Petição de exoneração de fiança em contrato de locação, quando consta no contrato de locação cláusula expressa em que o fiador renuncia a esse direito. A tutela antecipada foi denegada, razão pela qual foi interposto agravo, que também é transcrito a seguir.

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA MM. VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO – ESTADO DE SÃO PAULO.

JOSÉ FRANCISCO SCABELLO e MARINA TORRES SCABELLO, brasileiros, casados entre si, ele cirurgião dentista, portador da cédula de identidade R.G. nº 2.417.858-5, inscrito no CPF/MF sob o nº 191.603.648-15, ela, do lar, portadora da cédula de identidade R.G. nº 5.793.897, inscrita no CPF/MF sob o nº 269.301.268/61, residentes e domiciliados na Rua dos Ingleses, nº 73, CEP: 01329-000, bairro Morro dos Ingleses, nesta capital, por seus advogados que esta subscrevem, vem à presença de V. Exa., com fulcro no art. 1500 do Código Civil, propor a presente

AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXONERAÇÃO DE FIANÇA
COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA

, inscritas no CGC/MF sob o nº 61.329.694/0001-08 e 00.545.030/0001-83, que deverão ser citadas na Av. Casper Líbero, nº 58, 8º andar, CEP: 01033-000, Centro, São Paulo/SP, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos:

I - No dia 09 de maio de 1997, foi pactuado um contrato de locação pelo prazo de 12 (doze) meses, iniciando-se em 10 de maio de 1997, com data de término prevista para 10 de maio de 1998 (doc.1).

II - Referido instrumento destinava-se a locação de um conjunto comercial na Rua Teodoro Sampaio, nº 352, sala 147, Jardim América, nesta capital, pelo valor mensal de R$ 1.150,00 (hum mil, cento e cinqüenta reais), contando como locatária a empresa VESTIBULAR MEDICINA S/C LTDA.

III - Vale ressaltar que, quando da assinatura do contrato em questão, a empresa anteriormente citada contava, como um de seus sócios, com o Sr. Rodrigo Torres Scabello, filho dos autores.

IV - Sendo assim, a pedido do Sr. Rodrigo, os autores, seus genitores, afiançaram o presente contrato, que, repita-se, tem como data de término o dia 10 de maio de 1998, passando a vigorar, desde então, por prazo indeterminado.

V - Ocorre que, a partir do dia 16 de abril de 1999, o Sr. Rodrigo se desligou da empresa, requerendo, desde logo, a retirada de seus pais como fiadores de um total de 10 (dez) conjuntos alugados.

VI - Porém, os sócios remanescentes só providenciaram a substituição da fiança em 7 (sete) dos 10 (dez) conjuntos alugados, motivo pelo qual a presente demanda se faz indispensável, já que um dos conjuntos remanescentes é o objeto em tela.

Mas isso não é tudo.

VII - Finda a obrigação societária mantida pelo filho dos autores, o mesmo não tem, obviamente, conhecimento das atividades e negociações da empresa locatária, o que deixam os requerentes de mãos atadas e extremamente receosos de serem responsáveis solidariamente por uma empresa da qual não mantém o mínimo contato e controle.

VIII – Nota-se, portanto, que os autores não tem meios para obter informações sobre o andamento do contrato em tela, não tendo ainda, repita-se, qualquer enlace com a empresa locatária, motivo este pelo qual os requerentes se revestem de dúvidas e requerem a exoneração da fiança que prevê o contrato de locação anexo, contrato este que, como mencionado, está vigendo por prazo indeterminado.

IX – Vale ressaltar que os autores, representados pelos presentes subscritores enviaram à ré uma notificação extra judicial (AR anexo, doc.2), requerendo, de forma administrativa, a substituição dos fiadores, porém, sem lograr êxito em sua atitude, já que os autores receberam uma contra notificação, descrevendo que os réus usariam de todos os meios para garantir a fiança, o que, por nova razão, leva o autor a tomar a presente medida.

X – Sendo assim, em conformidade com o art. 1.500 do Código Civil, requerem os autores a exoneração da garantia locatícia prestada, como prerroga o dispositivo mencionado:

" Art. 1.500. O fiador poderá exonerar-se da fiança, que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado por todos os efeitos da fiança, anteriores ao ato amigável, ou à sentença que o exonerar". (grifos nossos).

XI – Ressalte-se novamente, que os autores não podem dar uma garantia a estranhos, ficando a critério destes o local onde reside, já que sua casa foi o objeto dado em garantia.

XII – Nesse sentido se pronunciam diversas jurisprudências, entre elas:

" FIANÇA – LOCAÇÃO – EXONERAÇÃO (ART. 1.500 DO CÓDIGO CIVIL) – RESPONSABILIDADE ATÉ ENTREGA DAS CHAVES – CONTRATO PRORROGADO – CLÁUSULA DE RENÚNCIA – IRRELEVÊNCIA – ADMISSIBILIDADE – Em se prorrogando a locação por tempo indeterminado, pode o fiados buscar judicialmente a sua exoneração, sob pena de se admitir que devesse permanecer atado à obrigação por tempo sujeito ao arbítrio de terceiro, em ofensa ao art. 115 do Código Civil. Cláusula de renúncia que só opera efeitos enquanto não decorrido o prazo contratual primitivo. Recurso Improvido. (2º TACSP – Ap c/Ver 529.889-00/6 – 12ª C. – Rel. Juiz Arantes Theodoro – J. 08.04.1999)".

XIII – Note Exa., que por qualquer lado que se analise a questão não resta a menor sombra de dúvida de que os autores devem ser exonerados da garantia prestada, já que não podem ser penalizados, no caso de mora dos locatários, com uma garantia oferecida em condições totalmente diferente das atuais, isso sem falar no prazo já expirado do contrato, já que jamais poderíamos aceitar que se, a guisa de ilustração, a empresa locatária continuar com o presente contrato vigendo por prazo indeterminado nos próximos anos, os autores irão sempre ser responsabilizados solidariamente pelos atos praticados pelos seus sócios no que diz respeito ao contrato?

XIV – A resposta com toda certeza seria negativa, pelo que socorremo-nos de nova jurisprudência para elucidar ainda mais a questão:

" LOCAÇÃO – FIANÇA – EXONERAÇÃO – CLÁUSULA DE RENÚNCIA – Prorrogado o contrato de locação por prazo indeterminado, pode o fiador exonerar-se da obrigação, desconsiderando-se a cláusula de renúncia, já que não pode o fiador ser penalizado, sendo o único participe do contrato que não pode por fim a locação, não extraindo da relação nenhum proveito. Incidência do princípio que estabelece o equilíbrio entre as partes. Recurso desprovido. (TJRS – AC 197287352 – RS – 15ª C. Cív. – Rel. Des. Ricardo Raupp Ruschel – J. 09.12.1998)".

XV – Tal fato é facilmente demonstrado pela contra notificação enviada pelos réus aos peticionantes (doc.3 anexo) que alegam, entre outras coisas, que os locatários já estariam em mora com os locadores, onde nota-se, como exaustivamente comprovado, que os requerentes não tem noção dos fatos que cercam esta relação jurídica, pelo que requer a sua exoneração.

XVI - Sendo assim, cristalino é o direito do autor em requerer a devida exoneração da fiança, já que, como mencionado pelo Douto Desembargador, no acórdão acima transcrito, está amplamente demonstrado a hipossuficiência dos autores em relação a rescisão do contrato, pelo que, não vislumbra outra alternativa senão a propositura da presente demanda.

Mas isso ainda não é tudo.


DA TUTELA ANTECIPADA

XVII - Na contra notificação recebida pelos autores (doc.3 anexo), os réus relatam, para surpresa dos peticionários, que os locatários estão inadimplentes, porém, não descrevem o montante da dívida ou sequer os meses em atraso.

XVIII – Estes dados, além de deixar evidente a inércia que os autores se encontram, deixam margem a outras preocupações por parte dos requerentes. Não estariam os locatários tirando proveito desta situação? Não poderiam eles simplesmente deixar de pagar os aluguéis já que a parte, sem dúvida nenhuma, mais prejudicada neste ato seriam os autores?

XIX - Ora Exa., seria extremamente prejudicial aos autores a possível (e não tão distante) perda do único imóvel que lutaram durante toda a vida para consegui-lo.

XX – Ademais, os autores carecem, atualmente, de meios para saldar dívidas, ainda mais, sendo dívidas alheias ao seu comando ou coordenação.

XXI – Como se vê, a repercussão negativa das atividades dos locatários e o anseio do locador em não se desfazer da fiança com o intuito de reaver os aluguéis atrasados, como ele mesmo relata na contra notificação aludida, consubstanciando-se com a tendência de que os prejuízos cresçam a cada dia, constituem induvidoso "receio de dano irreparável ou de difícil recuperação", (CPC, art. 273, inc. I). Afinal, os consecutivos atrasos nos aluguéis, bem como a inexistência de controle por parte dos autores para com o contrato, não visam apenas a exoneração, mas sim tem acentuado caráter preventivo. Até porque, em muitas vezes, uma ação meramente repressiva não terá o condão de trazer de volta os prejuízos sofridos pelo autor, o que tornará os mesmos praticamente irrecuperáveis, já que o art. 1.500 do Código Civil abrange os efeitos da fiança até a sentença que o exonerar.

XXII – Assim, os elementos trazidos com a exordial autorizam a pronta ANTECIPAÇÃO DA TUTELA a ser concedida ao final da demanda, já que, se assim não ocorrer, os autores podem ser seriamente prejudicados no decorrer da demanda até decisão final, ou seja, resumidamente, esta demanda, além de destinar-se a exoneração pretendida, visa impedir a continuidade da obrigação, o que desde já requer-se.

XXIII – Diante do exposto, resta evidenciado que os réus vêm, de maneira obscura, procurando obter lucro na garantia que não mais lhe pertencem.

XXIV – Por isso, requer seja julgada procedente a presente demanda, para o fim de declarar a exoneração dos autores da fiança no contrato de locação referido, com a conseqüente desobrigação dos peticionários no novo contrato, isso se os réus acharem por bem faze-lo.

XXV – Pede também, que o pedido formulado seja concedido de forma liminar, através de antecipação de tutela a ser concedida ao final (CPC, art. 273 e 461).

XXVI – Para a hipótese de descumprimento da decisão liminar e da sentença definitiva, pede a cominação de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais).

XXVII – Protestam os autores por todos os meios de provas admitidos em direito, especialmente pelos depoimentos pessoais dos réus, sem prejuízo a outras eventualmente cabíveis, requerendo ainda, a apresentação do contrato de locação original.

XXVIII – Para os efeitos do art. 39 do CPC, informam os presentes subscritores que receberão as intimações exaradas pelo MM. Juízo em nome do advogado ANDRÉ LUIZ PAES DE ALMEIDA, com endereço no rodapé desta página.

XXIX – Dá-se à causa, meramente para efeitos fiscais, o valor de R$ 13.800,00 (treze mil e oitocentos reais).

Nestes termos, protestando pela juntada do mandato judicial da co-autora em 05 dias,

P. deferimento.

São Paulo, 04 de agosto de 2000.

André Luiz Paes de Almeida
OAB/SP 169.564

I – O presente agravo é originário de demanda proposta pelos agravantes em face do agravado.

II – Os agravantes são fiadores de um contrato de locação, como bem ressalta a inicial anexa, requerendo, por conseguinte, sua exoneração, face a total inércia que se encontra perante as partes que figuram no contrato principal.

III - Em discussão estão fatos graves, como o desconhecimento dos autores no que concerne o contrato de locação, bem como o atraso dos aluguéis e acessórios por parte dos locatários.

IV – Com a inicial, trouxe os autores toda a documentação possível no sentido de se provar que:

a-) Não mantém qualquer tipo de relação com a sociedade locatária;

b-) Não tem qualquer controle sobre o pagamento dos aluguéis e seus acessórios;

c-) O motivo pelo qual os agravantes firmaram o contrato já não existe mais, qual seja, a participação de seu filho no quadro societário da empresa, e;

d-) O receio de perder o único imóvel que mantém, já que se sabe que os aluguéis não estão sendo pagos de maneira correta, como demonstra a contra notificação recebida pelos agravantes, quando da tentativa de resolução administrativa da pendência.

V – Notem Exas., que a continuar tal situação os agravantes poderão ter que arcar com despesas que não lhe pertencem, correndo o sério risco, repita-se, de perderem o único imóvel que lutaram a vida toda para conseguir, constituindo, por conseguinte, uma situação de dano irreparável, como apontado na vestibular.


DO R. DESPACHO AGRAVADO

VI - Consubstancia o presente em pedido de reforma total do r. despacho de fls., a qual não antecipou a tutela pretendida com o seguinte argumento:

" Ante a ausência de prova inequívoca das alegações, Indefiro o pedido de tutela antecipad pleiteado".

Entretanto, i. julgadores, o r. despacho guerreado, por certo não aplica melhor a Justiça, devendo ser reformado por este Excelso Pretório, senão vejamos.


DO CABIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA

VII - Ocorre, ilustre relator, que em primeira instância as partes ficam a mercê do livre arbítrio do magistrado monocrático, que em muitas vezes refletem um pensamento que não condiz com a realidade dos fatos, daí o absurdo do r. despacho não ter antecipado a tutela nos exatos termos da exordial.

VIII - Pois bem, não é necessário uma acurada percepção para se aperceber que os danos em que os agravantes virão a sofrer são, sem sombra de dúvidas, irreparáveis, como a seguir será fartamente demonstrado:


O RECEIO DE DANO IRREPARÁVEL

IX – É indispensável salientar que os autores, ora agravantes, quando da propositura da presente demanda, previram o que realmente iria ocorrer, pois o receio de dano irreparável começaria a se consubstanciar ainda mais com o atraso nos aluguéis, que, até então, os agravantes não tinham como saber, já que não mantém nenhum tipo de controle ou sequer proximidade com a empresa locatária.

X - Porém, qual não foi a surpresa dos agravantes quando então receberam uma resposta a notificação enviada anteriormente a propositura da demanda, com a finalidade de resolução administrativa do litígio. Nesta contra notificação recebida, repita-se, após a distribuição da presente ação, o ora agravado se manifesta dizendo que os locatários estão em mora há mais de dois meses, como se vê no texto abaixo transcrito:

" Venho através desta na qualidade de proprietário do imóvel sito à Rua Teodoro Sampaio, nº 352, cj. 78 – Pinheiros, São Paulo, contra notifica-los que, o contrato de locação encontra-se por prazo indeterminado, e a locatária está em débito com o aluguel e as despesas vencido em 30/06/00 e 30/07/00, multa infração regulamento interno vencido em 25/08/99 do qual aguardamos providências"(grifos nossos)

XI – Sendo assim, por nova razão se conclui que o risco dos agravantes, como descritos na exordial, se acumulam dia a dia, motivo pelo qual se faz indispensável a presente concessão requerida.

XII – Notem que todas as alegações explicitadas anteriormente estão se tornando cristalinas e notórias, já que o autor não pode, primeiro ver a casa onde reside com toda a sua família ser objeto de penhora por falta de aluguéis, para só então obter sentença favorável, declarando sua exoneração.

XIII – Ademais, os autores carecem de meios para saldar dívidas, ainda mais sendo dívidas alheias ao seu conhecimento e coordenação.

XIV – Como se vê, a repercussão negativa das atividades dos locatários e o anseio demonstrado pelo locador, ora agravado, em não se desfazer da fiança com o intuito de ter uma garantia que não mais lhe deve pertencer, consubstanciando-se com a tendência de que os prejuízos cresçam a cada dia, constituem induvidoso "receio de dano irreparável ou de difícil recuperação", (CPC, art. 273, inc.I). Afinal, os consecutivos atrasos nos aluguéis, bem como a inexistência de controle sobre o contrato, não podem visar somente a exoneração, sendo imprescindível a concessão da tutela antecipatória, pois a presente demanda deve ter ainda acentuado caráter preventivo. Até porque, uma ação meramente declaratória não terá o condão de trazer de volta os prejuízos até então sofridos pelos agravantes, o que tornarão os mesmos irreparáveis, já que o Código Civil prerroga em seu artigo 1500 que os efeitos da fiança permanecerão até ato amigável ou a sentença que o exonerar.

XV – Mais uma vez se deve ter em mente o art. 461 do CPC, segundo o qual "na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá tutela específica da obrigação" (caput), inclusive mediante a concessão de tutela antecipada (§ 3º c/c art. 273).

XVI - Um velho adágio já preconizava que sendo a norma clara cumpre ao intérprete aprecia-la e aplicá-la, sem outras exegeses, a não ser a literal.

XVII – Destaque-se, por fim, que a r. decisão agravada não contesta o quanto dito acerca destas fundadas preocupações aqui externadas pelos agravantes, o que não deixa dúvidas quanto à urgente necessidade do pedido de antecipação de tutela.


A VEROSSIMILHANÇA

XVIII – Como anteriormente mencionado neste agravo, as alegações dos agravantes estão assentadas em provas robustas, juntamente com a documentação acostada na inicial, bem como da contra notificação anexada a presente, não deixando qualquer tipo de dúvidas sobre o fato de que o hipossuficiente nesta relação são os agravantes, já que não possuem outro meio senão este, para a sua desobrigação, bem como carecem de agilidade para que não percam o que muito dificilmente, a esta altura de suas vidas, conseguirão recuperar.

XIX – Novamente o Nobre Julgador de 1º grau entendeu de maneira erronia, pois certamente, estaria ele requerendo mais provas documentais, o que, no caso em tela, não é aplicável, já que tudo àquilo que poderia ser trazido aos autos foi devidamente juntado, bastando, inclusive, para a devida concessão da tutela.

XX – Exigir um grau maior de certeza para a concessão da liminar é exigir a certeza, o que não é possível em nenhum caso. Mas foi o que fez o Juízo monocrático, em flagrante violação ao art. 273 do CPC.


CONCLUSÃO

XXI – Para todo tipo de concessão em caráter liminar, necessário ter em mente a idéia de equilíbrio entre a situação desfavorável temida pelo demandante da medida e a situação desfavorável efetivamente imposta ao demandado, norteada pelas seguintes premissas:

a-) Do mal maior: pelo qual o juiz investiga qual dos sujeitos sofrerá mais – se o autor em razão do mal temido, se o réu em razão da própria situação a ser criada pela antecipação de tutela;

b-) do mal provável: pelo qual o juiz sopesa probabilidades de dano irreparável para saber onde estão os maiores riscos – se é mais provável o acontecimento temido pelo autor ou mais provável o mal que a antecipação de tutela causaria;

XXII – Trazendo para o caso dos autos, não resta a menor dúvida de que os agravantes são os únicos que podem sofrer um mal irremediável, pois qual seria o dano causado à outra parte, que poderia sim, cobrar ainda dos locatários os aluguéis em atraso que já estão presentes?

XXIII – Certamente a resposta é pacífica neste sentido, já que a única parte prejudicada nesta demanda são os agravantes, motivo pelo qual, por nova razão, se faz indispensável o presente agravo.

XXIV – Outrossim, se julgarmos por bem nos preocupar com o efeito da tutela antecipada, no caso de indeferimento dos pleitos iniciais, o que admite-se apenas para argumentar, verificaremos que seria como se ela não existisse. O provimento judicial que concede antecipação de tutela é, indiscutivelmente, uma decisão interlocutória, daí porque, sobrevindo sentença que inacolha a pretensão do autor, esta última, naturalmente, açambarca aquela primeira.

Enfim, os elementos trazidos com a inicial, consubstanciando-se com a contra notificação emitida pelo agravado, onde ressalta o atraso dos aluguéis por parte dos locatários, autorizam a pronta antecipação de tutela a ser concedida ao final da demanda.


DO REQUERIMENTO

XXV - Diante de todo exposto e contando ainda com os doutos e justos suprimentos jurídicos dos Insignes Julgadores que compõem esta Colenda Câmara, é a presente para requerer que seja conhecido e provido o presente recurso, reformando-se o r. despacho agravado, requerendo, portanto, provimento ao presente agravo, para que seja concedida a antecipação de tutela requerida pelos ora agravantes, impondo-se, desde já, aos agravados obrigação de fazer, condenando-os a exonerarem os autores da fiança anteriormente e, diga-se, em circunstância totalmente diferente prestada.

XXVI – Para a hipótese de descumprimento da decisão, reitera-se o pedido na inicial de cominação de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais).

XXVII – Tendo em vista e relevância dos fundamentos trazidos pela agravante, bem como as lesões graves e de difícil reparação que aumentam a cada dia, pede ao Sr. Relator a concessão de EFEITO SUSPENSIVO/ATIVO ao presente agravo, nos termos do artigo 558 do Código de Processo Civil), arcando a agravava com os ônus sucumbenciais, fazendo-se assim a mais pura, cristalina e soberba

JUSTIÇA !!!

São Paulo, 06 de setembro de 2000.

André Luiz Paes de Almeida
OAB/SP 169.564



Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

ALMEIDA, André Luiz Paes de; SANTOS, Nilson Perrotte. Exoneração de fiança: abusividade de cláusula de renúncia. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 5, n. 47, 1 nov. 2000. Disponível em: <https://jus.com.br/peticoes/16164>. Acesso em: 19 dez. 2018.

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