A fiança à locação e a Súmula nº 214 do STJ

SUMÁRIO: 1. Notas introdutórias — 2. A exegese da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça: 2.1. A controvérsia; 2.2. Quais são as acepções dos termos aditamento e prorrogação?; 2.3. Artigo 46, e §§, da Lei 8.245/91: Hipótese de prorrogação ou renovação do contrato de locação?; 2.4. Harmonização dos interesses em conflito: é possível a aplicação conjunta do artigo 819 do Código Civil e do artigo 39 da Lei do Inquilinato? —3. Conclusões

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1. Notas introdutórias

            Todos aqueles que militam no foro em ações envolvendo locação, notadamente ação de despejo por falta de pagamento ou execução de aluguéis, já constataram que a imensa maioria dos contratos contém cláusula que responsabiliza os fiadores pelo débito do inquilino até que este devolva as chaves do imóvel locado em mãos do locador. De prática tão comum que é, até mesmo os contratos de locação cujos impressos podem ser adquiridos em papelarias consignam tal cláusula, razão pela qual o e. Desembargador Luís Camargo Pinto de Carvalho anotou, em erudito artigo ^[01], que "fica evidente o arraigamento na consciência jurídica pátria da validade da cláusula contratual que impõe ao fiador responder pela fiança até a efetiva entrega das chaves do imóvel ou entrega do prédio."

            Tal cláusula, na verdade, é a transposição literal para o contrato da regra prevista no artigo 39 da Lei do Inquilinato, que é assim redigido:

            "Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efétiva devolução do imóvel." (Grifamos)

            Ao adotarem tal cláusula os locadores visam manter o fiador atrelado ao contrato de locação se, após o seu vencimento, vier o inquilino a continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição ^[02], hipótese essa que gera a chamada prorrogação da locação por tempo indeterminado, "mantidas as demais cláusulas e condições do contrato", isto é, ante a letra da lei mantido será o negócio jurídico sem que seja fixado tempo certo e determinado para encerrá-lo, como expressamente prevê o § 1°, do artigo 46, da Lei do Inquilinato ^[03].

            E a maioria dos tribunais da federação vinha entendendo, de forma praticamente pacífica, que o vencimento do contrato de locação com a conseqüente manutenção dos inquilinos no imóvel locado por mais de trinta dias sem oposição do senhorio prorrogaria a locação por tempo indeterminado sem que isso afetasse a responsabilidade dos fiadores, a qual se estenderia até a efetiva devolução do imóvel locado, haja vista que tal prorrogação ocorreria por força de lei, e também porque seriam mantidas todas as demais cláusulas e condições do contrato, exceto, por óbvio, a relativa ao seu tempo de duração, a qual já se encontraria vencida.

            No entanto, a partir de 1998 o que era pacífico deixou de sê-lo por força da nova orientação adotada pelo Superior Tribunal de Justiça que em 23 de outubro daquele ano publicou ^[04] a Súmula 214 que consolida a jurisprudência daquele tribunal sobre a limitação da responsabilização do fiador. A referida súmula foi assim redigida:

            "O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu."

            Uma primeira e apressada leitura da Súmula 214 do STJ levou e ainda tem levado os intérpretes a uma conclusão que, aparentemente, apresentar-se-ia óbvia sobre o seu verdadeiro alcance: a de que o fiador não responderia pela dívida decorrente de "aditamento" contratual ao qual não teria se vinculado.

            Tomada apenas em seu aspecto gramatical, a Súmula 214 não teria trazido nenhuma inovação ao ordenamento jurídico brasileiro, na medida em que se basearia em princípio secular do direito dos contratos - o da relatividade dos seus efeitos -, porque o aditamento contratual firmado sem a participação do garante seria res inter alios acta e, assim, inoponível ao fiador. Quanto a essa interpretação, entendo não pairarem quaisquer dúvidas.

            Todavia, em que pese a literalidade da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, uma análise dos julgados proferidos por esta Corte mostrou-se-nos que "A leira mata e o espírito vivifica." ^[05]

            Com efeito, apesar da letra em que fora redigida a súmula em questão, o seu espírito tem sido diuturnarnente revelado pela interpretação consagrada pelo Superior Tribunal de Justiça, que pode ser aferida a partir da leitura de alguns julgados que bem espelham a orientação daquela Corte sobre um tema de capital importância no Brasil, por dizer respeito a uma das modalidades de garantia mais utilizadas em contratos de locação.

            Por exemplo, vejamos o que restou decidido pela 6ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em 25.09.01, nos autos do REsp n.° 254.409-MG, relatados pelo Ministro Vicente Leal:

            "LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. NULIDADE E INEFICÁCIA DA SENTENÇA. INOCORRÊNCIA. FIANÇA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO SEM ANUÊNCIA DOS FIADORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 214/STJ.

            - É cediço o entendimento de que o juiz não está obrigado a responder todas alegações das partes, quando já tenha encontrado motivos suficientes para fundamentar a decisão, nem está obrigado a ater-se aos fundamentos indicados por ela e tampouco a responder um ou todos os seus argumentos.

            - Não ocorre nulidade da sentença, por falta de fundamentação, na hipótese em que afastada, ainda que indiretamente, a alegação de que não restara comprovado que os fiadores anuiram à prorrogação do contrato por prazo indeterminado porquanto proclamado o entendimento de que a responsabilidade dos fiadores estende-se até a efetiva entrega das chaves.

            - Descabida a alegação de ineficácia da sentença em face da ausência de citação válida de um dos listiconsortes necessários porque, tendo os demais fiadores a oportunidade de argüir a ausência de citação de um dos garantes, em diversos momentos processuais, quedaram-se inertes.

            - A jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que, devendo ser o contrato de fiança interpretado restritivamente, não se pode admitir a responsabilização do fiador por encargos locaticios decorrentes de contrato de locação prorrogado sem a sua anuência, ainda que exista cláusula estendendo sua obrigação até a entrega das chaves.

            - Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, provido." (Grifamos)

            Colhe-se do acórdão acima referido o seguinte entendimento:

            "Ora, responsabilizar os fiadores pelos aluguéis e demais encargos vencidos após o prazo de expiração da avença locatícia originária implica conferir à garantia fidejussória interpretação extensiva, ainda que exista cláusula contratual que estenda a obrigação até a efetiva entrega das chaves".

            E neste mesmo sentido vários outros julgados têm sido diariamente proferidos pelo STJ, de modo a não mais haver na atualidade qualquer dúvida com relação ao campo de incidência da Súmula 214: conquanto os contratos de locação possam ser portadores de cláusula estendendo a garantia fidejussória "até a entrega das chaves", a prorrogação da locação por força de lei tem sido considerada como aditamento contratual a exigir, para a sua eficácia perante o fiador, anuência expressa deste quando da sua ocorrência.

            Em que pese a clareza do posicionamento adotado pelo STJ, a exegese meramente literal da súmula em comento tem afastado a sua aplicação em inúmeros casos concretos, principalmente nas demandas oriundas da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91), situação essa que se coloca em frontal dissídio à jurisprudência dominante ^[06] do Superior Tribunal de Justiça, a quem cabe, por força de preceito constitucional, unificar a interpretação da lei federal.

            É o que tem acontecido, por cxemplo, com a jurisprudência dominante do extinto 2° Tribunal de Alçada Civil de São Paulo ^[07], hoje incorporado ao Tribunal de Justiça por força da Emenda Constitucional n° 45 ^[08]; a resistência ao posicionamento adotado pelo STJ pelas juízos ordinários foi bem apontada pelo e. Desembargador Luís Camargo Pinto de Carvalho no artigo doutrinário ^[09] dantes mencionado: "Aliás, a inoportunidade e a ilegalidade da interpretação dada pelo STJ a essa Súmula n. 214 têm feito que tanto os juizes de primeiro grau como os Tribunais, na sua generalidade, ignorem o alcance que essa corte lhe tem dado."

            Com efeito, apesar das ótimas decisões em matéria de locação que sempre proferiu, o que o colocou em situação de destaque e vanguarda nesse campo, parece-nos que no que diz respeito ao árido tema objeto da Súmula 214 a jurisprudência predominante do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo tem entrado em rota de colisão com as decisões proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça, posto proceder a interpretação meramente literal da súmula, o que tem causado apreensão entre os aplicadores do direito pois casos idênticos poderão receber solução diversa, causando perplexidade e gerando instabilidade entre os jurisdicionados, que muitas vezes deixarão, como de fato têm deixado, de ter atendidos os seus reclamos por não conseguirem remetê-los, via recurso especial, à apreciação do Tribunal Superior, seja por ausência de prequestionamento ou por alguma outra deficiência técnica.

            Nesse sentir, pode-se afirmar, em linhas gerais, que da 25ª a 36 ª Câmaras de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, as quais compete julgar recursos que tenham por matéria questões envolvendo locação, têm entendido que a responsabilização dos fiadores deverá perdurar até que ocorra a efetiva descopução do imóvel locado, não obstante o posicionamento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça.

            Foi o que decidiu, por exemplo, a 2ª Câmara do extinto 2° TACivSP, em 24.11.03, nos autos da apelação com revisão n.° 808.159-00/8 relatados pelo ilustre Desembargador Andreatta Rizzo em acórdão bem redigido, razão por que seus termos bem sintetizam per se a posição majoritária do Tribunal:

            "FIANÇA - RESPONSABILIDADE DO FIADOR - LOCAÇÃO - CONTRATO PRORROGADO - SUBSISTÊNCIA ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - RECONHECIMENTO - APLICAÇÃO DO ARTIGO 39 DA LEI 8245/91

            A prorrogação da locação sem a anuência dos fiadores não desonera a garantia. Permanecem eles obrigados pelos encargos do afiançado, mesmo após o vencimento do contrato escrito, mormente, quando há cláusula contratual expressa nesse sentido."

            Colhem-se do v. aresto os seguintes fundamentos:

            "De fato, segundo disposto na Cláusula 11ª do Contrato de Locação, os fiadores tornaram-se solidariarnente responsáveis com a locatária por todas as obrigações decorrentes da avença, cuja responsabilidade haveria de perdurar até "a devolução das chaves" (fls. 13 dos autos em apenso).

            Ora, sendo assim, a prorrogação do ajuste não engendrou a desoneração da garantia, permanecendo, os fiadores, obrigados até a entrega do imóvel ao locador, responsáveis, mesmo após o vencimento do contrato escrito, pelos encargos do afiançado, exceção feita à hipótese de aditamento acertado entre locador e locatário, estabelecendo nova pactuação, sem a anuência deles.

            Com isso, longe de se dar interpretação extensiva à fiança, mas, sim, medir a exata responsabilidade dos fiadores, tal como subscreveu a garantia.

            Sem embargo da orientação já firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, no sentido da limitação da fiança ao prazo contratado, esta Turma Julgadora e este Tribunal, em casos assemelhados, têm decidido que: "Se a fiança foi prestada não por tempo certo, mas até efetiva devolução do imóvel locado, a garantia persiste em caso de prorrogação da locação por tempo indeterminado, não se configurando novação capaz de exonerar o fiador". (AI 627.110-00/9 – 10ª Câmara, Rel. Juiz Soares Levada, j. 26.4.2000).

            É curial o entendimento que a prorrogação legal do contrato de locação acarreta a prorrogação automática do contrato de fiança que lhe é acessório, mormente tendo os fiadores assumido expressamente a responsabilidade pelas obrigações daí decorrentes até a efetiva devolução do imóvel.

            Nestas condições, é de se reconhecer que os argumentos contidos no recurso não são convincentes, no que toca à prorrogação do contrato — o que se verifica por força de lei — e no tocante à inexistência de comunicação escrita quanto ao prosseguimento da relação obrigacional.

            De acordo com o artigo 56, parágrafo único, da Lei 8.245/91, o contrato por prazo determinado prorroga-se indeterminadamente quando, após o fim do prazo estipulado, o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador.

            Por isso, a cláusula segunda que condiciona a prorrogação do contrato à prévia anuência por escrito do locador não socorre os apelantes, já que está em desconformidade com a lei e não pode se sobrepor a ela.

            A esse respeito a jurisprudência já decidiu que: "A fiança prestada em contrato de locação esgota sua força no último dia do prazo determinado especificado no contrato, salvo se o fiador expressamente assumiu aquela garantia para a hipótese de prorrogação da avença por prazo indeterminado ou até a entrega das chaves pelo afiançado." (Ap. c/ Rev. 546.261-00/0 — 4ª Câm. – Rel. Juiz Amaral Vieira – J. 15.6.99).

            E também: "Existindo a clásula de garantia prevista no contrato até a entrega das chaves pelo inquilino-afiançado, não pode o fiador pretender limitá-la ao vencimento do ajuste por prazo determinado, quando houve prorrogação do contrato de locação por força de lei." (TADF – Apel. Cível n° 46998 -2ª Turma Cível - Relatora Juíza Nancy Andrighi — J. 11.05.1998)."

            No mesmo sentido do aresto transcrito, cujos precisos termos bem sintetizam a posição majoritária das Câmaras de Direito Privado do TJSP, vários outros precedentes seguem a mesma trilha:

            "Acompanha o douto Juízo a corrente pretoriana pela qual extingue-se a fiança quando consumado o prazo contratual. Assim, desonerar-se-ia o fiador a partir do dia seguinte ao da prorrogação da locação a prazo indeterminado. Com a devida vênia do entendimento esposado em sentença, segue-se jurisprudência em sentido contrário, bem exposta pelo embargado em seu apelo. O art. 3° da Lei n° 8.245/91 é explícito no sentido de que as garantias da locação, como a fiança, subsistem até a entrega das chaves, salvo estipulação em contrário.

            No caso dos autos, a cláusula 20 do contrato em exame reforça aquela norma. Obrigam-se os fiadores até a efetiva entrega das chaves do imóvel, ainda que prorrogado o contrato a prazo incerto. Só não respondem, em conseqüência, pelo que ultrapassar o valor do aluguel estipulado em contrato, com as correções legais. E nada consta nos autos nesse sentido, tampouco erro de cálculo pelo credor. O contrato de fiança, em suma, encontra-se em vigor e o valor da divida permanece íntegro. Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso, para julgar os embargos improcedentes, invertida a sucumbência." ^[10]

            "A responsabilidade dos fiadores permanece após o término do prazo estabelecido pelo contrato de locação, circunstância que dispensa qualquer aviso ou notificação prévia, porque:

            Há disposição legal: "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel."

            Há cláusula (8a) convencionando de forma expressa:

            "... responsabilidades essas que perdurarão até a efetiva entrega das chaves do imóvel através de recibo assinado pela Locadora.. ." (Folha 13 - Apenso).

            Repousa pacífico tal entendimento nesta Corte de Justiça:

            "A prorrogação do prazo contratual não caracteriza extinção da obrigação, ex vi do artigo 39 da Lei do Inquilinato, quando os fiadores assumiram a responsabilidade solidária pelos afiançados até a efetiva entrega das chaves do imóvel livre de pessoas e coisas. " ^[11]

            "2. Toda a argumentação contida no agravo parte do pressuposto de ter havido novação contratual, em face da prorrogação do termo inicial do pacto locatício, que passou a viger por tempo indeterminado.

            No entanto, as longuíssimas razões e inúmeros acórdãos e doutrina citados não se aplicam, simplesmente, ao caso concreto, no qual os fiadores garantiram a locação, solidariamente, "até a entrega real e efetiva das chaves do imóvel" (fl. 44).

            Aplicável, em conseqüência, o artigo 39 da Lei n° 8245/91, pelo qual "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel" (grifei). Não existe disposição em contrário e, ao invés, o que foi contratualmente previsto reforça o entendimento corretamente manifestado pela r. decisão recorrida, no sentido da subsistência das obrigações contratuais dos fiadores em caso de mera prorrogação contratual.

            Ou seja, como a fiança não foi ajustada por prazo certo - caso em que, logicamente, desapareceria a garantia no termo final do contrato -, e sim por prazo indeterminado, até efetiva entrega das chaves, nenhuma aplicação tem os artigos 1483 e 1090 do Código Civil ao caso concreto, pois exonerados não se encontravam os fiadores por ocasião do termo final do contrato. (...) Ou seja, e em suma, a prorrogação do contrato não configurou novo acordo de vontades entre as partes no que se refere à fiança prestada, que o foi até devolução efetiva do imóvel locado. Logo, não tendo sido prestada por tempo certo, subsiste a fiança, para todos os efeitos legais." ^[12]

            "É intuitivo, portanto, que, se o fiador desejasse fixar limite temporal expresso da garantia, deveria ter exigido a inserção dessa ressalva no instrumento contratual. No que concerne à alegação de que o pagamento de parte do débito pelo locatário teria caracterizado novação ou moratória, equivocou-se, mais uma vez, o apelante.

            Cumpre ressaltar, desde logo, que novação e moratória são institutos completamente distintos, na medida em que a primeira, sem substituição dos sujeitos, ocorre quando nova dívida for contraída em substituição à original, que se extingue, como reza o art. 999, inciso I, do Código Civil, enquanto a moratória representa a concessão de prazo mais dilatado para o devedor cumprir a obrigação.

            De novação, portanto, não há se cogitar, porque eventual pagamento parcial não poderia representar a extinção da obrigação primitiva, sobretudo quando ausente o chamado animus novandi, elemento essencial para a caracterização deste instituto, como observa o festejado Prof. CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA (v. "Instituições de Direito Civil", Forense, vol. II, p. 191/196).

            A moratória, de outro modo, sobre indemonstrada, somente provocaria a extinção da fiança quando resultasse em prejuízo para o fiador, o que não ocorre com o mero recebimento parcial do débito, como já decidiu esta Corte: "O recebimento parcial da dívida pelo credor não prejudica o fiador, mas só o favorece, diminuindo-lhe a responsabilidade no tocante ao débito. Assim, não evidencia tal circunstância a caracterização de moratória, capaz de determinar a incidência do art. 1.503, inciso I do CPC, de molde a desobrigar o fiador" (EI 145.047 – 1º Grupo - Rel. Juiz MORAES SALLES - J. 28.2.83, in JTA (Saraiva) 82/217)." ^[13]

            "3. No tema de fundo, a questão principal gira em torno da interpretação do contrato de fiança.

            Objetiva a fiadora a limitação de sua responsabilidade solidária pelos encargos locatícios à data do término do contrato de locação, qual seja, dia 09/09/99.

            Entretanto, a pretensão da recorrente não pode prosperar. Pela cláusula 15a da avença firmada (fls. 26), observe-se, a agravante obrigou-se, como fiadora, até a real e efetiva entrega das chaves do imóvel. Comprometeu-se por todas as obrigações decorrentes do contrato de locação, compreendendo, assim, os aluguéis vencidos, desde a propositura da ação de despejo por falta de pagamento até a data efetiva da desocupação.

            Ora, a par disso, a Lei do Inquilinato, estabelece, no artigo 39, que: salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

            Dessa maneira, quer pela lei, quer pelo contrato, que, expressamente, consigna o prazo de validade da fiança - até a entrega real e efetiva das chaves do imóvel locado - está obrigada a fiadora á garantia dada, pois esta é a razão de ser da fiança, conforme artigo 1.481, do Código Civil, dá-se o contrato de fiança, quando uma pessoa se obriga por outra, para com o seu credor, a satisfazer a obrigação, caso o devedor não a cumpra.

            Se o fiador expressamente garante os pagamentos dos locativos até real e efetiva entrega das chaves, a eles está obrigado. A permanência do locatário no imóvel, após o término do prazo da avença locatícia, sem expressa anuência do fiador, não configura hipótese capaz de ensejar sua exoneração. Inteligência do art. 39, da Lei do Inquilinato, e art. 1.481, do Código Civil.

            Assim, por qualquer àngulo que se examine, não se visualiza razão para se excluir a responsabilidade solidária da agravante sobre os encargos locatícios sub judice." ^[14]

            "A tese sustentada pelos embargantes, respeitante à ilegitimidade ad causam não prospera.

            Com efeito, a circunstância de ter sido prorrogado o contrato de locação, fazendo-o vigorar por prazo indeterminado não afastava a responsabilidade solidária dos fiadores, ora embargantes, pois tal garantia se estende até a efetiva desocupação do imóvel pelo afiançado (cláusula 7ª, fls. 09).

            Confira-se, a propósito o magistério de ARNALDO MARMITT, verbis:

            "Frequentemente após o término do pacto locaticio a locação prossegue e os aluguéis são reajustados conforme os parâmetros da legislação especifica. Nessas hipóteses os fiadores que se vincularam até a entrega das chaves e solidariamente com os deveres assumidos pelo locatário, pelo cumprimento de todas as obrigações contratuais, respondem tanto pelos locativos ajustados, como pelas correções que no curso da locação até a desocupação do imóvel foram autorizadas pela lei ou pelo contrato." (in Fiança Civil e Comercial, pág. 215, Aide Editora, 1ª ed.).

            A jurisprudência não discrepa:

            "Terminado o prazo do contrato de locação, mas prorrogada esta por tempo indeterminado, ‘perdura a responsabilidade do fiador, se estabelecida até a entrega das chaves’, inclusive quanto aos aluguéis reajustados dentro dos parâmetros legais (JTACivSP-RT 89/370, Rel. CAMARGO DA FONSECA, 2° TAC5vSP,)." (GILDO DOS SANTOS, Locação e Despejo, pág. 203, Editora Revista dos Tribunais, 4ª ed.)." ^[15]

            Assim sendo, delimitada questão a que se refere o presente artigo e dada a importância que o tema possui na atualidade, procuraremos analisar a situação do contrato de fiança à locação sob o influxo da Súmula 214 do Superior Tribunai de Justiça, buscando delimitar a sua real exegese.

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2. A exegese da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça

            2.1. A controvérsia

            Há profunda divergência na doutrina e jurisprudência quanto à possibilidade do fiador duma locação se libertar do encargo prestado na hipótese em que o contrato tiver passado a viger por tempo indeterminado.

            Para alguns, ainda que o contrato de locação passasse a viger por tempo indeterminado ao fiador seria impossível libertar-se do vínculo se, quando da assinatura do contrato, tivesse renunciado à faculdade de exoneração prevista no artigo 1.500 do Código Civil de 1916 ^[16], inclusive por conta do disposto no artigo 39 da Lei n° 8.245/91, o qual determina que a fiança prestada na locação vigerá, salvo estipulação contratual em contrário, "até a entrega das chaves". Assim, a renúncia antecipada à faculdade de exoneração somada a vigência da garantia até a devolução do imóvel impediriam a liberação do garante. Nesse sentido ^[17]:

            "FIANÇA - EXONERAÇÃO (ARTIGO 1500 DO CÓDIGO CIVIL) - RENÚNCIA - VALIDADE – RECONHECIMENTO

            É hígida a cláusula em que fiador renuncia direito à exoneração da fiança, que tampouco resulta da inadimplência da afiançada ou do rompimento da relação trabalhista que ela mantinha com os fiadores. Com o advento do Código Civil de 2002, porém, tornou-se bizantina a questão. (Ap. c/ Rev. 687.676-00/9 - 4ª Câm. - Rel. Juiz CELSO PIMENTEL - J. 23.11.2004)".

            Colhem-se os seguintes fundamentos do v. acórdão:

            "O preceito do artigo 1.500 do Código Civil de 1916 trata de tema de natureza privada, não pública. Quer dizer, constitui regra não cogente, cuja disponibilidade harmoniza-se com a renúncia à exoneração da fiança manifestada, no caso, pelos fiadores, em cláusula que nada tem de nula e que lhes veda a pretendida exoneração, bem repelida na r. sentença."

            E seguem a mesma linha outros julgados emanados da mesma Corte:

            "E porque a obrigação eternizou-se, à falta de um termo fatal para o contrato é que os apelantes entendem ter inteira aplicação o ad. 1500 do Código Civil, para verem-se desonerados da responsabilidade que assumiram. Acrescente-se a isto o fato de a situação financeira dos fiadores ter sofrido modificação, e para pior, além de não mais existir izade entre eles, fiadores e afiançado, justamente pelo fato de nteriormente, o inquilino ter deixado de pagar locativos, obriga o os garantes a saldarem a dívida.

            A r. sentença guerreada desacolheu a pretensão dos apelantes, tendo em vista que, no contrato que firmaram, renunciaram expressamente a faculdade prevista no art. 1500 do Código substantivo.

            E bem andou o magistrado "a quo" julgando improcedente a ação. Realmente, pela cláusula 14ª do contrato, os autores deixaram consignado expressamente que "sua responsabilidade continuará até a entrega real das chaves à Locadora", além do que renunciavam "a qualquer eventual direito no sentido de restringir somente ao prazo ora ajustado, a garantia de sua fiança" (v. fI. 06).

            Assim contratando, outra coisa não fizeram os fiadores que renunciará aplicação do artigo 1500 do Código Civil.

            A questão é saber se aos apelantes era ou não lícito renunciarem.

            E forçoso é reconhecer ter sido lícita tal renúncia, pois essa norma, além de não proibir a renúncia ao poder que confere, dirige-se aos contratos de Direito Privado, como o é o próprio instituto da fiança.

            Lembre-se que somente não é lícito às partes contratantes disporem de maneira diversa se as normas ampararem interesses sociais, os chamados interesses de ordem pública. ‘O art. 1500 é norma de conduta dispositiva que deixa ao destinatário o direito de dispor de maneira diversa, até de renúncia às faculdades que confere. A todo o direito está ínsita a faculdade de disposição e, por conseguinte, se a isto não se opõe motivo de ordem pública, persiste o poder de}bafldono ou de abdicação do próprio direito (Ap. 170.268 - SP, declaração de voto eminente juiz Meilo Junqueira)" (Ap.186.498-7 – 5ª Câm. - rel. juiz ISIDORO CARMONA - j. 11.12.85).

            Sendo lícito renunciarem á aplicação do art. 1500 do Código Civil, incompreensível que os próprios renunciantes venham a juízo, agora, pleitear a exoneração da fiança que livremente pactuaram, ao argumento de que a garantia subsistiu somente durante o prazo inicialmente estipulado no contrato.

            Também a jurisprudência desta Corte já assentou que "é perfeitamente legítima a cláusula contratual de renúncia ao direito de exoneração da fiança, posto que o preceito do art. 1500 do C.C. não tem caráter dispositivo de ordem pública" (RT 612/147).

            Em resumo: os apelantes somente poderiam ver-se desobrigados da fiança se não tivesse havido renúncia à faculdade de exoneração. E como renunciaram, sua responsabilidade deve perdurar até a efetiva entrega das chaves, como pactuado.

            Irrepreensível a r. sentença hostilizada, que deve ser mantida por seus próprios fundamentos." ^[18]

            "Os autores são fiadores em contrato de locação de bem imóvel para fim não residencial, e, do que consta do instrumento contratual, renunciaram expressamente à faculdade conferida pelo art. 1.500 do Código Civil (cf. cláusula n.° 15, parágrafo único — fi. 11). Isto é, abriram mão da possibilidade de se exonerarem da obrigação acessória de fiança (garantia fidejussória). O ato jurídico é válido porque o da manifestação livre e desembaraçada dos contratantes, res itando se, outrossim, o disposto no art. 82 do Código Civil e, nesse compasso, o princípio da vinculação das avenças (pacta sunt servanda). Significa, pois, que a vigência do pacto de fiança dar-se-á até a efetiva entrega das chaves, corno consta da referida cláusula contratual n.° 15, parágrafo único (fl. 11)." ^[19]

            Para outros, a faculdade de exoneração instiuída em favor do fiador seria de ordem pública, e, portanto, cogente, o que impediria a sua renúncia antecipada que, se acaso ocorrente, seria leonina ou abusiva. Nesse sentido ^[20]:

            "FIANÇA - EXONERAÇÃO (ARTIGO 1500 DO CÓDIGO CIVIL) - LOCAÇÃO - RESPONSABILIDADE ATÉ ENTREGA DAS CHAVES - CONTRATO PRORROGADO - CLÁUSULA DE RENÚNCIA - IRRELEVÂNCIA - CABIMENTO

            À vista dos pesados ônus que naturalmente sobrecarregam a fiadora solidária, pode ela, uma vez prorrogada a avença locatícia por prazo indeterminado, sempre que lhe convier, exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, neste conceito compreendida aquela prestada até a entrega das chaves, sendo-lhe inoperante, porque já e então insuportavelmente onerosa, a renúncia eventualmente manifestada em relação ao benefício de exoneração." ^[21]

            "Resolveram os fiadores desligar-se da fiança prestada através de contatos amigáveis, inclusive com notificação extrajudicial. Contudo, a tentativa resultou frustada. Pretendem, com a presente ação a declaração judicial de sua exoneração, o que mostra-se possível na hipótese em que já vencido e indeterminado o contrato original.

            A jurisprudência de nossos Tribunais tem considerado abusiva cláusula de renúncia à exoneração prevista no art. 1.500 do Código Civil, desde que prorrogada a avença locatícia por prazo indeterminado. Não há ofensa ao art. 39 da Lei n° 8.245/91, uma vez que por direito próprio podem os fiadores pleitear a exoneração.

            Inviável interpretação no sentido de que ficariam eles atados à garantia prestada, posto que seria o mesmo que admitir ficar o garante ligado perpetuamente a obrigação à obrigação, sujeita no tempo, ao arbítrio de terceiro, o que afronta o art. 115 do Código Civil que veda cláusula potestativa." ^[22]

            Como se pôde perceber, reinava profunda divergência no âmbito do extinto 2º TACivSP no que dizia respeito à validade ou eficácia da renúncia antecipada, pelo fiador de contrato de locação, à faculdade de exoneração dantes prevista no artigo 1.500 do Código Civil de 1916, faculdade essa ora estatuída no artigo 835 do Código Civil de 2002.

            Nesse sentir, percebe-se que longe de se encontrar pacificada tal questão, a mesma ainda é apta a gerar profunda divergência entre os operadores do direito, o que contribui para o clima de insegurança que baliza tão tormentoso tema.

            Em que pese tal fato, não podemos perder de vista que, na prática, a quase totalidade dos contratos de locação contém cláusula expressa de renúncia à faculdade de exoneração do fiador, situação essa que não se mostra negociável: ou o fiador assina o contrato nesses termos ou o inquilino não toma posse do imóvel.

            E assim sendo, como cabe ao locador a escolha da modalidade de garantia contratual que melhor lhe aprouver, aliada à cultura disseminada de que a fiança seria a melhor delas, ou o candidato a locatário arruma alguém para afiançar-lhe o contrato ou não aluga o imóvel desejado. E diante das dificuldades em se encontrar um garante disposto a enfrentar a gravidade das conseqüências que cercam a assunção do encargo, na absoluta maioria das vezes a escolha do fiador recai sobre um amigo próximo ou parente, por serem esses os únicos a demonstrarem (con)fiança na pessoa do afiançado ou, também, os únicos a se sentirem constrangidos diante do pedido que lhes é apresentado. Tal assertiva vem a ser confirmada pela análise dos julgados que abordaram a questão da exoneração do fiador, segundo os quais em nenhum deles os fiadores eram pessoas estranhas ao afiançado, mas, ao revés disso, eram pais, avós, tios ou amigos de longa data.

            Apesar de esse tema não ser o objeto de estudo neste trabalho, há que se dizer, já antecipando a nossa posição sobre o tema, que se se admitisse a renúncia antecipada à faculdade de exoneração ao fiador jamais seria possível libertar-se do encargo enquanto o imóvel objeto da locação não fosse devolvido ao locador. Neste caso, o vínculo se eternizaria porque, não havendo data assinalada para a devolução do imóvel, a permanência do ajuste fidejussório dependeria da manutenção da locação, que por sua vez estaria sob a influência exclusiva da vontade do locador ou do locatário que estipulariam se e quando a mesma haveria de cessar, a qual dependeria de denúncia unilateral, também conhecida como denúncia vazia, por força do disposto no artigo 46, § 2°, da Lei do Inquilinato.

            E essa era a controvérsia que grassava na doutrina e jurisprudência e que levou o STJ a editar Súmula 214, porque alguns julgados consideravam válida a renúncia a faculdade de exoneração, enquanto outros declaravam-na írrita.

            De qualquer maneira, fixemos desde já a premissa que guiou o presente escrito: entendemos que a análise das controvérsias oriundas das questões envolvendo o contrato de fiança não pode ignorar aquilo que acontece na vida real, a fim de serem evitadas situações por demais onerosas aos fiadores que, além de prestarem um favor de grande valia ao afiançado, acabam por comprometer integralmente o seu futuro, pois poderão arruinar todo o seu patrimônio numa operação jurídico-econômica que nenhuma valia ou proveito irá lhes trazer.

            Segundo entendemos, essa veio a ser a razão pela qual o Superior Tribunal de Justiça, ao ter apreendido a realidade da vida, editou a Súmula 214, cujo teor passou a proteger a posição jurídica do fiador sem que comprometesse os interesses do locador, o que promoveu o equilíbrio da posição jurídica das partes, conforme procuraremos demonstrar.

            Não obstante, a partir da edição da súmula em comento, as controvérsias e os debates que já existiam foram por demais acirradas, o que contribuiu para aumentar o clima de profunda insegurança que já cercava o tema.

            Tecidos os presentes esclarecimentos, passemos a analisar o sentido e alcance da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça.

            2.2. Quais são as acepções dos termos aditamento e prorrogação?

            Analisemos os argumentos apresentados por três doutrinadores que se debruçaram sobre o tema, tendo buscado precisar o sentido da súmula sob enfoque.

            Em comentários à Súmula 214, Heitor Vitor Mendonça Sica ^[23] fez severas críticas à sua redação ^[24], entendendo que a palavra aditamento teria o sentido de novação. Escreveu o referido autor:

            "Por "aditamento", pode-se intuitivamente entender novação, em sua modalidade objetiva, prevista no art. 999, I, do CC de 1916 ("Art. 999. Dá-se a novação: I - Quando o devedor contrai com o credor nova dívida, para extinguir ou substituir a anterior."

            A fiança, contrato acessório de garantia que é, segue a obrigação principal. Se houve novação, e a obrigação principal originalmente garantida foi extinta ou substituída, a garantia não subsiste. Trata-se de exegese dos arts. 1.003 e 1.006 da lei civil pátria ("Art. 1.003. A novação extingue os acessórios e garantias da dívida, sempre que não houver estipulação em contrário" e "Art. 1.006. Importa exoneração do fiador a novação feita sem o seu consenso com o devedor principal")."

            Já o ilustre processualista Humberto Theodoro Júnior ^[25] assim se pronunciou sobre o tema:

            "Com efeito, proclama referida súmula que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". O enunciado, portanto, não cogitou de prorrogação do contrato, que, às mais das vezes, não decorre de aditamento algum, mas deflui da própria lei. Nem se referiu, obviamente, a prorrogações já previstas na convenção inicial das partes." (Grifamos)

            Sobre o tema, prossegue o Prof. Humberto Theodoro ^[26]:

            "Ainda que se lavre algum documento para registrar a prorrogação, em tais circunstâncias, o efeito da extensão do vínculo contratual é simples consectário daquilo que desde a origem haviam ajustado os contratantes. A estipulação dc que a fiança perduraria até a entrega das chaves, e não apenas durante o prazo certo de início avançado (sic), decorre do próprio contrato de fiança. Não se pode condicionar sua eficácia à assinatura do fiador no aditivo de prorrogação, porque já convencionado se achava que assim duararia a fiança. Impossível, destarte, exonerar automaticamente o fiador, em tais circunstâncias, por falta de anuência à prorrogação. Essa anuência já fora dada nos próprios termos da fiança em condições de validade inconteste porque autorizada por norma legal expressa (Lei do Inquilinato, art. 39)."

            No mesmo sentido veio a ser a posição adotada pelo e. Desembargador Luis Camargo Pinto de Carvalho ^[27]:

            "Trata-se de regra de intelecção aparentemente óbvia. O fiador, na locação, responde tão-somente pelas obrigações assumidas. Assim, por exemplo, se, no curso do contrato, locador e locatário deliberam elevar o aluguel acima do originalmente contratado, o fiador somente responderá por esse excedente se com ele houver anuído; ou, se no contrato ficou pactuado que responderia pelas obrigações até o termo final do contrato, para que continuasse a responder, no caso de prorrogação, somente com sua anuência, em aditamento sua responsabilidade prosseguiria.

            Como, entretanto, em matéria de locação, o contrato se prorroga automaticamente por força de lei, o diploma inquilinário trouxe a regra expressa. como exposto, de que a responsabilidade do fiador se estende até a devolução do imóvel, ou seja, não tendo o fiador limitado sua responsabilidade, ela vai até a extinção da locação, com a devolução do prédio alugado.

            Isso se nos afigura de ululante obviedade. Não há se falar em anuência com relação a prorrogação legal do contrato e extensão das responsabilidades determinadas por lei. Não há aditamento do contrato para isso ocorrer e, por via de conseqüência, não há ao o que anuir. Quando se fala em aditamento, está-se falando em outro contrato, ainda que simples e complementar, com nova manifestação de vontade dos contratantes, com alteração da obrigação original. Como explicita De Plácido e Silva, aditamento significa "o aumento de cláusulas em um contrato já elaborado e mesmo registrado ou a parte acrescida ao final de um documento para alterar ou explicar algumas das condições ali exaradas, ou mesmo para corrigir omissões evidenciadas". Isso, repita-se, não existe em se tratando de prorrogação legal da locação, pois contrato prorrogado por lei não é contrato aditado." (Grifamos)

            Como se vê, a doutrina entende não possuírem o mesmo significado semântico as palavras aditamento e prorrogação. Para o primeiro autor citado, aditamento seria o mesmo que novação. Já para os dois últimos, infere-se que, além de entenderem possuírem diferentes significados semânticos, o aditamento decorreria da manifcstação de vontade dos contratantes, enquanto a prorrogação adviria da lei, razão por que o âmbito de incidência de ambos seria inconfundível.

            Em que pesem as opiniões dos estudiosos citados, com as mesmas não podemos concordar, permissa venia.

            A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça é assim redigida:

            "O fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu."

            Por primeiro, vejamos as acepções que ambos os termos - aditamento e prorrogação - possuem na língua portuguesa, tanto na linguagem comum quanto na jurídica.

            Segundo o Dicionário Eletrônico Houaiss ^[28], a palavra aditamento teria se originado do latim additaméntum, e significaria adição, acréscimo. E uma das acepções desta palavra seria "2 aquilo que se acrescenta a (algo) a fim de se elucidar, complementar etc." (Grifamos) Portanto, este seria o significado usual da palavra aditamento.

            E na linguagem jurídica, qual seria a verdadeira acepção do termo aditamento? O clássico Vocabulário Jurídico DE PLÁCIDO E SILVA ^[29] indica que:

            "Tem a mesma significação de adição. Expressa aumento, ampliação. E neste sentido, aditamento tem a significação de: Aumento de cláusulas em um contrato já elaborado e mesmo registrado. Parte acrescida ao final de um documento para alterar ou explicar alguma das condições ali exaradas, ou mesmo para corrigir omissões evidenciadas."

            Portanto, conclui-se que tanto na linguagem comum quanto na jurídica a palavra aditamento expressa o significado de aumento, ampliação, a fim de se elucidar ou complementar algo. Em complemento, pode-se dizer que aditamento, no âmbito jurídico, vem a ser a modificação do conteúdo contratual supervenientemente à formação do vínculo, que tanto poderá redundar na inclusão, exclusão ou modificação de cláusulas contratuais.

            E qual seria o sentido da palavra prorrogação?

            A origem da palavra, conforme extrai-se do mesmo Dicionário Eletrônico Houaiss ^[30], seria a expressão latina prorogatio, e significaria adiar, demorar, prolongar.

            Com efeito, esclarece nesse sentido o já citado Dicionário Jurídico DE PLÁCIDO E SILVA ^[31]:

            "Do latim prorogatio, de prorogare (alongar, dilatar, adiar, ampliar), exprime, originariamente, o aumento de tempo, a ampliação do prazo, o espaçamento de tempo, prestes a extinguir, para que certas coisas possam continuar, em seguimento, sem solução de continuidade.

            Nesta razão, a prorrogação pressupõe prazo ou espaço de tempo, que não extinguiu nem se finou, e que é ampliado, dilatado, aumentado, antes que se fine ou se acabe.

            Não se prorroga o quc já se mostra terminado ou acabado, isto é, fora da vigência ou do exercício de um prazo, que não mais existe. Aí, ocorreria coisa nova, iniciar-se-ia um novo espaço de tempo, pela solução de continuidade entre o prazo antigo e o novo prazo, revelando-se, portanto, renovação, não prorrogação.

            A rigor, pois, a prorrogação é a dilatação do espaço de tempo, cujo fim não ocorreu, para que se continue a fazer o que dentro dele se permitia. E, portanto, deve ser promovida antes que termine o prazo ou aquilo que se quer prorrogar, para que o tempo prefixo se dilate ou se amplie.

            Na prorrogação, o antes e o depois ligam-se numa continuidade para se mostrarem como urna única e só coisa, isto é, para que se apresente como um prazo ou um espaço de tempo, em que não se registrou nem ocorreu a menor descontinuidade, o que não se registra na renovação, onde se anota a interrupção entre o passado e o novo ou presente.

            A prorrogação, portanto, tem por objeto precípuo não admitir interrupção nem promover uma solução de continuidade entre o espaço de tempo, que foi insignificante para cumprimento de certo fato, e o outro, que se concedeu ou veio aumentar o passado."

            Prorrogação, pois, teria o sentido de protraimento, dilação de prazo que se encontra prestes a terminar, a fim de se evitar solução de continuidade.

            Portanto, prorroga-se prazo que se encontra em curso; renova-se prazo que já se extinguiu.

            Tendo presente o real significado dos termos aditamento e prorrogação, agora analisemos as posições defendidas pelos doutrinadores dantes citados: Heitor Vitor Mendonça Sica, Humberto Theodoro Júnior e Luís Camargo Pinto de Carvalho.

            Para o primeiro autor, aditamento e novação seriam sinônimos. Data maxima venia, aditamento não é sinônimo de novação.

            A novação constitui modalidade de extinção de uma obrigação que vem ocupar o lugar da primeira. É uma forma de pagamento indireto que, ao mesmo tempo em que extingue o débito anterior, produz um novo débito, em um ato único, de modo que não apenas se assume nova dívida: se assume uma nova dívida em lugar de outra, que se extingue. Este é o mais relevante traço da novação, sem cuja compreensão é impossível a apreensão do instituto, da sua funcionalidade e da sua eficácia, que é a de criar e extinguir relação jurídica por efeito do mesmo ato jurídico ^[32].

            Portanto, a novação implica na assunção de nova obrigação visando a automática extinção da anterior. É, na verdade, a substituição de uma dívida por outra, substituição essa que implica na extinção da obrigação sucedida pela sucessora, a qual poderá vir a ser exigida do devedor pelo credor na data do seu vencimento. Vejamos que a obrigação sucedida desaparece, razão pela qual o único vínculo que passa a unir credor e devedor é o da obrigação nova, qual seja, a sucessora. É o que se extrai do artigo 360, inciso I, do Código Civil de 2002.

            Como se vê, a finalidade da novação é obter a extinção de uma dívida, mediante a assunção de outra pelo devedor, podendo se dar de forma expressa ou tácia, mas que deve ser sempre inequívoca, ex vi do artigo 361 do Código Civil de 2002.

            A forma expressa é a que se dá por meio de palavras ou escritos; a tácita é que se deduz de fatos que, "com toda a probabilidade, a revelem". Mesmo assim, a forma tácita deve ser inequívoca, isto é, o que não se presta a equívocos, o que é de palmar constatação. Portanto, embora feita de modo indireto a exteriorização de vontade humana, não se admite a inferência, por presunção, do animus novandi ^[33]. Destarte, a inequivocidade da exteriorização do aninus novandi pode ser analisada sob o critério da incompatibilidade, segundo o qual haveria novação, quando a segunda obrigação fosse incompatível com a primeira, isto é, quando a vontade das partes milita no scntido de que a criação da segunda resultou na extinção da primeira ^[34]. A novação tácita exige uma mudança radical no objeto e na causa debendi ^[35], pois só nesse caso seria de se enteder que a segunda obrigação foi assumida tendo por finalidade a extinção da primeira.

            Assim, sendo o aditamento o meio de que se valem os contraentes para proceder a modificação do conteúdo contratual supervenientemente à formação do vínculo, que tanto poderá redundar na inclusão, exclusão ou modificação de cláusulas contratuais, o mesmo tanto poderá servir de instrumento de prova da novação quanto de mera alteração de cláusula do contrato, sem que se fale no ato de contrair-se nova dívida para extinguir e substituir a anterior.

            Logo, o conteúdo do aditamento contratual tanto poderá dizer respeito à extinção de dívida presente mediante assunção de nova que a substitui (= novação), quanto a inserção/exclusão/modificação de obrigações contratuais (= aditamento), sem que haja a intenção de novar, mas sim de modificar o vínculo contratual, total ou parcialmente, tal como a inclusão de cláusula contratual referente ao dever de conservação do imóvel locado (v.g. obrigação do locatário efetuar a pintura do imóvel).

            Como se pode perceber, a inserção de cláusula contratual referente à pintura do imóvel não extingue e substitui obrigação anterior do devedor, mas apenas lhe carreia novo encargo que passa a ser exigível, sendo, pois, mera alteração do conteúdo do contrato.

            Dessa forma, conclui-se que poderá haver aditamento sem novação, mas jamais haverá novação sem aditamento.

            Ora, parece intuitivo que aquele que cumpriu contrato de locação e decidiu manter a locação por novo período não novou, mas renovou o contrato. Neste específico caso, a nova locação não foi estabelecida visando extinguir a anterior, mas sim manter inalterado o estado das coisas: o locador continuar a receber aluguéis, enquanto o locatário permanecer na posse do prédio locado.

            Diante disso, as doutrinas de Humberto Theodoro Júnior e Luís Camargo Pinto de Carvalho, a despeito da força dos argumentos dos mestres, estão a merecer alguns reparos.

            Lembremos que, para os autores citados, aditamento não seria o mesmo que prorrogação porque aquele decorreria da vontade das partes, enquanto esta surgiria por força de lei.

            Com efeito, como se pôde perceber pela exposição anterior, aditamento é modificação do conteúdo do contrato. E modificação, no âmbito contratual, tanto pode se dar por escrito ou verbalmente; decorrer da vontade das partes ou da lei.

            Isso se dá porque vige no direito brasileiro o princípio do consensualismo, que é a liberdade da adoção da forma que revestirá os contratos e os negócios jurídicos unilaterais. Em especial quanto aos contratos, caracteriza-se o consensualismo dizendo que em regra basta o acordo entre as partes, para que estas fiquem vinculadas - consensus obligat ^[36], ao contrário do que ocorria no direito romano, no qual dominavam o formalismo e o simbolismo que submetiam a validade de determinado contrato ao aperfeiçoamento de determinado ritual.

            Assim, não havendo forma específica estabelecida em lei, nada impede que um contrato escrito venha a ser modficado por aditamento verbal. Da mesma forma, nada impede que um contrato verbal, venha a ser modificado por escrito. A dificuldade maior girará em torno da prova da modificação, não havendo qualquer influência sobre a modificação em si mesmo considerada.

            Como exemplo de aditamento (= modificação) por força de lei, podemos citar as alterações impostas aos contratos das sociedades empresárias em virtude da entrada em vigor do Código Civil de 2002 que em seu artigo 2.031 determinou a adaptação dos atos e contratos sociais à nova disciplina legal imposta ao regime das fundações, associações e sociedades. Em virtude disso, algumas cláusulas tiveram de ser acrescentadas, e outras, eliminadas. Houve total modificação dos conteúdos dos instrumentos sociais em geral por força de lei. Aditamento contratual, pois.

            Portanto, nada impede que a lei preveja a prorrogação ou renovação de contratos, imponha direitos e obrigações às partes, busque salvaguardar os interesses do contratante débil, dentre outros, o que se dá através de normas cogentes, as quais a vontade das partes não pode afastar.

            Nesse sentir, pode-se dizer que prorrogação contratual por força de lei aditamento é, haja vista provocar a alteração da cláusula de vigência do contrato independentemente da vontade dos contraentes, ainda que apenas incida ante a omissão dos mesmos.

            Logo, quando a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça tratou de aditamento contratual também cuidou, ainda que de forma implícita, da "prorrogação" do vinculo por força de lei, razão pela qual a controvérsia que existe em tomo do tema não encontra qualquer justificativa.

            Não obstante, a questão da "prorrogação" legal do vínculo contratual está a merecer uma breve análise sob outro enfoque, o que faremos no tópico seguinte.

            2.3. Artigo 46, e §§, da Lei 8.245/91: hipótese de prorrogação ou renovação do contrato de locação?

            Com efeito, a questão da prorrogação legal do contrato de locação está a merecer uma breve análise sob outro ângulo, eis que a mesma, para as locações residenciais, vem prevista no artigo 46, e §§, da Lei 8.245/91:

            "Art. 46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

            § 1° - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

            § 2° - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação." (Grifamos)

            Com efeito, do ponto de vista técnico-legal com o advento do termo previsto para o término da locação opera-se a extinção do vínculo contratual existente entre locador e locatário. Todavia, por questões de política legislativa, tendo em vista que o déficit habitacional existente no país representa um grave problema social a ser enfrentado, o legislador, ao ter pensado nesse problema, procurou conciliar o interesse de ambos os contratantes: apesar da extinção do vínculo contratual, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, o contrato de locação, antes findo, estará automaticamente "prorrogado" por tempo indeterminado. Todavia, nesta hipótese o locador poderá denunciar ^[37] o contrato a qualquer momento, concedendo ao inquilino trinta dias para a desocupação, findo o qual sem atendimento poderá ser exigido o despejo do imóvel pela via judicial.

            Muito embora a lei tenha se valido do termo prorrogar, nestes casos ocorre, a bem dizer, a renovação do contrato de locação, porém por tempo indeterminado. E porquê não houve prorrogação, mas sim renovação?

            Porque prorrogação implica no aumento de prazo sem solução dc continuidade, ou seja, apenas se prorroga o que ainda está em curso, conforme já tivemos oportunidade de expor anteriormente. Logo, extinto o contrato de locação por força do advento do termo previsto para o seu término, não se cogita mais de se prorrogar o que já acabou; neste caso, ocorre a renovação do contrato de locação por força de lei e independentemente da vontade das partes, renovação essa que se dá sem que haja tempo determinado, a fim de se permitir a retomada do imóvel mediante denúncia vazia.

            Sobre o tema, doutrina Francisco Carlos Rocha de Barros:

            "Regra antiga de nosso direito, o art. 1.194 do Código Civil [de 1916] afirma que a locação por tempo determinado cessa de pleno dircito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Isso significa que a locação cessa com a expiração do prazo estipulado, sem necessidade de notificação ou aviso (...) Ao analisar tal artigo, Clóvis dizia ser princípio geral, adotado pelo Código Civil, que o prazo final opera por si a resolução do ato, a que é aposto, não se desviando dessa norma a locação." (J. M. de Carvalho Santos, Código Civil brasileiro interpretado, Freitas Bastos, 1957, v. 17, p. 81)." ^[38]

            "Prorrogar", no caso, ressente-se de impropriedade, pois só se prorroga o que ainda vive. Se, com o término do prazo, cessou de pleno direito a locação, é impossibilidade lógica falar-se em prorrogação. Dizer que a locação se renova por declaração de vontade presumida pela lei seria mais adequado ^[39].

            Com efeito, vez mais esclarece nesse sentido o já citado Dicionário Jurídico DE PLÁCIDO E SILVA ^[40] no verbete renovaçao do contrato:

            "Exprime o restabelecimento de um contrato, que se havia extinto ou que se tinha vencido, mantendo-se as cláusulas originais ou se acrescentando a estas novas cláusulas.

            Importa a renovação do contrato numa dilatação ou aumento de prazo. Mas, difere da prorrogação porque esta somente ocorre quando o primitivo contrato não se tinha ainda vencido: a prorrogação tem que ser cumprida dentro da vigência do contrato. Em caso contrário, ocorrerá uma renovação: restabelecimento e revigoramento do contrato, cujo prazo se extinguira.

            Nos contratos, civis ou comerciais, a diferença traz sua importância, pois que, na prorrogação, não havendo um novo contrato não há pagamento de novo selo, enquanto que na revogação (sic), devendo ser composto um novo instrumento, tudo se faz como se nada existisse."

            E assim sendo, a Lei do Inquilinato não poderia ter prorrogado o que já não mais existia e, por conseguinte, ter imposto a mesma trilha ao contrato de fiança!

            Portanto, não se tratando de mera prorrogação do contrato de locação, mas antes de verdadeira renovação legal da locação por tempo indeterminado, tem-se que extinto o contrato, extinta também estará a fiança, ainda que o fiador tenha se comprometido a garantir o contrato de locação até que se desse a entrega das chaves do imóvel, como tem decidido sistemáticamente o Superior Tribunal de Justiça.

            Ora, falar em prorrogação do que já acabou revela uma insuperável contradição lógica, de modo que há, no caso, renovação do contrato de locação.

            Assim, como a extinção do contrato de locação se dá automaticamente com o advento da data fixada para o seu término, uma vez extinta a locação automaticamente também extinta estará a fiança, contrato acessório que deverá seguir a sorte do principal.

            Nestes casos, ocorrida a renovação da locação ante a omissão das partes em denunciá-la, se acaso o locador pretender manter a garantia no período de vigência por tempo indeterminado deverá obter a anuência dos fiadores, fazendo, assim, que o contrato de locação renovado por força de lei seja garantido durante esse período pela fiança.

            Portanto, ante o vencimento do contrato de locação o locador depara-se com 2 (duas) alternativas possíveis: a) obtém a anuência dos fiadores originários, e com isto mantém a garantia fidejussória, ou b) exige do inquilino a indicação de novos fiadores, sob pena de considerar resolvido o contrato por infração legal, em virtude da aplicação conjunta dos artigos 40, inciso IV e 9°, inciso II, da Lei do Inquilinato, sem prejuízo de poder exigir o pagamento do aluguel antecipadamente do inquilino até o sexto dia útil do mês vincendo, como previsto no artigo 42, da mesma Lei.

            Dessa maneira, protegido fica o fiador, que não terá a sua obrigação extendida além do vencimento previsto para o contrato de locação, bem como salvaguardado estará o locador que poderá exigir a indicação de novo fiador, sob pena de, na omissão do inquilino, agir para obter o despejo do imóvel. Com isso, equilibra-se a posição jurídico-econômica das partes sem que as mesmas sejam onerdas em demasia, o que foi feito pelo Superior Tribunal de Justiça com a edição da Súmula 214.

            2.4. Harmonização dos interesses em conflito: é possível a aplicação conjunta do artigo 819 do Código Civil e do artigo 39 da Lei do Inquilinato?

            Destarte, ainda que tenhamos procurado demonstrar as razões e a conveniência da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, uma questão ainda exige resposta: Como conciliar o princípio da interpretação restritiva do contrato de fiança previsto no artigo 819 do Código Civil de 2002, com a regra legal de vigência das garantias prestadas à locação de imóvel "até a entrega das chaves", prevista no artigo 39, da Lei do Inquilinato?

            Com efeito, diz o artigo 819 do Código Civil de 2002:

            "A fiança dar-se-á por escrito e não admite interpretação extensiva." (Grifamos)

            Já o artigo 39 da Lei 8.245/91 assim dispõe:

            "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel" (Grifamos)

            Não vemos outra alternativa que não seja a transposição, para o campo das leis ordinárias, do critério de interpretação constitucional denominado de princípio da razoabilidade, que muito embora seja utilizado na seara da interpretação constitucional para valorar os atos do Poder Público à luz dos critérios de utilidade e justiça, nada impede a sua aplicação no campo das relações interprivadas, mormente porque a chave para bem aplicar os institutos jurídicos tem sido a (re)leitura dos textos legais ordinários à luz dos valores e princípios da Constituição Federal de 1988.

            Sobre o tema, doutrina o professor Luis Roberto Barroso:

            "O princípio da razoabilidade é um parâmetro de valoração dos atos do Poder Público para aferir se eles estão informados pelo valor superior inerente a todo ordenamento jurídico: a justiça. Sendo mais fácil de ser sentido do que conceituado, o princípio se dilui em um conjunto de preposições que não o libertam de uma dimensão excessivamente subjetiva. É razoável o que seja conforme à razão, supondo equilíbrio, moderação e harmonia; o que não seja arbitrário ou caprichoso o que corresponda ao senso comum, aos valores vigentes em dado momento ou lugar. Há autores, mesmo, que recorrem ao direito natural como fundamento para a aplicação da regra da razoabilidade, embora possa ela radicar-se em princípios gerais da hermenêutica. Sobre este ponto em particular, veja-se a passagem, inspirada em San Thiago Dantas:

            "Não é apenas a doutrina do Direito Natural que vê no Direito uma ordem normativa superior e independente da lei. Mesmo os que concebem a realidade jurídica como algo mutável e os princípios do Direito como uma síntese das normas dentro de certos limites históricos reconhecem que pode haver leis inconciliáveis com esses princípios, cuja presença no sistema positivo fere a coerência deste, e produz a sensaçao íntima do arbitrário, traduzido na idéia de lei injusta." ^[41]

            No campo do direito privado, pode-se considerar que o princípio da razoabilidade adota o nome de lógica do razoável.

            Segundo já explicou o jurista Alípio Silveira, "a determinação dos conteúdos do Direito, tanto das normas gerais das normas individualizadas dcve reger-se pelo logos do humano e do razoável.

            O legislador opera com valorações sobre tipos de situações reais ou hipotéticas em termos genéricos e relativamente abstratos. O essencial em sua obra nunca consiste no texto da lei, mas nos juízos de valor que o legislador adotou como inspiração para sua lei.

            O processo de produção do Direito continua na obra do órgão jurisdicional, o qual, em lugar de valorar. em termos gerais, certos tipos de situações, tem de valorar, em termos concretos, situações individuais. Para isso, tem que valorar a prova, valorar os fatos do caso apresentados, compreendendo seu sentido singular, qualificando-os juridicamente, e estimando qual seja a norma adequada. O conjunto dessas operações, travadas recíproca e indissoluvelmente entre si, é o plano dc solução mais justa dentro da ordem jurídica positiva." ^[42]

            Portanto, conclui-se caber ao intérprete da lei cscolher, dentre as interpretações possíveis, aquela que se revela a mais razoável no caso concreto, a qual deve sempre conduzir à idéia básica de utilidade e justiça, reflexos estas da solidariedade e justiça social proclamdas no artigo 3°, inciso I, da Constituição Federal.

            E no caso em análise, a visão principiológica do Direito permite a conclusão de que o princípio estatuído no artigo 819 do Código Civil, relativo à interpretação restritiva da manifestação de vontade do fiador, não poderia ter sido alterado pela regra do artigo 39 da Lei do Inquilinato, relativo à extensão da responsabilidade do fiador.

            Princípio é, por definição, mandamento nuclear de um sistema, verdadeiro alicerce dele, disposição fundamental que se irradia sobre diferentes normas compondo-lhes o espírito e servindo de critério para a sua exata compreensão e inteligência, exatamente por definir a lógica e a racionalidade do sistema normativo, no que lhe confere a tônica e lhe dá sentido harmônico. É o conhecimento dos princípios que preside a intelecção das diferentes partes componentes do todo unitário que há por nome sistema jurídico positivo ^[43].

            Os princípios jurídicos constituem a base do ordenamento jurídico, a parte permanente e eterna do Direito e, também, o fator cambiante e mutável que determina a evolução jurídica; são as idéias fundamentais e informadoras da organização jurídica da Nação ^[44]. E, precisamente por constituirem a base mesma do Ordenamento, não é concebível uma norma legal que os contravenha ^[45]. Assim, ainda que lei posterior venha a dispor contra princípio exposto em lei anterior, e desde que esse princípio disser respeito à estrutura de uma determinada área da ciência jurídica, razão por que poderia ou não ter sido positivado, não se admite a derrogação, pois, como já o disse Gustav Radbruch, "há leis que não são Direito e de que há Direito acima das leis?" ^[46]

            Ora, e por ser o princípio da interpretação restritiva dos negócios jurídicos benéficos o fundamento basilar desta espécie contratual (art. 114, do Código Civil), e sendo a fiança uma modalidade de contrato benéfico, em cuja disciplina o legislador entendeu por bem reforçar o princípio da interpretação restritiva (art. 819 do Código Civil), a regral legal de extensão das garantias "até a entrega das chaves" na locação prevista no artigo 39 da Lei do Inquilinato deve ceder espaço à proteção do fiador, cuja garantia deve se entender ter sido prestada até o vencimento do contrato, porque essa seria a conclusão mais razoável se o fiador pudesse prever, no momento da apresentação da garantia, quais as graves conseqüências que lhe advirão se após o vencimento do contrato o inquilino deixar de pagar os aluguéis e encargos.

            Esse é um princípio fundamental dos contratos benéficos, universalmente aceito pela doutrina, de modo que em não tendo havido a sua derrogação expressa pela Lei do Inquilinato, há que ser interpretado de modo a harmonizá-lo com dispositivos que porventura se entremostrem colidentes. Outrossim, não poderia a Lei do Inquilinato ter alterado o fundamento em que se funda a tipicidade do contrato de fiança construída no Código Civil sem que a sua estrutura também tivesse sido alterada naquela lei.

            Ao ter comentado o artigo 39 da Lei do Inquilinato, o insígne Francisco Carlos Rocha de Barros assim escreveu:

            "Por outro lado, não é dificil sustentar que este artigo de lei do inquilinato não revogou o art. 1.483 do Código Civil ^[47]. Não houve declaração expressa nesse sentido e aqui não se cuidou de regular inteiramente o contrato de fiança (§ lº do art. 2° da LICC). Resta, apenas, alegar incompatibilidade, mas sem garantia de sucesso, pela maneira genérica e ligeira como a matéria é tratada neste artigo da lei do inquilinato. Para revogar preceito tradicional do Código Civil, que, aliás, reflete opinião universal da doutrina sobre interpretação dos contratos gratuitos, é de se ter como ineficaz a norma veiculada por este artigo, até porque existe norma geral de interpretação dos contratos, consignada no art. 1.090 do Código Civil ^[48], afirmando que os contratos benéficos interpretar-se-ão estritamente. Ainda que se admitisse a revogação do art. 1.483, não vemos como sustentar a revogação do art. 1.090." ^[49]

            Frise-se, nesse sentido, que o fundamento, a base indestrutível dos contratos gratuitos é a de que as manifestações de vontade deles oriundas deverão ser sempre interpretadas restritivamente, pois com isto o legislador buscou proteger a posição jurídica do sujeito que, ao ter manifestado uma liberalidade, visou beneficiar a outra parte sem nada receber em troca. Assim sendo, há que se ter em mente que todo o ato de disposição patrimonial há que ser interpretado de forma restritiva, a fim de que sejam equilibradas as posições jurídicas das partes. E equilíbrio das posições jurídicas das partes haverá se os riscos do negócios forem atribuídos aos contratantes de forma materialmente justa.

            E assim o é porque entendemos que um princípio fundamental de uma determinada área do conhecimento jurídico não pode ser alterado por lei especial sem que a própria estrutura do instituto seja também alterada, sob pena de causar uma situação de anomia, ainda que aparente, que mais do que proteger a pessoa do locador, acaba por gerar tremenda insegurança jurídica em face das profundas divergências que tem provocado na doutrina e jurisprudência, o que acabou por ser agravado com a edição da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça.

            Com efeito, o intérprete da lei não pode ignorar a realidade das coisas, como é a dinâmica da vida, pois a imensa maioria dos fiadores não possui a menor noção da dimensão que a sua vinculação nessa condição representa, uma porque o objetivo principal é o de ajudar um amigo ou parente próximo; duas porque sendo o contrato de locação vínculo obrigacional de execução continuada, normalmente o inadimplemento se dá após o vencimento do contrato e durante o período de prorrogação da locação por tempo indeterminado, o que acontece muitas vezes após vários anos, sem que o fiador venha a se recordar da fiança quc prestara tempos antes. Esta é a realidade da vida que não pode ser ignorada pelo intérprete da lei.

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3. Conclusões

            Em síntese, decorrido o prazo de que o locador dispunha para retomar o prédio locado sem qualquer oposição a lei presume, e de forma relativa, ter havido a contratação de nova locação, só que a partir de então por tempo indeterminado, a fim de conceder ao senhorio o direito dc retomada mediante denúncia vazia. E isto porque somente se prorroga o que ainda não venceu; vencido o contrato e decorrido o tempo previsto em lei, haverá renovação da locação por presunção legal.

            Ora, essa é a razão pela qual vencido o contrato e extinta a locação, extinta também estará a fiança, pois se se admitisse a sua "prorrogação" sem a anuência ou concordância do fiador, esta situação de restrição de direito seria ampliada indevidamente pela lei ao colocar o fiador em situação bastante desfavorável, estendedo a sua obrigação quando a mesma deveria ter sido restringida, por força do princípio da interpretação restritiva dos negócios jurídicos benéficos.

            E nem se diga que a anuência do fiador foi manifestada antecipadamente pelo garante quando da assinatura do contrato de locação pois, da mesma maneira que não é dado a um sujeito renunciar a um direito ainda não incorporado ao seu patrimônio, também é certo ser vedada a anuência antecipada do fiador a uma situação que lhe é prejudicial, porque estaria a renunciar a aplicação de um princípio jurídico fundamental do contrato de fiança, que é aquele exposto no artigo 819 do Código Civil de 2002 ^[50], segundo o qual o contrato de fiança deverá ser interpretado restritivamente.

            Na verdade, a lei protege no caso concreto a parte débil da relação jurídica (fiador), que é o único que se obriga sem receber nada em troca. Daí ser plenamente justificável a proteção legal à dignidade econômica do garante, a qual respresenta uma das facetas da dignidade da pessoa humana.

            Em sendo assim, ante o vencimento do contrato de locação o locador depara-se com 2 (duas) alternativas possíveis: a) obtém a anuência dos fiadores originários, e com isto mantém a garantia fidejussória, ou b) exige do inquilino a indicação de novos fiadores, sob pena de considerar resolvido o contrato por infração legal, em virtude da aplicação conjunta dos artigos 40, inciso IV e 9°, inciso II, da Lei do Inquilinato, sem prejuízo de poder exigir o pagamento do aluguel antecipadamente do inquilino até o sexto dia útil do mês vineendo, corno previsto no artigos 42, da Lei do Inquilinato.

            Se o locador nada fizer quando do vencimento do contrato de locação, tendo em vista a interpretação dada pelo Superior Tribunal de Justiça através da Súmula 214, colocará em risco o seu patrimônio, pois exinta estará a garantia fidejussória pelas razões dantes expostas.

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Notas

            01 In Da extinção da responsabilidade do fiadores em contrato de locação, http\\:www.saraivajur.com.br, acessado em 21.06.05;

            02 Quer do locador, quer do locatário, o que se dá mediante denúncia do vínculo;

            03 Eis a redação do dispositivo: "Art. 46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente dc notificação ou aviso. § 1º - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato"

            04 DJU, p. 250;

            05 II Coríntios 3:6: "O qual nos fez também capazes de ser ministros de um novo testamento, não da letra, mas do espírito; porque a letra mata e o espírito vivifica";

            06 "Quando urna linha jurisprudencial está erigida em súmula, isso em princípio significa que ela é largamente dominante no tribunal". (CANDIDO RANGEL DINAMARCO. A reforma da reforma. 2. ed. São Paulo: Malheiros Editores, 2002, p. 187);

            07 Atualmente, o 2° Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, ao ter sido incorporado à estrutura administrativa do Tribunal de Justiça de São Paulo, converteu-se nas Câmaras 25° a 36° da Seção de Direito Privado deste Tribunal, de acordo com o Provimento n° 66/2005 do TJSP;

            08 Publicada no DOU de 31/12/2004;

            09 In art. cit.;

            10 Extinto 2º TACivSP, Ap. c/ Rev. 565.748-00/2 - 11ª Câm. - Rel. Juiz JOSÉ MALERBI - J. 03.4.00;

            11 Ap. c/ Rev. 547.420-00/6 - 10ª Câm. - Rel. Juiz IRINEU PEDROTTI - J. 26.5.99;

            12 AI 627.110-00/9 - 10ª Câm. - Rel. Juiz SOARES LEVADA - J. 26.4.2000;

            13 Ap. c/ Rev. 590.131-00/0 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO HUNGRIA - J. 10.10.2000;

            14 AI 741.926-00/3 - 11ª Câm. - Rel. Juiz ARTUR MARQUES - J. 17.6.2002;

            15 Ap. s/ Rev. 653.970-00/6 - 1ª Câm. - Rel. Juiz MAGNO ARAÚJO - J. 28.1.2003;

            16 Equivalente, em parte, ao artigo 835 do Código Civil de 2002;

            17 Ap. Sum. 165.405-00/4 - 5ª Câm. - Rel. Juiz MENEZES GOMES - J. 30.11.83; Ap. 166.606-00/5 - 9ª Câm. - Rel. Juiz MARCELLO MOTTA - J. 4.4.84; Ap. c/ Rev. 222.610-00/1 - 4ª Câm. - Rel. Juiz TELLES CORRÊA - J.14.6.88; Ap. c/ Rev. 396.599-00/0 - 2ª Câm. - Rel. Juiz DIOGO DE SALLES - J. 4.4.94; Ap. s/ Rev. 407.904-00/1 - 9ª Câm. - Rel. Juiz CLARET DE ALMEIDA - J. 3.8.94; Ap. s/ Rev. 406.597-00/5 - 3ª Câm. - Rel. Juiz TEIXEIRA DE ANDRADE - J. 8.11.94; Ap. s/ Rev. 491.956-00/9 - 1ª Câm. - Rel. Juiz LAERTE CARRAMENHA - J. 18.8.97; Ap. c/ Rev. 509.004-00/3 - 2ª Câm. - Rel. Juiz FELIPE FERREIRA - J. 6.4.98; Ap. c/ Rev. 540.015-00/3 - 2ª Câm. - Rel. Juiz FELIPE FERREIRA - J. 15.3.99; Ap. c/ Rev. 552.437-00/1 - 8ª Câm. - Rel. Juiz KIOITSI CHICUTA - J. 2.9.99; AI 606.376-00/8 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 20.12.99; Ap. c/ Rev. 592.220-00/0 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 27.11.2000; Ap. c/ Rev. 674.867-00/2 - 3ª Câm. - Rel. Juiz MILTON SANSEVERINO - J. 17.4.2001; Ap. c/ Rev. 606.457-00/8 - 10ª Câm. - Rel. Juiz IRINEU PEDROTTI - J. 16.5.2001; Ap. c/ Rev. 605.084-00/2 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 14.5.2001; Ap. c/ Rev. 608.306-00/9 - 10ª Câm. - Rel. Juiz SOARES LEVADA - J. 23.5.2001; Ap. c/ Rev. 608.819-00/1 - 8ª Câm. - Rel. Juiz RENZO LEONARDI - J. 7.6.2001; Ap. c/ Rev. 611.275-00/4 - 2ª Câm. - Rel. Juiz ANDREATTA RIZZO - J. 17.9.2001; Ap. s/ Rev. 634.306-00/5 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 18.2.2002; Ap. c/ Rev. 635.758-00/3 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 27.5.2002; Ap. c/ Rev. 624.166-00/4 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FERRAZ FELISARDO - J. 3.9.2002; Ap. c/ Rev. 635.347-00/3 - 3ª Câm. - Rel. Juíza REGINA CAPISTRANO - J. 11.6.2002;

            EI 619.318-01/6 - 3ª Câm. - Rel. Juiz RIBEIRO PINTO - J. 18.3.2003;

            18 Ap. c/ Rev. 605.084-00/2 - 11ª Câm. - Rel. Juiz MENDES GOMES - J. 14.5.2001;

            19 Emb. Infring. 619.318-01/6 - 3ª Câm. - Rel. Juiz RIBEIRO PINTO - J. 18.3.2003;

            20 EI 194.764-01/1 - 7ª Câm. - Rel. Juiz GILDO DOS SANTOS - J. 30.3.87; Ap. s/ Rev. 275.967-00/1 - 8ª Câm. - Rel. Juiz MARTINS COSTA - J. 30.8.90; EI c/ Rev. 328.380-01/5 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO BARROS - J. 8.2.94; Ap. c/ Rev. 361.888-00/4 - 7ª Câm. - Rel. Juiz ANTONIO MARCATO - J. 8.2.94; Ap. c/ Rev. 386.924-00/4 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO BARROS - J. 1.3.94; Ap. c/ Rev. 382.102-00/9 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO BARROS - J. 15.3.94; Ap. c/ Rev. 414.450-00/0 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO HUNGRIA - J. 14.12.94; Ap. s/ Rev. 425.541-00/9 - 2ª Câm. - Rel. Juiz FÁBIO GOUVÊA - J. 3.4.95; Ap. c/ Rev. 429.535-00/4 - 3ª Câm. - Rel. Juiz FRANCISCO BARROS - J. 30.5.95; Ap. c/ Rev. 437.306-00/8 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO HUNGRIA - J. 20.9.95; Ap. s/ Rev. 444.800-00/1 - 1ª Câm. - Rel. Juiz MAGNO ARAÚJO - J. 18.12.95; Ap. s/ Rev. 449.789-00/7 - 9ª Câm. - Rel. Juiz RADISLAU LAMOTTA - J. 31.1.96; Ap. c/ Rev. 456.524-00/9 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO HUNGRIA - J. 29.5.96; Ap. s/ Rev. 456.700-00/6 - 3ª Câm. - Rel. Juiz JOÃO SALETTI - J. 13.8.96; Ap. s/ Rev. 463.942-00/0 - 9ª Câm. - Rel. Juiz EROS PICELI - J. 4.9.96; Ap. c/ Rev. 457.565-00/7 - 12ª Câm. - Rel. Juiz LUÍS DE CARVALHO - J. 26.9.96; Ap. c/ Rev. 467.537-00/8 - 4ª Câm. - Rel. Juiz CELSO PIMENTEL - J. 12.11.96; Ap. c/ Rev. 472.376-00/7 - 10ª Câm. - Rel. Juiz EUCLIDES DE OLIVEIRA - J. 19.2.97; Ap. c/ Rev. 474.519-00/4 - 5ª Câm. - Rel. Juiz PEREIRA CALÇAS - J. 26.2.97; Ap. c/ Rev. 511.035-00/7 - 6ª Câm. - Rel. Juiz PAULO HUNGRIA - J. 30.4.98; Ap. c/ Rev. 512.237-00/1 - 4ª Câm. - Rel. Juiz MOURA RIBEIRO - J. 26.5.98; Ap. c/ Rev. 518.315-00/9 - 5ª Câm. Rel. Juiz FRANCISCO THOMAZ - J. 27.5.98; Ap. c/ Rev. 523.755-00/4 - 1ª Câm. - Rel. Juiz MAGNO ARAÚJO - J. 14.9.98; Ap. c/ Rev. 529.889-00/6 - 12ª Câm. - Rel. Juiz ARANTES THEODORO - J. 8.4.99; Ap. c/ Rev. 544.616-00/5 - 12ª Câm. - Rel. Juiz ARANTES THEODORO - J. 8.4.99; Ap. c/ Rev. 547.067-00/8 - 5ª Câm. - Rel. Juiz LUÍS DE CARVALHO - J. 14.9.99; Ap. c/ Rev. 560.118-00/4 - 7ª Câm. - Rel. Juiz AMÉRICO ANGÉLICO - J. 9.11.99; Ap. c/ Rev. 618.866-00/0 - 5ª Câm. - Rel. Juiz S. OSCAR FELTRIN - J. 28.11.2001; Ap. c/ Rev. 623.909-00/5 - 4ª Câm. - Rel. Juiz AMARAL VIEIRA - J. 19.12.2001; Ap. c/ Rev. 626.069-00/2 - 4ª Câm. - Rel. Juiz NEVES AMORIM - J. 12.3.2002; Ap. c/ Rev. 632.787-00/4 - 8ª Câm. - Rel. Juiz WALTER ZENI - J. 23.5.2002; Ap. c/ Rev. 635.220-00/3 - 11ª Câm. - Rel. Juiz EGIDIO GIACOIA - J. 12.8.2002; Ap. c/ Rev. 640.354-00/2 - 2ª Câm. - Rel. Juiz GILBERTO DOS SANTOS - J. 16.9.2002; Ap. c/ Rev. 643.418-00/3 - 7ª Câm. - Rel. Juiz PAULO AYROSA - J. 15.10.2002; Ap. c/ Rev. 726.518-00/1 - 6ª Câm. - Rel. Juiz LINO MACHADO - J. 13.11.2002; Ap. c/ Rev. 648.109-00/8 - 11ª Câm. - Rel. Juiz ARTUR MARQUES - J. 24.2.2003; Ap. c/ Rev. 674.220-00/6 - 4ª Câm. - Rel. Juiz JÚLIO VIDAL - J. 21.9.2004;

            21 Ap. c/ Rev. 669.092-00/9 - 12ª Câm. - Rel. Juiz PALMA BISSON - J. 13.5.2004;

            22 Ap. c/ Rev. 635.220-00/3 - 11ª Câm. - Rel. Juiz EGIDIO GIACOIA - J. 12.8.2002;

            23 In A penhora e o bem de família do fiador da locação. Coord. José Rogério Cruz e Tucci. Autores Clito Fornaciari Júnior et al. São Paulo: RT, 2003, p. 27;

            24 "Em princípio, a redação da Súmula parece bastante óbvia, malgrado sua falta de rigor termino lógico.";

            25 In A fiança e a prorrogação do contratio de locação. Revista de Direito Privado 18. São Paulo; RT. 2004, p. 77;

            26 Idem., p. 77 e ss.;

            27 In art. cit.;

            28Disponível em http://houaiss.uol.com.br/busca.jhtm?verbete=aditamento&stype=lç;

            29 In v. 1. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 84;

            30 Disponível em http://houaiss.uol.coin.br/buseajhtm?verbete=aditamento&stype=Iq;

            31 v. II. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 482;

            32 MARTINS-COSTA, Judith. Comentários ao novo código civil. V. 5. T. I. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 504;

            33 MARTINS-COSTA, Judith. Comentários ao novo código civil. V. 5. T. I. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 536;

            34 Conforme PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. V. II. 15. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1996,. p. 163.;

            35 Conforme MARTINS-COSTA, Judith, ob. cit., p. 536;

            36 NORONHA, Fernando. O Direito dos contratos e seus princípios fundamentais. São Paulo: Saraiva, 1994, p. 117;

            37 É a denominada "denúncia vazia";

            38 In Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 201/202;

            39 BARROS, Francisco Carlos Rocha de, ob. cit., p. 206;

            40 In v. III e IV. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 96;

            41 In Interpretação e aplicação da constituição. São Paulo: Saraiva, 1996, p. 204 e ss..

            42 In Hermenêutica juridica: seus princípios fundamentais no direito brasileiro. V. 1. São Paulo: Leia Livros, s/d, p. 174;

            43 BANDEIRA DE MELLO, Celso Antônio. Curso de Direito Administrativo, p. 629 e ss..

            44 PEREZ, Jesús González. El Principio General de La Buena Fé en el Derecho Administrativo. Madrid: Real Academia de Ciencias Morales y Politicas, 1983, p. 51/52;

            45 PEREZ, Jesús González, ob. cit., p. 52;

            46 In Leis que não são direito e direito acima das leis. Justitia. v. 38. n. 93. São Paulo, 1976, p. 159;

            47 Equivalente ao art. 819 do Código Civil de 2002;

            48 Equivalente ao art 114 do Código Civfl dc 2002;

            49 In Comentários à lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 162;

            50 Equivalente ao artigo 1.483 do Código Civil de 1916;