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Da responsabilidade pelo pagamento do IPTU frente a celebração de contrato de compra e venda do imóvel

Regiane Cristina Soares da Silva Vieira dos Santos
Agenda 18/08/2023 às 16:38

Podem ser sujeitos passivos da execução fiscal tanto o proprietário, como o compromissário, o detentor do domínio útil e o possuidor, cabendo ao Fisco a escolha, pois todos são responsáveis pelo pagamento do tributo.

O presente artigo tem como objetivo trazer, em linhas gerais, uma análise sobre a responsabilidade tributária frente a celebração de contrato de compra e venda, sem a devida transferência no registro competente.

Introdução

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo de competência municipal, que incide sobre a propriedade de imóveis localizados em áreas urbanas. Em casos de inadimplência desse imposto, o Município pode buscar o pagamento através de uma ação de execução fiscal.

A promessa de compra e venda de imóvel é uma prática comum no mercado imobiliário, na qual o comprador assume o compromisso de adquirir o imóvel em questão, e o vendedor se compromete a transferir a propriedade após o cumprimento de determinadas condições. No entanto, surgem questões quanto à responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em caso de execução fiscal.

A Natureza Jurídica da Promessa de Compra e Venda

Antes de abordar a questão do IPTU, é fundamental compreender a natureza jurídica da promessa de compra e venda. Juridicamente, a promessa de compra e venda é considerada um contrato preliminar, que não transfere a propriedade do imóvel, mas cria obrigações para as partes envolvidas. Portanto, nessa fase, o imóvel ainda é de propriedade do vendedor.

A Responsabilidade em Caso de Execução Fiscal

Em primeiro lugar, é importante destacar que não se revela suficiente a mera feitura de contrato de compromisso de compra e venda e até mesmo a posterior lavratura perante o Cartório de Notas, mas sem a devida transcrição perante o registro imobiliário. Noutras palavras, sem o registro não se opera a transferência da propriedade, tudo nos termos da legislação civil vigente, que assim dispõe:

Art. 1.245 - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º - Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246 – O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. (sem destaques no original)

Importante registrar a função do Registro de Imóveis nas relações patrimoniais como verdadeiro órgão controlador dos aspectos formais dos títulos, aplicando-se os princípios registrários e garantindo segurança jurídica, confiabilidade do sistema e publicidade de seus atos.

A respeito, ensina Ademar Fioranelli:

A precisão do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital para que nele existam, de forma irrepreensível, segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustenta-lo. Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultuosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a confiabilidade transmitidas pelo registro é que proporcionam a estabilidade nas relações entre os participantes dos múltiplos negócios realizados nessa área. (Direito Registral Imobiliário. Sérgio Antonio Fabris Editor – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Porto Alegre, 2001).

Com efeito, ainda que houvesse o registro, a alteração dos dados cadastrais do imóvel perante a Fazenda Pública é obrigação acessória, nos termos do disposto no § 2º do artigo 113 do Código Tributário Nacional, cuja redação colacionamos a título ilustrativo:

Art. 113 – A obrigação tributária é principal ou acessória.

.....................

§ 2º - A obrigação acessória decorre da legislação tributária e tem por objeto as prestações, positivas ou negativas, nela previstas no interesse da arrecadação ou da fiscalização dos tributos.

Assim, por exemplo no caso do Município de Diadema, o Decreto nº 6.558, de 05 de agosto de 2010, que consolida a Legislação Tributária do Município nº 379/69, impõe ao contribuinte a obrigação de promover as alterações necessárias no cadastro do imóvel, pois o lançamento será efetuado em conformidade com as informações contidas na inscrição. Nessa esteira as disposições contidas nos artigos 31 e 32:

Art. 31 – Todos os imóveis sujeitos ao imposto devem ser objeto de inscrição obrigatória no Cadastro da Repartição competente, a qual deverá ser promovida pelo contribuinte. 

Parágrafo único - A obrigatoriedade da inscrição estende-se aos prédios beneficiados por imunidade ou isenção fiscal.

Art. 32 – A inscrição do imóvel será promovida com a exibição à repartição fiscal, dos títulos aquisitivos de propriedade, posse ou domínio, ou outro documento comprobatório do fato ou ocorrência que obrigue a alteração da inscrição.

§ 1º - A inscrição deverá ser promovida pelo contribuinte, dentro de 30 (trinta) dias contados:

.....................

b – da data da aquisição do imóvel construído no todo ou em parte.

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Nesse diapasão, enquanto não efetuado o registro da alienação do imóvel, o alienante permanece sendo seu dono e senhor e, enquanto não comunicada a transferência de propriedade ao Município é lícito à Fazenda Pública Municipal exigir o tributo do proprietário do imóvel, nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional, que reza: contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Com efeito, podem ser sujeitos passivos da execução fiscal tanto o proprietário, como o compromissário, o detentor do domínio útil e o possuidor, cabendo ao Fisco a escolha, pois todos são responsáveis pelo pagamento do tributo.

Ainda, importante considerar-se que a dívida de IPTU é uma obrigação propter rem que acompanha o imóvel. Consta no Registro de Imóveis como proprietário do bem o vendedor, em que pese o contrato de compra e venda. Desta forma, respondendo o imóvel pelas dívidas tributárias incidentes sobre o mesmo, em caso de penhora, se fará necessário o registro desta penhora no Cartório de Registro de Imóveis competente. Para tal finalidade é imprescindível que o proprietário do imóvel que consta da matrícula figure no polo passivo da lide, para que o ato de constrição seja registrado e não haja vícios ou nulidades, bem como prejuízos a ampla defesa e ao contraditório.

Logo, é lícito à Municipalidade efetuar o lançamento em nome do promitente vendedor, pois, nos termos do artigo 123 do Código Tributário Nacional, cuja redação transcrevemos infra, as convenções particulares não são oponíveis à Fazenda Pública.

Art. 123 – Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.

Mas não é só. Ainda que o contribuinte tivesse efetuado a alteração perante os órgãos municipais, é lícito à Fazenda Pública cobrar o tributo do promitente vendedor ou do promitente comprador, haja vista as disposições contidas nos artigos 34 e 124 do Código Tributário Nacional, verbis:

Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Art. 124. São solidariamente obrigadas:

I - as pessoas que tenham interesse comum na situação que constitua o fato gerador da obrigação principal;

II - as pessoas expressamente designadas por lei.

Parágrafo único. A solidariedade referida neste artigo não comporta benefício de ordem.

O entendimento em questão está fundamentado no v. acórdão prolatado pelo C. Superior Tribunal de Justiça nos autos do Recurso Especial nº 1.111.202-SP, recurso este submetido ao regime do artigo 543-C do Código de Processo Civil, senão vejamos:

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TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR).

1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006.

3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004).

4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08.

O Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp 1.978.780/SP reforçou o entendimento sobre a responsabilidade solidária do possuidor (promitente comprador) e do proprietário (promitente vendedor) quanto ao pagamento de IPTU. A mesma regra está disposta no artigo 34 do Código Tributário Nacional, acima transcrito.

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PROMITENTE VENDEDOR. RESP 1.111.202/SP - TEMA 122/STJ DOS RECURSOS REPETITIVOS. PARCELAMENTO DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO, PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRESUNÇÃO DE RENÚNCIA À SOLIDARIEDADE. ART. 282 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. Na origem, trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela ora recorrida, incorporadora imobiliária, em face de decisão que rejeitara Exceção de Pré-executividade por ela manejada, na qual defendia sua ilegitimidade para figurar no polo passivo de Execução Fiscal proposta pelo Município de São Carlos, visando a recuperação de crédito tributário de IPTU de 2016 a 2018, referente a imóvel objeto de promessa de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, formalizada por instrumento particular, não levado a registro, pela promitente compradora. A decisão de 1º Grau registrou que, "no caso de São Carlos, o art. 144 do Código Tributário Municipal prevê que o imposto tem como fato gerador o domínio útil a posse ou a 'propriedade' imobiliária". II. A Corte de origem - mesmo reconhecendo que o promitente vendedor continuava como proprietário do imóvel, por inexistir registro de título translativo da propriedade no Registro Imobiliário, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil - deu provimento ao Agravo de Instrumento, afastando a incidência de tese firmada no REsp 1.111.202/SP, Tema 122 dos recursos repetitivos (Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO, DJe de 18/06/2009), no sentido de que "tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU (...) ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação". III. Fundamentou-se o acórdão recorrido no sentido de que o promitente vendedor, em 10/05/2013, firmou contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel, com alienação fiduciária em garantia, não levado a registro imobiliário. Afirmou que, "no caso concreto, em 18.03.2020, a coexecutada, compromissária Andreia Boldrini de Moraes [promitente compradora] assinou Termo de confissão de dívida e parcelamento de débito do IPTU dos exercícios de 2013 a 2019 (acordo nº 731526 - fls. 176/177) junto ao Município credor. Com isso, a compromissária [promitente compradora] assumiu as dívidas em relação ao imóvel, com aceite do Município, de forma que deixa de existir a legitimidade concorrente, com a renúncia da solidariedade passiva, nos termos do art. 282 do Código Civil". IV. Embora o art. 282 do Código Civil permita ao credor renunciar à solidariedade em favor dos devedores, daí não se extrai que o parcelamento tributário, requerido por um dos devedores solidários - no caso, a promitente compradora -, importe, ipso facto, em renúncia à solidariedade, em relação aos demais coobrigados, na hipótese, o promitente vendedor. V. O art. 265 da Código Civil prevê que "a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes", sendo lídimo concluir que, por simetria, a renúncia à solidariedade também não se presume, decorrendo da lei ou da vontade das partes. VI. O mero parcelamento da dívida tributária por um dos devedores solidários, desprovida da renúncia expressa, pelo sujeito ativo da exação, em relação à solidariedade passiva do promitente vendedor, não configura razão bastante para afastar a lógica da tese firmada no REsp 1.111.202/SP, julgado sob o rito do art. 543-C do CPC/73. VII. Não se desconhece que a obrigação de levar a registro o instrumento de compra e venda, após o integral adimplemento da avença, em geral incumbe ao comprador, que, não raro, resiste à imediata averbação, visando postergar o pagamento de taxas, emolumentos e de imposto incidente na operação. Sucede que tal oposição ou procrastinação, em gerando prejuízo à parte contratante, resolve-se em perdas e danos, não interferindo na relação jurídico-tributária entre os sujeitos passivos solidários do IPTU e o sujeito ativo. Na forma da jurisprudência do STJ, só o registro da escritura definitiva de compra e venda autoriza o reconhecimento da ausência de responsabilidade tributária do proprietário vendedor do imóvel "razão pela qual não serve a essa finalidade o contrato de promessa, ainda que registrado e apoiado nas cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade" (STJ, AgInt no REsp 1.948.435/RJ, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, DJe de 18/11/2021). No mesmo sentido: "(...) as Turmas que compõem a Seção de Direito Público do STJ vêm ratificando o entendimento de que a existência de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com transferência imediata da posse, ainda que acompanhada de registro no cartório imobiliário, não afasta a responsabilidade tributária do alienante. Citam-se, a título exemplificativo: AgInt no REsp 1.653.513/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 18/12/2019; e AgInt no REsp 1.819.068/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 19/12/2019" (STJ, REsp 1.849.545/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 06/10/2020). No caso, sequer há registro do instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, como reconhece o acórdão recorrido. VIII. Recurso Especial provido. (STJ - REsp: 1978780 SP 2021/0400953-7, Relator: Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, Data de Julgamento: 05/04/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/04/2022)

Em sede de repetitivo foi uniformizado entendimento no Tema 122/STJ, veja:

1-Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU;

2-cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.

Incumbe colacionar ainda, ementas de acórdãos do Tribunal Bandeirante, no quais reconheceram a legitimidade passiva do vendedor, senão vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO FISCAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – IPTU – Exercícios de 2014 e 2015 – Insurgência em face da decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade por entender ser legítimo para figurar no polo passivo – Ilegitimidade passiva – Inexistência de registro do contrato de compra e venda no Registro de Imóveis – Legitimidade do proprietário para responder pela execução – Inteligência do art. 34 do CTN – Súmula 399 do STJ – Decisão mantida – Recurso improvido. (TJSP – Agravo de Instrumento n.º 2117399-21.2020.8.26.0000 – 15ª Câmara de Direito Público – Des. Relator Rezende Silveira – julgado em 23/06/2020)

Execução Fiscal – IPTU – Exceção de pré executividade rejeitada – Alegação de ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução, por haver firmado, antes do fato gerador, Contrato de Compromisso de Compra e Venda – Ausência do registro da escritura na matrícula do imóvel – Cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no C.T.N – Questão pacificada – Súmula 399 do C. Superior Tribunal de Justiça – Decisão mantida – Recurso improvido. (TJ/SP – Agravo de Instrumento n.º 2100277-92.2020.8.26.0000 – 18ª Câmara de Direito Público - Des. Relator Burza Neto – julgado em 08/07/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução fiscal – IPTU dos exercícios de 2017, 2018 e 2020 – Município de São Paulo – Imóvel prometido à venda por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda em momento anterior aos fatos geradores - Contrato celebrado entre particulares que, por si só, ainda que quitada a dívida, não é apto à transferência do direito real - Ausência de transferência da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis – Legitimidade da promitente vendedora para figurar no polo passivo da execução fiscal – Aplicação do artigo 34 do Código Tributário Nacional – Decisão mantida - Recurso não provido. (TJSP;  Agravo de Instrumento 2180633-69.2023.8.26.0000; Relator (a): Raul De Felice; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro das Execuções Fiscais Municipais - Vara das Execuções Fiscais Municipais; Data do Julgamento: 25/07/2023; Data de Registro: 25/07/2023)

Conclusão

Muito embora o vendedor, quando citado acerca da existência de Execução Fiscal para cobrança de IPTU, se insurja alegando a ilegitimidade passiva através de exceção de pré-executividade para se eximir da obrigação, uma vez que alienou o imóvel através de Compromisso de Compra e Venda, tal alegação é rechaçada, uma vez que a jurisprudência já firmou entendimento sólido acerca da matéria, inclusive com o Tema 122 do STJ, não restando qualquer dúvida sobre a responsabilidade do vendedor em caso de inexistência de registro da alienação no cartório competente.

Referências 

Sobre a autora
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Regiane Cristina Soares da Silva Vieira dos Santos

Procuradora Municipal

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

SANTOS, Regiane Cristina Soares Silva Vieira. Da responsabilidade pelo pagamento do IPTU frente a celebração de contrato de compra e venda do imóvel. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 28, n. 7352, 18 ago. 2023. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/105641. Acesso em: 22 dez. 2024.

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