Incorporador imobiliário que requereu averbação de cancelamento de registro de incorporação imobiliária, irresignado com a cobrança de emolumentos pela serventia judicial, entrou com reclamação perante a Corregedoria. O incorporador alegou que se tratava de ato jurídico unilateral, sendo extinto pelo decurso de prazo sem a sua concretização. Em parecer, representante da associação notarial defende a natureza de contrato, portanto bilateral, razão pela qual seriam devidos emolumentos pela averbação do cancelamento do contrato.

Da averbação de cancelamento do registro de contrato de incorporação imobiliária – Cobrança de custas e emolumentos de acordo com a hipótese prevista no item 2.1 da Tabela II – Registro de Imóveis.

promove, perante a E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, reclamação em face ao Segundo Oficial de Registro de Imóveis e anexos da Comarca de Osasco, com base no artigo 30, caput, da Lei Estadual nº 11.331/02.

Alega o Reclamante ter o Reclamado praticado cobrança indevida de emolumentos pela prática de averbação de cancelamento de registro de contrato de incorporação imobiliária.

De acordo com Reclamante, houve a cobrança por averbação com valor, quando, acredita, deveria se tratar de averbação sem valor, uma vez que, por força do artigo 33 da Lei nº 4.591/64, o registro da incorporação já teria perdido sua validade, pois se esgotara o prazo de 180 dias, sem sua concretização.

Além disso, entende o Reclamante que houve erro do Reclamado ao interpretar literalmente o termo "contrato de incorporação imobiliária", uma vez que a incorporação seria ato unilateral, que depende apenas da manifestação da vontade do incorporador para existir; não seria contrato, que exigiria acordo de duas ou mais vontades para existir.

Por essas razões, o Reclamante afirma que a averbação de cancelamento de registro de contrato de hipoteca não se insere nas hipóteses previstas no item 2.1 da Tabela II – Registro de Imóveis, pois, além de já estar vencido o registro, não seria a Incorporação Imobiliária um contrato.

Por fim, alega o Reclamante ter o Reclamado exorbitado suas atribuições ao ter atualizado, pelo índice CUB, publicado no site do Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo – SINDUSCON/SP, por não haver previsão legal nesse sentido.

Assim, consulta-nos o Reclamado, para que nos manifestemos quanto ao mérito da Reclamação apresentada, sem prejuízo a outras defesas que possa vir a apresentar.


2.DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Preocupou-se o legislador em conceituar Incorporação Imobiliária como "atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas" [01].

Complementa o dispositivo legal, o professor Caio Mário da Silva Pereira [02], para quem Incorporação Imobiliária é contrato pelo qual o incorporador, pessoa física ou jurídica, obriga-se à construção de edificação ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, para alienação total ou parcial.

Em outras palavras, trata-se de contrato bilateral, em que a simples manifestação de vontade do incorporador basta para que ele se obrigue a construir edificação ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, para alienação total ou parcial. De outro lado, os adquirentes, ao firmarem os contratos ou compromissos de compra e venda, também passam a ter direitos e obrigações relativas à Incorporação.

Neste sentido, ensina Ademar Fioraneli [03]: Incorporação é a iniciativa do empreendimento, tomada pelo incorporador, disposto a vender unidades de um edifício projetado. A existência do contrato de incorporação não se relaciona à construção, mas sim à atividade empresarial. Seu conceito está intimamente ligado à organização e comercialização das unidades autônomas. Trata-se da atividade conjugada de construir e vender.

Assim, o registro do contrato de Incorporação Imobiliária, nos termos do artigo 32 da lei já mencionada, gera desde logo efeitos ao incorporador, mesmo antes de se iniciarem as obras ou que se compromisse ou efetive a venda de qualquer das unidades autônomas.

Além disso, o registro, na matrícula do imóvel, da Incorporação Imobiliária, estabelece e vincula as frações ideais do terreno às futuras unidades autônomas, responsabilizando o incorporador pela entrega, em prazo certo, pelo preço e pelas condições de entrega da obra concluída.

A partir do registro, o imóvel passa a ter destinação específica: nele será construído um condomínio edilício, formado por unidades autônomas, das quais cada proprietário poderá usar e dispor livremente, e áreas de uso comum, em que haverá propriedade condominial comum aos diversos proprietários das unidades autônomas.

Portanto, o registro da incorporação é ato declaratório, que visa discriminar e individualizar as diversas espécies de áreas que comporão as edificações, a serem construídas sob a forma de unidades isoladas entre si, residenciais ou não residenciais [04].

Verifica-se, assim, as conseqüências econômicas do registro do contrato de Incorporação Imobiliária: é o que basta para que surjam obrigações na esfera de direitos do Incorporador e para que se altere a destinação do imóvel, que passa a constituir condomínio edilício.

Se assim não fosse, seria impossível que ocorresse a conhecida "venda de imóvel na planta". É o registro da Incorporação Imobiliária que autoriza tal prática, já que separa o terreno em frações ideais e as vincula às futuras unidades autônomas, antes mesmo do início das construções e antes da celebração do primeiro contrato, ou compromisso, de compra e venda.

Considere-se, ainda, que, desde a entrada em vigor da Lei nº 10.931/04 (que incluiu à Lei nº 4.591/04 os artigos 31-A a 31-E), o registro da Incorporação passou a gerar novo efeito: a critério do Incorporador, poderá a Incorporação ser submetida ao regime de afetação. O terreno e acessões objeto do contrato, bem como os demais bens ou direitos a ela vinculados, serão afastados do patrimônio do incorporador, constituindo Patrimônio de Afetação, que poderá ser utilizado como garantia real em operação de crédito, cujo produto deve ser exclusivamente destinado à conclusão das obras e entrega das unidades autônomas aos respectivos adquirentes.

Se o registro da Incorporação Imobiliária, como demonstrado acima, gera reflexos jurídicos e econômicos na coisa, não se pode negar que também os gere a averbação de seu cancelamento.

Uma vez averbado o cancelamento da Incorporação, ainda que não ocorra o início das obras, ou a celebração de qualquer compromisso ou contrato de venda e compra das unidades autônomas, este ato devolve ao imóvel suas características anteriores à Incorporação, faz cessarem as obrigações contraídas pelo Incorporador e a possibilidade de se praticar atos da atividade Incorporação no bem.

Em resumo, pode-se dizer que Incorporação Imobiliária é atividade empresária pela qual o Incorporador visa promover e realizar a construção de edificação, ou conjunto de edificações, compostas de unidades autônomas, e sua venda total ou parcial, alterando o imóvel, ao instituir sobre ele condomínio edilício.

Trata-se, portanto, de ato com natureza de contratual, em que basta a vontade do Incorporador, para surjam obrigações em sua esfera de direitos. Para que Incorporação Imobiliária gere efeitos é necessário que se dê publicidade ao contrato, o que ocorre com seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente.

Da mesma forma, trará alterações ao bem a averbação do cancelamento do contrato de Incorporação, tipificando-a à hipótese prevista no item 2.1 das Notas Explicativas, da Tabela II – Registro de Imóveis, nos termos da Lei Estadual nº 11.331/02.


    1. Prazo de Validade, previsto no artigo 33 da Lei nº 4.591/64

A leitura apressada ou isolada do dispositivo legal em epígrafe, com os efeitos gerados pela Lei nº 4.864/65, poderá levar o intérprete à conclusão equivocada de que o prazo previsto refere-se ao registro e não aos efeitos do contrato de incorporação. Diz o legislador:

"O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação)".

É preciso que se faça leitura cuidadosa do artigo, inserindo-o no contexto da Lei e não apenas fazendo a interpretação gramatical de seus dispositivos.

Assim, chega-se ao entendimento de que o prazo previsto em lei afeta não registro em si, mas os efeitos da Incorporação Imobiliária. Além disso, o sujeito passivo do prazo é o próprio Incorporador, não o Registrador Imobiliário.

A lei confere ao Incorporador o prazo de 180 dias, contados da data do registro da Incorporação, para que a concretize, ou seja, para que dê início às atividades de construção das edificações e/ou venda das unidades autônomas. Uma vez que se celebre o primeiro contrato ou compromisso de compra e venda, ou se contrate o financiamento da obra, não será mais necessário observar esse prazo. A partir daí, pode o Incorporador negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras, pelo prazo necessário ao término da obra [05].

Para que se efetive a incorporação, durante o prazo de validade da Incorporação, basta que seja celebrado um contrato de compra e venda de unidade autônoma, mesmo que este não seja levado a registro no Ofício de Registro de Imóveis no prazo legal; basta que exista alguma forma oficial de fixação da data de celebração do contrato, por exemplo, a data do reconhecimento de firmas dos celebrantes.

Expirado o prazo 180 dias, o que perde a validade não é registro Incorporação, mas sim a autorização para o Incorporador efetivar a Incorporação. Tanto que a mera atualização dos documentos apontados no artigo 32 da Lei nº 4.591/64 é suficiente para que o registro, na verdade o direito de concretizar a Incorporação, seja revalidado por igual prazo.

Note-se que o registro da Incorporação, em si, permanecerá válido e gerando efeitos. Mesmo após o transcurso do prazo de 180 dias, recairão sobre o imóvel todos os efeitos gerados pelo registro. Ou seja, continuará o imóvel com os caracteres de condomínio edilício, destinado à construção de edificação ou conjunto de edificações, cujas frações ideais permanecem vinculadas a unidades autônomas futuras, destinadas à venda total ou parcial.

Para que se dê outro uso ao imóvel, será necessário que o Incorporador, requeira a averbação do cancelamento da incorporação. Esse ato de cancelamento terá o condão de alterar a destinação do imóvel, já que deixará de existir sobre ele um condomínio edilício e não mais estará destinado à construção e comercialização de unidades autônomas.

Com a averbação do cancelamento do contrato de Incorporação, para que sejam novamente alcançados efeitos do registro, é necessária uma nova Incorporação, um novo registro. Não é suficiente a mera atualização dos documentos apresentados anteriormente. Uma vez averbado o cancelamento da Incorporação, cessarão todos seus efeitos sobre o bem.

A redação dada ao dispositivo legal, como se demonstrou acima, pode levar o interprete menos cuidado ao erro, já que permite que se conclua que o prazo estabelecido diz respeito ao registro em si, e não à concretização da Incorporação. O decurso do prazo não se relaciona à validade do registro, ou à sua eficácia. Mas, sim, com a possibilidade de o Incorporador concretizar a Incorporação sem a necessidade de apresentar documentação atualizada.

Só deixará de ter validade o registro com o requerimento, pelo Incorporador ao Oficial de Registro de Imóveis, da averbação do cancelamento do contrato. Do contrário, continuará o bem gravado com a Incorporação, mesmo com o transcurso do prazo de 180 dias.


3. DA ATUALIZAÇÃO DOS VALORES

Prevê a Lei Estadual nº 11.331/02, em seu artigo 5º, que os valores dos emolumentos são fixados de acordo com o efetivo custo e a adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados, considerando-se a natureza pública e caráter social dos serviços notariais e de registro. Os emolumentos terão seus valores fixados em tabelas próprias de cada natureza e serão expressos em moeda corrente do País. A Lei prevê, ainda, critérios para atualização anual dos valores constantes da tabela de custas e emolumentos (artigo 6º).

O artigo 7º determina que o valor da base de cálculo a ser considerado para aplicação das Tabelas de Custas e Emolumentos será determinado pelo maior dos seguintes valores: preço ou valor econômico do negócio declarado pelas partes; valor tributário do imóvel estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para cobrança do IPTU; ou a base de cálculo utilizada para recolhimento do ITBI.

Pela leitura dos dispositivos mencionados, fica evidente que o valor do negócio a ser considerado como base de cálculo para a cobrança das custas e emolumentos é o valor atual, ou seja, o valor do negócio no dia em que é registrado ou averbado pelo Oficial de Registros.

Assim, o registrador, ao atualizar o valor do negócio, para os valores correntes na data da prática do ato, não comete irregularidade ou arbitrariedade, mas sim, aplica a previsão legal, que lhe confere o direito à remuneração adequada e suficiente por seus serviços.

Em relação à Incorporação Imobiliária, é necessário, também, observar o item 2.3 das Notas Explicativas da Tabela de Custas e Emolumentos:

2.3 Tratando-se de averbação de construção, deverá ser observado, ainda, os valores por metro quadrado divulgados em revistas especializadas de entidades da construção civil.

Esta norma encontra seu fundamento no artigo 53, inciso I e 54 da Lei nº 4.591/64, que determinam que cabe ao Sindicato Estadual da Indústria e Construção Civil – SINDUSCON divulgar mensalmente tabela com os custos unitários básicos de construção (CUB), que será utilizada, para atualizar, dentre outros valores, o das custas e emolumentos de registro, conforme o já mencionado item 2.3 das notas explicativas.


4. CONCLUSÕES

Ante o exposto, entendemos que acertou o Oficial do 2º Registro de Imóveis e anexos de Osasco, ao realizar a cobrança da averbação do cancelamento de incorporação imobiliária, nos termos do item 2.1 das Notas Explicativas da Tabela II, bem como na atualização da base de cálculo através da Tabela CUB, divulgada mensalmente pelo SINDUSCON/SP.

Ao se confrontar o previsto na mencionada nota explicativa, verifica-se ser com valor a averbação que implica alteração do contrato ou da coisa. São justamente estes os efeitos decorrentes do cancelamento da Incorporação Imobiliária, pois conforme demonstrado acima:

1.Incorporação Imobiliária é negócio jurídico de natureza contratual, em que a partir de seu registro na matrícula do imóvel implica em obrigações ao Incorporador, mesmo que não se inicie a obra ou que não seja firmado nenhum compromisso ou contrato de venda e compra de unidades autônomas;

2.O registro do contrato de Incorporação altera a coisa, uma vez que lhe confere uma destinação específica: a construção de uma ou mais edificações compostas de unidades autônomas, para alienação total ou parcial, dando ensejo à criação de condomínio edilício;

3.Há, ainda, por critério do Incorporador, a possibilidade de o próprio bem ser dado em garantia, nos termos da Lei nº 10.931/04, constituindo Patrimônio de Afetação.

Há repercussão econômica decorrente da averbação do cancelamento da Incorporação Imobiliária, dada a natureza contratual do instituto e seus efeitos sobre o imóvel.

Outro ponto a ser destacado é o prazo de validade previsto pelo artigo 33 da Lei nº 4.591/64. O destinatário deste prazo é o próprio Incorporador e que seus efeitos recaem sobre o seu direito de dar efetividade ao contrato e não sobre o registro em si.

Isso fica claro na parte final do dispositivo legal, ao se estabelecer a possibilidade de revalidação do registro através da atualização da documentação apresentada para o registro. Ora, o que se revalida não é o registro em si, mas a possibilidade de se efetivar a Incorporação, já que, mesmo após o transcurso do prazo, enquanto perdurar o registro e seus efeitos, estará o bem gravado com a destinação que lhe foi dada pela Incorporação.

Assim, para que outra destinação seja dada ao bem, mesmo que expirado o prazo de 180 dias, é necessário que o interessado requeira a averbação do cancelamento da Incorporação.

Não nos resta qualquer dúvida quanto à tipificação da averbação do cancelamento do contrato de Incorporação Imobiliária nas hipóteses que autorizam a prática de averbação com valor, previstas pelo item 1.2 das Notas Explicativas da Tabela II.

Da mesma forma, houve acerto do Reclamado ao proceder a atualização dos valores da base de cálculo das custas e emolumentos, com base na Tabela CUB, já que há previsão expressa neste sentido, por força do item 2.3 das Notas Explicativas da Tabela II, combinados com os artigos 53, inciso I e 54, ambos da Lei nº 5.941/64.

Esse o nosso parecer, s.m.j.

São Paulo, 27 de junho de 2.006

Eros Romaro

eros.romaro@anoregsp.org.br

Assessor Jurídico – ANOREG/SP

OAB/PR nº 38.017


Notas

01 Parágrafo único do artigo 28 da Lei nº 4.591/64

02 "Incorporação Imobiliária", in Revista de Direito Imobiliário, nº 4, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1979, p. 9-18.

03 "Direito Registral Imobiliário", Safe Editora: Porto Alegre, 2001, p. 560

04 Nota anterior, p. 565

05 MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, 2ª ed., Norton Livreiro: Porto Alegre, 2002, p. 227


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Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

ROMARO, Eros. Averbação de cancelamento de incorporação imobiliária gera direito a emolumentos. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 12, n. 1448, 19 jun. 2007. Disponível em: <https://jus.com.br/pareceres/16781>. Acesso em: 22 maio 2018.

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