A não incidência da revisional de aluguel em contratos de "built-to-suit"

Conclusão

Da rápida e singela exposição, que não ostenta a mínima pretensão em esgotar e soterrar o assunto, mas sim convidar os operadores do direito a uma breve reflexão, até porque a realidade do contrato de built-to-suit é extremamente recente, já é possível a extração de algumas conclusões.

De início, apesar do conceito do contrato de built-to-suit evoluir a cada dia, é possível afirmar que se configura como um contrato em que uma das partes, normalmente uma sociedade ^[09] que não atua no ramo imobiliário, contrata um investidor (normalmente outra sociedade) imobiliário para que adquira, sob sua indicação ou participação, terreno específico sobre o qual será erigido edifício ou edifícios, seja para alocar sua sede seja para sua linha de produção, realizados por construtora ^[10] contratada pelo investidor, também sob a batuta da empresa, que poderá participar do projeto executivo da construção, normalmente após a captação de recursos no mercado ^[11], comprometendo-se a empresa a "alugar" o imóvel por prazo extenso e pagar um "aluguel" previamente estipulado entre as partes.

A composição estrutural para mensuração do "aluguel" leva em consideração não apenas a ocupação e utilização do imóvel, como numa locação pura e simples, mas, também, a aquisição do terreno, a contratação da construtora, o custo da captação do capital no mercado e, ainda, o desenvolvimento da realidade imobiliária quanto ao imóvel a ser erigido, bem como todas as demais circunstâncias econômico-financeiras incidentes sobre operações financeiras como esta.

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Portanto, a remuneração paga no contrato de built-to-suit não remunera apenas a utilização do imóvel, longe disto, remunera outras tantas prestação existentes, dentre elas, também, a utilização do imóvel.

Com isso, e ao que mais importa para o debate, além das típicas obrigações do investidor e da sociedade, imprescindível para a manutenção do equilíbrio contratual e, por conseguinte, para solidez do contrato e dos investimentos, que a retribuição mensal ("aluguel") seja constante e invariável (salvo as variações previstas contratualmente, como, por exemplo, correção monetária), bem como impedida a resilição unilateral do contrato (solução de continuidade) sem que seja paga a devida indenização.

Com tais características, pueril notar que o contrato de built-to-suit não se assemelha a qualquer outra espécie contratual prevista na legislação pátria, seja no Código Civil seja em qualquer outra lei esparsa, nem sequer ao contrato de locação, apesar de algumas regras concernentes à locação deverem ser observadas, classificando-se, assim, como contrato atípico.

Embora contrato atípico, longe a idéia do contrato de built-to-suit não adotar regras próprias e que lhe são peculiares, caracterizando-se, quiçá, como verdadeiros princípios, tal como a impossibilidade estanque de redução do "aluguel", que, repita-se, não está suscetível aos humores do mercado imobiliário.

Disto se constata que a revisional de aluguel, apesar dos contratantes firmarem cláusula renunciativa, é impensável em contratos de built-to-suit, não pela prévia renúncia, mas sim porque a natureza do contrato não a admite, primeiro porque não se confunde, apesar das similitudes, ao contrato de locação pura e simples, para o qual a revisional de aluguel foi idealizada, depois porque a admissão da revisional de aluguel traria um completo desequilíbrio contratual e o faria ruir.

Por outro lado, como acima advertido, o instituto ainda é muito recente e está em plena constituição, sobretudo de conceitos, sendo bastante acanhada doutrina e jurisprudência, e, por precaução, por enquanto, interessante e útil a imposição da cláusula renunciativa da revisão do aluguel, não porque sem ela o "aluguel" posso ser revisado, mas sim para que se evitem maiores transtornos em uma possível discussão judicial.

BIBLIOGRAFIA

GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2008.

GONÇALVES, Alexandre Tadeu Navarro Pereira. Tributação das Operações Imobiliárias. São Paulo: Quartier Latin, 2007.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil, V. III. 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2003.

Notas

1. GONÇALVES, Alexandre Tadeu Navarro Pereira, Tributação das Operações Imobiliárias, p.
2. Inicialmente o contrato de built-to-suit era utilizado quase que exclusivamente por empresas multinacionais, seja por conta da cultura empresarial que exerciam seja pela porte que ostentavam, porém, atualmente, é realizado indiscriminadamente tanto por empresas multinacionais como por empresas nacionais.
3. Não desnatura o contrato de built-to-suit a confusão entre o investidor imobiliário e a construtora, ou seja, a empresa de construção civil pode ser a própria construtora do empreendimento ou, então, contratar outra construtora para sua realização, lembrando, apenas, que a construtora recebe o aval da futura ‘locatária".
4. p. 73.
5. A classificação de contratos com típicos e atípicos talvez não prime pelo rigor científico, pois, ainda os contratos ditos atípicos possuem previsão legal (artigo 425 CC), ainda que geral, ou seja, estão tipificados, apenas suas maiores especificidades não foram regidas pela legislação, apesar de dispositiva, o que se fará por acordo de vontades no próprio contrato. Porém, inquestionável a preferência científica a esta classificação que a de contratos nominados e inominados. Entretanto, classificações não são certas ou erradas, mas sim úteis ou inúteis, e a classificação dos contratos em típicos e atípicos, inegavelmente, é útil.
6. O dispositivo legal justifica e legitima a previsão em contrato de built-to-suit que impede o "locatário" de rescindir unilateralmente o contrato, salvo se permitido e paga indenização que representaria as parcelas ainda faltantes e a serem adimplidas até o término de sua regular e normal execução.
7. Processo n. 053.11.2007.114275-7, 5ª Vara Cível do Fórum Regional de Pinheiro, Comarca em São Paulo – Capital; Agravos de Instrumento n. 787.154-0/3, 790.333-0/4 e 893.786-0/7.
8. Recursos Especiais ns. 243.283/RJ e 127.355/SP.
9. Também não desnatura o contrato de built-to-suit ser o cliente pessoa física, e não jurídica.
10. Sob a figura do investidor imobiliário pode se concentrar, também, a construtora, senão a mesma pessoa jurídica, pessoa jurídica diversa que integra o mesmo Grupo Empresarial.
11. A captação de recursos no mercado financeiro não é característica essencial do contrato de buil- to-suit, já que o investidor poderá utilizar no negócio capital próprio, mantendo-se a natureza do investimento.