Introdução

Observe a seguinte situação:

Um locador estabeleceu um contrato de locação pelo prazo de 12 meses. Após se passarem 5 meses do tempo contratual, os locatários ficaram inadimplentes nos últimos 3 meses. Além disso, os locatários não fizeram a transferência da titularidade das contas de água e luz sendo que estas ainda estão no nome do locador e estão, ambas, em atraso. O que o locador pode fazer, considerando a legislação brasileira, para reaver o imóvel?

Esta é uma situação bem comum entre locadores e locatários inadimplentes. Existe um estigma na sociedade de que recuperar um imóvel locado é um processo moroso e muitas vezes oneroso, principalmente para o locador. Quando este se encontra nesta situação é comum não saber o que fazer ou como fazer. As vezes, da forma como a lei e alguns profissionais do direito se apresentam, fica parecendo que a justiça esta mais a favor do inadimplente do que do proprietário do imóvel, que muitas vezes faz uso da locação como forma de manter seus gastos mensais, de pagar suas contas.

O objetivo deste artigo é trazer à luz este problema tão comum em nossa sociedade e, porque não, orientar as pessoas quanto as possibilidades de recuperar seu imóvel de forma ágil. Para tanto, precisamos primeiro trazer os objetos que são comuns neste tipo de relação contratual. Para entendermos melhor sobre esta área, precisamos entender sobre esses objetos deste tipo de relação contratual.

1. Do Imóvel

Para que um imóvel residencial possa ser locado, é necessário que ele esteja em boas condições de habitabilidade e que atenda às necessidades básicas de moradia dos locatários. Dentre os pré-requisitos necessários para a locação de um imóvel residencial, destacam-se:

1. Condições de segurança: o imóvel deve oferecer condições seguras de habitação, com portas, janelas e fechaduras em boas condições, além de sistema de segurança (como câmeras, alarmes, etc) quando necessário.

2. Instalações elétricas e hidráulicas: o imóvel deve ter instalações elétricas e hidráulicas em perfeito funcionamento, sem problemas de vazamento, infiltração ou outras irregularidades.

3. Condições de higiene: o imóvel deve estar limpo, sem mofo, infestações de insetos ou outros problemas que possam prejudicar a saúde dos moradores.

4. Condições de conforto: o imóvel deve proporcionar condições de conforto, como ventilação, iluminação adequada, espaço suficiente para os moradores, etc.

5. Condições de acessibilidade: o imóvel deve oferecer condições de acessibilidade a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida, atendendo às normas técnicas e legislação específica.

6. Vistoria: é recomendável que seja feita uma vistoria no imóvel antes da locação, para verificar o estado de conservação e possíveis problemas que precisam ser reparados antes da entrada do locatário.

O locador precisa garantir que o imóvel esteja em boas condições e cumpra os requisitos necessários antes de colocá-lo para locação, para evitar problemas futuros com os locatários e garantir uma locação tranquila e satisfatória para ambas as partes.

2. Do locador

O locador, ou proprietário do imóvel, deve cumprir alguns pré requisitos para que possa realizar a locação de um imóvel residencial. Em primeiro lugar, é importante que o imóvel esteja em condições adequadas de uso, com instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias em bom estado de funcionamento. Além disso, o imóvel deve ser seguro, com medidas de prevenção contra intrusos.

Outro requisito importante é a regularidade da documentação do imóvel, incluindo o registro no cartório de imóveis e a emissão de certidões negativas que comprovem a inexistência de pendências judiciais ou fiscais.

Além disso, é importante que o locador esteja ciente das suas obrigações legais, como a entrega do imóvel em condições adequadas de uso, a realização de reparos necessários durante o período de locação e o cumprimento das normas do contrato de locação e da legislação vigente.

Cabe ao locador também a escolha adequada do locatário, avaliando sua capacidade financeira e idoneidade, a fim de evitar possíveis inadimplências e danos ao imóvel.

Em suma, para que um imóvel residencial seja locado, é necessário que o locador esteja em dia com a documentação, cumpra as obrigações legais e mantenha o imóvel em condições adequadas e seguras para a habitação.

3. Do locatário

Para que um locatário possa alugar um imóvel residencial, é necessário cumprir alguns pré-requisitos. Em primeiro lugar, é importante que o locatário tenha uma fonte de renda suficiente para arcar com o valor do aluguel e dos demais encargos decorrentes do contrato, como contas de água, luz e gás. Normalmente, o calculo feito pelo locador é de que o valor do aluguel não pode exceder à 30% do valor da renda bruta do(s) locatário(s), pois estes precisarão arcar com outras despesas, além do aluguel, para se manter. Além disso, é comum que o locador exija que o locatário apresente um fiador ou ofereça alguma outra forma de garantia, como depósito-caução ou seguro-fiança.

Outro pré-requisito importante é que o locatário não possua restrições em seu nome, como dívidas ou ações judiciais, que possam comprometer sua capacidade de honrar o contrato de locação. É comum, mas não obrigatório, que o locador faça uma pesquisa cadastral e consulte órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, para avaliar a situação financeira do locatário.

Por fim, o locatário também deve estar ciente e concordar com as cláusulas do contrato de locação, que estabelecem os direitos e obrigações de ambas as partes. É importante ler com atenção e esclarecer todas as dúvidas antes de assinar o contrato.

4. Do contrato

O contrato de locação de imóvel residencial é um documento que formaliza o acordo entre o locador e o locatário, estabelecendo as condições para a utilização do imóvel. Para que seja válido e eficaz, alguns pré-requisitos devem ser observados.

Inicialmente, o contrato deve conter as informações básicas e obrigatórias, como a identificação das partes envolvidas, a descrição do imóvel e a definição do valor do aluguel e das demais despesas, como as taxas de condomínio e os encargos devidos.

Além disso, o contrato deve prever as condições para a utilização do imóvel, como o prazo de duração da locação, as obrigações do locatário em relação à conservação e manutenção do imóvel, e as regras para a rescisão contratual.

É importante ressaltar que o contrato deve estar em conformidade com a legislação em vigor, em especial com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que estabelece as regras para as locações de imóveis urbanos.

Ademais, as partes devem negociar as condições do contrato de forma justa e equilibrada, visando evitar eventuais conflitos ou prejuízos a uma das partes.

Por fim, é recomendável que o contrato seja elaborado por um profissional qualificado, como um advogado especializado em direito imobiliário, a fim de garantir que todas as cláusulas e condições estejam em conformidade com a lei e as necessidades das partes envolvidas.

5. Da garantia

A garantia é uma parte fundamental na locação de imóveis residenciais, pois assegura ao locador que o pagamento dos aluguéis e demais indenizações será feito pelo locatário. Dentre as modalidades de garantia previstas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), temos a fiança, o seguro-fiança, o caução em dinheiro e a cessão fiduciária, etc..

Para que a garantia seja aceita, é necessário que ela atenda a alguns pré-requisitos. Em relação à fiança, por exemplo, é necessário que o fiador seja pessoa física, não possua restrições financeiras e apresente comprovação de renda. Já o seguro-fiança exige que o locatário tenha contrato de trabalho vigente e renda compatível com o valor do aluguel. O caução em dinheiro, por sua vez, deve ser depositado em conta-poupança em guarda do locador, e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento requer que o locatário possua cotas no valor correspondente à garantia exigida.

É importante que o contrato de locação estabeleça de forma clara e objetiva as condições da garantia, bem como o prazo de sua vigência e as situações em que pode ser utilizada, como inadimplência do locatário ou danos ao imóvel.

6. Da inadimplência - riscos e prejuízos do locador

A inadimplência do locatário pode trazer diversos prejuízos ao locador. Primeiramente, a falta de recebimento do aluguel pode impactar diretamente na receita do locador, que pode ter dificuldades para arcar com suas próprias despesas e obrigações financeiras. Além disso, o processo de cobrança judicial pode ser demorado e oneroso, envolvendo gastos com advogados, taxas judiciais e outros custos.

Outro prejuízo comum é a possibilidade de danos ao imóvel causados pelo locatário inadimplente, que pode negligenciar a manutenção e cuidado com a propriedade. Nesses casos, o locador pode ter que arcar com custos de reparo e recuperação do imóvel, o que pode ser especialmente difícil em casos de locatários sem recursos financeiros.

Neste sentido, a inadimplência pode acarretar também em atraso na entrega do imóvel ao próximo locatário, caso haja interesse em alugá-lo novamente, bem como em perda de oportunidades de negócio, uma vez que a propriedade ficará ocupada por um locatário inadimplente e, após a desocupação, precise passar por um período de reformas para atender aos requisitos mínimos de locação.

Basicamente, a inadimplência pode trazer diversos riscos e prejuízos financeiros ao locador, além de gerar preocupações e desgastes emocionais. Por isso, é importante que sejam tomadas medidas preventivas para minimizar os riscos de inadimplência, como uma boa análise de crédito do locatário e a elaboração de um contrato claro e completo.

7. Da inadimplência - riscos e prejuízos do locatário

A inadimplência por parte do locatário pode trazer diversos riscos e prejuízos tanto para ele quanto para o locador. O principal risco para o locatário é a possibilidade de ser despejado do imóvel, conforme previsto na Lei do Inquilinato. Além disso, o locatário pode ter seu nome negativado em órgãos de proteção ao crédito, como SPC e Serasa, o que pode dificultar a obtenção de crédito e a realização de outras atividades financeiras.

Outro risco é a cobrança de multas e juros por atraso no pagamento, que podem aumentar significativamente o valor da dívida. Em alguns casos, o locador também pode acionar judicialmente o locatário para reaver os valores em atraso, o que pode gerar ainda mais despesas com custas judiciais e honorários advocatícios.

A inadimplência, quando mal conduzida pelo locatário, pode gerar um clima de desconfiança entre locador e locatário, que prejudica o relacionamento entre as partes. É importante destacar que, mesmo em caso de dificuldades financeiras, o locatário deve sempre buscar o diálogo com o locador e tentar negociar alternativas para a quitação do débito.

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8. Quem sofre maior prejuízo imediato?

Tanto o locador quanto o locatário podem sofrer prejuízos significativos em caso de inadimplência. No entanto, os prejuízos mais imediatos e graves geralmente recaem sobre o locador, uma vez que ele depende do pagamento do aluguel para arcar com suas despesas e possíveis financiamentos do imóvel.

A inadimplência do locatário pode resultar na redução ou interrupção da renda do locador, além de possíveis despesas extras com cobranças judiciais e despesas com a manutenção do imóvel caso o locatário deixe de cumprir com suas obrigações de conservação. Ademais, a retomada do imóvel por meio de uma ação de despejo pode ser um processo longo e custoso para o locador, especialmente se o locatário resistir à ordem de despejo.

Por outro lado, o locatário inadimplente pode sofrer consequências como a perda do direito de residir no imóvel, ação de despejo, cobranças judiciais, inclusão em órgãos de proteção ao crédito e possíveis danos à sua reputação e credibilidade financeira. Além disso, ele pode acabar sendo prejudicado em futuras negociações de aluguel ou em outras transações imobiliárias.

Assim, embora ambos sofram prejuízos com a inadimplência, é mais comum que o locador seja afetado de forma mais imediata e significativa. É fundamental que as partes envolvidas estabeleçam contratos claros e sigam as regras estabelecidas para minimizar esses riscos.

9. Como o locador pode mitigar seus prejuízos?

Existem algumas medidas que o locador pode tomar para mitigar seus prejuízos imediatos em casos de inadimplência do locatário:

• Contratação de seguro-fiança: Uma opção é contratar um seguro-fiança, que garante ao locador o pagamento dos aluguéis em caso de inadimplência do locatário.

• Cobrança extrajudicial: O locador pode tentar negociar a dívida diretamente com o locatário e buscar acordos para o pagamento do débito.

• Ação de despejo: Caso a negociação extrajudicial não seja bem sucedida, o locador pode ingressar com uma ação de despejo para recuperar o imóvel e minimizar os prejuízos com a inadimplência.

• Utilização da garantia: Caso tenha sido exigida alguma forma de garantia locatícia, o locador pode utilizá-la para cobrir os valores em atraso e minimizar seus prejuízos imediatos.

10. Ação de despejo: Uma solução, ou um problema para o locador?

Em geral, o processo de despejo pode envolver os seguintes custos:

• Taxa de protocolo: valor pago para protocolar a petição inicial no juizado ou tribunal.

• Custas judiciais: valor pago para cobrir os custos administrativos do processo.

• Honorários advocatícios: valor pago ao advogado que representa o locador no processo de despejo.

• Perícias: valor pago para a realização de perícias técnicas, se necessário.

• Despesas com diligências: valor pago para cobrir despesas com deslocamento, alimentação e hospedagem do oficial de justiça que realizará a notificação do locatário e a diligência de despejo.

A ação de despejo pode ser vista como uma solução para o locador que está lidando com um inquilino inadimplente, pois é uma medida legal para retomar a posse do imóvel e cessar os prejuízos financeiros decorrentes da falta de pagamento do aluguel. Porém, também pode se tornar um problema para o locador, especialmente se o processo se arrastar por muito tempo. Além do custo financeiro envolvido na contratação de um advogado e nos trâmites legais, o locador pode ter que lidar com atrasos no pagamento do aluguel durante todo o processo.

Além disso, dependendo da situação, o inquilino pode contestar a ação de despejo e apresentar defesas que atrasem ainda mais o processo, o que pode gerar ainda mais prejuízos ao locador.

É importante ressaltar que, em caso de condenação do locatário ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes valores podem ser cobrados diretamente dele pelo locador. No entanto, se o locatário não tiver condições de arcar com esses custos, o locador pode ter que arcar com eles.

11. Ação de despejo: Etapas legais

As etapas legais que o locador deve seguir antes de efetivar o despejo são:

Notificação extrajudicial:

O locador pode notificar extrajudicialmente o locatário para que este cumpra suas obrigações contratuais, concedendo um prazo para regularização da situação. Essa notificação pode ser feita por meio de cartório de títulos e documentos ou por via postal com aviso de recebimento (AR), e servirá como prova para eventual ação de despejo. Atualmente, aceita-se também a notificação eletrônica, desde que comprovada seu recebimento, ou seja, no caso de e-mail o mesmo deve acompanhar uma "Confirmação de Recebimento", que é um recurso tecnológico que muito se assemelha ao AR (Aviso de Recebimento) feito pelos Correios. No caso de mensageiros eletrônicos, como Whatsapp ou Telegram, apenas a comprovação de recebimento (2 "checks" na mensagem no whatsapp, por exemplo) já bastam para confirmar o recebimento. Essas ferramentas possuem opção de emissão de protocolo que apontam a data do recebimento da mensagem no dispositivo do destinatário.

Ajuizamento da ação de despejo:

Caso a notificação extrajudicial não surta efeito, o locador pode ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento. Essa ação pode ser movida após 15 dias de atraso no pagamento do aluguel, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Além disso, o locador pode exigir o pagamento das contas de água e luz em atraso e, caso não sejam pagas, incluí-las no valor das próximas parcelas de aluguel.

É possível ingressar com uma ação de despejo na qual sejam inseridas também obrigações de fazer e pagar e, caso não sejam cumpridas, executá-las. Essa ação é chamada de "ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, encargos e/ou obrigações de fazer ou não fazer", e pode ser ajuizada quando o locatário descumpre suas obrigações contratuais, tanto no que diz respeito ao pagamento do aluguel e demais encargos, quanto à obrigação de fazer ou não fazer, como é o caso da transferência da titularidade das contas de água e luz.

Nesse tipo de ação, o juiz poderá estipular um prazo para que o locatário pague os valores em atraso, cumpra as obrigações de fazer ou não fazer, e ainda determinar que, em caso de descumprimento, seja efetivado o despejo.

Citação do locatário:

Após o ajuizamento da ação, o locatário será citado para apresentar defesa, no prazo legal. A citação pode ser feita pessoalmente ou por edital, em caso de impossibilidade de localizar o locatário.

Julgamento da ação:

Depois de apresentada a defesa ou decorrido o prazo para apresentação, o juiz julgará a ação de despejo e poderá conceder ao locatário um prazo para cumprimento das obrigações contratuais. Caso o locatário não cumpra as obrigações, o juiz poderá determinar a efetivação do despejo.

Cumprimento da sentença:

Após a sentença transitada em julgado, o locador deverá requerer o cumprimento da decisão, por meio de execução de sentença, caso haja valores a serem pagos ou obrigações de fazer ou não fazer a serem cumpridas.

Essas são as principais etapas que o locador deve seguir antes de efetivar o despejo, sempre com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário, para garantir que todas as etapas legais sejam cumpridas e evitar problemas futuros. Porém, é importante lembrar que o procedimento judicial pode ser demorado, e que o locador precisa seguir todas as etapas legais antes de efetivar o despejo, de modo a evitar problemas futuros. Por isso, é fundamental buscar o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para acompanhar o processo.