Condomínio edilício e a divulgação de sua inadimplência

1.APRESENTAÇÃO

            Figura controvertida tanto por seus aspectos jurídicos como pela vastidão de polêmicas que, oriundas de seu cotidiano, comumente chegam ao Judiciário em busca de pacificação, o condomínio edilício, objeto de leis extravagantes no passado, agora recepcionado pelo atual Código Civil (Lei 10.406/02) ^[01], atravessou o século XX com um dos mais visíveis e efetivos símbolos da urbanização do Brasil, marcada pela explosão demográfica nas grandes cidades, déficits habitacionais imensos e insuficiência do Estado para disciplinar qualquer política coerente sobre a ocupação do solo urbano. ^[02]

            Símbolo visível sim, pois mesmo as pequenas e médias cidades, acompanhando o já verificado nos grandes centros, adotaram cada vez mais essa forma de propriedade – seja para finalidade residencial ou comercial -, onde unidades autônomas, pertencentes a determinado titular, coexistem com áreas comuns, compartilhadas por todos ^[03]. Evidentemente que a consagração dos condomínios edilícios trouxe também inúmeros desafios aos que residem ou desenvolvem suas atividades econômicas nos mesmos, questões estas que terminam, se assim podemos dizer, por deslocar esta figura de sua órbita original, no campo dos direitos reais, para aproximá-la do campo obrigacional, pois extrapolam a relação condomínio-proprietário; além de abranger um sem número de pessoas e interesses, apresentam um dinamismo, praticamente diário, que contrasta com a passividade, o imobilismo e o formalismo que identificamos nos institutos do Direito das Coisas.

            Neste simplório texto pretendemos trazer para o debate uma dessas questões - a problemática da divulgação da inadimplência – onde colocaremos ao leitor posições para que este decida se tal prática consiste num direito ou num abuso de direito, no que esperamos que nossos argumentos e conclusão, sem a pretensão de serem exaustivos, sirvam como estímulo à discussão e aperfeiçoamento da disciplina que cerca o condomínio edilício, merecedora de muito mais atenção do que a dispensada até hoje pelas faculdades e instituições de ensino e aprimoramento jurídico.

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2.DIVULGAÇÃO DE UNIDADE INADIMPLENTE: SUBSISTE DANO À HONRA DO PROPRIETÁRIO E/OU LOCATÁRIO?

            Item que motiva acaloradas discussões no âmbito dos edifícios de apartamentos diz respeito à divulgação do quadro de inadimplentes de condomínio edilício, tida por alguns como medida meramente informativa da realidade financeira experimentada por todos, e por outros como instrumento indireto de cobrança, mediante constrangimento que pode redundar até em indenizações, notadamente por danos morais.

            Em nossa opinião, temos nessa matéria não um mas dois pontos de interesse, e que, por serem conciliáveis, terminam por convergir, conforme defendemos logo abaixo.

            2.1DIREITO DO CONDÔMINO À DIVULGAÇÃO DOS DADOS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO, ESPECIALMENTE DE NATUREZA FINANCEIRA OU QUE REPRESENTEM ÔNUS

            Por imposição de lei compete ao síndico a prática de determinadas diligências que, se de um lado decorrem das atribuições derivadas de sua função de representante legal do condomínio, de outro prestam também para atender aos interesses dos demais condôminos. Dentre os vários deveres enumerados pela legislação, podemos destacar, na esfera de interesse desse nosso estudo:

            a) cobrança dos condôminos de suas contribuições (art. 1348, VII, C. Civil);

            Quando o síndico não divulga a tomada de medidas contra condômino inadimplente, ou pior ainda, quando não desenvolve qualquer atitude para cobrar importâncias devidas ao condomínio, sua omissão caracteriza expresso descumprimento do inciso VII do art. 1348; sendo negligente nessas condutas, contribuirá diretamente para o aumento do valor pago pelos demais condôminos, favorecendo ao final o inadimplente.

            Por essa razão, identificamos nesse dispositivo o fundamento primordial que retira das mãos do síndico o direito ao silêncio nas situações que podem onerar a coletividade condominial, competindo-lhe sempre atuar de maneira firme para que os condôminos não se abstenham de responder por suas obrigações financeiras.

            b) dar conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio (art. 1348, III, C. Civil);

            A instauração de qualquer processo, judicial ou mesmo administrativo, com pretensão favorável ou contrária ao condomínio, certamente implica em ônus a serem suportados pela massa condominial, tais como contratação de advogados, peritos e/ou outros profissionais técnicos, recolhimento de taxas judiciais, pagamento de sucumbência etc. Por isso, seja na posição de demandado (uma reclamação trabalhista, por exemplo), seja na de demandante (ação de cobrança, v.g), o síndico, enquanto representante por excelência do condomínio, não pode silenciar tais informações à assembléia, órgão máximo representativo da vontade dos condôminos, pois a estes interessa o desenvolver de tais feitos, tendo em vista que as conseqüências finais desses atos, favoráveis ou não, terminarão por atingir a todos.

            Trazida esta questão à realidade cotidiana, surge-nos inverossímil que o síndico, ao dirigir-se à assembléia, informe, de forma lacônica, a existência de uma ou outra ação judicial; pelo contrário, deverá ele, dentro dos princípios inatos à sua função e sob as vistas da lei, externar a todos qual a natureza da demanda, quem são as partes e quais os interesses (leia-se "riscos") envolvidos.

            Lidos em seqüência, os incisos VII e III do art. 1348 se completam com o inciso VIII do mesmo dispositivo, e que examinaremos a seguir.

            c) prestação de contas (art. 1348, VIII)

            Cabe ainda ao síndico informar a todos, em assembléia própria, e na sua falta, por avisos ou correspondência, do estado das finanças de sua administração, prestando as contas na forma exigida por lei e alertando para os casos que possam afetar o equilíbrio ^[04] administrativo do condomínio.

            Pela soma das disposições legais acima expostas resta incontroverso que o síndico omisso quanto aos assuntos que, por sua natureza ou vulto, podem implicar em ônus aos demais condôminos, age contra a legislação e contra os interesses que lhe compete administrar; ao dever de informar e prestar esclarecimentos por parte do síndico corresponde o direito do condômino em ser informado, não se tolerando a ocultação de tais assuntos, ainda que por motivos beneméritos.

            A instância de informação por excelência é, na realidade do condomínio, a Assembléia Geral, comumente reduzida a termo em atas, relatórios ou documentos similares que, posteriormente, devem ser franqueados a todos.

            Mas o direito à informação não é absoluto, conforme es esclarece a seguir.

            2.2DIREITO DO CONDÔMINO INADIMPLENTE EM NÃO SER CONSTRANGIDO

            Conforme exposto acima, a divulgação das informações de interesse coletivo no âmbito do condomínio deve ser priorizada; entretanto, como tais dados podem na maioria das vezes importar em posições contrárias à conduta e/ou interesse individual de determinado condômino, tal divulgação deve se desenvolver sob o signo do respeito aos direitos individuais, notadamente os listados no art. 5º da Constituição Federal em seu inciso X (direito à intimidade, à vida privada, à honra e à imagem). Prova do prestígio dado atualmente a tais direitos é a inserção, no atual Código Civil, de dispositivos em favor dos mesmos, em especial seu art. 12, caput, que estipula expressamente que "pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a lesão, a direito de personalidade, e reclamar perdas e danos, sem prejuízo de outras sanções previstas em lei."

            Fenômeno que acompanha a figura do condomínio edilício desde seu nascedouro, que intensificada nos momentos de retração da economia nacional, deve ser a inadimplência combatida com os meios previstos em lei, especialmente com a ação sumária de cobrança, conforme dispõe o art. 275, II, b. ^[05]

            A utilização de expedientes vexatórios ou constrangedores, tais como proibição da utilização de determinados serviços constantes do condomínio, afixação de rol pessoal de inadimplentes, com o nome dos devedores e não apenas mera indicação das unidades etc, dentre outras medidas que, se conseguem por vezes "estimular" o condômino a cumprir forçosamente seus deveres, terminam também por denegrir sua imagem perante todos, ferindo sua dignidade e sua honra. Constatado eventual excesso contra seus direitos de personalidade, poderá a pessoa que sentir prejudicada exigir que o Judiciário avalie se os deveres do condomínio atingiram direitos individuais, estipulando medidas tendentes a sustar práticas tidas como constrangedoras, e arbitrando mesmo indenizações.

            Para se resguardar, deve o condomínio, em sua prestação de contas e/ou informes, privilegiar a objetividade, a discrição e a moderação. Sua conduta é que será justamente analisada no momento de se apurar eventual excesso ou abuso de direito

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3.CONCLUSÕES

            A manutenção de boas relações sociais, a não ocorrência de incidentes e a não proliferação de demandas judiciais desgastantes e dispendiosas exigem que a divulgação de informações condominiais, especialmente no que interessa à inadimplência, seja uma tarefa executada com parcimônia, de modo que a coletividade veja respeitado seu direito à informação, e a individualidade não tenha seus predicados violentados.

            A tarefa de executar essa conciliação deve ser enfrentada tendo em vista a natureza real do condomínio edilício, ou seja, de res, de coisa, pois se o débito condominial é consagrado com propter rem, ou seja, uma obrigação real, quem é devedora é a unidade, e não seu ocupante, seja proprietário, locatário ou comodatário, mesmo porque essas situações são transitórias, especialmente pelo fato de que os contratos de locação se findam mais cedo ou mais tarde e os negócios de compra e venda também fazem com que proprietários se alternem na titularidade do bem.

            Se locatários e proprietários se alternam, o mesmo não pode ser afirmado sobre eventual dívida originada de obrigações condominiais não cumpridas; as mesmas sempre permanecem, e, não pagas, constantemente acarretam aos condôminos adimplentes o ônus de suportá-las, seja através de rateio, seja através da utilização do fundo de reserva, fazendo muitas vezes com que obras de melhorias e investimentos no condomínio não sejam realizados.

            Atentando-se a esta conciliação entre o coletivo e o privado, será possível dar amplo acesso a todos os moradores, proprietários e interessados sobre as finanças do Condomínio, possibilitando exigir dos administradores o desenvolvimento das medidas pertinentes para que o estado de inadimplência, se verificado, seja combatido, sem que, com isso, atinja-se a dignidade do condômino enquanto pessoa.

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NOTAS

            01 Subsiste ainda polêmica acerca da derrogação e/ou revogação da Lei Federal 4591/64 pelo atual Código Civil. Para doutrina favorável à supremacia da Lei de Condomínios e Incorporações, enquanto lei especial, reportamos o leitor ao artigo Condomínio: Qual a porcentagem que deve incidir sobre a multa por inadimplência, in Revista de Direito Privado, vol. 16, Ed. RT, 2003, pg. 83, onde Fábio Campos de Aquino fundamenta nas disposições da Lei Complementar 95/98, que estatui regras sobre elaboração, redação, alteração, consolidação e revogação dos instrumentos legais brasileiros, a prevalência da Lei Federal 4.591/64 sobre o Código Civil, no que toca à matéria, especialmente pelo fato do último não ter revogado expressamente a primeira, conforme exigência do art. 9º da Lei Complementar 95/98. Entretanto, adotou o STJ entendimento diverso no julgamento do RE n.ºs2005/0020068-3, de 14.06.2005, tendo como relator o Min. Carlos Alberto Menezes Direito: "A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil,regendo-se a multa pelo disposto no respectivo art.1.336, § 1°".

            02 Apenas em 2001, com a publicação da Lei Federal 10.257), é que o Brasil, regulamentando disposição constitucional, especificou sua política de desenvolvimento urbano; entretanto, questiona-se o Estatuto das Cidades será mecanismo hábil para reestruturar a ocupação desorganizada das grandes cidades que se denuncia há muito tempo. O prof. Caio Mário da Silva Pereira (Condomínios e Incorporações, Forense, 10^a ed., 1997, pg. 50), alerta em seu clássico trabalho sobre a matéria, escrito contemporaneamente à promulgação da Lei 4591/64, que "não seria bastante que no planejamento em setor imobiliário se cogitasse apenas do trabalhador agrícola e do homem do campo. As populações citadinas sofrem os mesmos dramas da falta de assistência e padecem penúrias análogas". Com seu texto, o jurista mineiro externa uma preocupação para a ênfase dada na ocasião ao campo (atendida em tese pelo Estatuto da Terra), em detrimento de uma política urbana. A correção de seu ponto de vista transparece quando, quarenta anos depois, constata-se que o Estatuto das Cidades surge após um período de intensa e desordenada urbanização, cujas tensões quase sempre foram contidas por medidas demagógicas (tolerância por parte dos governantes quanto a ocupação de áreas públicas, de proteção ambiental e outras, isenção de tributos etc, objetivando capitalizar votos), com efeitos particularmente danosos à coletividade, ou mesmo legais (por exemplo, legislação sobre o inquilinato, que, constando disposições favoráveis aos locatários, possibilitou relativo equilíbrio nas relações entre proprietários e não-proprietários).

            03 Sobre conceito de condomínio edilício, ver Luiz Edson Fachin, Comentários ao Código Civil, vol. 15, Saraiva, 2003, pg. 223.

            04 Conforme adiantamos no início deste trabalho, a natureza real do condomínio edilício não importa em dizer que tal sistema é fechado à influência de outros institutos do Direito Civil contemporâneo. Ao falar da manutenção do equilíbrio administrativo-financeiro das contas do condomínio, onde o valor pago mensalmente por cada proprietário/morador deve pretensamente corresponder às despesas efetivas que aproveitaram a todos, buscamos inspiração na função social do contrato (art. 421), mais do que um mero princípio um dispositivo de lei, exige que as relações contratuais se traduzam em situações onde as riquezas circulem com equilíbrio e em respeito à boa-fé das partes. Quando um condômino deixa de pagar sua parte no rateio das despesas condominiais, aumentando com isso os gastos dos demais, e não levando o sindico tal fato ao conhecimento de todos, vemos notadamente que a realidade interna do condomínio apresenta-se desequilibrada, com prejuízo à boa-fé dos que estão adimplentes.

            05 Objetivando dar mais agilidade ao trâmite das ações de cobranças de despesas condominiais, optam alguns juízes de direito por impor o rito ordinário a tais feitos, ordenando a citação para apresentação de contestação ao invés da designação de audiência de conciliação, medida esta prevista no rito sumário. Tal medida sustenta-se pelo argumento de que o contraditório, além de não sofrer prejuízo, é favorecido, pois o rito ordinário apresenta cognição superior ao sumário. Nesse sentido, v. decisão do STJ no RE n.º 1998/0091639-3, j. 21.09.2000, r. Min. Barros Monteiro.