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Inadimplência no contrato de aluguel - Como reaver o imóvel de forma rápida

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23/04/2023 às 15:49
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12. Uma "possível" solução "rápida": Liminar de Despejo

A Liminar de Despejo é uma medida judicial que pode ser requerida pelo locador quando há falta de pagamento de aluguel ou outras situações previstas em lei que possam justificar o término antecipado do contrato de locação. Tem como objetivo principal possibilitar a retomada imediata do imóvel pelo locador, sem a necessidade de uma ação judicial mais demorada.

Para que a liminar de despejo seja concedida, o locador deve apresentar provas da falta de pagamento do aluguel ou do descumprimento de outras obrigações estabelecidas em contrato. Além disso, o locador deve comprovar que notificou o locatário sobre a situação e concedeu um prazo para que ele regularizasse a situação.

A liminar de despejo é uma medida provisória, que pode ser concedida antes mesmo da realização de uma audiência de conciliação ou de uma decisão final sobre o caso. Porém, é importante ressaltar que o locatário ainda tem o direito de se defender e contestar a ação de despejo, mesmo após a concessão da liminar.

Cabe ao juiz avaliar as provas apresentadas pelo locador e pelo locatário e decidir se a liminar de despejo deve ser mantida ou revogada. Se a liminar for mantida, o locatário deverá deixar o imóvel imediatamente e o locador poderá retomar a posse do mesmo, ou seja, caso o locador opte por não exigir a garantia no momento da locação, ele poderá requerer ao juiz, no momento do ajuizamento da ação de despejo, a concessão de liminar de despejo, que poderá ser concedida em até 15 dias, sem que haja necessidade de aguardar o julgamento definitivo da ação.

Vale ressaltar que essa possibilidade de concessão de liminar de despejo em até 15 dias somente é permitida quando o locador abre mão da garantia locatícia para a liquidação da inadimplência e o locatário ainda esteja inadimplente no pagamento de aluguéis e/ou encargos da locação.


13. Requisitos "mínimos" para a Liminar de Despejo

Para ingressar com uma Liminar de Despejo, o locador deve cumprir os seguintes requisitos mínimos:

  • O locador deve ser o proprietário do imóvel ou estar devidamente autorizado pelo proprietário para ingressar com a ação de despejo.

  • O contrato de locação deve estar vigente e não ter sido rescindido por nenhuma das partes.

  • O locatário deve estar em situação de inadimplência, ou seja, deve ter deixado de pagar pelo menos um aluguel ou outras despesas previstas no contrato.

  • O locador deve ter notificado o locatário, de forma extrajudicial, para que regularize a situação em um prazo determinado, que geralmente é de 15 dias.

  • O prazo mínimo de 3 anos de contrato de locação para imóveis não residenciais, ou 30 meses para imóveis residenciais, deve ter sido cumprido, ou que tenha havido infração contratual por parte do locatário.

Mas e se o contrato tiver garantia, como deposito-caução? É possível ingressar com liminar de despejo? Sim, é possível, mesmo se o contrato de locação tiver uma garantia na forma de depósito-caução, pois para o cumprimento da liminar de despejo é exigido o deposito judicial de, exatos, três alugueis, a serem restituídos ao locador no final do processo.

Neste sentido, portanto, a garantia do depósito caução é uma forma de garantir o cumprimento das obrigações do locatário no contrato de locação. No entanto, se o locatário deixar de pagar o aluguel ou descumprir outras obrigações previstas no contrato, o locador poderá ingressar com uma ação de despejo, independentemente da existência da garantia. Caso o locador tenha feito a locação sem garantia e não tenha condições de pagar o deposito caução para a liminar, este pode declarar hipossuficiência no intuito de obter gratuidade no processo de desocupação.

Contudo, na maioria dos casos de contratos de locação, o locador cobra o valor de três alugueis como deposito-caução, a serem depositados em conta-poupança, e serem restituídos ao locatário ao final do contrato, com correção monetária e descontando os eventuais "prejuízos" identificados após a vistoria de devolução do imóvel. Contudo, caso o locatário esteja inadimplente pode-se, no processo de despejo, usar justamente este depósito-caução feito pelo locatário como depósito-caução do despejo, ou que o deposito-caução para a concessão da liminar seja feito à partir dos créditos do locador com o locatário, ou seja, da divida. Tudo dependerá da situação da inadimplência. Caso não seja concedida, cabe agravo de instrumento, pois há jurisprudência favorável.

No entanto, caso o locador tenha recebido outras formas de garantia, como fiador ou seguro-fiança, dificilmente lhe será concedida a liminar de despejo, visto que estes instrumentos de garantia precisarão ser inicialmente acionados.

Vale lembrar que, para ingressar com uma ação de despejo, é necessário que o locador comprove a existência de uma das hipóteses previstas em lei, como falta de pagamento de aluguel, término do prazo da locação ou infração contratual, por exemplo.


14. E se o locatário se recusar a deixar o imóvel?

Caso o inquilino se recuse a sair do imóvel mesmo após a liminar de despejo ser concedida, o locador pode solicitar o cumprimento da ordem judicial através de um oficial de justiça, que irá realizar a desocupação do imóvel com auxílio da polícia, caso necessário.

É importante ressaltar que o uso da força policial só é autorizado em último caso, quando todas as outras tentativas de cumprimento da ordem judicial foram esgotadas. Além disso, o locador também pode recorrer ao pedido de indenização pelos danos causados pela ocupação indevida do imóvel.

Cabe destacar que o inquilino tem o direito de se defender no processo de despejo, apresentando suas alegações e provas, sendo o prazo de 15 dias para apresentar defesa. Porém, caso a liminar de despejo seja concedida, é necessário cumprir a decisão judicial, sob pena de sofrer as sanções legais cabíveis.


15. Ocorreu o despejo. O que o locador deve fazer?

Após a desocupação do imóvel, o locador pode realizar a vistoria e avaliação das condições do imóvel, com o objetivo de verificar se há algum dano ou necessidade de reparação. Caso haja algum dano, o locador pode utilizar o valor do depósito caução para realizar o reparo.

Por fim, o locador pode buscar o ressarcimento dos valores devidos pelo inquilino, tais como aluguéis e encargos, através de ação de cobrança ou execução de título extrajudicial, dependendo do caso. Após a realização do despejo e a retomada da posse do imóvel pelo locador, ele pode alugar novamente o imóvel normalmente, desde que todos os requisitos legais e contratuais sejam cumpridos, como a regularização de eventuais débitos de taxas e impostos, bem como a elaboração de um novo contrato de locação.


Conclusão

De acordo com a legislação brasileira, o locador pode tomar algumas medidas para reaver o imóvel em caso de atraso no pagamento do aluguel e falta de transferência das contas de água e luz para o nome do locatário. O locador pode enviar uma notificação extrajudicial requisitando a devolução do imóvel, ajuizar audiência de conciliação e mediação junto ao CEJUSC, protestar a divida em cartório, entre outros.

No caso de todas essas serem infrutíferas, o único caminho restante seria entrar com uma ação de despejo por falta de pagamento. Essa ação não depende das ações anteriores e pode ser movida após 15 dias de atraso no pagamento do aluguel, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Além disso, o locador pode exigir o pagamento das contas de água e luz em atraso e, caso não sejam pagas, incluí-las no valor das próximas parcelas de aluguel.

Para fins de celeridade, o locador pode requerer a Liminar de Despejo, fundamentado no artigo 59 da Lei do Inquilinato, que reza o seguinte:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder -se -á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

X –o falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (…)”.

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Observe que o inciso X dispõe sobre a restrição da ação de despejo em contratos com garantia. No entanto, caso o valor da garantia, devidamente corrigido, seja inferior à divida do locatário, pode-se interpretar que o referido contrato esta sem cobertura de garantia, o que elege o locatário para a ação de despejo.

Cabe ressaltar que o locador deve seguir os trâmites legais para a retomada do imóvel, a fim de evitar problemas futuros. É importante que ele procure um advogado especializado em direito imobiliário para orientá-lo sobre as medidas cabíveis em cada situação específica.


Referências bibliográficas

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Sobre o autor
Adilson Marques Furlani

Atual estudante de Direito, apaixonado por esta área tão importante para a sociedade.

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

FURLANI, Adilson Marques. Inadimplência no contrato de aluguel - Como reaver o imóvel de forma rápida. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 28, n. 7235, 23 abr. 2023. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/103542. Acesso em: 21 nov. 2024.

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