Diante do inchaço populacional, que assola o nosso país e o resto do mundo, a verticalização da moradia, com o crescente número de condomínios edilícios, vem se mostrando um caminho sem volta.
Para regular as relações, que se originam desta forma de moradia, cada vez mais, repletas de peculiaridades, é que se aprimora o Direito Imobiliário, ramo do Direito Privado, fruto do Direito Civil, que tem como um de seus escopos, regular as relações entre condôminos.
Um dos instrumentos que se aplicam à vida em condomínio é a taxa condominial, obrigação propter rem, dividida entre os condôminos, que serve para custear as despesas do próprio condomínio, com porteiros, zeladores, elevadores, limpeza, jardinagem, água e energia elétrica das áreas comuns, entre outros. Algumas vezes, com mais freqüência, nos condomínios mais antigos, a própria conta de água ou gás encanado das unidades condominiais encontra-se inclusa na taxa condominial, sendo rateada entre os condôminos.
Muito já se discutiu a respeito da mencionada contribuição condominial, como deveria ser feito o seu rateio entre os condôminos. A celeuma consiste em saber se deve ser usado como parâmetro, o tamanho da fração ideal. Por este critério, quem tem uma fração ideal maior, como os proprietários de apartamento de cobertura, de área privativa ou de loja, devem pagar uma taxa de condomínio de valor superior aos condôminos que possuem um apartamento tipo.
Os Tribunais pátrios, há muito, já se manifestavam contra a cobrança pela fração ideal de condomínios compostos por lojas e salas, determinando a isenção dessas, quanto ao pagamento de porteiros, elevadores e demais itens que não eram utilizados pela loja, quando detentoras de entrada independente da torre, que oferece serviços tão somente às salas.
Contudo, a controvérsia entre os nossos tribunais persistia no que se refere aos apartamentos de cobertura, térreos ou possuidores de área privativa em condomínio residencial, encontrando-se inúmeras decisões judiciais, apontando que a taxa condominial deveria ser proporcional à fração ideal de cada condômino.
É neste sentido a decisão do TJRS, na Apelação Cível 70050444074 RS, que abaixo se transcreve:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS COM PINTURA EXTERNA DO PRÉDIO. COBRANÇA PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL DO CONDÔMINO. ART. 1.336, I, DO CCB. OFENSA AO ART. 396 INOCORRENTE. SENTENÇA MANTIDA.
Processo: AC 70050444074 RS; Relator(a):Eugênio Facchini Neto; Julgamento: 06/11/2012; Órgão Julgador: Décima Nona Câmara Cível; Publicação:Diário da Justiça do dia 08/11/2012
Todavia, em recente julgado, publicado no Diário Oficial de 16.05.2013, o Superior Tribunal de Justiça, última instância neste assunto, por sua 4ª Turma, decidiu, de forma inédita, que o valor da taxa condominial não deve ter como parâmetro a fração ideal, mas “o uso e o gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa” do condomínio por cada unidade condominial, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito (art. 884 do CC/02) dos condôminos proprietários de unidades menores, que utilizem, do mesmo modo, os serviços prestados pelas áreas comuns.
Tal decisão não afronta o inciso I, do art. 1.336 do Código Civil de 2002, pois este, ao estabelecer a regra de que as despesas condominiais devem ser rateadas pela fração ideal, também faz a ressalva de que a convenção de condomínio pode estipular disposição contrária, que se mostre mais justa e adequada ao caso concreto.
Como jurista atuante na área cível, entendo que foi dado um grande passo na direção da melhor solução ao problema, uma vez que, na prática, é, no mínimo, temerário, imputar um valor de taxa condominial a maior, generalizadamente, em razão de um apartamento possuir uma maior fração ideal, pois, apenas a título de exemplo, um apartamento de cobertura, que abrigue somente um casal de moradores, provavelmente consumirá uma menor quantidade de água e gás encanado, se comparado a um apartamento tipo, onde resida uma família de cinco pessoas.
Portanto, o critério utilizado na decisão do STJ, que acatou a solução dada ao caso pelo TJMG, parece-me mais justo, ao mensurar a taxa condominial de acordo com o proveito efetivo da despesa.
Aguardemos a aplicação do novo entendimento pelos Tribunais do país e a adaptação dos inúmeros condomínios, com a revisão de suas convenções, no intuito de evitar posteriores demandas judiciais dos apartamentos de cobertura, térreos ou detentores de área privativa.
Referências:
AGHIARIAN, Hércules. Curso de Direito Imobiliário. 10ª ed., rev., ampl. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2011.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro, volume 5: Direito das Coisas. 6ª ed. São Paulo: Saraiva, 2011.