O sucesso da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA está intimamente ligado à possibilidade da realização do registro da transferência da propriedade junto ao Cartório do Registro de Imóveis. Se isso não for possível com sua adoção, restará comprometido o pleito, seja ele pela via judicial pela via extrajudicial. É da sabença usual que a participação de Advogado na aquisição de imóveis não é obrigatória, todavia, pode ser muito importante quando as partes não estão realizando a transação PELO MENOS através de ESCRITURA PÚBLICA quando então, espera-se, contarão com a assistência do TABELIÃO ou ao menos de algum preposto seu que deve estar plenamente capacitado para conferir a regularidade da negociação; ainda assim cautela e segurança nunca serão demais, de modo que a assistência por Advogado Especialista se mostra muito importante na aquisição e na regularização de imóveis.
A adjudicação compulsória é a solução que deve ser adotada para fins de regularização nas hipóteses em que realizada a transação onerosa, quitado o preço, o título (ESCRITURA PÚBLICA) que servirá para o registro em Cartório não seja obtido voluntariamente. Não são poucos os casos onde a compra e venda é realizada mas o REGISTRO não é feito justamente porque falta ao comprador a ESCRITURA (o título). Nesse contexto prevalecerá plenamente hígida a regra legal do art. 1.245 do Código Civil, principalmente seu parágrafo 1º., senão vejamos:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o REGISTRO do TÍTULO translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante CONTINUA a ser havido como dono do imóvel".
Hoje em dia, como sempre destacamos aqui, a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL é uma realidade de modo que já não se mostra necessária a adoção de uma Ação Judicial, podendo as partes se valerem da via extrajudicial (direto em Cartório, sem processo judicial mas com assistência de Advogado) para regularizar o imóvel em nome do Adquirente mesmo sem ESCRITURA PÚBLICA. O referido procedimento tem base no art. 216-B da Lei de Registros Publicos e regulamentação com o Provimento CNJ 149/2023. No RIO DE JANEIRO o atual Código de Normas (Provimento CGJ/RJ 87/2022) expressamente alberga o novo procedimento em seu artigo 1.255 assim descortinando:
"Art. 1.255. Sem prejuízo da via judicial, faculta-se que a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão seja feita extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do bem".
Um importante aspecto do procedimento extrajudicial vem expresso no art. 440-B da regulamentação conferida pelo CNJ, esclarecendo:
"Art. 440-B. Podem dar fundamento à adjudicação compulsória quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável".
A INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE ARREPENDIMENTO é um dos requisitos que não pode faltar no procedimento. Como em qualquer outra questão imobiliária o exame da documentação inteira, assim como da certidão atualizada da matrícula do imóvel e do relato completo da aquisição é o primeiro e fundamental passo para identificar os caminhos disponíveis com base na legislação para alcançar a desejada regularização e registro imobiliário (RGI) em nome do adquirente. Um ponto importante diz respeito ao objeto da transação. Naturalmente há que se tratar de uma compra e venda de imóvel, como se extrai do art. 1.418 do Código Civil atual:
"Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de COMPRA E VENDA, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel".
Como afirmado acima, o exame da CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR DA MATRÍCULA DO IMÓVEL é importantíssimo em qualquer demanda de cunho imobiliário, principalmente em sede de Adjudicação Compulsória já que hoje em dia esse documento deverá revelar TODO E QUAISQUER ÔNUS E RESTRIÇÕES sobre o imóvel, como determina o § 11 do art. 19 da LRP:
"§ 11. No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial".
Uma condição que deve constar da matrícula é o fato de o imóvel ser ou não FOREIRO, já que se trata de uma condição que lhe restringe a transferência da propriedade. Nessas hipóteses a adjudicação compulsória baseada em contrato preliminar que transacione a PROPRIEDADE do imóvel estará fadada ao fracasso, havendo sucesso tão somente quando o objeto for o domínio útil (situação que também prevalece para fins de Usucapião onde a propriedade de imóveis foreiros é imune aos efeitos da aquisição via Usucapião, diferentemente do que ocorre com o domínio útil nesses mesmos casos). Constatado, portanto, que a negociação que se busca regularizar via Adjudicação Compulsória objetivou imóvel foreiro outro não deve ser o resultado senão a improcedência dos pedidos, como afirma categoricamente julgado do TRF2:
"TRF-2. 0043398-08.2012.4.02.5101. J. em: 08/08/2019. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. TERRENO DE MARINHA. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA ESTABILIZAÇÃO DA DEMANDA. APELO IMPROVIDO. 1. Apelação interposta contra a sentença que julgou IMPROCEDENTE a pretensão de declaração do direito ao domínio do imóvel situado no apartamento 304 do prédio localizado na Praia do Flamengo nº 402, no Flamengo, na Cidade do Rio de Janeiro. 2. Às fls. 39 a parte autora apresentou emenda à inicial para alterar a ação de usucapião para adjudicação compulsória e expressamente consignou seu pedido:"... julgue procedente o pedido da presente ação e adjudique aos autores a propriedade do apartamento nº 304 do prédio situado na Praia do Flamengo nº 402". 3. As informações prestadas pela SPU comprovaram que o bem objeto da lide é TERRENO DE MARINHA (fls. 193), integrante do patrimônio imobiliário da UNIÃO. 4. O ordenamento constitucional protege os imóveis públicos, impedindo a aquisição da propriedade por terceiros (artigo 183, § 3º e 191, parágrafo único, da Constituição). 5. O deferimento da adjudicação compulsória PRESSUPÕE A POSSIBILIDADE JURÍDICA de transferência da propriedade imobiliária, o que é inviável no caso dos autos, uma vez que a unidade imobiliária constitui-se de TERRENO DE MARINHA, insuscetível de transferência da propriedade. 6. Quanto ao pleito de adjudicação compulsória do domínio útil, entendo que foge ao objeto desta demanda. Na emenda apresentada pelos autores restou cristalina a pretensão dos demandantes de adjudicação da PROPRIEDADE do imóvel acima descrito, de modo que não há como incluir ou subentender decorrer deste pedido o desejo de haver o domínio útil. 7. Por força do art. 264 do CPC/73, uma vez tendo havido a citação da ré, é defeso a modificação do pedido ou da causa de pedir, sob pena de ferir-se o Princípio da Estabilização da Lide. 8. Apelação improvida".