É uma espécie de contrato preliminar no qual ambas as partes se comprometem mutuamente e respectivamente a comprar e vender o imóvel, cuja finalização ocorrerá quando do pagamento do preço pelo promitente comprador e a entrega definitiva do imóvel pelo promitente vendedor.
Na verdade, quando da quitação, surgirá o direito ao promitente comprador à exigibilidade da outorga da escritura definitiva do imóvel, direito esse que se constitui em direito real, e tudo isso desde que a contratação tenha sido realizada na forma prescrita em lei.
A promessa de compra e venda pode ser contratada, por instrumento particular ou público, observando a forma prescrita em lei, sob pena de nulidade do ato.
A Utilização do Instrumento Particular se dará nas seguintes hipóteses:
(a) Qualquer negócio jurídico envolvendo imóvel de valor igual ou inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no Pais, por força da exceção trazida no artigo 108 do Código Civil;
(b) Compromisso de compra e venda de imóveis loteados (Lei nº 6,766/79, art. 26 (urbano), e art. 7°, Dec.Lei 2 375187 (rural);
(c) Compromisso de venda e compra de imóvel de qualquer valor com financiamento mediante a contratação da alienação fiduciária em garantia;
(d) Mútuo com alienação fiduciária em garantia imobiliária, nos termos do SFI (Lei nº 9,514/97. art. 38 e parágrafo único do art. 22, com redação dada pela Lei n" 11.076/2004); e
(e) Compra e venda de imóvel de qualquer valor com financiamento do SFH (art. 1° da Lei n 5.049166, que alterou o art. 61 da Lei nº 4.380/64).
Já o Instrumento público será necessário em qualquer negócio jurídico envolvendo Imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no Pais, por força da exceção trazida no artigo 108 do Código Civil que diz "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".
O Novo Código Civil elencou em seu artigo 1.225 o direito do promitente comprador como direto real, sendo assim, a inobservância do referido diploma legal, importa na falta dos requisitos exigidos pelo artigo 104 para validade do negócio jurídico.
Além disso, o artigo 1.417 do mesmo diploma legal torna obrigatória a observância do artigo 108 do Código Civil quanto à forma de instrumentalizar os negócios de promessa de compra e venda, a qual se dá impreterivelmente em todos os casos mediante escritura pública, a qual, como visto, é obrigatória nas hipóteses em que a lei não prevê o instrumento particular, como, por exemplo, nos contratos de promessa de compra e venda de unidades integrantes de incorporação imobiliária nos termos da Lei nº. 4.591/64.
Caso a aquisição do imóvel, especificamente nos contratos de promessa de compra e venda de unidades integrantes de incorporação imobiliária, seja formalizada por meio de instrumento particular não será possível o registro do contrato à margem da matrícula no Registro de Imóveis, e o promitente comprador não será detentor de direitos reais sobre o imóvel adquirido, mas mero detentor de um crédito correspondente ao valor desembolsado para essa aquisição.
Como consequência, caso o promitente vendedor desista do negócio, por alguma razão que lhe seja conveniente, o promitente comprador terá apenas direito às perdas e danos resultantes da resilição do contrato, mas não terá o direito de propor uma ação judicial de adjudicação compulsória sendo inexigível a outorga da escritura definitiva, por lhe faltar o requisito básico a essa pretensão, qual seja, o direito real à aquisição do imóvel na forma do artigo 1.418 do Código Civil.
Em suma, a promessa de compra e venda tem como essência a constituição de direito real que, por sua vez, adquire-se com o registro do instrumento junto ao Registro de Imóveis, SENDO necessário conforme discorrido anteriormente observar a forma prescrita em lei como requisito de validade.
Convém ainda ressaltar que o mercado imobiliário cria seus próprios usos e costumes, contudo, deve sempre ser observada a legislação pertinente para cada caso.
A promessa de compra e venda pública não é praticada com habitualidade por dois motivos:
(1º) Quem negocia imóvel de tão baixo valor, em regra, não tem a menor ideia que existe previsão legal acerca disso;
(2º) Quem sabe dessa previsão, raramente, mas muito raramente, conhece o direito o suficiente para elaborar um documento particular de forma que possa ser registrado no Registro de Imóveis, levando-se em consideração que esses contratos devem ser elaborados em sintonia com as disposições dos artigos 222 e 225 da Lei n° 6,015173, das normas concernentes à capacidade e representação das partes previstas no Código Civil, e de outros diplomas legais (lei, em sentido material e formal), provimentos, instruções normativas, etc., especialmente no que diz respeito aos documentos (pessoais e do imóvel) e aos tributos indispensáveis á prática do ato. Vale dizer, um universo infinitamente reduzido de pessoas faz uso dessa previsão legal.