registro ou da averbação feita em desacordo com o art. 225, da Lei 6015/73, quando a alteração da área ou dos limites do imóvel importar em transferência de terras públicas. § 1º. –...... .; § 2º. - Recusando-se a efetuar a retificação requerida, o Oficial Registrador suscitará dúvida, obedecidos os procedimentos estabelecidos em lei; § 3º. – Nos processos de interesse da União e de suas autarquias e fundações, a apelação de que trata o art. 202, da Lei 6015/73, será julgada pelo Tribunal Regional Federal respectivo; § 4º. – A apelação referida no § 3º. poderá ser interposta, também, pelo Ministério Público da União.

Temos, ainda, com aqui já informado, um outro procedimento de dúvida que excepcionalmente foge da área registral, aplicável ao Serviço de Protesto de Títulos, previsto na Lei 9.492/97, e regulamentado pelas NSCGJUstiça, em seu Cap. XV, item 71 e respectivos subitens, recebendo nessa área características diversas das até agora vistas, ou seja: a) deve ser requerida pelo interessado, diretamente ao Juiz Corregedor Permanente da Serventia, ou ao Corregedor Geral da Justiça; b) se apresentada ao primeiro, deverá este informar à Corregedoria Geral de seu ingresso para o devido acompanhamento por parte da mesma; c) sendo a matéria de interesse geral, e antevendo que a questão exigirá tratamento uniforme, o Juízo Corregedor Permanente submeterá a questão à Corregedoria Geral da Justiça, encaminhando o expediente para que, uma vez proferida decisão, tenha esta efeito normativo em todo o Estado.

A dúvida registrária aplicável aos Registros de Títulos e Documentos, Pessoas Jurídicas e Registro Civil das Pessoas Naturais, é a mesma que se volta para o Registro de Imóveis, à vista do que dispõe o art. 296, da Lei 6.015/73.

CANCELAMENTO DA PRENOTAÇÃO – Julgada procedente a dúvida, o Oficial cancelará imediatamente a prenotação. Se considerada improcedente, com conhecimento desse fato, o Oficial aguardará 30 dias para a reapresentação do título e execução do registro pretendido, sem o que, igualmente, fará o cancelamento da prenotação.

FORMALIDADES NA PRENOTAÇÃO - A instauração do procedimento da dúvida deve ser anotada pelo Oficial à margem do Protocolo do respectivo título, e também seu resultado, de acordo com o art. 203, I e II, da LRP, com anotação do registro do título, ou do cancelamento da prenotação.

FÉRIAS FORENSES – Em nosso Estado, à vista da Lei de Organização Judiciária aqui vigente, tem o procedimento de dúvida trâmite normal no período das férias forenses, o que pode não estar a acontecer em outros Estados da Federação.

CUSTAS – Por falta de previsão legal, nenhum valor é devido pelo ingresso desse procedimento, o mesmo acontecendo quando da utilização de qualquer instrumento recursal.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – Como não se trata de lide, e também por falta de dispositivo legal cuidando do assunto, incabível a condenação em honorários de advogado, como ocorre em regra dentro dos procedimentos judiciais.

MANDADO DE SEGURANÇA – Não cabe o uso desse Instituto na recusa ao registro de um título, uma vez que temos na Lei dos Registros Públicos previsão que já trata do assunto, que é o procedimento da Dúvida aqui objeto de estudo. Decisão nesse sentido vemos no acórdão proferido pelo C.S.M., na A.C. 79.717-0/5, da Comarca da Capital, publicado no Diário Oficial de 03 de dezembro de 2001.

BIBLIOGRAFIA:

– Registro de Imóveis - Afrânio de Carvalho – Editora Forense – 3ª. Edição;

- Lei dos Registros Públicos Comentada - Walter Ceneviva – Editora Saraiva – 15ª. Edição;

– Miguel Maria de Serpa Lopes – Tratado dos Registros Públicos – Editora Livraria Freitas Bastos – 3ª. Edição;

– Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo;

– "Site" da Associação de Notários e Registradores do Brasil - ANOREG/BR – [email protected];

– "Site" do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil - IRIB – [email protected];

– "Site" do Colégio Notarial do Brasil – secção São Paulo – colé[email protected];

– Jornal do Notário número 68 – Colégio Notarial do Brasil – secção São Paulo;

– Boletim Eletrônico IRIB-ANOREG/SP – Sérgio Jacomino

Autor

Sérgio Busso

oficial de Registro de Imóveis e Anexos da comarca de Bragança Paulista (SP)

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Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

BUSSO, Sérgio. Qualificação registrária, procedimentos recursais e outros aspectos de interesse dos serviços de notas e de registro de imóveis. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 9, n. 249, 13 mar. 2004. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/4918. Acesso em: 16 abr. 2024.

Qualificação registrária, procedimentos recursais e outros aspectos de interesse dos serviços de notas e de registro de imóveis