Introdução ao registro de imóveis

Registro de Imóveis

O Registro de Imóveis compõe um setor destacado dentro dos registros públicos, tanto é assim que a Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) dedica metade dos seus artigos à regulação do registro imobiliário. Existe uma gama de situações juridicamente relevantes que são tuteladas pelo sistema registral imobiliário, nem sempre relacionadas com bens imóveis propriamente ditos, mas invariavelmente com a finalidade de garantir autenticidade, segurança e eficácia a atos e fatos juridicamente relevantes.

Para cumprir suas finalidades, o Direito Registral imobiliário conta com normas e princípios próprios, que necessitam ser estudados não de maneira isolada, estanque, mas à luz do Direito Civil-Constitucional, inclusive para a concreção dos princípios da dignidade da pessoa humana, da função social do contrato, da função social da propriedade, do direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado e outros. Não é difícil perceber que em determinados tipos contratuais, como aqueles que constituem os direitos reais imobiliários, a publicidade registral é indispensável para a eficácia erga omnes desses direitos, gerando presunção absoluta de conhecimento para toda a sociedade, que poderá, se assim desejar, fiscalizar o cumprimento da função social desses contratos em todas as suas vertentes (econômica, ambiental, urbanística, etc...).

O Registro de imóveis é o guardião daquilo que foi, tem sido, e, provavelmente sempre será, um dos pilares da economia mundial – a propriedade imóvel. É impossível estudar a propriedade e todos os outros direitos reais que recaem sobre os imóveis sem se aprofundar no Direito Registral Imobiliário. E a recíproca é verdadeira.

Ao mesmo tempo em que é instrumento de defesa da sociedade, o serviço registral protege e realça os direitos individuais fundamentais, especialmente a segurança jurídica, a liberdade e a propriedade de bens imóveis e outros direitos, gerando diversas consequências na órbita dos direitos subjetivos de todas as pessoas.

Compreender o objeto de estudo do registro de imóveis, evolução e sistemática, os atos inscritíveis e o procedimento de registro, inclusive o procedimento de dúvida registraria, é fundamental para qualquer operador do Direito, pois uma infinidade de atos e fatos jurídicos oriundos ou relativos às mais diversas áreas do conhecimento jurídico (família, sucessões das coisas, empresarial, administrativo, ambiental, trabalhista, falimentar, tributário, previdenciário, etc...) desembocam nos livros da serventia imobiliária.

O Direito Registral imobiliário é um ramo do Direito Civil que vem galgando seu lugar como área específica dentro da Ciência Jurídica, e com certa autonomia. A distinção dos bens em móveis e imóveis e a existência de regimes jurídicos diversos para esses bens propiciaram a formação de um poderoso movimento doutrinário orientado a considerar e a estudar separadamente, dentro do genérico direito das coisas, o conjunto organizado das normas jurídicas relativas aos bens imóveis, tanto no que diz respeito aos direitos reais sobre os mesmos, como aos momentos e aos efeitos da constituição, aquisição, modificação ou extinção desses direitos.

Conceitos de Direito Registral Imobiliário

- Aquele que regula a constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre bens imóveis, em relação ao Registro da Propriedade, assim como as garantias estritamente registrais.

- Conjunto de normas de Direito Civil que regulamentam as formas de publicidade dos atos de constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre propriedades territoriais e as garantias de certos direitos pessoais ou de crédito, por meio do Registro de Propriedade.

Direitos Reais em Espécie

Os direitos reais são aqueles elencados no art. 1.225 do Código Civil e em leis especiais diversas. São eles: i) propriedade; ii) superfície; iii) servidões; iv) usufruto; v) uso; vi) habitação; vii) Direito do Promitente Comprador; viii) Penhor; ix) Hipoteca; x) Anticrese; xi) Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia; xii) Concessão de Direito Real de Uso e xiii) Propriedade Fiduciária.