12. Uma "possível" solução "rápida": Liminar de Despejo
A Liminar de Despejo é uma medida judicial que pode ser requerida pelo locador quando há falta de pagamento de aluguel ou outras situações previstas em lei que possam justificar o término antecipado do contrato de locação. Tem como objetivo principal possibilitar a retomada imediata do imóvel pelo locador, sem a necessidade de uma ação judicial mais demorada.
Para que a liminar de despejo seja concedida, o locador deve apresentar provas da falta de pagamento do aluguel ou do descumprimento de outras obrigações estabelecidas em contrato. Além disso, o locador deve comprovar que notificou o locatário sobre a situação e concedeu um prazo para que ele regularizasse a situação.
A liminar de despejo é uma medida provisória, que pode ser concedida antes mesmo da realização de uma audiência de conciliação ou de uma decisão final sobre o caso. Porém, é importante ressaltar que o locatário ainda tem o direito de se defender e contestar a ação de despejo, mesmo após a concessão da liminar.
Cabe ao juiz avaliar as provas apresentadas pelo locador e pelo locatário e decidir se a liminar de despejo deve ser mantida ou revogada. Se a liminar for mantida, o locatário deverá deixar o imóvel imediatamente e o locador poderá retomar a posse do mesmo, ou seja, caso o locador opte por não exigir a garantia no momento da locação, ele poderá requerer ao juiz, no momento do ajuizamento da ação de despejo, a concessão de liminar de despejo, que poderá ser concedida em até 15 dias, sem que haja necessidade de aguardar o julgamento definitivo da ação.
Vale ressaltar que essa possibilidade de concessão de liminar de despejo em até 15 dias somente é permitida quando o locador abre mão da garantia locatícia para a liquidação da inadimplência e o locatário ainda esteja inadimplente no pagamento de aluguéis e/ou encargos da locação.
13. Requisitos "mínimos" para a Liminar de Despejo
Para ingressar com uma Liminar de Despejo, o locador deve cumprir os seguintes requisitos mínimos:
O locador deve ser o proprietário do imóvel ou estar devidamente autorizado pelo proprietário para ingressar com a ação de despejo.
O contrato de locação deve estar vigente e não ter sido rescindido por nenhuma das partes.
O locatário deve estar em situação de inadimplência, ou seja, deve ter deixado de pagar pelo menos um aluguel ou outras despesas previstas no contrato.
O locador deve ter notificado o locatário, de forma extrajudicial, para que regularize a situação em um prazo determinado, que geralmente é de 15 dias.
O prazo mínimo de 3 anos de contrato de locação para imóveis não residenciais, ou 30 meses para imóveis residenciais, deve ter sido cumprido, ou que tenha havido infração contratual por parte do locatário.
Mas e se o contrato tiver garantia, como deposito-caução? É possível ingressar com liminar de despejo? Sim, é possível, mesmo se o contrato de locação tiver uma garantia na forma de depósito-caução, pois para o cumprimento da liminar de despejo é exigido o deposito judicial de, exatos, três alugueis, a serem restituídos ao locador no final do processo.
Neste sentido, portanto, a garantia do depósito caução é uma forma de garantir o cumprimento das obrigações do locatário no contrato de locação. No entanto, se o locatário deixar de pagar o aluguel ou descumprir outras obrigações previstas no contrato, o locador poderá ingressar com uma ação de despejo, independentemente da existência da garantia. Caso o locador tenha feito a locação sem garantia e não tenha condições de pagar o deposito caução para a liminar, este pode declarar hipossuficiência no intuito de obter gratuidade no processo de desocupação.
Contudo, na maioria dos casos de contratos de locação, o locador cobra o valor de três alugueis como deposito-caução, a serem depositados em conta-poupança, e serem restituídos ao locatário ao final do contrato, com correção monetária e descontando os eventuais "prejuízos" identificados após a vistoria de devolução do imóvel. Contudo, caso o locatário esteja inadimplente pode-se, no processo de despejo, usar justamente este depósito-caução feito pelo locatário como depósito-caução do despejo, ou que o deposito-caução para a concessão da liminar seja feito à partir dos créditos do locador com o locatário, ou seja, da divida. Tudo dependerá da situação da inadimplência. Caso não seja concedida, cabe agravo de instrumento, pois há jurisprudência favorável.
No entanto, caso o locador tenha recebido outras formas de garantia, como fiador ou seguro-fiança, dificilmente lhe será concedida a liminar de despejo, visto que estes instrumentos de garantia precisarão ser inicialmente acionados.
Vale lembrar que, para ingressar com uma ação de despejo, é necessário que o locador comprove a existência de uma das hipóteses previstas em lei, como falta de pagamento de aluguel, término do prazo da locação ou infração contratual, por exemplo.
14. E se o locatário se recusar a deixar o imóvel?
Caso o inquilino se recuse a sair do imóvel mesmo após a liminar de despejo ser concedida, o locador pode solicitar o cumprimento da ordem judicial através de um oficial de justiça, que irá realizar a desocupação do imóvel com auxílio da polícia, caso necessário.
É importante ressaltar que o uso da força policial só é autorizado em último caso, quando todas as outras tentativas de cumprimento da ordem judicial foram esgotadas. Além disso, o locador também pode recorrer ao pedido de indenização pelos danos causados pela ocupação indevida do imóvel.
Cabe destacar que o inquilino tem o direito de se defender no processo de despejo, apresentando suas alegações e provas, sendo o prazo de 15 dias para apresentar defesa. Porém, caso a liminar de despejo seja concedida, é necessário cumprir a decisão judicial, sob pena de sofrer as sanções legais cabíveis.
15. Ocorreu o despejo. O que o locador deve fazer?
Após a desocupação do imóvel, o locador pode realizar a vistoria e avaliação das condições do imóvel, com o objetivo de verificar se há algum dano ou necessidade de reparação. Caso haja algum dano, o locador pode utilizar o valor do depósito caução para realizar o reparo.
Por fim, o locador pode buscar o ressarcimento dos valores devidos pelo inquilino, tais como aluguéis e encargos, através de ação de cobrança ou execução de título extrajudicial, dependendo do caso. Após a realização do despejo e a retomada da posse do imóvel pelo locador, ele pode alugar novamente o imóvel normalmente, desde que todos os requisitos legais e contratuais sejam cumpridos, como a regularização de eventuais débitos de taxas e impostos, bem como a elaboração de um novo contrato de locação.
Conclusão
De acordo com a legislação brasileira, o locador pode tomar algumas medidas para reaver o imóvel em caso de atraso no pagamento do aluguel e falta de transferência das contas de água e luz para o nome do locatário. O locador pode enviar uma notificação extrajudicial requisitando a devolução do imóvel, ajuizar audiência de conciliação e mediação junto ao CEJUSC, protestar a divida em cartório, entre outros.
No caso de todas essas serem infrutíferas, o único caminho restante seria entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento. Essa ação não depende das ações anteriores e pode ser movida após 15 dias de atraso no pagamento do aluguel, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Além disso, o locador pode exigir o pagamento das contas de água e luz em atraso e, caso não sejam pagas, incluí-las no valor das próximas parcelas de aluguel.
Para fins de celeridade, o locador pode requerer a Liminar de Despejo, fundamentado no artigo 59 da Lei do Inquilinato, que reza o seguinte:
“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder -se -á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
[...]
X –o falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (…)”.
Observe que o inciso X dispõe sobre a restrição da ação de despejo em contratos com garantia. No entanto, caso o valor da garantia, devidamente corrigido, seja inferior à divida do locatário, pode-se interpretar que o referido contrato esta sem cobertura de garantia, o que elege o locatário para a ação de despejo.
Cabe ressaltar que o locador deve seguir os trâmites legais para a retomada do imóvel, a fim de evitar problemas futuros. É importante que ele procure um advogado especializado em direito imobiliário para orientá-lo sobre as medidas cabíveis em cada situação específica.
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